诸事要记 日拱一卒

原创：net百晓生

来源：TOP互联网（ID：hulianwang-top）

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租客跳楼，蛋壳再添罪孽！

遮遮掩掩解决不了问题，只会导致更严重的后果。

12月3日，广州一名租客从18楼纵身一跳，结束了自己年轻的生命。

把他逼上绝路的正是最近崩盘的蛋壳公寓。

行外的人还不太明白怎么回事，我们把时间往回调半个月。

11月中旬，史上最严重的互联网塌方事件发生了——多家媒体报道，年初刚上市的租房中介平台蛋壳公寓或将宣布破产。

引爆蛋壳破产的导火索就是它将租客房租挪用一空，另一头收不到租金的房东纷纷将租客赶了出来。

这里面的窟窿有多大？

说出来吓你一跳：蛋壳在全国有几十万租客，涉及房租百亿起步。

11月底，涉事房东贴出收房公告，所有人限期一个星期搬出去！

可怜这名租客9月份缴了一年房租，刚住两个月就面临无家可归的困境。

更可怕的还在后头！

由于他的房租是通过租金贷交的，也就是说他搬出去后还要继续还贷款。

这对刚毕业的他来说，无异于一个晴天霹雳。

最终，他在朋友圈留下“对不起”3个字，结束了让人惋惜的短暂一生。

2

百亿蛋壳内幕之一：

空手套白狼

有的人可能没听说过蛋壳公寓，但是对房东、租客，以及有租房打算的人来说，蛋壳公寓是绝对绕不开的平（ju）台（keng）。

坊间传闻，房地产没人能活着走出他们的套路。

蛋壳套路，是一个典型的空手套白狼的玩法。

第一步，它用高价从房东手中拿到房源。

比如，这个地段的市场价是3000，它就用3500的价格从房东那里收到房子。

平台跟房东签订合同，租金按月支付。

就这样，蛋壳垄断了房源，租客找不到房子，就只能找平台方。

第二步，低价把房快速放出去。

比方说，市场价3000块，它就租2500。

但是，有个前提，租客必须按年支付租金。

没有钱没关系，蛋壳早就帮你找好了网贷平台。

它从微粒贷那里划走一年租金，每个月的本息就落到了租客身上。

在这个过程中，房东与租客都以为捡到了便宜，互联网效率真是高。

他们不知道，命运的所有馈赠，都在暗中标好了价格！

蛋壳一边从租客手里套到一年租金，另一边却只需先付给房东一个月，于是他们手里就囤了11个月的现金流。

这是一个多大的资金池？

我们按3000月租计算，1万个租客就是3000元×11个月×10000=3.3亿。

蛋壳目前有40多万间房子，我们按30万租客算，资金池高达100亿！

大家看，平台一分钱没掏，做个APP、打打广告，就套到了百亿巨款，这不是空手套白狼是什么？

在法律范畴，它有一个专属称谓叫做“非法集资”。

蛋壳拿着这笔巨款，就能继续“高收低租”，垄断市场，把盘子做大。

当然，高层分红、铺张浪费，小小意思啦。

蛋壳在将100亿资金池挥霍一空时，早就忘了这笔钱的真正主人——租客与房东，也根本不会考虑租客被割韭菜后，会引发怎样的惨剧。

所谓资本嗜血，马克思早在100多年前就告诉我们了：

有20%的利润，它就活跃起来；

有50%的利润，它就铤而走险；

为了100%的利润,它敢践踏一切人间法律；

有300％的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。

3

百亿蛋壳内幕之二：

千倍杠杆+金蝉脱壳

蛋壳的套路讲完了，厉害吧？

还有更牛逼的内幕在后面！

蛋壳公寓，无论它的名字、广告，还是表面功夫，都像是做房产服务的公司。

实际上，我们都被它的表象骗了，它——还藏着另一副皮。

蛋壳公寓只是引流业务，它的母公司全名叫紫梧桐（北京）资产管理有限公司。

听听这名字，这是一家专门做资产管理的公司。

它通过挂羊头卖狗肉的把戏，巧妙设计商业模式，吸收用户租金，扩张、投资、分红……挪用一空。

监管机构看在眼里，却拿它没有任何办法，因为它本身就是一家资产管理公司。

我们再来看看它的名字——紫梧桐（北京）资产管理有限公司，大家注意“有限”两个字。

有限责任公司，最大的特点就在于有限——股东以其所认缴的出资额为限对公司承担有限责任。

也就是说，这家公司随便怎么折腾、怎么亏空，最后的责任顶破天也就是创始人的出资额。

这意味着无论蛋壳公寓欠了供应商多少钱、吸走租客多少亿，无论它有多少债权人，启动资金就是它最终的“有限责任”。

反正天塌下来，破产一了百了。

我们上面说过，蛋壳公寓的窟窿至少百亿起步。

用1000万注册资金撬动100亿可支配资金，1000倍杠杆，马老师在它面前都是小弟。

这才是蛋壳最牛逼的两个地方：千倍杠杆+有限责任！

瞒天过海搭配金蝉脱壳，孙子的兵法都没它学得好！

4

追责蛋壳，告慰亡灵！

直到今天，蛋壳留下的烂摊子仍然无人接盘。

钱没了就是没了，上百亿窟窿谁来填？几十万面临无家可归的租客怎么办？

这个代价相当惨重，绝不能让资本割完韭菜就跑了。

2020年1月17日，蛋壳公寓登陆美股，到目前为止已经超过十个月，在这个过程中资本套现的套现，转让的转让，一顿操作猛如虎，早已赚得盆满钵满。

除了蛋壳，2018年至今，长租公寓已陆续“爆雷”170多家，“资本盛宴”后却将一地鸡毛留给了普罗大众。

我们上辈子造了什么孽，要被割来割去？

所以，只有追责“割韭菜”的奸商和资本，才能维护老百姓们未来的权益，才能告慰跳楼租客的在天之灵。

这是最基本，也是最朴素的愿望。

在复盘蛋壳的大败局中，我们还发现这里面有一个教训值得所有人深思，警惕。

那就是——市场经济不能由着创客和资本像脱缰的野马一样乱跑。

互联网就像一把双刃剑，创新与监管必须两条腿走路，如果以牺牲监管来鼓励创新，那么这个蛋壳倒下，还会有无数个蛋壳起来。

加强国家监管，无论有多大阻力，都必须要做。

原创：net百晓生

来源：TOP互联网（ID：hulianwang-top）

开始阅读前：1. 如果你是一个手冲咖啡原教旨主义者，那可以跳过本文（没有批判手冲精品原教旨主义的意思！毕竟我本人是煎饼馃子原教旨主义者）; 2. 今天，我们只谈风味和口感。

蛋壳公寓这事已经惊动了最高法。

12月4日，在国务院举办的一个新闻发布会上，央视记者问最高人民法院副院长杨万明：最近一段时间，长租公寓品牌蛋壳公寓的爆雷事件引发公众关注，多家长租公寓被卷入了相关的违约风波。司法机关对此有何评论？下一步我们将采取哪些手段，维护相关各方的合法权益？

杨万明回答说，这个事如果形成案件进入司法程序的话，我们人民法院将严格依法进行审理，以事实为根据，以法律为准绳，依法保护公民、法人的合法权益。

凤凰网报道，12月3日，广州蛋壳公寓一名十八楼的租客坠楼自杀。

微博网友@兔子林2020 发微博称，蛋壳租客在重压之下点燃了房间，随后从十八楼一跃而下。其他室友发现及时，没有造成火灾，但是人救不回来了。该租客室友称，因房东要求租客限期搬离，出事租客刚毕业还没工作。这个租客曾在凌晨3点发过一条朋友圈——“对不起”。

2015年1月，33岁的北京人高靖在北京成立了一家公司，名叫紫梧桐(北京)资产管理有限公司，这就是蛋壳公寓品牌的运营主体。

蛋壳公寓的商业模式本来是一个比较完美的构想：公司首先从一些业主（房东）的手上把那些小公寓房租过来，由蛋壳公寓进行统一的装修，然后通过开发的线上租房平台，再把这些公寓租给房客。

高靖

蛋壳公寓在租房的过程中所发挥的作用，可不仅仅是一个“二房东”的角色：

首先，它为公寓进行装修，而且配备齐全的家具家电，生活用品，实现公寓的标准化、统一化。真正让租客可以拎包入住。

第二，它联系了一家银行（微众银行），可以为租户提供租金贷。也就说，如果你一下子付不起整年的租金，可以由这家银行给你提供贷款。

第三，蛋壳还整合了保洁阿姨团队，可以定期为租客打扫卫生。

这看上去，确实是一个天衣无缝，堪称完美的商业计划。但是，它暴雷了。

蛋壳公寓成立之后，在北京、深圳开设了分公司，截至2019年1月17日，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间。2020年1月17日蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。

但是，蛋壳公寓一直以来都处于亏损的状态。2017年至2019年分别净亏损2.7亿元、13.7亿元、34.3亿元；公司资产负债率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。从二级市场表现来看，自今年1月上市以来股价便一路下挫。截至11月份，其股价已经从上市初期的13.5美元跌了超过75%。

数据显示，目前蛋壳总资产8.2亿元，但是总负债却高达90亿，崩盘几乎是必然之事。

今年10月，蛋壳公寓就被传“跑路、倒闭”，公司当时在微博回复称：“近期部分合作方因与公司存在商业纠纷，采取了过激行为，散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片，公司已报警处理。”

11 月 6 日，央视点名曝光了蛋壳公寓，披露其“深陷流动性危机”。11月10 日，有媒体爆出数百人在蛋壳公寓北京总部维权，现场甚至爆发了肢体冲突。

11月16日，再次网传蛋壳公寓将宣布破产，蛋壳公寓公关部回复称，属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。

由于蛋壳发生财务危机，无法向房东支付房租，很多房东开始暴力赶人，大批租户面临在寒冬中无家可归的困境。保守估计，蛋壳这次涉及到的用户最少也要80多万人（40万租户，40万业主）。

2017年左右，长租公寓在国内开始流行。“长租公寓”分为两种模式：

传统模式是开发商等自建自持的、真正的长租公寓。由于房价高涨、租售比低，而且企业要长期持有物业，资金成本太高，不划算，此前除了少数酒店式公寓外，没有企业愿意运营这样的商业模式。

在这样的情况下，具有互联网基因的蛋壳公寓这样的模式就出现了。平台大大节省了租客的选择成本：直选的单间，时尚的装修，齐全的家电，还有一位“管家”解决日常问题，不必为之后的维修、保洁、搬迁烦恼。

对蛋壳公寓来说，它为什么会亏损，钱都去哪儿了？

凤凰网的文章帮蛋壳公寓算了一笔账，租赁平台（蛋壳）除了拿房成本外，还包括装修摊销、运营维护的人力成本、增值税费（11%）等等。无论如何节省用料，每个单间平均装修及重配家具家电，成本也要6000到9000元。而实际市场能接受的单间月租金差额实际仅约为300元，这就意味着单间公寓，仅收回装修成本就需要2年多的时间。此外，结合空置率、日常销售与维护等费用，利用租金赚钱更加困难。据测算，蛋壳公寓这样的租赁平台运营出租率不能低于85%。

所以说，互联网平台租赁模式其实是一个微利，而且风险很大的模式，需要严格控制好前期的投入成本，极大降低在手上租不出去的空置房源。

但是，雪上加霜的是，今年上半年爆发的疫情，进一步加剧了类似蛋壳公寓这样长租互联网平台的经营成本，房子空置率大幅度提升，是加速蛋壳资金链断裂的重要原因之一。

另外，过度快速，不计成本的扩张，也是蛋壳公寓在前期就埋下的祸根。

为了争夺房源，各家“租房平台”用的是比市场均价上浮20%、30%的价格，向房东收房，一签就是三五年。为了争夺租客，这些“平台”又不能给出太高的出租价格，甚至为了揽客，只能平价出租，乃至补贴让利、低价出租。

蛋壳公寓们所寄希望的是在于未来，这似乎是所有新兴互联网模式商业体的通病。只要拿房规模足够大，把市场规模做大，把流量做大，即便只有1%的利润率也可以把这个游戏玩下去。从投资者到运营方都相信，任何互联网企业起步阶段都是要烧钱要亏损的。但蛋壳公寓这样的平台不一样，它的亏损都是租客的钱，或者是属于房东钱。

为了占领市场，它们继续过度冒险，占用租客的押金，开发出租金贷等金融工具进行规模扩张。

以蛋壳为例，它按年付的形式向租客一次性收取大量租金，但只按月或者按季向房东结算，利用不对等的结算周期，获得沉淀资金，用于签约更多业主、抢占市场。

所以，只要平台的资金链一旦断裂，房东拿不到接下来的租金，租客虽然已经支付了后继租金却要被房东强行赶走，同时那些保洁人员，前期的装修队伍，都讨不到薪资，受害者一大片。

6月18日，蛋壳公寓发布公告称，任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任临时CEO，同时解释称，原CEO高靖“正在接受地方政府部门调查”。

为了撇清关系，蛋壳公寓补充称，“高靖所涉调查系个人问题，与创立蛋壳公寓之前的个人商业投资有关，与蛋壳公寓无关”。

高靖很年轻，1982年出生，北京交通大学计算机专业毕业，标准的天之骄子。2005年，高靖大学毕业，留在百姓网工作。刚毕业，高靖就在百姓网独当一面，开始着手组建北京分公司。四年做到北京分公司负责人。然后又进了百度担任搜索引擎营销经理、好乐买公司总裁办公室主任、糯米网商业智能和业务分析系统负责人……

在糯米网的时候得到了创始人沈博阳的赏识，之后糯米网卖给百度后，沈博阳直接给了他一笔钱，让他去投资创业，就这样有了蛋壳公寓。

蛋壳公寓看上去完美无缺的商业模式，也被很多投资人看中。2017年，蛋壳公寓获JOY Capital愉悦资本、优客工场、开物华登亿元及以上人民币A+轮投资。后来，老虎基金、蚂蚁金服、春华资本和高榕资本，也纷纷加码投资。

2020年1月份，蛋壳公寓上市的时候，高靖持有蛋壳公寓13.5%的股权，个人财富激增至20亿人民币以上。

蛋壳上市

但是，蛋壳在运营过程中极大的资金饥渴，高风险的资金链游戏，让高靖的赌徒心理越来越严重。

高靖为什么被政府部门调查，据媒体报道的原因是这样的。

2019年下半年至2020年3月份，蛋壳公寓以将总部设在江苏昆山市花桥经济开发区为条件，换取当地政府出资6亿与蛋壳公寓成立一支服务于长租公寓的股权投资基金。

2020年初，蛋壳公寓、江苏昆山花桥经济开发区管理委员会和昆山银桥控股集团有限公司三方签署投资合作协议，蛋壳公寓出资6.25亿元，昆山银桥出资6亿元，双方合作设立一家新公司：江苏月梧桐资产管理有限公司。

蛋壳给出的计划是：新公司月梧桐的钱到位之后，由月梧桐出资12.25亿元，另外安徽某国资公司出资15到18亿元，共计约30亿元，设立一个专项基金，由专项基金进行对外投资项目。

但是，当昆山银桥6亿资金到位后，蛋壳公寓先前宣称的安徽国资没了踪影，而且蛋壳公寓自己应该出资的钱也仅仅在账户上转了一下又被转了回去。

更要命的是，蛋壳不仅仅拿回了自己的6.25亿，还将昆山银桥的6亿元转走了5.5亿。

也就是说，昆山银桥发现，蛋壳公寓分文未出，“空头套白狼”拿走了当地的5.5亿资金，联合设立的基金公司成了一个摆设。

蛋壳涉嫌侵占国资，所以创始人兼CEO高靖被调查。

11月份，武汉、深圳的住房建设局纷纷发文，要求加强对住房租赁行业的监督管理。深圳的文件要求：

对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，激化矛盾，应引导各方通过法律途径解决。

各区(新区)住房建设局要加强监督，对于通过停水、停电、停气等方式驱赶租户的物业服务企业，严格按照《深圳经济特区物业管理条例》有关规定，责令其立即改正，并给予警告、罚款等行政处罚。

从本质上看，蛋壳的商业模式没有问题，但是好好的经被念歪了。野蛮生长，不顾是否具有盈利能力，全靠资金链周转，十个瓶子八个盖子，稍有不慎就会崩盘。

蛋壳公寓拿着租客的钱玩资本的游戏，不断滚动撬动新的市场，崩盘之后就是鸡飞蛋打，一地鸡毛，牵涉到方方面面，几乎没有谁是赢家。

作为蛋壳公寓创始人的高靖，以赌徒心理搏市场，置各方利益于不顾，缺乏敬畏之心，缺乏底线，这样好吗？这样不好！

参考资料

1、凤凰网，《唐驳虎：蛋壳公寓暴雷，根本的逻辑错在哪？》，2020年12月02日

2、企鹅号，小众科技，《身价20亿，80后凤凰男，蛋壳公寓CEO高靖如何走上人生巅峰，又坠落》，2020年11月25日

3、企鹅号，互金商业评论，《6亿国资被转到蛋壳公寓账户幕后，蛋壳创始人高靖的“空手套白狼”戏法》，2020年8月27日

4、新浪科技，《蛋壳公寓CEO高靖被调查 总裁崔岩出任临时CEO》，2020年6月18日

5、证券时报，《蛋壳公寓爆雷！多地政府紧急出手了：不得这样驱赶租户！》，2020年，11月26日