没想到，浓眉大眼的一线城市，被吹上天的“买到红盘就赚几百上千万”的魔都，终究还是步了深圳杭州的后尘！
如今中介炒房客开发商全都苦着脸，特么的全被套牢了：
二手卖家降价抢跑，新房开发商也按耐不住搞起了新房中介分销。
第7批新房，市区除了鸿印里、静安天悦、苏河玺之流的超级网红盘不愁卖。
像普陀内中环的新俞里、大华峯汇、品尊国际，新静安的市北华庭、徐汇的尚海悦庭，虹口的海泰北外滩，全部都不触发积分。
曾经的流量王者大虹桥，放到第五批，68分以下全部劝退。
放在年初，没有60分售楼处都别想进，如今也双双不触发积分，来了就能买。
如果说嘉定新城和泗泾还只是个例，那么浦东第一个不答应。
过去两年一向供不应求的浦东新房市场，如今也卖不动了。
除了少量供应的森兰红盘和断供很久的惠南，触发了积分。
如今的上海新房市场已经明盘：供应太多，新韭菜不够。
不聊经济形势和预期，单单超量的新房供应，就已经在市场上砸出了一个大坑。
这个坑，彻底击碎了开发商的傲娇，也彻底打破了购房者买到就是赚到的心理预期。
2022年前七个批次，共发了158张预售证，推售新房套数超过了8.5万套。
2022年少则9万套，多则近10万套限价新房的供应，把一众开发商和炒房客彻底砸懵了。
这感觉，就像你饿了想吃点肉，结果上海直接整桌搬来了“自助餐”。
现在上海新房的供应节奏，比“大姨妈还准时”，一个月来一次。
但其实不仅是新房的供应，连上海的土拍供应都在“火上浇油”。
今年前三批次上海已经出让了108块涉宅用地，累计成交金额超过2500亿，比去年全年高出近400亿元，增加幅度17%。
但这还没结束，12月中旬还有第四批集中供地。
大量的土地出让，意味着明年仍旧会有天量的新房供应砸向市场。
一二手倒挂和新房积分的秩序，会彻底打乱、重新洗牌。
下面这张图，是上海部分已开启中介渠道分销的项目表。
像极了2015年和2018年的熊市套路，简单、明了、粗暴。
售楼处人挤人的热闹现象不再，更多的购房者开始选择观望。
嘉定新城、南翔、泗泾、车墩、松江新城、青浦新城、华新、马陆、临港……
凡是出现在分销表上的板块，已经出现非常多的反倒挂案例。
有些板块还有概念，新房可以讲故事突围，但大部分新房都在被二手房拖累。
比如五大新城和临港，现在不只是躺平，而是直接开始躺倒了。
低迷的二手房市场，遇到天量的限价新房供应，成交量锐减的同时，也导致大量房源减价。
多翻翻链家挂牌你就会发现，诸多板块的一二手倒挂，已经开始归零。
倒挂归零又使得购房者对新房预期下降，认购客户数量进一步降低，市场的各种副作用相互联动。
上海楼市，似乎进入了无解状态。
深谙人性的上海楼市，先是制造出了“一二手倒挂”市场，在一二手房之间制造价差红利，让所有人都有一种买到就赚到的认知。
但不是所有人，都有资格参与“一二手倒挂红利”的角逐。
人性是趋利的，大家都想抢占“倒挂利差”更多的新房。
像中环以内这种宅地建设指标很少的区域，往往新房的供应会更少，那就会造成市区的新房不够抢，郊区的新房没人要。
在买新房之前，所有的购房者都要参考下面的图表，暗自给自己打分。
像今年积分很高的前滩东方悦澜、徐滨百汇园、大虹桥蟠龙天地，买到至少赚几百万，至多赚千万。
这也导致了，低分、中分、高分选手买新房的各自命数，早已被暗中注定。
但这个游戏能持续玩下去的前提是，供应平衡的微量把控。
新房供应高的板块，下一批次暂缓或减少拍地，供应不够的板块，就适当加量给市场造势。
如果新房二手压力都大的区域，就会在落户、限购上松个口子，比如说五大新城和临港的购房限制，已经到了低点。
如果还不好卖，那就会搞个利好出来，比如说搬来某某名校分校。
至少那些都好卖的新房，触发一定的认购率，就会限售5年，锁死不准交易。
这就是游戏规则早已暗定，最真实的上海楼市。
但今年的情况大家都知道，各种各样的突发意外，让调控背后的一双大手，开始向土地财政低头。
外环外如松江、嘉定、青浦、奉贤、临港、宝山等板块的分销会逐一打开，甚至大虹桥徐泾也会跟筹码。
上海楼市的供需关系，明显偏向于需求端，供给总体大于需求。
所有我们才会看到，二手不断的走弱，而新房越来越好摇。
一是市场热度总体还尚可，热冷不均和分化才是主要表现，二是上海的政策底牌，还没出尽。
主要的需求限制性政策——限购限售，上海仍旧是全国数一数二的严格。
这就相当于为上海楼市蓄了一个大血袋，当市场进一步恶化时，随时都可以为市场打上一针。
只有当这些弹性政策工具都失效时，才具备深度看空上海楼市的基础。
也许是当前行情仍可控，或是这些未出鞘的政策工具能量巨大，决策者不愿轻易使用。
当下未出鞘并不代表着没有，这才是短期上海楼市最大的底气之一。
更要紧的是，当下的上海购房者，无论是买新房还是二手，都可以挑挑捡捡，大胆谈条件。
政策底+局势动荡，的确是有胆量买房者砍价抄底的时刻。
