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没有利益相关，所以才更敢说真话。

没想到，浓眉大眼的一线城市，被吹上天的“买到红盘就赚几百上千万”的魔都，终究还是步了深圳杭州的后尘！

上海的新房积分，正在崩塌。

二手房价，正在下跌。

一二手倒挂，正在消失。

环环相扣的链条，成了市场恶性循环的前兆。

不装了，明牌了。

如今中介炒房客开发商全都苦着脸，特么的全被套牢了：

二手卖家降价抢跑，新房开发商也按耐不住搞起了新房中介分销。

但我却要为此叫好：

上海楼市买家“当家作主”的时代，终于来了。

上海的新房，积分已经开始崩塌。

第7批新房，市区除了鸿印里、静安天悦、苏河玺之流的超级网红盘不愁卖。

像普陀内中环的新俞里、大华峯汇、品尊国际，新静安的市北华庭、徐汇的尚海悦庭，虹口的海泰北外滩，全部都不触发积分。

而郊区，还要更惨。

曾经的流量王者大虹桥，放到第五批，68分以下全部劝退。

但是现在，只要45分就能上车。

近郊地铁盘的热门板块—嘉定新城、泗泾。

放在年初，没有60分售楼处都别想进，如今也双双不触发积分，来了就能买。

泗泾甚至有开发商打出了一张骚操作底牌：

首付不够，没事，我等你半年。

还未过限购，没事，我也等你半年。

如果说嘉定新城和泗泾还只是个例，那么浦东第一个不答应。

过去两年一向供不应求的浦东新房市场，如今也卖不动了。

除了少量供应的森兰红盘和断供很久的惠南，触发了积分。

其余新盘，认购的客户数量连房源数都追不平。

如今的上海新房市场已经明盘：供应太多，新韭菜不够。

为什么局势会扭转如此之快？

之前不都是抢到即赚到吗？

郊区地铁盘不是供不应求么？

不聊经济形势和预期，单单超量的新房供应，就已经在市场上砸出了一个大坑。

这个坑，彻底击碎了开发商的傲娇，也彻底打破了购房者买到就是赚到的心理预期。

2022年前七个批次，共发了158张预售证，推售新房套数超过了8.5万套。

已经超出了原定的每年8万套新房目标。

但是不好意思，今年还有第8批。

2022年少则9万套，多则近10万套限价新房的供应，把一众开发商和炒房客彻底砸懵了。

这感觉，就像你饿了想吃点肉，结果上海直接整桌搬来了“自助餐”。

不仅管饱，更管撑。

上海的新房，供应量正在崩塌。

最近我翻到一个很有意思的网友评论：

现在上海新房的供应节奏，比“大姨妈还准时”，一个月来一次。

但其实不仅是新房的供应，连上海的土拍供应都在“火上浇油”。

今年前三批次上海已经出让了108块涉宅用地，累计成交金额超过2500亿，比去年全年高出近400亿元，增加幅度17%。

但这还没结束，12月中旬还有第四批集中供地。

大量的土地出让，意味着明年仍旧会有天量的新房供应砸向市场。

一二手倒挂和新房积分的秩序，会彻底打乱、重新洗牌。

这么多新房卖不完怎么办？重启中介分销。

下面这张图，是上海部分已开启中介渠道分销的项目表。

帮我卖掉一套房，分你总价1-2个点的佣金。

像极了2015年和2018年的熊市套路，简单、明了、粗暴。

但这些名单还只是冰山一角。

如今郊区的新房，多数已经宣布躺平了。

售楼处人挤人的热闹现象不再，更多的购房者开始选择观望。

但跟新房一贯唇齿相依的二手房市场，还要更惨。

看起来近期是整体横盘，但实际上郊区已是踩踏出货。

嘉定新城、南翔、泗泾、车墩、松江新城、青浦新城、华新、马陆、临港……

凡是出现在分销表上的板块，已经出现非常多的反倒挂案例。

二手次新房比新房还便宜。

有些板块还有概念，新房可以讲故事突围，但大部分新房都在被二手房拖累。

比如五大新城和临港，现在不只是躺平，而是直接开始躺倒了。

低迷的二手房市场，遇到天量的限价新房供应，成交量锐减的同时，也导致大量房源减价。

多翻翻链家挂牌你就会发现，诸多板块的一二手倒挂，已经开始归零。

倒挂归零又使得购房者对新房预期下降，认购客户数量进一步降低，市场的各种副作用相互联动。

上海楼市，似乎进入了无解状态。

上海的新房，倒挂即将崩塌。

深谙人性的上海楼市，先是制造出了“一二手倒挂”市场，在一二手房之间制造价差红利，让所有人都有一种买到就赚到的认知。

但不是所有人，都有资格参与“一二手倒挂红利”的角逐。

人性是趋利的，大家都想抢占“倒挂利差”更多的新房。

像中环以内这种宅地建设指标很少的区域，往往新房的供应会更少，那就会造成市区的新房不够抢，郊区的新房没人要。

于是上海又制造了一个“新房积分制”游戏。

在买新房之前，所有的购房者都要参考下面的图表，暗自给自己打分。

越高倒挂的新房，需要越高的积分。

像今年积分很高的前滩东方悦澜、徐滨百汇园、大虹桥蟠龙天地，买到至少赚几百万，至多赚千万。

这也导致了，低分、中分、高分选手买新房的各自命数，早已被暗中注定。

但这个游戏能持续玩下去的前提是，供应平衡的微量把控。

一旦供应失衡，就需要在其他游戏规则上作出改变。

新房供应高的板块，下一批次暂缓或减少拍地，供应不够的板块，就适当加量给市场造势。

如果新房二手压力都大的区域，就会在落户、限购上松个口子，比如说五大新城和临港的购房限制，已经到了低点。

如果还不好卖，那就会搞个利好出来，比如说搬来某某名校分校。

至少那些都好卖的新房，触发一定的认购率，就会限售5年，锁死不准交易。

这就是游戏规则早已暗定，最真实的上海楼市。

但今年的情况大家都知道，各种各样的突发意外，让调控背后的一双大手，开始向土地财政低头。

不出意外，明年还会有更多开分销的新房。

外环外如松江、嘉定、青浦、奉贤、临港、宝山等板块的分销会逐一打开，甚至大虹桥徐泾也会跟筹码。

新房的积分门槛，一定会再次大降。

甚至郊区更多板块的一二手倒挂会逐渐消失。

但面对这样的局势，我并不悲观。

因为这样的买方市场，反而对购房者是利好。

上海楼市的供需关系，明显偏向于需求端，供给总体大于需求。

所有我们才会看到，二手不断的走弱，而新房越来越好摇。 

但上海不同于其他表现萎靡的二三线城市：

一是市场热度总体还尚可，热冷不均和分化才是主要表现，二是上海的政策底牌，还没出尽。 

主要的需求限制性政策——限购限售，上海仍旧是全国数一数二的严格。

这就相当于为上海楼市蓄了一个大血袋，当市场进一步恶化时，随时都可以为市场打上一针。

只有当这些弹性政策工具都失效时，才具备深度看空上海楼市的基础。

也许是当前行情仍可控，或是这些未出鞘的政策工具能量巨大，决策者不愿轻易使用。

当下未出鞘并不代表着没有，这才是短期上海楼市最大的底气之一。 

更要紧的是，当下的上海购房者，无论是买新房还是二手，都可以挑挑捡捡，大胆谈条件。

政策底+局势动荡，的确是有胆量买房者砍价抄底的时刻。

但前提是，选对正确的板块和小区，找到更佳的房源。

狠狠地砍上一刀。

 

 

双十一”又一次恶意未消费，但消费力到底怎么样，看到好几个数据。

最高的一个数据，说双十一当天成交额11154亿元，同比增长了13%；也有统计数据5571亿，最低的数据甚至只有3000多亿，是往年的三分之一。

几个电商平台，也都没有公布数据。只有一个数据比较靠谱，当天全国共处理快递包裹5.52亿件，同比下降了20%。

懒得去分辨真伪，去看看了疫情地图，觉得现在讨论数据确实没什么意义。

双十一力度最大的，除了卫健委，就是央行。那天，央行发布了254号文，支持房地产市场平稳健康发展，大家叫它：

16条。

16号文的七页纸，包叔看了好几遍，这次确实是一次系统的基调转向。

很多政策很大胆，比如鼓励个人住房贷款延期展期，比如鼓励给爆雷房企放款，政策中甚至不乏操作细则，比如怎么区分烂尾楼，怎么救烂尾楼，怎么应对购房者的贷款展期，甚至手把手教金融机构怎么操作。

16条的出台，意味着金融机构彻底扮演起了主力军的角色。与其说是救市，不如说是央行指导金融机构：

救房企、救项目、救地方政府。

救人这种事，需要很高的技术含量。时机、尺寸把握不好，不仅救不了别人，还很容易给自己惹来麻烦。

过去一年发生的事情证明，很多微观的障碍，正在前面等着。

 

1

 

16号文出来后，资本市场一片欢欣鼓舞，但房企老板和高管们，态度确实是谨慎的。过去一年，他们逐渐冷静下来了。

16号文出来的那天，我注意到了两条朋友圈。一条是碧桂园一位高管发的，他说：

春天终于到了。

他说的春天，不是说16条，而是中债增第二轮发债。

上周二，交易商协会发出了第二支箭，央行会拿出2500亿再贷款，帮助民营企业发债融资。这些债券如果发行成功，那真的可以解决一些实质困难了。而且申请范围也在进一步扩大。甚至已经展期了的房企，也有资格申请。

龙湖马上申请了200亿份额，美的等企业也申请了：

但这笔钱，很难拿到。

包叔了解到，申请发债的房企要想获得中债增的担保，依然需要拿出相应的抵押物。

可除了龙湖这种还能一口气拿出足够的优质资产，其他房企哪还有那么多没抵押出去的资产。

美的地产最终靠得是美的集团的担保，某家房企一口气拿出了10个商业项目让中债增挑选：

只被选中两个。

包叔注意到的另一条朋友圈，是旭辉总裁林峰秒删掉的内容：

第三支箭也在弦上。

第一支箭是信贷，第二支箭是债券，第三支箭是股权。

十六条发布的那天，外媒报道监管部门要求股份制银行也要在年内，为房地产领域提供不少于4000亿的新增融资。这加起来就是一万亿了。

开发商关注的，是这些能实际落地的政策。

过去一年，从企业税费、监管账户再到银行开发贷，都有出台过一些稳定政策，听起来很美好，但都卡在了执行层面。

比如对困难房企，一些政府性收费是否可以缓缴的问题，一些敢于负责任的城市官员会同意，有的回答只是一声叹息：

能从严绝对不多走一步。

别小看细节，也正是这些琐碎的细节，耗尽了开发商的最后一点信心。

比如，9月底监管要求国有大行年内新增至少6000亿房地产贷款。包叔当时问了一些房企和银行的朋友，情况是民企借开发贷必须拿出抵押物，银行更愿意争夺国企的开发贷申请，哪怕没有抵押，降低利率。

包叔的朋友子姨写过，一家房企老板，一直相信市场，也一直不顾一切地掏空家底救公司。但熬到今年下半年，钱熬没了，公司还是暴雷了。后来，这位董事长没事就躲在办公室看书。

他最后悔的事就是：

没有像大多数老板一样，一开始就躺平。

 

2

 

因此，包叔觉得，16号文件中最有意思的两句话，都是关于责任的细则：

鼓励金融机构……在城市政策下限基础上，合力确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平；

对债务新老划断后的承债主体按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已经尽职的，可予以免责。

第一句，是将政府的责任，转移一部分到银行身上，也就是说，地方政府可以借银行之手出政策，救市。

第二句，则是给病人做心肺复苏的医务人员，发出了免责条款，这样的措辞，在红头文件中，并不多。

第一句话的方法，其实杭州已经在用了。

双十一前一天下午，杭州的银行都收到了人民银行的口头紧急通知。杭州楼市重新执行：

认房不认贷；首套首付3成，最低利率4.1%；二套首付4成，最低利率4.9%。

更值得玩味的，是央行发口头通知时又补充了一句：

执行但不官宣。

兽爷年轻时谈恋爱，就是秉持着这个原则。

包叔一位银行的朋友说，具体到他们银行，策略是不主动提利率LPR-20BP这件事。

没办法，杭州市场的拐点越来越明显了。从2015年至今，杭州经历了一个超级长的楼市牛市，在全国楼市里走出了独立行情。

但是10月底，杭州房地产主管部门召开了一次内部会议，领导们阐述了问题的严重性，说再不调整政策：

就不是低谷，而是冰谷了。

杭州这次政策发布的方式，其实比政策本身更有意思。首付的放松政策，不是由房地产主管部门发出，而是借道银行，而且还不官宣。

没办法，领导们都被救市政策一日游的历史吓到了。地方政府目前的最大矛盾，是怎么在政策放松的时候，确保自己不被上级领导批评叫停。

 

3

 

还是那句话，救人，是要掌握正确方法和技巧的。

2022年春节前，央行副行长刘国强在国务院新闻发布会上感叹货币政策放宽的紧迫性。他说一年时间很短，要抓紧做事，不能拖，拖久了市场关切落空，落空了就不关切了，不关切就会：

哀莫大于心死。

一个月后，银保监会主席郭树清在同一间屋子里，把大家晃了个大跟头。这位最厌恶房地产风险的人，说房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转。绑在嘴巴上的绳子松开了，但手脚都还是麻的。

又一个月后，监管部门为AMC机构和银行提供了12家房企的名单，希望他们能提供救助。但监管机构仅仅是指导和鼓励，各项政策粗看力度很大，但用词都非常模糊，缺乏可执行性。

这样一来，如同刘国强行长所说，市场关切就落空了，没几天再选中债增的示范房企，合格的就剩五家。

所以后来的7月、9月，监管部门一再重提泡沫化势头得到根本性扭转的口号，也没什么意义了。

金融16条发布后，一位头部房企负责人告诉我：

这是标志性的转变。

他的理由是，这个阶段的金融政策，终于从口头变成了文件。而且是过去救市动力很足的央行和一直喊口号的银保监，联合发布的。

从具体措施上来看，这次调整覆盖了全金融市场各个品类，尤其是所有金融机构里压力最大的信托公司，这次终于有个落地政策了：

未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年。

如此一来，项目公司就不用刚性兑付了，就可以以空间换时间，可以靠销售解决问题。而信托公司也有了展期的依据，奉旨展期，不用面对投资人太大压力。

让做事的人敢多走一步，这很重要。

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来源 | 楼市黄大大（ID：HouseLeader）

作者 | 瓜片

 

 

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最近一份空置率报告，激起无数波澜。

 

结局是贝壳道歉，报告也删了，但改变不了背后这个残酷的事实：

 

绝大多数中国城市，房子早就过剩了！

 

 

事件起因，是贝壳研究院发布的一份《2022住房空置率报告》。

 

在调查了全国28个大中城市之后，报告得出了一个惊人的结论：平均住房空置率高达12%。

 

这直接给房地产拉响了警报！

 

参考国际情况，商品房空置率在5%-10%是合理区，10%-20%是空置危险区，空置率20%以上就是严重积压区。

 

只有9个城市处在合理区——

 

一线城市：北京、上海、广州、深圳

二线城市：厦门、天津、大连、苏州、济南

 

报告一出，很多省会城市都破防了，大受刺激。

 

被称为“最没存在感省会”的江西南昌，还因此火上热搜。报告中南昌的空置率，更是达到了恐怖的20%，喜提“空置率第一城”称号。

 

有本地的自媒体看不下去了，发文怒斥“假的”“标题党”！

 

 

想不到评论区却“翻车”了，大家纷纷表示：身边南昌人基本都有好几套房。

 

 

联想到名下6套房的周公子，一切好像都合理了起来。南昌这么多房子空着，一定是因为周公子们太爱买房了！

 

这份报告的威力实在太大，南昌背后，一连串城市都跟着破防了：

 

空置率19%的廊坊坐不住了，限购大门彻底敞开，欢迎全国人民来随便买

17%的佛山更坐不住了，说我房子太多就算了，怎么还成了三线城市？

成都、武汉、杭州、南京、郑州这些强二线，统统被划成了“供应过剩”

……

 

至于那些没有进入统计的，人口不断外流的三四线城市，还有为大城市输送了无数小镇做题家的县城，情况只会更惨。

 

眼看影响力这么大，贝壳研究院今天凌晨发文致歉，表示存在“数据不准确”“不能充分反映真实情况”。

 

 

现在报告原文已经看不到了，但住房空置率高的事实，却不会因此消失。

 

真实的数据，甚至更糟糕！

 

 

我国的真实住房空置率，一直是桩“悬案”，并没有来自官方的统计公开。

 

贝壳这次调查，是把3个月以上无人居住的住房定义为“空置房”，选取了3万个小区，委派入职至少3年的老中介进行情况摸底。

 

最终，城市住房空置率=空置户数/总户数。

 

要说不准确的地方，确实是有的。填问卷的主要是中介，存在一定的主观判断偏差。对空置房的定义和城市空置率的计算公式，也有点粗糙。

 

来自国家电网的数据，或许更能反映真实情况。

 

国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，这数据够官方了吧。据此测算，2017年大中城市房屋空置率为11.9%。

 

千万人口大市临沂，也曾通过供电数据测算空置率。连续3个月电量低于50度，且变化不超过10%的视为空置房屋。

 

结果发现，城区房屋空置率高达39.97%，70万户，28万空置。

 

 

人口密集的城区尚且如此，广袤的县城和乡村，又会有多少房子空荡荡地积灰？

 

2021年，扬州在一次中高风险区域排查中，查出疑似空置房9万多户。粗略计算，扬州住房空置率在10%左右，已经进入危险区。

 

那可是扬州啊，人均GDP排在全国第14，GDP排在全国37名的发达城市，依旧无法置身之外。

 

来自高校的学术研究团队，也曾致力于揭开空置率的秘密。

 

2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。

 

被视为“行走爆料机”的退休官员们，嘴里蹦出来的数据，更是一个比一个猛。

 

原住建部副部长仇保兴表示：目前住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。

 

前重庆市长黄奇帆指出：中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

 

相比之下，贝壳还算是比较乐观了。

 

一项项冰冷的数据，都在向我们揭露一个无比残酷的事实：

 

房子，已经过剩了。

 

 

所以，今年上半年将近500次的史诗级大救市，为何迟迟没有水花？

 

答案似乎已经找到：我们早就不缺房子了。

 

过去20年，房地产高歌猛进的最大功臣，是城镇化带来的巨量住房需求。

 

2000年中国城市化率为36.2%，2020年达到了63.89%，几乎翻倍。如果按照中国14亿人口计算，相当于过去20年，每年有2000万农村人口涌入城市。

 

大多数人往上数个三四代，有几个不是来自田间地头呢。

 

2000年，中国城镇居民人均居住面积还只有10.3平方米。2020年，这个数字变成了41.76平方米。20年时间，全国家庭户人均居住面积增长近4倍，已接近发达国家水平。

 

你知道吗？

 

央妈的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率高达96％！

 

其中两套及以上的拥有率约为41.5%。

 

也就是说，中国几乎人人都是有房一族，唯一的区别是你的房子在哪里而已。

 

可怕的是，飞在中国房地产上空的最大灰犀牛，已经悄悄降临。

 

当年，还没转型情感博主的任教授，曾有一句广为流传的论断：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

 

人口，绷不住了。前阵子国家卫健委发文：我国将于“十四五”期间将进入人口负增长阶段。

 

2021年，中国人口出生率为7.52‰，下坠速度极快，同年人口死亡率为7.18‰，不断向上爬升。生死两条线，已经无限趋近。人口负增长元年，很可能是今年。

 

 

一边是加速出现的空置房屋，一边是加速萎缩的购房需求。支撑房地产市场的最大基石，已经不复存在。而房子还在被源源不断地造出来。

 

更残酷的是，早在人口负增长出现以前，很多城市已经“失血过多”。

 

人人都知鹤岗人口流失严重，房价如葱，却不知“鹤岗化”已经蔓延到了富饶的长三角。安徽淮南，过去十年常住人口减少了30.8万人，GDP全省倒数第五，已经沦为被帮扶的对象。

 

任泽平团队分析称，中国人口流动已从四六分化走到二八分化。人口流出地区占比，已经从63.9%增至77.9%。

 

 

人口流动方向则是从西向东，从北向南，从农村到城镇，从三四线到一二线。

 

未来，谁能抢到产业，谁就能抢到人。谁能抢到人，谁的房子才能卖出去。

 

无数留不住人的地方，只能无可奈何地滑向鹤岗。

 

 

其实，一座城市的空置率高不高，房子是不是过剩，自己出去转转就能知道个大概。

 

早在“双减”之前，我总会看看小区附近有没有学而思。一帮鸡娃的中产家长，足以支撑起一个片区的房产交易。

 

现在的话，可以找个晚上去自己生活的城市里转一转，看看有多少小区灯火通明，底商都有生意，又有多少小区月明灯稀，底商一片死寂。

 

哪条地铁线最拥挤，哪里的高速最塞车，哪里的学校最难考，亲戚朋友家的孩子出去读大学之后，还愿不愿意回来。

 

房产价值是在一次次交易中确立起来的。房子过剩的地区，新房卖不掉只能降价，二手房卖不掉只能僵持。房子彻底变成不动产。

 

很多人只是不愿意相信，自己手上的房子真的会变成一堆砖头。涨不起来，也卖不出去。

 

这份仅仅“存活”一周的空置率报告，实则拉响了警报。

 

1.人口流失地区的房子，赶快卖掉

2.非一二线强学区的老破小，赶快卖掉

3.空置率过高的城市和地区，不要买入

4.新城睡城，公寓别墅都不要买

5.两房换三房，刚需换改善

 

牢牢记住。未来有一天，你会感谢今天听从这些建议的自己。

 

今年三月的一天，十三四个人呼啦冲进了郑州恒大都市广场，那是恒大河南公司总部。他们上来就将步梯和电梯全部堵住，另外有七八个人目的明确，迅速包围了公司资金部。

恒大员工被勒令交出手机，全部进入会议室等待。

办案人员搜查办公室的时候，还不忘找一位资金部女员工在旁监督。很快，他们便在恒大的办公室，翻出许多公章。有合作方的，还有总包单位的。

恒大手里这些章：

都是假的。

按规定，房地产项目监管账户资金需要按照工程进度发放。确认工程进度，离不开项目施工方。为方便转移监管账户资金，私刻假公章过去是恒大的家常便饭，内部称为：

资金盘活。

谁也没想到，有一天警方会动真格，从天而降搜查办公室。

河南恒大负责资金的主要领导战战兢兢。但出乎意料的是，当天被警方带走的，只有资金部门一位普通员工。还不到48小时，人就被放回来了：

公章没收了。

这次特别行动，显然对河南籍企业家有了一些触动。三月下旬，恒大会议室里，一个红色横幅前，老板喊出了“大干三个月实现恒驰5量产”的口号。

三月之后又三月。到了九月中旬，同一个会议室同一个机位，横幅换成了：

大干苦干拼命干，复工复产保交楼。

公章事件后，恒大成了河南保交楼最卖力的房企。

我看过恒大河南公司内部一份文件，他们将河南37个需要保交楼的项目逐一梳理，每个项目都按实际情况设计了保交楼方案，和滚动开发等回款计划。每一版保交楼方案，他们都会反复和各地政府专班汇报沟通，不少项目方案当时就得到了认可。

后来郑州有传言说，警方开始大规模抓捕挪用监管账户资金的开发商了。兽爷的朋友子姨写了一篇“陪斩”的故事，告诉大家警方已经成立了专案组，且掌握了大量证据。

1

9月21日深夜，郑州宣布对5家开发商21位犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施。

经历过轰动全国的河南储户事件、集体断贷潮后，河南对烂尾地产商的耐心，终于熬干了。

被抓人的五家开发商中，有两家在郑州很有名。

一个是前面提到的啟福城项目。胆敢把烂尾楼卖给房管局、派出所、电视台等机关单位，老板卢一博早在今年四月就被抓了。

啟福城也是郑州复工最早的项目。上个月，烂尾五六年的啟福城开启后续工程建设施工招标。出这笔工程款的是：

河南省财政厅子公司。

另一个项目，就是永威金桥西棠，号称“郑州最高学历烂尾楼”，据说业主有超过500位硕士和博士，很多都是大学老师。

2000多年前，伍子胥就用鞭尸行动告诉大家，惹谁都别惹你老师。他们认识的领导太多了。

西棠项目的股东是两家，金桥和永威。项目其实还有钱，但因为双方有纠纷，就一直磨蹭不复工。他们显然没看清形势。所以就在最近一周，金桥和永威的财务都被带走了。

所以这次抓人，不看你监管账户里有没有钱，而是态度决定一切。你看郑州融创，房子卖完了，钱也花完了，但现在人一点事也没有。

再比如停工一年多的锦艺金水湾。

在成为郑州市纾困基金救助的首批七个项目后，纾困基金入局，将一部分钱汇入指挥部账户。项目包括车位、储藏室和未开发土地在内的可售货值还有15.22亿。减去完成交付任务资金9.21亿，再减去5.63亿元前期负债：

还能有点盈余。

在业主们的帮助下，金水湾将均价8万的车位按6万卖掉，加上郑州市地产集团收并购未开发土地，又凑了1.21亿。金水湾就这样开始复工了。

这是郑州想让大家学习的榜样。

除了本地纾困基金之外，郑州还和国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款。然后一份落款9月13日的问题楼盘专项资金申请清单开始流传，里面足足有95个项目。

郑州放下面子借这点钱不容易。所以，申请国开行信贷资金也有严格的申请条件。它要求项目：

资产负债平衡，无复杂官司；

资金拨付渠道走政府平台公司，县区政府要承诺确保资金安全。

救护原则简单又残酷的：将烂尾楼盘分成三等，先轻后重，最后抬尸。

我看了一眼95个申请专项借款的项目清单，但凡入选的都是有存货或者有后续土地的。先期的50亿专项资金已经到郑州地产集团的账上了，听说郑地集团的人为了尽快把钱发下去，最近几天一直在加班：

盖章。

2

领导们的要求，其实在9月7日就对着60多家房企说了，让他们砸锅卖铁保交付。这个代号“大干”的行动前面，还加了一个期限：

30天。

郑州现在是中国烂尾项目最多的省会城市。有数据统计，现有106个问题楼盘，涉及居民超过60万。几乎每卖出3套，就有1套不能按时交付。

9月7号那天，这个城市立下了军令状。为避免开发商表演式复工，他们祭出一个杀器：

不配合的房企核查偷漏税；

挪用资金的公安机关抓人。

刚开始，房企们都以为是闹着玩的。老李和他的邻居也看见了那条消息。和房企的反应不一样，那一天，他们觉得自己看到了一点希望。

老李是郑州明星楼盘名门翠园的业主。作为金水区最大的城中村改造项目，名门翠园的地产商资金链断了，去年八月合作方退出，债主中融信托接盘，项目彻底停工，成为郑州最大的烂尾项目之一。

八月底一个上午。郑州市领导到名门翠园，视察项目烂尾的情况。他们在工地停留了十来分钟，听区领导做了一个简短的报告。有一块展板放在了他们面前，名门翠园的造价核算，资产评估，复工资金来源，展板上写得很清楚。

市领导走后，展板马上被撤走，不知所踪。

是听说这件事后，业主们非常激动，他们一家家去敲广告板制作商家的们，想从商家那获得一点点信息。

为了自救，他们有的自学财务，有的自学工程造价。现在，他们又成了福尔摩斯。

听说郑州要“大干三十天”后，老李们很激动，连夜学习会议精神。现在，时间过去一半了。老李们的家终于开始复工了，虽然工地上人还是很少。

郑州努力圈定了一个小范围的安全圈。虽然每个项目分到的钱真不多，但政府的确在努力推动了。和许老板的口号不一样，郑州也真的用上了雷霆手段了。

开发商要是不体面，那就帮他体面。

郑州的朋友告诉我，大干行动能否实质性地推进开始是未知数。政府只是给了部分资金让施工方开工，一边干一边研究，后续资金怎么说还没定。

朋友觉得，纾困那点钱，要是去年就放出来，可能就足够用了。

3

河南今年已经拿出过很多钱拯救房地产行业了。

去年的这个时候，河南带头大哥建业一份求助信广为流传。

他们在信里铺陈了很多经营困难的话，最后落实的请求事项里，最重要的一项是恳求省里协调有关市县区，尽快偿还多年来拖欠的各类款项：

超过50亿。

建业之后，河南房企永威、正商、鑫苑、康桥有样学样，都给政府写了求援信。

信的确起了作用。政府给了一部分钱。这次保交付行动里，郑州还计清偿欠5家头部房企的53亿元欠款，来支持他们复工。

清偿的钱，是郑州的国企平台公司从郑州银行、中原银行借的专项贷款。房企的朋友说，欠款的确到了一部分，但没有全到。

一口气拿出53亿，郑州肯定是没有这么多钱的。

老李买名门翠园的2018年，是郑州楼市最好的时刻。那一年郑州卖地收入是1436亿元，在全国排名第六，仅次于杭上北广重。到了今年，郑州昨天刚刚结束第二轮集中供地，算上之前的一拍，总共就卖了200亿出头的土地。

上半年郑州财政收入为697亿，增速为-4.70%，是河南省唯一一个负增长的城市。

前几天郑州的土拍，除了保利之外，拿地的全是政府平台公司。政府平台拿地，其实也是用的银行贷款。在过去，因为并不擅长开发，他们通常拿到项目后就会遍地寻找合作方。

我问过建业的朋友，他们说今年连土地测算都没有做。

目前，河南最著名几家本土房企，都在大幅裁员降薪，很多连发工资都困难了。今年前8个月，郑州主城区二手房成交面积下降了6%，而新房成交面积同比下降了：

一半。

即便把二套首付比例从六成降到了四成，也依旧挡不住下降。

七月，新房销售套数还是7600套，房价还是1.3万每平米；到了八月，就掉到了5900套，均价1.2万。

有人判断，如果继续现在的行情下去，能撑到年底的郑州民营房企不超过：

5家。

郑州面临的问题，是未来一年中国大多数城市将面临的。受交易萎缩影响，资产贬值开始了，中国50个主要城市中，28座城市房价回到三年前。

郑州去年用时间换空间的处理方式，也行不通了。越拖下去，资产贬值让窟窿越来越大。

这一轮救市，很多城市的主体思路是救项目不救主体，救行业不救企业，靠地方不靠中央，靠市场化手段不靠行政性干预。

但皮之不存。市场主体都不在了，项目和行业谈何救起。

佛山政府知道这一点，碧桂园资金最危急的时刻，佛山两家城投公司为它做担保，发行15亿中票。

4

我以前写过，过去中国只有两家房企暴雷后起死回生。

一家是绿城，因为央企变成了它的大股东。虽然没怎么给钱，但起码给了信用背书。

另一家是佳兆业。当年他们卷入贪腐案，中纪委2015年查封了佳兆业旗下房子和土地。没想到风波过去，他们深圳房子和土地涨了一倍，信用等级反而上升了。

房价上涨，是可以解决一切问题的；同样的道理，价格下跌，不是问题的问题，都会暴露出来。

9月16日的早晨，一些上海的年轻人坐车去苏州。那几天，苏州工业园区和高新区宣布，没有社保的外地人也可以买首套住房。这意味着，苏州主城区全面放松限购。

这些上海来的年轻人，响应政府号召去苏州看房。没想到刚刚下车，便看到新闻弹窗：

苏州取消了取消限购政策。

同样的事，在南京、在宁波，在青岛，在很多二线城市都发生了，或正在发生。在房地产这盘大棋的棋盘上，有人在反复犹豫。

包叔说，郑州是房地产的底。

郑州其实是一个很好的观察窗口。一座城市在掀起城改大开发后，突然踩下刹车，并以前所未有的力度打压。最终，市场会走向什么极端情况。

而要把它恢复正常，现在要付出多大的代价。

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转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Yng11Cjum6xufdLmOK2Wzg

作者：财主家没有余粮啦

来源：财主家的余粮（ID：CaizhuFinance）

大家都知道，最近中国各地的房价，都不怎么涨价了。

为啥呢？

我这里，用最直白的一些话和几张图，给大家说清楚这个事儿。

首先，不论啥涨价，总得靠钱进入推动。

大家从小接受“价值理论”的洗脑，但这套理论，本质上是个负反馈体系。

负反馈的意思，是商品价格上涨引起价格下跌，而商品价格下跌引起价格上涨。

这就是“价格规律”，被奉为圭臬的市场经济的基石，全世界商品价格的万有引力定律。

更进一步，为啥会有这样的负反馈理论呢？

传统的经济学也解释得很好：

对商品消费者来说，存在“边际效用递减”；

对商品供应者来说，存在“边际成本递减”。

所谓边际效用递减，就是你饿了，作为消费者买馒头，买1个不够吃，买2个刚刚好，买3个有点撑，买4个及以上，不能给你带来任何好处；

所谓边际成本递增，就是你作为生产者，铁棒磨成针，磨1根针，成本极高，磨100根，单根的成本就会下降很多，要是磨10000根针，那成本就会降到一个很低的水平上。

但是，完美的价值规律，却无法解释中国房价过去长达20年的牛市（2001-2020年）——过去20年，房子肯定是越来越多的，但价格却一直涨一直涨，供应增加并没有引起价格下跌，反而刺激了需求，房价越来越贵……

为什么中国房价，能逃脱“万有引力定律”呢？

答案很简单——这是因为，人们把房子作为资产，而非消费的商品，这样一来，“边际效用递减”理论就会失效。

真要是做到“房住不炒”，作为消费品的房子，买1套够住，买2套换着住，买3套以上，那纯粹是累赘。

但，作为投资品，买者的心态，会完全不一样，拿1个房本，拿2个房本，拿100个房本也不嫌多啊，只要将来能以更高的价格卖出去就行。

是的，根据我个人总结的逻辑，在资本市场，资产价格并不存在“价格负反馈”定律，反而遵循“价格正反馈”效应。

也就是说，任何脱离了基本生产和消费的资产，都存在着如下规律：

资产价格的上涨，不仅不会导致价格下跌，反而会导致价格进一步上涨；

资产价格的下跌，不仅不会导致价格上涨，反而会导致价格进一步下跌。

我给画成图，是下面这样的。

当房子从消费品变为“资产”，它就开始遵循资产价格的逻辑。

一旦进入价格正反馈的阶段，资产价格就会一直涨，一直涨；

一旦进入价格正反馈的阶段，资产价格就会一直跌，一直跌。

但是，请注意，任何资产价格每一轮上涨，都一定是该市场有了新的外部的钱进来，持续上涨的本质，是依靠“新钱”的不断涌入和推动，特别是到了后期阶段，会有大量的人借债买入，将价格推升至极端的水平。

反过来，当愿意或能够进入这个市场的“新钱”，开始变少，甚至进入的新钱，还没有流出的老钱多的时候，价格就开始逆转。

房地产作为一种资产，其最特殊的地方在于：

它是唯一连接着全国几乎每一位民众的资产，也是普通人唯一能够借债买入的资产，其他如股票、债券、黄金什么的，其市场规模和影响，都远远不能和这个市场相提并论。

因为参与的人最多、参与的钱也最多，所以，只要把房地产视为“资产”，并且允许“按揭”的国家，都一定会发生房地产泡沫，而且，这个泡沫，一定是该国某一轮经济增长的终极泡沫。

另一方面，任何一个国家的房地产市场，只要居民部门的借债能力到达极限，没有更多的“新钱”进入市场的时刻，就是房地产价格开始下跌的时刻。

大家应该经常听说：

房地产周期，就是经济周期；

10次经济危机，9次都是房地产；

房地产泡沫是所有资产的终极泡沫；

……

之所以有人会这么说，就是我以上讲到的原因。

现在的问题是——

如何判断，中国房地产价格是否到达顶部？

根据上面的逻辑，我们需要观察的是“新钱”进入的能力，更准确的说，是居民们的借债能力，有没有到达极限？

在经济统计领域，恰好有这么一个指标，统计各国居民部门的负债水平——这就是宏观债务分析中的居民部门债务杠杆率，具体来说，就是居民部门债务/GDP。

最近30年，全世界主要经济体中，最著名的2次全局性房地产泡沫，分别是日本房地产泡沫和美国房地产泡沫。

下图中两个阴影圈处，就是日本和美国房地产价格到顶时点。

日本房地产价格到顶时刻，是在1990年底，居民债务/GDP比例达到了71%；

美国房地产价格到顶时刻，是在2007年底，居民债务/GDP比例达到了97%。

相比之下，中国居民部门当前的债务/GDP是62%。

看起来，似乎还有相当的安全空间。

可惜，这是一个错觉。

因为，各国居民部门承担债务的能力，不仅与该国的GDP规模有关，更与该国居民部门的可支配收入在GDP中的分配占比有关。

只有居民部门的可支配收入，才能够用来支付房款以及贷款本金、利息，所以居民们真正的债务负担比例，应该是将分母的GDP规模，换成居民部门的可支配收入。

在美国，可支配收入一直占GDP的70%左右；而在日本，国民可支配收入只占GDP的60%左右；至于我们中国，居民的可支配收入，只占GDP的45%左右（见下图）。这意味着，美国居民能承担的债务比例更高，而中国居民能承担的债务比例会偏低。

说明：中国只有年度数据，所以用柱状图表示，下同。

我们把居民债务/可支配收入作为观察指标，就可以看到各国居民真实的债务负担。

日本的房地产价格，1990年在居民债务/可支配收入接近120%的时候开始逆转；

美国的房地产价格，2006年在居民债务/可支配收入超过125%的时候开始逆转；

相比之下，截止2021年底，中国居民部门的债务/可支配收入，超过了140%。

正如前文所强调的“负反馈”发生之后的结果一样，不管日本还是美国，其房地产价格逆转开始之后，哪怕政府多次出手救市，但在中短期内，其房价却再也没能起来。

例如日本，1991年泡沫经济崩溃之后，GDP差不多有30年没怎么增长，而可支配收入相比于GDP的比例，甚至还出现了持续下降，由此导致此后很多年里，日本居民部门债务/可支配收入的比例，长期维持在120%以上。

高债务的基础上，叠加日本的老龄化，由此导致了日本的房地产价格一蹶不振，再也没有起来，一直到今天。

美国的情况稍好，为了挽救房地产，美联储在2008年不仅迅速将利率降低到0，而且祭出QE印钞大法，美联储直接上阵，购买无人问津的房地产抵押债券，以此支撑房地产价格。

尽管如此，自2007年开始，美国的名义房价指数还是连跌5年，直到2012年之后才开始再度上涨，10年之的2017年，名义价格才恢复到2007年的水平。

至于经通胀调整的美国房价指数，更是一直到2021年初才恢复到2007年的水平。

中国的现在，140%的居民债务/可支配收入比例，再叠加深度老龄化的人口结构前景——

房价，又怎么可能继续上涨呢？

过去几年来，一直有人在鼓吹，诸如北京、上海、深圳等“核心城市”的房产，就是所谓的“核心资产”，未来无论怎么样，这些“核心房产”，都不会跑输其他资产。

深入了解了日本和美国的房价调整数据之后，我在想——

东京，在日本肯定不是核心城市，所以在1990年之后的房价下跌中，一点儿也没少跌；

纽约，在美国肯定不是核心城市，所以当2017年美国名义房价整体超过2006年的时候，只有纽约的房价还一直在那儿趴窝，全靠2020年疫情以来的暴涨才得以恢复。

 

 

 

作者：财主家没有余粮啦

来源：财主家的余粮（ID：CaizhuFinance）