上海的新房倒挂,即将崩塌!

 

没有利益相关,所以才更敢说真话。
没想到,浓眉大眼的一线城市,被吹上天的“买到红盘就赚几百上千万”的魔都,终究还是步了深圳杭州的后尘!
上海的新房积分,正在崩塌。
二手房价,正在下跌。
一二手倒挂,正在消失。
环环相扣的链条,成了市场恶性循环的前兆。
不装了,明牌了。
如今中介炒房客开发商全都苦着脸,特么的全被套牢了:
二手卖家降价抢跑,新房开发商也按耐不住搞起了新房中介分销。
但我却要为此叫好:
上海楼市买家“当家作主”的时代,终于来了。
上海的新房倒挂,即将崩塌!
上海的新房,积分已经开始崩塌。
第7批新房,市区除了鸿印里、静安天悦、苏河玺之流的超级网红盘不愁卖。
像普陀内中环的新俞里、大华峯汇、品尊国际,新静安的市北华庭、徐汇的尚海悦庭,虹口的海泰北外滩,全部都不触发积分。
而郊区,还要更惨。
曾经的流量王者大虹桥,放到第五批,68分以下全部劝退。
但是现在,只要45分就能上车。
近郊地铁盘的热门板块—嘉定新城、泗泾
放在年初,没有60分售楼处都别想进,如今也双双不触发积分,来了就能买。
泗泾甚至有开发商打出了一张骚操作底牌:
首付不够,没事,我等你半年。
还未过限购,没事,我也等你半年。

上海的新房倒挂,即将崩塌!

如果说嘉定新城和泗泾还只是个例,那么浦东第一个不答应。
过去两年一向供不应求的浦东新房市场,如今也卖不动了。
上海的新房倒挂,即将崩塌!
除了少量供应的森兰红盘和断供很久的惠南,触发了积分。
其余新盘,认购的客户数量连房源数都追不平。
如今的上海新房市场已经明盘:供应太多,新韭菜不够。
为什么局势会扭转如此之快?
之前不都是抢到即赚到吗?
郊区地铁盘不是供不应求么?
不聊经济形势和预期,单单超量的新房供应,就已经在市场上砸出了一个大坑。
这个坑,彻底击碎了开发商的傲娇,也彻底打破了购房者买到就是赚到的心理预期。
2022年前七个批次,共发了158张预售证,推售新房套数超过了8.5万套。
上海的新房倒挂,即将崩塌!
已经超出了原定的每年8万套新房目标。
但是不好意思,今年还有第8批。
2022年少则9万套,多则近10万套限价新房的供应,把一众开发商和炒房客彻底砸懵了。
这感觉,就像你饿了想吃点肉,结果上海直接整桌搬来了“自助餐”。
不仅管饱,更管撑。
上海的新房倒挂,即将崩塌!
上海的新房,供应量正在崩塌。
最近我翻到一个很有意思的网友评论:
现在上海新房的供应节奏,比“大姨妈还准时”,一个月来一次。
但其实不仅是新房的供应,连上海的土拍供应都在“火上浇油”。

今年前三批次上海已经出让了108块涉宅用地,累计成交金额超过2500亿,比去年全年高出近400亿元,增加幅度17%。

但这还没结束,12月中旬还有第四批集中供地。

大量的土地出让,意味着明年仍旧会有天量的新房供应砸向市场。
一二手倒挂和新房积分的秩序,会彻底打乱、重新洗牌。
这么多新房卖不完怎么办?重启中介分销。
下面这张图,是上海部分已开启中介渠道分销的项目表。
上海的新房倒挂,即将崩塌!
帮我卖掉一套房,分你总价1-2个点的佣金。
像极了2015年和2018年的熊市套路,简单、明了、粗暴。
但这些名单还只是冰山一角。
如今郊区的新房,多数已经宣布躺平了。
售楼处人挤人的热闹现象不再,更多的购房者开始选择观望。
但跟新房一贯唇齿相依的二手房市场,还要更惨。
看起来近期是整体横盘,但实际上郊区已是踩踏出货。
嘉定新城、南翔、泗泾、车墩、松江新城、青浦新城、华新、马陆、临港……
凡是出现在分销表上的板块,已经出现非常多的反倒挂案例。
二手次新房比新房还便宜。
有些板块还有概念,新房可以讲故事突围,但大部分新房都在被二手房拖累。
比如五大新城和临港,现在不只是躺平,而是直接开始躺倒了。

低迷的二手房市场,遇到天量的限价新房供应,成交量锐减的同时,也导致大量房源减价。

多翻翻链家挂牌你就会发现,诸多板块的一二手倒挂,已经开始归零。

倒挂归零又使得购房者对新房预期下降,认购客户数量进一步降低,市场的各种副作用相互联动。

上海楼市,似乎进入了无解状态。

上海的新房倒挂,即将崩塌!
上海的新房,倒挂即将崩塌。
深谙人性的上海楼市,先是制造出了“一二手倒挂”市场,在一二手房之间制造价差红利,让所有人都有一种买到就赚到的认知。
但不是所有人,都有资格参与“一二手倒挂红利”的角逐。
人性是趋利的,大家都想抢占“倒挂利差”更多的新房。
像中环以内这种宅地建设指标很少的区域,往往新房的供应会更少,那就会造成市区的新房不够抢,郊区的新房没人要。
于是上海又制造了一个“新房积分制”游戏。
在买新房之前,所有的购房者都要参考下面的图表,暗自给自己打分。
上海的新房倒挂,即将崩塌!
越高倒挂的新房,需要越高的积分。
像今年积分很高的前滩东方悦澜、徐滨百汇园、大虹桥蟠龙天地,买到至少赚几百万,至多赚千万。
这也导致了,低分、中分、高分选手买新房的各自命数,早已被暗中注定。
但这个游戏能持续玩下去的前提是,供应平衡的微量把控。
一旦供应失衡,就需要在其他游戏规则上作出改变。

新房供应高的板块,下一批次暂缓或减少拍地,供应不够的板块,就适当加量给市场造势。

如果新房二手压力都大的区域,就会在落户、限购上松个口子,比如说五大新城和临港的购房限制,已经到了低点。

如果还不好卖,那就会搞个利好出来,比如说搬来某某名校分校。

至少那些都好卖的新房,触发一定的认购率,就会限售5年,锁死不准交易。

这就是游戏规则早已暗定,最真实的上海楼市。

但今年的情况大家都知道,各种各样的突发意外,让调控背后的一双大手,开始向土地财政低头。
不出意外,明年还会有更多开分销的新房。
外环外如松江、嘉定、青浦、奉贤、临港、宝山等板块的分销会逐一打开,甚至大虹桥徐泾也会跟筹码。
新房的积分门槛,一定会再次大降。
甚至郊区更多板块的一二手倒挂会逐渐消失。
但面对这样的局势,我并不悲观。
因为这样的买方市场,反而对购房者是利好。
上海的新房倒挂,即将崩塌!
上海楼市的供需关系,明显偏向于需求端,供给总体大于需求。
所有我们才会看到,二手不断的走弱,而新房越来越好摇。 
但上海不同于其他表现萎靡的二三线城市:
一是市场热度总体还尚可,热冷不均和分化才是主要表现,二是上海的政策底牌,还没出尽。 
主要的需求限制性政策——限购限售,上海仍旧是全国数一数二的严格。
这就相当于为上海楼市蓄了一个大血袋,当市场进一步恶化时,随时都可以为市场打上一针。
只有当这些弹性政策工具都失效时,才具备深度看空上海楼市的基础。
也许是当前行情仍可控,或是这些未出鞘的政策工具能量巨大,决策者不愿轻易使用。
当下未出鞘并不代表着没有,这才是短期上海楼市最大的底气之一。 
更要紧的是,当下的上海购房者,无论是买新房还是二手,都可以挑挑捡捡,大胆谈条件。
政策底+局势动荡,的确是有胆量买房者砍价抄底的时刻。
但前提是,选对正确的板块和小区,找到更佳的房源。
狠狠地砍上一刀。

 

 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/fGN3UuIatMzSdkuanM9oaQ

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