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我看到很多媒体都在解读，实在简陋和外行，根本没说到点子上。我最鄙视的就是那些人云亦云，没有客观独立见解的文章。接下来我用最简洁、最直接的方法告诉你这次新政的影响和应对操作：

这次新政发布之前，上海是四大一线城市里唯一对离婚买房的房票和贷票没有任何限制的城市，所以在上海离婚获得房票获得首房首贷资格的确是存在的，但是比例很少，绝大多数人还是无法跨越这个道德门槛的。所以，这条政策对于上海楼市的整体影响较小，不会改变整体供需关系。

此外，对于1月22日政策执行之前已经离婚的人来说，完全不受影响，不要恐慌，继续看房买房。

2020年大热的深圳、成都、无锡都在调控中执行增值税免征年限从2年延长至5年。上海这次也就是同步跟进。2015-2016年上海翻倍之后，目前上海市面上绝大多数房子都已经是非普通住房了，所以，这个从2年延长至5年的差别，其实就是从差额5.3%到全额5.3%的区别，对于一套满2不满5的1000万的房子来说，以前征收大概10-20万的增值税，现在增加至50万，如果已经是满5年了，那么税费毫无增加。

对于目前行情下一个晚上跳价50万的千万房产来说，增加二三十万的增值税，这个负担显然不够，而且明摆着会继续转嫁给买房者。

通常年底银行的贷款额度都是紧张的，放款速度比较慢，年初额度充足，放款很快。而这轮上海上涨最火热的却是2020年10月以后的四季度，也就是说在本来放贷速度就比较慢的时候，上海成交量照样大涨，房价照样上升。所以，政策要求的控制放贷节奏，会降低二手房流通速度，但是对于房价影响不大。

上海不像深圳，深圳投资投机炒房盛行，而上海是改善客、豪宅客占大头，纯炒作投机的比例严重少于深圳。在上海市场上利用信用贷、经营贷、消费贷买房的人比例并不多，更多的是卖一套买一套的改善客户。所以，这条对于规范房地产市场有用，但对于上海目前楼市的火热抑制作用也有限。

完善新房摇号制度，优先满足无房家庭。这个政策未来还会出具体操作细则。这对于纯刚需来说是福音，可以有效降低新房抢购的火爆局面。

但是，如果新房摇号倾斜无房家庭的话，那么上海目前大量的二套房和投资保值的需求就会直接外溢到二手房市场上，反而会增加二手房的成交量并继续推高房价。

此外，对于有明显限价倒挂的新盘，比如前滩、大虹桥等热门板块，必定会滋生一批代持打新的投资客。资本逐利是本性，只要有倒挂，单靠倾斜无房户是不够的，因为没人知道一个无房户背后有几个投资客。

这轮上海的房价上涨是从2020年3月份开始的，看我文章的人都知道。上半年是学区房最先涨，下半年开始改善品质房才涨，2020年国庆节之后就是全面普涨。

这轮上涨其实主要就是三个推动力：一是货币放水导致的资产保值对抗通胀需求；二是2020年上海第一年开始在初中实行公民同招、民办摇号，导致学区房大涨；三是过去三年上海房价跌至谷底，积聚了大量的改善需求。

而1月21日的这次新政对于以上三个房价推动力都没有根本性的解决。

中央经济工作会议和央行已经定调，2021年货币政策不急转弯，保持稳定性、连续性，未来一年，居民保值抗通胀的预期仍然还是很强烈。而上海招生政策这次没有调整，必定还会有大量的学区房需求存在。上海现在明显是新房库存告急，二手房库存不够一个月的消化。

所以，这次新政更多的是从预期上给上海市场一个缓冲、减速的作用。从根本上看，仍然无法彻底扭转上海楼市向上的局面。

由于新政的执行，春节前上海的成交量会下滑一些，房价会比较平稳，房东跳价会减少很多。买房客和房东都会开始观望。

但是，过完年的小阳春开始，上海的新房和二手房成交量还是会向上攀登。因为学区需求、抗通胀需求、改善需求仍然大量存在，而最严峻的却是上海新房和二手房库存根本不够消化，严重供不应求才是房价上涨的根源。

所以，2021年上海的小阳春会如期而至！

房住不炒，是上海必须要坚守的，这点毋庸置疑。所以，这次新政更像是一次试探和试水，并没有一棍子打死。上海希望通过观察市场热度来逐步出台相关政策。

上海目前还有很多加码空间和政策储备：

一、深圳广州限售，北京限竞房限售，而上海是一线里唯一不限售的城市。

二、上海现在首套利率4.65%，二套5.25%，在全国所有的城市里都是最低的。

三、在四大一线城市中，只有上海购买法拍房是不需要购房资格的，北京、深圳、广州都需要有房票才能买法拍房。

四、上海房产可以赠与没有上海购房资格的直系亲属。据我所知，很多人以此来腾空自己的房票，购买多套房产。

五、上海的二套普通住房商贷首付是5成，二套非普通是7成，这个比北京和深圳都要低。

六、多校划片等招生政策还可以调整。

以上这些政策储备都是上海楼市的杀手锏，只要这些政策不出台，上海楼市就还会继续向前。

这次新政对于上海楼市来说，就是一次警戒和吹哨，但是不是暂停键。在接下来完全可以预见的小阳春之中，如果上海房价还是继续大涨的话，以上储备政策就会出台。

所以，需要学区房的、需要改善房的，还想吃到最后一波涨幅的朋友，留给你们的时间不多了。

等到上海开始限售、提高二套首付比例、按揭利率开始增加加点数、取消法拍房和赠与的房票，或者调整学区政策，那时，上海的这轮涨幅才会彻底结束了。

彻底收紧之前，子弹还是会飞一会！

靴子终于落地！

昨晚，上海8部门联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，对楼市进行了一次“外科手术级”的调控，今天也就是1月22日就正式执行。

这次政策出台的背景，正好赶上楼市火热。2020年12月上海二手房成交量3.89万套，创了近3年的新高。政府的及时施政，为广大购房群众排忧解难，值得大大点赞。

废话不多说，直接划重点！

（以下所有解读部分，均为我的个人理解，以官方细则为准）

限购升级！离婚追溯3年。

《意见》明确严格执行住房限购政策：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

在我的个人理解里，这意味着上海户籍、单身，原本拥有一张房票的你，如果在三年内离婚，之前婚内拥有2套上海房产，那么从今天起你已被限购！

这条措施主要定向打击的是上海户籍家庭，原本拥有2套购房资格，部分家庭就利用婚内更名+离婚来腾出一张房票，净身出户的那位不仅能再买一套，甚至有些还有首房首贷资格。

而这次调控之后，临时决定离婚买房的，三年内离婚还没买到房的，都被限购了。

而根据之前广州、深圳的经验，未来上海对于离婚有可能是追溯的：购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。

也就是说，有可能无法通过多次离婚、结婚，洗刷之前的住房记录，只要三年内有过两套，还是会被限购。

税费升级！增值税免征年限由2年变成五年。

《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

对的，你没看错，任何一套二手房，只要5年内有交易，无论是普通住宅还是非普通住宅，全部征收全额增值税。

增值税2改5，这个杀伤力有点大。

在此之前，只有未满两年的房子征收全额增值税，非普通住宅才征收差额的增值税，而现在无论是否普宅，也不计算差额，只要不满五年，直接全额。

也就是说，一套不满五年的房子，增值税额=网签价格÷1.05×5.3%，也就是说一套内环内450万的普宅，原来是不用缴增值税的，现在需要多缴22.7万元的税。

这税费，有点肉痛。

刚需优先摇号！新房优先满足“无房家庭”自住购房需求。

《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

这和我们矩阵号魔都财观1月12号发表的文章《上海新房摇号规则生变？刚需的盛宴来了！》中的预测完全一致，新房接下来会拿出一部分房源给刚需优先摇号

根据其他城市过往的经验，各大新盘每次推盘，都会拿出一部分房源优先给无房户，摇过一次后，没摇到的无房户再和有房户一起再摇一次，从而增加刚需买到的概率。

我们来举一个实际的例子，给大家做个推演：

比如新房100套，有50个无房户和150个有房户认筹，原来的认筹率是100/200=50%，有房无房概率一样。

而现在，先拿出40套给50个无房户摇，中签率80%。摇完后，剩下的10个没买到的无房户再和150个有房户摇剩下的60套，中签率=60/（10+150）=37.5%。

这样，无房刚需的中签率就大大提升了。

至于“无房家庭”的认定细则，目前还没有出来，是否需要结婚，是否有年龄限制，可以等我们之后的解读。

另外，还有一些配套性的调整措施。

比如查首付来源，防止违规资金流入房地产：

引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

比如规范房地产开发商和中介、楼市媒体等，不要过度渲染，不要违规定价、交易等。

加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

比如加大土地供应，稳地价，稳房价等。

特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

总的来看，这次上海对稳定楼市的决心还是相当强的，1月21号晚上发文，1月22号就执行，不给任何临时抱佛脚的机会。

增值税2改5的杀伤力最大，那些不满五年的普宅、非普宅，都将面临高额的增值税费，买卖双方对交易的信心都会有所下降。

离婚3年内不能买房是其次，相当于限制了市场上的一部分购买力。但毕竟靠这个买第三套的家庭并不多，影响有限。

而新房向刚需倾斜，则会大大增加无房家庭买到新房的中签率，提前恭喜你们！

最近的上海楼市确实有点过于火热，新房千人摇号、二手房东跳价的现象比比皆是，严重背离了房住不炒的精神。

因此我们也在1月8号、12号、13号连发三文，提醒大家注意最近的楼市政策，提前做好万全准备。

已经网签了的，可以松一口气，基本不受影响。

而还没网签，或者还在看房的，刚好可以冷静一下，重新评估购房资格、税费和未来市场走向，再好好做决定。

政府这次的政策出台，还是民心所向。用重典压制短期爆炒，会起到很好的示范作用。

最近一段时间，上海楼市的过热现象会逐步恢复理性。从长线看，上海这座伟大城市的基本面没有变化，优质人才不断涌入，高新产业持续突破，我们相信上海楼市长线健康发展态势不改。

上海，永未建成！

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