伯虎点睛：替许家印着急。

文 | 唐伯虎

在讨债这件事上，银行从来是走在前面的。

7月19日，一则民事裁定书传出：广发银行股份有限公司宜兴支行申请冻结恒大地产银行存款13201万元或查封、扣押其他等值的财产。

（图源：网络）

尽管恒大集团赶紧发布公告，说这1.32亿贷款都还没到期呢，诉讼保全可太不厚道了。

可这也难以抵挡资本市场不安情绪蔓延。

“恒大系”股票应声而跌——19日午后，截至撰稿前，中国恒大跌超16%，恒大汽车跌近15%，恒腾网络跌超12%，恒大物业跌近10%。

（图源：网络）

这波银行催还贷款金额虽不大，但却预示着，恒大集团资金流动性紧张已不是传闻那么简单——从曾经的利息高企，到现在的借不到钱，股债双杀，恒大集团已摇摇欲坠。

风雨欲来

这不是单一事件，多米诺骨牌正在急剧坍塌。

先是债务违约不断。

6月29日，合作十余年的上游供应商三棵树涂料公司发布了一则公告，称中国恒大逾期票据金额5137.06万。公告一出，恒大赶紧回应称兑付了。这成了有名的“公告催款”事件。

三棵树起码还有个地方可以发公告，但中小供应商就没这么走运了，只好挤到媒体的公众号文章下面去排队。

（截自某地产号留言）

6月以来，恒大下游供应商的商业承兑汇票出现逾期，并有几张逾期未付的商票截图流传于网络，事件涉及恒大旗下宁波、南阳、阳江等多个城市的项目公司，金额少则数万元，多则百万、千万元，个别商票贴息甚至超过30%。也就是说，商票如果卖出，100万只能卖到70万左右。

这些商票，简单理解，都属于应付款。去年恒大的该项数据为466亿，而到今年骤增16倍，变成了7400亿，隐藏着巨大的兑付风险。

也就在6月，国际三大评级机构中的惠誉和穆迪都陆续下调了恒大评级。

欠供应商的钱是一部分。更大的原因在于贷不到款，融不到资，资金源头被掐断。

房地产本来就是资金密集行业。一直以来，恒大的资金成本都比较高。央企或国企房企可以用3-5个点利息借到钱，可是恒大却要付出10个点以上才能从市场上找到钱。

据恒大2020年度财报，截止到2020年底，其有息总负债为7165.32亿元，其中境外债务为1789.74亿元。2021年恒大通过“七折卖房”销售回款3211.9亿抹平了一部分负债。

被恒大拖累的不止是供应商和银行，还有许家印的“好兄弟”——张近东。

近期，苏宁易购因千亿负债卖身国资，有人认为，是张近东向恒大投资的200亿可转债，救了恒大，却压垮了苏宁。

地方政府或许也在排雷。

就在7月19日，湖南省邵阳市住建局通知：即日起至10月13日，暂停恒大未来城项目和恒大华府项目的预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款。因两项目监管金额与实际销售金额不符，存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，蓄意逃避监管。

现在的恒大，可以说是四面楚歌。

“多元化”的魔咒

这一切的因，是从什么时候种下的？

2010年，以地产发家，恒大势头凶猛，许家印登顶地产首富，之后便开始布局新的业务。

伯虎财经将其多元化业务通通捋一遍之后发现，真是一言难尽，一地鸡毛。

先是注资10亿成立恒大文化，一度学习万达影院布局全国，但营收一直低迷，单店票房250万，不及业内平均水平一半。

恒大文化板块的结局当然是被卖掉。

据伯虎财经了解，6月25日，天眼查数据显示，恒大文化产业集团有限公司股权发生变更，变更前，由广州市瑞恺投资有限公司持股98%，广州市添淼有限公司持股2%，（这2家公司均由恒大集团有限公司100%持股）。变更后，公司由段胜利持股98%，杨超持股2%。

（图源：天眼查）

另一个挫败的板块是文旅。

原本，恒大旅游集团旗下有恒大水世界和恒大童世界两大核心产业。但现在在恒大集团官网上，恒大童世界业务板块，水世界不见踪影，仅描述称童世界已经布局15个城市，2022年起陆续开业。

就这样，许家印还给童世界排了一个上市时间：初拟为明年6月。

业务做得都不怎么样，但上市圈钱，才是许家印布局多元化的源动力。

目前，许家印掌管的这个恒大集团，旗下拥有恒大地产、恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大产业。

八大业务中的前四大，恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络都已经在港股上市。房车宝集团最快也将在今年年底启动上市。

上市的这一波中，恒大地产负债累累，恒大汽车一辆车都没产出，而物业和流媒体，看起来也就是一个个融资的故事。

至于恒大冰泉，最初三年亏损40亿，2016年18亿低价卖出，今年3月又重新买入包装准备上市IPO，在新消费品牌崛起的当下，很难再有机会了。

恒大的教训

企业暴雷往往都是从小的债务违约开始，然后产生连锁反应，违约导致金融机构挤兑、股债双杀，现金流断流，最后是企业出售资产、裁员。

现金流的危机是悬在恒大头上的一把剑。

2021年以来，许家印一直高呼，“高增长、控规模、降负债”。目前总计负债16151亿元对于任何一个企业来说都是一个天文数字，到2022年负债率降低到70%的目标或许不难完成。

（图源：网络）

可是，现在的恒大，已经成了银行、金融机构避之不及的对象，想要依靠新债滚旧账，来实现资金周转，变得异常艰难。

7月13日，万科、金茂打算收购恒大资产包的传闻日嚣尘上。尽管恒大已经辟谣，但是显然，出售业务，来盘活流动性，已经迫在眉睫。

比起整船覆灭，断臂求生可能是最好的选择。

重蹈贾跃亭覆辙的许家印，还能有别的办法吗？

 

参考消息：

1.搜狐网：为了恒大冰泉他砸下60亿，结果18亿打折卖掉，如今却又再收购回来

2.舒莫财经：恒大的多元化转型，从影院到造车，布局如何？

3.中国品牌：恒大还能撑吗？

原创：葫芦娃

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

恒大，再再再次被逼入生死攸关的路口。

 

都说，此时的恒大是“墙倒众人推，破鼓万人捶”。

 

万万没想到，率先推倒恒大这堵墙的，竟然是银行。

 

万万没想到，率先敲响恒大这面鼓的，竟然是地方。

 

此时此刻，恒大在忙什么？

 

恒大在忙着辟谣，在忙着澄清，在忙着用法律武器对抗所谓的谣言。

 

 

 

银行跳船了，从恒大这艘破船上。

 

四年前，招商银行率先冻结了乐视的12亿资产。

 

这是第一家冻结乐视资产的银行，这也成为了推倒乐视这面墙的第一张多米诺骨牌。

 

招行之后，一大波金融机构涌入乐视挤兑。

 

自招行始，乐视帝国走向了垮塌的黄昏。

 

四年后的今天，广发银行宜兴支行向法院申请，对恒大地产和恒大地产子公司进行1.3亿的财产保全。

 

广发银行，成为第一家对恒大跳反的银行。

 

恒大债务链条的第一张多米诺骨牌，被推倒了。

 

扯淡的是，广发的这笔钱，恒大其实并未逾期——

 

这笔1.32亿的贷款，明年3月27日才到期。

 

这就很让人“咯噔”一下。

 

恒大内部的债务得烂成什么样子，逼得广发拿着明年才到期的贷款，迫不及待的跳反了。

 

更让人“咯噔”的是，广发跳反的理由：

 

情况紧急，不立即申请保全，将会使其合法权益受到难以弥补的伤害。

 

一个“情况紧急”，再加上一个“难以弥补”，几乎让所有人产生了——

 

公司经营不下去，债主哄抢办公桌椅、饮水机和打印机的既视感。

 

广发这么搞，你让其他机构怎么想？

 

万一去晚了，连个打印纸都没抢到怎么办？

 

金融的本质是信任，信任没了，挤兑就会产生。

 

 

 

这已经是恒大第二次跌入金融机构的信任谷底。

 

我之前在网上看到有人喷广发：

 

银行，只能同甘不能共苦。没出问题，我放贷吃息。出现问题，我拍屁股抽贷。

 

其实，这也不能全怪广发。

 

要怪只能怪，恒大之前的事儿办的不地道。

 

早在一年前，恒大已经碰到了所有金融机构的信任底线。

 

去年9月份，恒大陷入“债转股”风波。

 

此前，恒大想回A股上市。然后，拉了一笔1300亿的战略投资。

 

恒大用这1300亿还了一部分债务，降低了负债率，优化了资产负债表，就等着回A股嗷嗷干一把。

 

当然，这1300亿也不是白拿的。

 

人家愿意给你钱，看中的就是你回A之后，撸一波股价，连本带利还了钱。

 

万万没想到，恒大回A拖了近三年，眼看凉了。

 

战略投资眼看到期，A股又回不了，1300亿们着急了！

 

债主们，纷纷张罗着恒大还钱。不仅要还钱，还跳着脚要分红。

 

恒大眼看还不上，也急了。

 

此时此刻，恒大办了一件特别扯淡的事儿：跑到管理层哭诉。

我要是把1300亿还了，资金链分分钟就断。

 

大哥的资金链断了，就拉着小弟们一起跳坑。

于是，精彩的一幕来了——

管理层一顿调解，债主们同意“债转股”。

 

此时此刻，恒大办了一件更加扯淡的事儿——

 

战略投资方因为长期看好恒大，愿意把投资转为普通股，长期持有。

 

债主们，借钱借成了股东。

 

恒大股票应声触底反弹，风险看似解除，各方貌似皆大欢喜。

 

这件事情，表面上看是恒大赢了。

 

实际的后果是——

 

所有的金融机构，一定会在第一时间拉黑恒大。

 

你分分钟不还钱，我分分钟变成股东。

 

你喜气洋洋发了个通告，我却活像吃了个苍蝇。

 

以后谁还敢给你贷款，谁还敢给你投资。

 

你太黑了，我不信你。

 

现在你再回头看看广发这波操作，太过于合情合理。

 

我怕了，我被你整麻了。

 

我怕一个不小心，你再给我玩一套“债主变股东”。

 

 

 

恒大正在遭遇的，是一场信任大败退。

 

除了前面所说的金融机构外，恒大的供应商也打成了一锅粥。

 

所谓供应商的问题，就是“商票逾期”。

 

之前，我们讲过“恒大商票”的问题。

 

所谓的商票，就是——

 

恒大向某个钢材商买钢材，但是恒大手里没现钱，只能给钢材商提供一张承诺

 

6个月后付款的单据，并支付一定利息。

 

这张单据，就是商票。说白了，就是打白条。

 

钢材商为啥要接受恒大的白条？

 

因为相信恒大的实力！

 

世界500强、万亿恒大，能赖咱这几根钢筋钱？

 

万万没想到，恒大还真就还不上了。

 

早在两个月前，恒大就爆发过一轮商票逾期。

 

经历短暂的平息之后，近期又在呈蔓延之势，在全国大范围爆发了——

 

湖州，已逾期两个月；邯郸，已逾期一周；泰安，已逾期三个月；新乡，已逾期四个月；抚顺，已逾期两个月；唐山，已逾期近两个月；安徽，已逾期半个月；儋州，已逾期近一个月；靖江，已逾期一个月；衡水，已逾期一个月；上饶，已逾期近四个月……

 

自从“三棵树”公开晒商票，向恒大要账成功之后，顺便开启了票圈一种新的讨债模式：

公告讨债。

 

恒大的供应商们，像扯白条福一样，把逾期的商票全挂在了网上，哭着喊着要账。

 

截止2020年，恒大待兑付的商票余额已经超过2000亿。相当于华润、绿地、融创、碧桂园、华夏幸福、荣盛等10余家房企的总和。

 

2020年开始，恒大的商票从原本6个月的兑付期限，延长到1年。

 

恒大商票的贴现，已经从20%上调到33%-38%。

 

相当于100万的商票，卖给中介只能卖到62-67万。

 

这充分说明了一个问题——

 

市场对于恒大能否兑付这些商票，存在着深深的疑虑。

 

商票逾期这件事，可大可小。

 

往小了说，那就是打了白条还没还。

 

往大了说，它就碰到了供应商信任的底线。

 

我图你的生意，你却要吃掉的本本。

 

没有人能在与恒大的过手中，占到便宜。

 

这件事情，表面上看是供应商输了。

 

实际上，是让恒大陷入更大规模的危机中。

 

因为商票一旦逾期，供应商和施工方就会分分钟给你暂停供货和暂停开工。

 

一旦供应链断了，一旦施工方停了，钢筋进不来，混凝土拉不来，工人不开工，装修材料不进场……

 

下一步，就是工地停工。

 

6月18日，许昌恒大悦龙台工地，因为拖欠中铁建设的施工款，被迫停工。

 

工地停工的下一步，就是交房延期潮、业主维权潮和业主退房潮。

 

届时——

 

恒大的资金链问题，就会如洪水蔓延一般，完整的暴露在全国人民面前。

 

除了金融机构和供应商之外，此时的恒大还陷入了地方的信任危机中。

 

就在昨天，就在广发申请冻结恒大资产的昨天——

 

邵阳市暂停了恒大未来城和恒大华府的网签。

 

停止网签的理由是：

 

监管金额和实际销售金额不符。

恒大未来城，实际成交金额2.9亿，进入监管账户只有1.06亿。

 

恒大华府，实际成交金额2.38亿，进入监管账户只有1700万。

虽然这句话说得很拗口，但直白一点讲就是——

 

恒大挪用了监管账户里的钱，挪用了4亿的资金。

 

正常情况下，监管账户里的钱属于全体业主的购房款。为了防止烂尾，恒大必须根据施工进度，按比例提取监管账户里的钱。

 

现在钱被挪用了，一旦恒大崩盘，监管账户里又没钱，业主将彻底栽入烂尾的泥潭里，一辈子爬不出来。

 

爬不出来怎么办？

 

找当地主管单位要说法！

 

因此，邵阳就暂停了恒大的销售和网签。

 

以前有没有其他房企挪用监管账户里的钱？

 

当然有。

 

但更多时候都是短期救急，地方上睁一只眼闭一只眼就过去了。

 

为什么到了恒大这，就被一棍子干翻了？

 

原因很简单——

 

邵阳的主管单位，害怕了。

 

一会商票逾期，一会银行抽贷，主管单位的领导们被恒大整麻了。

 

我怕一个不小心，你再给我整出一票烂尾楼，惹出一票群体性事件。

 

讲到这里，我们再回过头来看——

 

恒大的这一关，有点难过。

 

说它难过，是因为——

 

恒大所陷入的不是一场信任危机，而是一系列的信任大败退。

 

首先，因为三道红线，恒大暂时失去了政策面的信任。

 

恒大连续触碰了房企融资的三道红线，合规的融资已经不太可能。

 

然后，因为债转股事件，恒大暂时失去了金融机构的信任。

借钱还不上，就哭穷管理层。一次债转股，就让债主变股东。

 

我只想赚点利息，你却给我套成股东，以后谁还敢借你钱。

 

接着，因为商票逾期，恒大暂时失去了供应商的信任。

 

我给你供货，你给我打白条，打了白条，还逾期。

 

我只想做个生意，你却看上了我的本金，以后谁还敢给你供货。

 

继续，因为广发跳船，恒大将加速失去金融机构的信任。

 

债转股事件，让生怕借钱借成股东的广发，第一个跳反。

 

广发的跳反，逼的其他机构也心里直突突。

 

万一去晚了，连键盘都抢不到怎么办？

 

最后，因为挪用监管账户资金，恒大暂时失去了地方的信任。

 

先商票逾期，再银行抽贷，一会三道红线，一会债转股，玩了大半年。

 

如今，你又疯了一样挪用监管账户里的资金。

 

万一烂尾了，烂摊子谁来收？

 

以上这些，但凡恒大只碰一个，可能这回都能过关。

 

但遗憾的是——

 

从政策到金融机构，再到供应商，最后到地方城市……恒大在信任底线上，一路败退。

 

因为三道红线，不能借你钱；因为债转股，机构不敢借你钱；因为广发跳船，机构还可能抽贷挤兑；因为挪用监管账户资金，网签还被暂停，销售现金流还可能被掐断……

 

恒大在信任和信心的谷底，一路向下坠落。

究竟是什么让恒大陷入如此绝境？

祸根，早在三年前都已埋下。

 

过去三年，恒大的每一步都没有踏准节奏！

 

过去三年，恒大几乎错过了楼市所有红利！

 

大家先来思考一个问题——

 

过去三年，中国楼市的行情特征是什么？

 

过去三年，中国楼市里卖的最好、涨幅最高的是什么？

 

从区域来说——

 

过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的城市就是：长三角和珠三角。

 

最典型的是苏州、深圳、合肥、南京、杭州及环杭、上海及环沪等等。

 

过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的版块就是：城市核心区和成熟产业聚集区。

 

尤其是有产业支撑的CBD及泛CBD区域，有学区支撑的核心区。

 

从产品来说——

 

过去三年，各个热点城市里涨幅最好的产品并不是刚需产品，而是改善类产品。

 

比如杭州涨幅最高的是南星桥、滨江的那些大平层豪宅，上海涨幅最高的是徐汇滨江、浦东和新江湾城的那些改善类版块……

 

不知不觉中，中国楼市已经完成了一次逆转——

 

从全国性普涨，逆转为核心城市和都市圈的分化上涨。

 

从炒概念画饼，回归到围绕产业核心和成熟配套学区。

 

从刚需引导行情，逆转为改善需求大爆发并主导行情。

 

讲的再直白一点，就是——

客户越来越精了，以前是瞎批买，现在只买核心城市和都市圈。

 

准确的说是，只买核心城市和都市圈里的成熟产业和优质学区。

 

需求越来越高端，以前是有个房就行，现在主要是置换，要品质，要高级。

但是，你再去看恒大的这几年。

以上三点，它踩准了哪一个？

 

你在长三角，有多久没有看到过恒大的楼盘了？

 

杭州、上海、南京、深圳、合肥、武汉等等城市的主城区，还能看到恒大的楼盘么？

 

别说这些城市了，连郑州的主城区都看不到恒大的楼盘了。

 

恒大的土地储备，越来越偏离核心。

 

恒大口口声声说：66%的土地都在一二线城市。

 

的确，是都在一二线城市！

 

但几乎全在一二线城市的远郊和边缘板块。

 

比如，恒大在郑州的楼盘布局，不是在航空港区，就是在荥阳，要么是靠近开封。

 

你有多久没看到恒大的产品升级了？

 

五年前恒大的精装与现在相比，有什么本质区别么？

 

几乎没有！

 

恒大诸多项目，现在用的水晶灯，与五年前几乎一模一样。

 

三年前恒大的外立面与现在相比，有什么本质性的革新么？

 

现在的建筑风格和外立面玩儿的是什么？

 

玩的是新中式、新亚洲、极简主义、大开窗、上铝板。

 

而恒大还在玩什么？

 

还是三年前那套，大欧式、尖尖顶、真石漆、土了吧唧。

 

有一句话，虽不当讲但仍然要讲：

 

恒大，已经被中国楼市的红利时代远远甩下！

 

在人口涌入都市圈和核心城市的大浪潮里——

 

恒大的土地布局，不是在三四线，就是在一二线的远郊。

 

在需求回流产业核心和配套核心的大浪潮里——

 

恒大的楼盘，却嗷嗷叫的直往远郊干。

 

在改善需求主导市场，产品不断迭代的大浪潮里——

 

恒大的产品，仍然守着三五年前的标准，活像泥地里打滚的傻小子。

 

过去三年，恒大在干啥？

 

多元化，造车，房车宝，恒房通……

 

一个房企，干起了车企的活。一个开发商，干起了中介的活。

 

不怪别人，都是浪催的。

 

最后，耿直少年有三句话送给大家——

2021年的中国楼市，恒大成为黑天鹅的概率，远超过其他房企。

 

截止目前，一定不要碰恒大的股票、房产、债券、商票等一系列不动产和投资品。

 

哪怕是再便宜，也不要去抄底。

 

当银行都开始跳船了，当供应商都开始跳起来骂娘了，当地方都开始主动暂停恒大往前了……

 

大家可以想想，这恒大背后的债务链条该有多恐怖。

 

我想，多数人都该有了答案。

 

我也知道，像恒大如此规模的房企，大概率不会倒。

 

但我更知道，君子不立于危墙之下。

 

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/85VXzFtYr5QPfE3Cgt2gDw

 

一支穿云箭，千军万马来相见。

 

 

《天龙八部》中谁才是天下第一？九成人会说是扫地僧。

 

我是剩下的一成，我觉得还是萧峰。

 

众所周知，萧峰是个武学奇才，遇强则强。

 

扫地僧厉害是因为资历老。之所以说萧峰是天下第一，是因为他领导了天下第一大帮。

 

雁门关外，丐帮弟子请求契丹人萧峰重新执掌大局，足见萧峰的领导能力。

 

当然，萧峰最厉害的地方不是这些。

 

天龙八部中萧峰做过最厉害的事情是阻止辽国侵略大宋。

 

逼着辽国皇帝耶律洪基，答应有生之年不得让辽军踏入大宋边境一步。把战争硬生生往后拖了几十年，为宋朝商业文明的发展作出重要贡献。

 

萧峰之所以能办成这件事，是因为信用二字。

 

让别人相信你的最高境界就是用性命为托付，萧峰两次都能让别人以性命相托，一次是阿朱，另一次是慕容博。

 

 

这个人讲信用到了可怕的地步。难怪能召唤整个武林前来救场。这样的人活该朋友多。

 

谁是地产圈朋友最多的那个人？过去的一天相信大家都看到了。

 

 

上周四，一个署名恒大的红头文件传得沸沸扬扬。1300亿压力不小，恒大连夜报警辟谣。

 

对于大型公司来说，债务就像多米诺骨牌，倒了一个危机就开始层层放大。

  

恒大会不会就此迎来危机？

 

当时就有地产圈的朋友告诉我：这么多年，恒大啥大风大浪没见过。

 

结果昨天，恒大许老板用一张价值1300亿的朋友圈合照告诉我们，恒大不可能有事。

 

 

昨天的签字仪式上，恒大宣布与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。

 

说白了，这1300亿资金中有1018亿已经主动放弃了要求恒大送股或者回购的权利，安安心心地当起了恒大的股东。

  

这1300亿战略投资共分三轮。

 

第一轮是2017年1月2日，恒大地产首批引入了8家战略投资者，入股金额高达300亿元。

 

第二轮是2017年5月31日，恒大地产又引进第二批战略投资者，入股金额高达395亿元。

 

第三轮是2017年11月6日，恒大第三次引进6家战略投资者，获得了600亿元的投资。

 

三轮战投都在2017年，整个2017年，港股中国恒大股价从年初的5.04港元涨到了年底的26.95港元，足足翻了五倍多。

 

再加上三年的利润分红，他们都从恒大获利不菲。

 

昨天那场签字仪式出席的有：苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、嘉寓集团董事长田家玉……投了1300亿的各家董事长全部都来了。

 

不换个广角镜头根本放不下这么些人。

 

大部队都同意了，不同意转为普通股的这些人怎么好意思来？这说明，剩下的282亿转为普通股只是时间问题。

 

危机信号就这么解除了。

 

不仅如此，瑞银、德银、美银、摩根大通、渣打、里昂、星展、野村、巴克莱、银河联昌等10数家国际投行齐发研报力挺恒大。

 

 

投行们、朋友们这么挺恒大，还是因为恒大许老板是个讲信用的人。

 

干了这么多年房地产，没有一笔债务违约纪录。说带大家赚钱，就一定要带大家赚得盆满钵满。

 

 

送上助攻的,还有恒大物业和恒大汽车。

 

9月30日，恒大物业向港交所提交上市申请，公告显示，恒大物业由恒大集团间接持有71.94%权益。上市完成后，恒大物业仍将是恒大集团的附属公司。

 

之前我们就说过，地产公司搞物业，市场和利润都是现成的，恒大物业分拆上市后最先享受到红利的还是这些恒大地产的战略股东们。

 

此外，恒大汽车业务申请科创板上市也已获董事会通过。

 

房地产融资虽然被严格管控，但是新能源汽车是国家重点扶持方向，主打新能源的恒大汽车登陆科创板只是时间问题。

 

无独有偶，恒大汽车75%的股份也掌握在恒大自己手里，届时这些资金又能多收一笔股市红利。

 

在房地产主业够稳的情况下，物业和新能源汽车港股A股双线开花。

 

丐帮重新把打狗棒交给萧峰，不仅仅是重感情，主要是降龙十八掌还没有传下来，也只有萧峰能够重振丐帮天下第一大帮的威名。

 

1300亿资金选择继续跟着许家印，也不全是看感情。至少在中期来看，很难找到比恒大更稳定的投资标的，不如跟着许老板继续吃肉。

 

 

地产业的核心竞争力不是你有多少钱，而是看你能借到多少钱。

 

而你能借到多少钱，全看你有多少信用。

 

9月25日，中国恒大集团公告的最后一句话写着：公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。

 

落款是中国恒大集团主席许家印。

 

 

9月28日，港股中国恒大涨幅高达20%，今天，9月30日，中国恒大又涨了19.4%。

 

一支穿云箭，千军万马来相见。

 

什么是号召力？这就叫号召力。

来源：老斯基财经（ID：laosijicj） 作者：带刀斯基

 

 

中国基金报记者 房佩燕

 

上周遭遇股债双杀的恒大，这几天开展了轰轰烈烈的反击战。

 

而刚刚，许家印再出重手：与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。

 

 

而今天恒大债券连续第二日反弹，最大涨幅超11%！恒大股价也从暴跌超7%到微跌0.72%，时间拉长来看，早已收复上周跌幅。

 

全体战投力挺恒大！

863亿已转为普通股

 

9月29日，恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。

 

剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。

 

恒大地产与863亿战投签订补充协议

 

许家印与863亿战投高管鼓掌庆祝

 

恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管出席签字仪式。

  

分析人士认为，这一次全体战投都出面力挺恒大，在这么短的时间内完成1018亿战投的协议签署及商谈，战投一致同意放弃要求回购及增加股份的权益转为普通股，充分说明通过这几年的合作，所有战略投资者都分享到了恒大的发展红利，对恒大的经营管理与健康发展高度认可，对恒大的发展前景充满信心，才会坚定选择与恒大长期合作。

 

此前开展轰轰烈烈“反击战”

 

9月24日，一份网传文件在网上迅速流传。9月25日，恒大惨遭股债双杀，随后，恒大迅速开展了轰轰烈烈的“反击战”。

 

1.紧急报案

 

先是25日（周五）傍晚，直接公告回应网传文件系谣言，已向公安机关报案。

 

2.深夜连发三条利好

 

随后深夜，恒大连夜连发三条利好：

 

1）恒大汽车拟申请在科创板上市；

 

2）从未出现利息晚付，力证经营健康，其中提到：

 

• 截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。

   

• 自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。

   

• 全国在建项目共866个，均在正常开工建设。

   

• 今年3月31日起，公司开始坚定不移实施‘高增长、控规模、降负债’的三年发展战略，即实现销售高增长，土地储备规模严格控制，有息负债力争每年下降人民币1500亿元。

   

  截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以後到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。

   

• 公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。
  

 

3）物业分拆申请获批，正式上市申请短期内将呈交。

 

3.多家顶级投行力挺恒大

 

27日（周日）晚，摩根大通、德银、里昂、银河联昌证券、 华泰证券 、星展银行等多家国际顶级投行更是纷纷表态，集体表示看好恒大在销售、降负债、发展多元化业务等方面的努力。

 

德银：恒大庞大优质土储、强大执行力将确保其完成8000亿内控销售目标，预计1300亿战投中至少一半将延续合作，此次调整带来增持良机。

 

里昂：恒大已制定明确的三年降负债计划，加上物业与汽车分拆上市融资，相信降负债成效将远超市场预期，股价调整为投资者带来了抄底良机。

 

摩根大通：市场对谣言反应过度，预计恒大将与战略投资者达成延期共识，目前估值极具吸引力。

 

星展：股价大幅回调主要因为被卖空，恒大销售业绩强劲，加上与战投重新谈判的潜在利好，将引发空头回补和股价大幅反弹。

 

银河联昌：恒大物业和汽车分拆上市，将推动净负债率大降50个百分点，加上严控拿地，预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。

 

华泰证券:恒大销售及回款表现强劲，汽车和物业分拆上市有望带来500亿现金流，财务状况将得到进一步保障。

 

4.好友出手相助，斥资6700万港元购买恒大债券

 

28日（周一）早间，中誉集团在港交所发布的公告称，2020年9月25日（下午四时后），已于公开市场收购本金总额各为500万美元（约3900万港元）的2021年到期6.25%中国恒大票据及2021年到期8.9%中国恒大票据，总代价分别约为429万美元（约3346万港元）及435万美元（约3393万港元）。

 

 

中誉集团是一家年收入1413万美元的放债公司。在股东名单中，曾出现了香港大D会核心成员，包括刘銮雄、郑裕彤以及张松桥。

 

中誉集团表示，收购中国恒大票据是集团主要活动金融工具投资业务的一部分。鉴于中国恒大票据之利率高于香港商业银行提供的港元定期存款╱美元定期存款的利率，及收购事项将为集团带来更高及稳定之回报，董事认为收购事项属公平合理，并符合公司及其股东的整体利益。

 

5.泛海国际抄底2.3亿恒大债

9月28日晚间，泛海酒店公告称，9月25日，泛海国际购买人及泛海酒店购买人在公开市场上购买总代价约为2942万美元（相等于约 2.29亿港元）恒大债券。

 

值得注意的是，今年以来，泛海国际购买恒大债不断。

 

 

恒大系股债反弹

市场对恒大的信心正在重新恢复

 

而在恒大这一系列重拳出击后，恒大系股债出现明显反弹。

 

今天，中国恒大从一度暴跌超7%，随后反弹，收跌0.72%。

 

 

而昨日更是直接暴涨超20%，至此，自9月24日以来，中国恒大股价不仅收复跌幅，还累计涨超2%。

 

 

同样的情况也在恒大债券上演。

 

9月29日，在继28日反弹后，恒大债券连续第二日反弹！恒大债“20恒大01”收盘涨逾11%，“15恒大03”涨近10%，“19恒大02”涨逾8%，“19恒大01”涨逾6%。

 

这几天，恒大刷屏了。

事情是这样的，9月24日下午，突然有一份盖了恒大集团公章的文件流传到了网上，引发了大量媒体的追踪报道。 

文件写的很经典，内容的大意是先巴拉巴拉说一大堆恒大这些年为经济做出的贡献，一直在依法依规的做事等等。

然后话锋一转，说自己2016年开始就和深深房谈借壳上市，因此融资来了1300亿入股，但至今已经4年了，还未能成功资产重组。

按照当初签的抽屉协议，如不能在2021年1月31日前按时登陆A股上市，这1300亿就要股转债，从股份变成债务，还要支付137亿的分红，但自己已经欠了8355亿了，这突然多出来的1400多亿实在是支付不起。

所以，恒大的资金链可能发生断裂，并可能引发系统性金融风险。

同时可能影响331万人的就业，可能影响已售未交楼的61.7万套商品房的204万业主的权益，导致其面临烂尾楼的风险。 

话里话外就一个意思，恳请政府救命。

明股实债这是典型的违规操作，还一口气弄了1300亿，总结一下就是：

发了财归自己，出了事找政府。

这文件刷屏全网的当天晚上，恒大官方就出了一个通知，声称这份文件纯属凭空捏造，子虚乌有。

这份文件到底是真的还是假的？恒大究竟有没有这1300亿的隐藏地雷？

很多人催我谈恒大这件事，我一直没有动笔写，也是出于这个原因的考虑。

首先谈个人观点，我个人猜测这份文件大概率是真的。

但这只是个人猜测，我没有证据来证明，所以不能做为写文章的依据。

写文章的所有分析，都必须建立在事实之上，否则所有分析结果都是沙滩之上的楼阁，压根站不住脚。

而在法律上，中国遵循无罪推定原则，也就是除非你能证明嫌疑人有罪，否则他就是无罪。

在这份真假文件疑云上，没有99%概率为真这一说，只有0%和100%。

如果你没有100%的证据证明为真，那它就是假。

但这种事，无人能拿出100%的证据，也不可能拿出来。

所以从法律上，这份流传于网络上的恒大文件，目前为止，为谣言。

那我能不能按照这份文件为假作为事实基准分析，来写一篇文章呢？

当然也不行。

因为这么写的话，那就只能写到底是何方神圣能造出这么逼真这么完美的假文件，对恒大的底细摸的这么清楚，公文水平写的如此之高，和大家探索学习一下如此登峰造极的造假技术。

这么去写文章没意思，而且我也开不了这个口。

因为标普评级机构根本不信恒大的辟谣，直接下调了恒大的信用评级。 

随后，国资委发出公函，要求旗下信托公司立即核查和恒大的存续业务，评估其风险并提供处置措施。 

而第二天，也就是9月25日，恒大债券连续跌停，触发2次停牌。

这可是债券啊，不是股票，是那种一年只能涨几个点收益的债券，居然能单日大跌30%触发二次停牌。 

市场上的资本对这份文件真假的态度到底如何，简直是一目了然，我再怎么样也没办法按文件为假去写分析文章啊。

2016年那会，我要是按照乐视网的辟谣公告去写文章，一年后怕不是要被人给骂死。 

所以没办法写。

默认文件为真这个角度不能写，默认文件为假这个角度也不能写。

这就是我本不打算写这个话题的原因，因为再怎么写也就只能把事实罗列罗列就结束了，根本没有办法进行深度分析。

但是大家的呼声很强烈，非要我写，于是我只能把恒大的资料分析来分析去，最终找到了一个非常好玩的地方。

先声明一下，以下内容，全部依据事实所写。

中国恒大的港股代码是03333，在2017年1月的股价为1.5~1.6元/股。

但是到2017年11月，恒大的股价飙升到了28元/股，暴涨17.5倍。

恒大因此，一举成为了千亿级房企，许家印的身家自然也跟着暴涨。 

什么叫股王，这才是股王啊，吊打茅台。

地产大牛市的时候，买房真的不如买地产股。

是不是有人强行拉高恒大股价，人为制造泡沫呢？

也不是，3年后的今天，恒大的股价也还有14元，差不多相当于17年初的9倍，经历三年震荡恒大依然可以维持这个市值，且市盈率仅为19左右。

这说明恒大提供出来的盈利，足以支撑这个市值。

16~17年那会，全国的房价平均涨幅大约为1倍，恒大持有的大量土地都升值了，市值跟着暴涨理所当然，合情合理。

但房价涨幅才1倍，为什么恒大的市值可以暴涨17.5倍？这账算不明白啊。

打开年线看就更夸张了，恒大在香港上市很多年了，一直是横盘微涨的走势，在2015年大牛市里也就只涨了2~3倍，但是股价却在2017年突然拉出17倍以上的超级大阳线。 

能解释的理由只有一个，那就是恒大集团在高周转之外，还用了一个超级高的杠杆，借了很多钱赌了一把，而且赌赢了，所以市值跟着暴涨了。

说到杠杆，就不提不得到8月份的时候央行和住建部对房地产企业设立的3道红线，严控房企融资。 

而恒大，就同时触犯了三道红线，综合排名为第一名。 

同时触犯3道红线的房企，总共有9个，其中嘉禾集团已经彻底暴雷，资金链断裂。

泰禾北京院子二期，1150万元/套起，而那些拿出巨款买房的业主们目前正在维权。 

而第二个出问题的，是恒大，当然目前只是疑似出问题。

财务状态出问题，只可能是两个原因：第一个原因是这些年投资非常差，屡屡亏钱，硬生生的把自己给亏没了。第二种原因，就是借了超高的杠杆，虽然投资的情况还不错，但如今全球金融状态急刹车，一口气没上来给弄挂了。

我一时心痒，就搜了下这份名单里风险程度排第二名的融创中国。

正好融创也是在港股上市，代码01918，和恒大是同在港股市场，可对比的程度极强。

而融创的走势，和恒大高度相似。

2017年1月，融创的股价是4元，年底前最高价摸到了40元，翻了接近10倍。

暴涨前，融创的走势图很像恒大，暴涨后，融创的走势图还是很像恒大。 

区别肯定也是有，2017年那一波恒大涨幅是17倍多，融创不足10倍，假设投资水平差不多的话，融创的杠杆明显偏小。

但1倍的房价涨幅，同样不可能带来10倍的股价涨幅。

所以很明显，融创肯定也在2017年之前上杠杆了，而且赌赢了，但杠杆的力度不如恒大。

今天的融创上了融资红名单的原因，也并不是因为亏钱太厉害，而是和恒大一样，当年的杠杆出问题了。

大家印象中地产的龙头老大是万科，但是在2017年的这波地产大牛中，万科的涨幅低的可怕。

不仅是在A股低，在港股也低。

万科在港股的股票代码是02202，在2017年初的股价为15元，到了2018年初，极限峰值股价，也才39元，仅仅只涨了1倍多一点。

这个股价走势其实反应了一个问题，万科在这一轮暴涨之前，没有大幅度上杠杆，盈利跑输了恒大和融创。

利润和风险同在，万科放弃了激进杠杆带来的利润，也在2020年降低了风险。

在2020年监管层发布的3道红线中，万科仅触犯了一条，安全程度远远高于融创和恒大。

万科的净负债率，甚至仅为恒大的1/5，差距非常巨大。

但是在这个表里，我惊讶的发现，碧桂园的财务状态居然和万科差不多，综合风险程度只高了一丝丝。

碧桂园不是高周转高杠杆到处拿地的激进派代表性人物么？怎么会和天天喊着活下去的保守派代表人物万科的财务状况差不多？

巧的是，碧桂园也是在港股上市，代码02007，于是我又找来了碧桂园的走势图看了一下。

碧桂园的股价，也是在2017年有了一个突飞猛进。

2017年初，股价大约是2.2元。

2018年初，股价飙升到了17元。 

一年时间里，碧桂园的股价暴涨7.7倍，虽然弱于恒大和融创，但依然是一个天文数字的战绩，远高于万科，同样和房价涨幅不成正比。

2018年中旬，身价暴涨的碧桂园被列为高周转的代表性房企，遭到了全国舆论的一致炮轰，被骂的狗血喷头。

重压之下，碧桂园不得不降低周转率和拿地速度，被迫卸掉了杠杆。

对于刚靠高杠杆和高周转把企业市值拉升了7.7倍的碧桂园来说，这无疑是黑暗的一刻，失去了和恒大、融创竞争的资格。

但谁都没有想到，在2018年被全国网民喷到自闭的碧桂园，因为被迫卸了杠杆，财务状态目前无比的健康，健康程度甚至可以比肩天天喊着活下去的万科。

当年高杠杆的红利，碧桂园杨老板吃到了。

面对高利润带来的惊人诱惑，杨老板还准备大干快上继续卯足劲向前冲的时候，全国网民齐出手，硬生生的把杨老板给摁住了，卸了碧桂园的杠杆，强制杨老板金盆洗手。

在杠杆红利达到颠峰的时刻，杨老板金盆洗手，虽然是被迫的，但确实是最佳时机，让碧桂园的财务状态得以安全落地。

既吃到了高杠杆的红利，又避开了高杠杆的风险，简直是完美。

2年后回头看，2018中旬那真的是房企去杠杆的最后时机了，再不去杠杆就真的来不及了。

在2018年骂过碧桂园的所有人，有一个算一个，都是碧桂园的大功臣。

杨老板在这里，谢谢你们了。

祸兮福所倚，福兮祸所伏。

2018年一路风光，无人指责，不受任何压力的恒大，如今却因为当年的顺境，而陷入了天大的麻烦。

人生在世，真的是福祸难料。

触犯了监管层三道红线的房企总共9家，一家泰禾已经出问题了，一家恒大疑似出问题，出事概率有点高。

从侧面说明，监管层的红线标准，定的还是很权威的，参考意义其实很强。

我个人在这里郑重的建议大家，触碰监管层三道红线的房企，他们的期房谨慎购买。

那种两年三年才交房的坚决不要碰，还有三个月半年就交房的，倒是可以考虑一下，当然现房最好，一手交钱一手交货。

购买期房风险概率较大的房企，共有9家，大家一定要记住名字，不要让身边的朋友掉坑里了，名单上面有，可以回头看一看。

不对，只需要记8家就可以了，泰禾集团已经没了，买房的业主正在维权。