来源：文子稻ID：wenzidao666
就像那句网络名言：
作者简介：文子稻，前报社媒体人，文章视角刁钻，文笔犀利，剖析真相。
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风暴眼里的成都，有一点让人很意外….
贝壳有什么筹码上市
朋友圈看到一条大新闻，关于贝壳递交招股书准备IPO这件事
对于房地产行业里仅有的一家具备互联网思维的企业，对于贝壳的上市我当然是开心的。另外对于这一次IPO其实探讨值多少钱是否合理会不会亏钱等等这些八卦问题我个人是不关心的
我更想和大家强调的是，对于贝壳这么一家作为房地产中介服务的这么一家企业，他背后的数字其实代表着中国二手房业务的未来
而过去在很长一段时间里二手市场的数据都是模糊的混沌的，我们从贝壳的一些数据其实可以看到整个行业的大致趋势
所以我把他们的招股书的一些数据认真看了一遍，抽丝剥茧整理了一些数据做了一些解读，发现一些关于贝壳和二手行业的数据，多多少少泄露了不少“天机”
01
首先当然是规模的问题，贝壳在2019通过卖掉价值2.128万亿的房子
而整个中国2019年一二手房源的流通市值是多少呢，贝壳招股书上现实是22.3万亿，换句话来说，贝壳实现了整个流通市场接近10%的比重
这个比例看上去一般，但是在房地产赛道绝对已经达到垄断级别了
各位要知道开发商龙头老大每年销售额才占据一手房的5%左右。而单纯的作为中介服务来说，贝壳这个数字相当于两个世联加上两个易居还富裕出一个同策的规模
所以大家可以感受下之间的差距
另外，卖了2.128万亿的房子，贝壳赚了多少钱呢，一共是460.15亿元
这个数字是什么概念呢，是中国最大的房产交易和服务平台，以及中国第二大商业平台
而作为中介，其实很容易就算出平均中介费是每单2.2%，这个数字包含一二手。整体的比例也是在我们认知范围之内
但是后面的一些数字就比较有趣了，卖了这么多市值的房子，一共是通过220万单的业绩完成的
你可以很快的换算出，贝壳经手的房子总价在不到100万左右，然后佣金2万元
100万一套的房子，大概可以想象下是一套接近环沪的两房类产品，差不多就是这个样子
所以通过简单的数字转换大家可以推算出贝壳的规模、能级以及主力战场，在整个房产流通领域，他确实已经做到了王的水平
02
好，我们继续把数字细化，你会发现460.15亿的佣金收入中，二手中介费245.69亿，一手渠道费202.74亿
如果就简单的看这两个数字肯定没感觉，但是我们再看2018年的数字，二手中介费201.55亿，一手渠道费74.72亿
所以很明显，2019年贝壳的扩张基本就是依赖一手业务的拓展，这个业务的开展给贝壳带来了本质性的规模的提升
而这一点在2020变的更加明显
今年最大的变数毫无疑问就是疫情，而疫情直接影响了二手市场的成交，贝壳第一季度二手只有33.75亿，而同期2019年则有60.19亿，腰斩了一半，但是2020年第一季度一手34.53亿，这个数字反而超过去年同期接近15万亿，去年同期是19.65亿
所以可以看出新房业务对于贝壳来说有多重要，几乎就是他的命脉
不仅帮助贝壳做了2019年的增量，也保证了2020年贝壳的稳定，功不可没
03
好，那么未来的贝壳会不会越来越依赖一手房？
这个问题我不知道，但是从数据上来看是的
我把2018年，2019年在贝壳成交的金额和佣金收入做了一个简单的换算，看到了一组有趣的数字
一手房渠道，2018年是2.6%，2019年变成了2.7%
二手房佣金，2018年是2.4%，2019年变成了1.9%
什么意思，很明显伴随着贝壳体系内加盟中介的变多，二手模式的合作开始变多，整体的二手中介费开始下滑明显
但是一手渠道费用，单纯在贝壳体系内就有0.1%的提升
换句话来说，对于贝壳做一手，他面对的是一个增量明显，利润丰厚且无明显竞争的这么一个状态，所以没意外的话，贝壳会在未来越发的发力做一手房渠道
这件事应该对于很多地产营销从业者会感觉到胆寒
所有的开发商应该都需要对渠道有足够的重视，去反思为什么客户不来售楼处了反而愿意被中介带过来，不然的话贝壳会越来越凶猛
04
那在贝壳体系下的业务员生存的好不好
其实这个问题挺难回答的，但是有一个侧面，目前贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。
如果你那45.6万经纪人数量去比对整体的营收，你会发现每个业务员每年的佣金收入：10.1万，这应该是佣金收入
进入到个人口袋里如果按照50%来测算应该就是5万块钱
也就是平均每个业务员每年的佣金收入是5万元，加上底薪大家可以算出一年他们的收入是多少，至于好还是不好大家自己判断
另外通过10.1万佣金收入和之前每单2万的佣金来算，也就可以说贝壳的业务员每年平均卖5套房子，差不多两个多月一套成交。
如果今天看文章的朋友可以和我们说说这样的成交频率算是什么样的水准
当然必须承认这些都是平均数，据我所知业务员水平差距是非常大的，但也因为同样如此，生存在行业中下水平状态的中介同行们，日常是什么样的生活场景
当然对于未来还是有盼头的，贝壳预测未来2024年一二手的流通市值会变成30.7万亿，这个赛道的池子还在增加，市场还在扩容，大家都还有机会
05
最后一个数字，特别有趣，我们看到了凶猛如此的贝壳，在2019年净亏损9.04亿
为什么会亏损，按照这样的轻资产模式的业务是不可能亏损的啊
我个人推测净亏损的可能性是因为一手渠道的垫佣机制
关于贝壳一手能够起的那么猛的一个很重要原因就是贝壳承接了开发项目的渠道业务，同时也整合了外部流量做渠道分发，而分发的核心驱动就是依赖垫佣模式
提前给下游渠道结佣而上游的回款需要一定的周期，从而导致了账面净亏损。这个现象在2020年第一季度变得更加明显
第一季度的贝壳几乎就依赖了一手房业务，所以才3个月就出现了净亏损12.31亿的数字
这可能就是贝壳发展的代价
看到了一手的红利，就要承受一手的现金流缓慢的问题
但是这个问题我觉得问题不大，那是因为贝壳不仅仅只有一手业务
二手中介虽然利润点不高且增速不大，但是却很好的保证了贝壳的现金流。只要贝壳这种特殊模式保证一二手联动，那么长线来看的发展就没有什么问题
06
最后一点，和贝壳的数字无关
可能很多人看完之后的第一反应就是，贝壳不就是靠渠道么，靠一手的高佣金么
是的，从账面上来看我的解读也是如此，但是我们不放试图换一个角度，所谓的渠道其实是向全行业开放的，为什么贝壳可以从里面分到一杯羹
我更愿意对这里面的解读是：贝壳抓住了用户
我们试图回忆从链家开始到现在贝壳做的一些细枝末节的事情，从构建楼盘字典，一张张画户型图，到链家网贝壳网让用户更好的线上看房，再到后面的本科生中介，整个购房流程实质上在整个贝壳体系内有了更多服务客户的意识
这才是最重要的，如今互联网的时代，没有谁可以掠夺走客户，只有通过服务才能把用户紧紧的抓在自己手里
客户没有销售，客户不会主动去售楼处，因为这一路都被贝壳式的服务
我曾经写过一篇很长很长的文章关于贝壳会杀死谁
看过的朋友可能会有印象，贝壳没有杀死谁，但是却把整个行业用服务的理念重新做了一遍
这才是这个赛道下半场真正在发生的事情
做到如今这个规模，京东用了12年，贝壳2年
贝壳有多快，也就说明了行业这个赛道转变的有多快
07
时间不等人，房地产服务这个赛道大多数人只有拼尽全力才能保证自己可以原地踏步
听上去有点狗血
但更加狗血的是，真相就是如此
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怎么背书最有效率
https://www.zhihu.com/question/21540418/answer/751351315
本篇回答适用于一切文科类！！巨型著作！！理解和记忆，尤其适用于在各类大型考试（高考，大学末考，考证，考研…）中拿到高分
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前面理论铺垫比较长，操作方法在第③点
答主自高中之后，除了单词和语文诗词，基本没有额外花多少时间在“背书”上面。通过自己上学过程中慢慢总结的理解记忆法，14年湖南高考文综253分，总分650+ 。今年研究生复试的时候，坐高铁的7个小时车程，把两本400页的专业课书籍完整记忆了一遍（之前做过一些准备工作，后面详细讲）
①先说下对“背书”和“背书方式”的理解
我认为“背书”可以分为以下两种：
✅第一种是必须一字不差，比如英语单词、语文诗歌等，也就是或多或少需要点“死记硬背”的成分（其实大部分也是有规律可循的）
✅第二种是任务量极大，要背的题和知识点冗杂，而且容易混淆，但又没必要一字不差的巨型课本记忆。（像高考文综十几本书，动辄上千页的考研专业课课本）
对于第一种背书方式，主要是小学初中居多，其实进入高中后就很少需要这种背书办法了，去各个学校的文科重点班看看，学霸们学习的时候大部分时候好像只是在“看书”，甚至每次稳居一二名的尖子生考前根本不需要看书，照样考高分。而每次早晚读嗓子扯得最大，背得最投入的学生往往成绩在中下游（往往是…学霸学习累了也会喊几句）
我主要讲第二种记忆办法，因为大部分人的诉求应该也是这种，目前纯考死记硬背的考试几乎绝迹了，机械式重复记忆也应付不来比较大型的考试。
②运用此法要准备的东西
（写起来可能比较抽象，我就以人大出版社的《黄达金融学》为例，共800页A4左右的文字量，考过的同学应该都知道这本书有多难搞…）
A.原版教材（如果是0基础纯自学，前期还要花1-2月通读一遍）
B.一个活页笔记本
C.一部能上网查问题的手机/随身携带一名同专业的学霸/直接在图书资源丰富的图书馆自习（三个满足其一即可）
Ok，如果本身对要背的书就有一定基础，那么第三个条件也可以不用满足
然后就没了 ….
…
真得就没了
非要加一个的话，就是一颗不受干扰自带结界的学霸之心哈哈哈
然后我们就开始愉快地背书吧～～～
③“点—线—面”记忆法（自己瞎取的一个什么鬼中二名字）
第一步，先解决孤立的知识“点”［用时50%］
面对浩瀚的砖头厚的书，如果刚开始第一遍复习的时候，就想着前后联系，然后去做一些综合性的大题，你也就离自闭不远了（血的教训！）
一本书不管多厚，最核心的部分始终是一个个知识点。其他的无外乎是一些废话，考试也不会考，顶多是看累的时候瞥两眼调节一下。
像《黄达金融学》29章，看上去很吓人吧，刨去过时不考的几章，非常基础的几章，每章再略去一些背景文字，留下来的核心知识点总归是有一个具体数字的（估测不超过200个）
而这些知识点有的只是纯玩文字障碍（名字起得特高大上，内容其实很生活化，一看就能懂那种，比如“流动性陷阱”、“金融压抑”…），而真正需要花精力和心思去搞懂的难点知识点就更少了
所以刚开始，就只需要抱着把这些知识点看懂的心态。什么章节联系啦，做题运用啦，结合时事啦…balabala的 统统雨女无瓜！！！
第二步，章节内知识点串联成线［用时25%］
哇是不是看上去好高端，怎么个串法…需要去买根蛋白线把什么货币创造，货供理论啥的连起来，再移植到我的小脑瓜嘛？
哈哈开个玩笑～
其实这一步是最简单的，因为编书的大佬们肯定都是把关联性最强的知识点编到一块了（省了超多时间呀）像货币需求论这一大章，就有凯恩斯主义，货币学派等等好几种学说，之前把各种学说看懂之后，这一步就是做一个横向对比，看看不同的经济学家分别是从什么角度进行解释的。
这既加深了对单个知识点的理解（相当于换了个看问题的角度），同时也在无形中养成了你做综合性大题的能力（考试怎么可能只考单独的一种学说呢？）
第三步，全书知识体系构建［用时15%］
这一步至关重要。因为只完成前面两项应该只能勉强及格，但是走完这一步达到80-90的水平不成问题。
用一句话概括：就是搞明白这本书究竟写了些什么
我对《黄达金融学》最后形成知识体系的时候，主要是对整本书的内容重新按自己的思路进行了框架整理。这本书知识面广，基本涵盖了古今中外所有的金融学理论，而且还涉及了商业银行学、投资学、公司理财部分内容；但是整体编排并不很适合应试，可能同一知识点的内容却散落在不同章节。
这是我重新整理的目录：
这样把一本书的知识都联系起来，基本上不管论述题，综合题怎么考，都能至少有作答的思路，也不会遗漏得分点。
其实除了这本书，其他文科类书籍也都是这种整理思路。高考历史也是这样，三本必修有自己的逻辑闲（政治—经济—文化），但是每个历史时期的事件又都分散在三本书里，我高三最爱做的事情就是画历史时间线和各种逻辑线，历史大题基本能控制在扣5分以内。
最后一步，可以开始“背书”了［用时10%］
其实完成前面几步，最后的记忆过程真得只是走走形式，基本上只是加强下一个问题到底有哪几点，而每个点的关键词句早就在之前印在你脑海里了，只要不是考原文默写，是不用再多花什么精力用来“背句子”了。这也是我能在高铁上7个小时背完两本书的原因啦～
方法介绍完毕～
我知道这个记忆法比较耗时间，而且前面在做“点—线—面”知识点串联工作时候，很可能看到一张试卷的综合题一直一脸懵，会觉得没有什么提高，不过这个办法就是越到后面越轻松，一下子能有质的飞跃。
而且最关键的是，可以记得很深刻，哪怕过了好几年，花1-2天可以很快回忆起来，或许是转成了什么深层记忆吧（前几天给几个学生写高中文综的复习纲要，以前建立的知识框架很快就熟悉起来了）而且还不用过多受“背书”的煎熬，简直不要太幸福！！！
以后抽时间会更一下自己“死记硬背”的方法，想看的可以关注一下本干货型答主
曾经大二末考前两天背完一整本《社会主义经济理论》（平时真得一点没看那种，上课基本听过30%…），不过最后只是82分啦～算是一些抢记的方法，之后再好好写～
点赞的朋友，都记忆力超群！考神附体！！！
感谢大家对这篇回答的喜爱～小透明真得被这个热度吓到了（怂…从昨晚到今天不到24h多了三千多赞…太可怕了，但是好开心哈哈哈）
统一回答下几个问题：
1.关于文综复习框架
这个是当时有偿写给几个搞教育的大佬的，所以不太方便私自发给关注我的小伙伴。
但是因为问我文综复习办法的人比较多，就建了个高三文科交流群。QQ群号：991250924（这是新群，1群和2群已经满员了）以后我会在群里抽时间给大家答疑，希望帮助到高三的小盆友。
一篇很好恰的文综复习干货送给你萌（收藏完记得给我点赞呀.卑微555）高考全国卷如何提高文综成绩？www.zhihu.com
2.关于长达几百字的名词解释怎么背？
其实方法很简单：逻辑链。
文科其实也有很严谨的逻辑思维，文科的学神大佬和普通成绩的学生之间的差距，很大程度上就是逻辑思维的差距。
举例说明：金融学上的“特里芬悖论”
学霸们眼中的“特里芬悖论”——因为长时间施行布雷顿森林体制（美元和黄金挂钩，各国货币和美元挂钩），【导致美元地位很高，成为国际支付的首要方式】，导致各国纷纷想持有美元【为了保持足够的清偿力，也就是支付能力】。【为了满足对各国美元的需要，美国只能通过增发货币实现】，而布雷顿森林体系下，美元是与黄金挂钩，脱离黄金储备量而增发货币，必然使美元承受巨大贬值压力。【可现行制度下，美元做为国际交易的硬通货，又必须长期保持坚挺】因此这种矛盾是布雷顿森林体系内在的不可调和的矛盾，也就是常说的信心和清偿力的矛盾，必然使布雷顿森林体系走向崩溃，美元彻底和黄金脱钩。
转自： https://www.zhihu.com/question/21540418/answer/751351315
关于当前中美关系，至今写得最好的文章
作者：魏加宁 来源：长江创创社区
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为什么是成都
1950年3月，在成都市第一届人民代表会议上，西南军区司令员贺龙掷地有声地说：
为建设人民的新成都而奋斗！
出乎意料，斜杠青年李劼人被任命为第一届市政府副主席，以至于他自己也没有心理准备，以干啥啥不行为由婉拒了。
几个月后，李劼人被直接提名为副市长。作为一个典型的成都瓜娃子、作家、实业家和吃货，他分管了四个部门，其中就包括了建设局。
他带领一个工作组，对成都的自然经济做了大规模勘察，四年后编制出成都第一份城市发展规划。他说：
人民南路之南，将会出现不少崇丽宏伟的大建筑。
他没有说错，人民南路至今仍是成都的中轴线。李劼人本来要把这条主干道规划为14米宽，但领导说他这是好大喜功，只准修7米。
做完成都的城市规划后，瓜娃子已意兴阑珊，将精力放在大河三部曲的改写上。初稿完结后，延安回来的儿子批得一无是处：
要用历史唯物主义写！
困难时期，酷爱卤煮的李劼人吃了变质卤牛肉，中毒去世，《大波》没来得及完成。去世前，他对好友最后说的话是：
大波，我的大波。
这个大波，不是兽爷喝多了经常念叨的，而是李劼人自己那部长篇小说。
他心里有两个成都，一个在城市规划里，一个在小说中。他肯定想不到，今天的成都规模是他畅想的十几倍，越来越像一线城市；而那个闲适安逸的成都，却越来越遥远。
1
7月17日晚上7点半，58177个人在等待五个多小时后，迎来了开奖的一刻。
774个幸运儿沸腾了。他们抽中了一个价值四十万的大礼包，而赠送这个礼包给他们的，是成都龙泉驿一个楼盘。
几个小时前，凯德卓锦万黛摇号。有人把自己微信名改成“上帝宠儿”，有的改成“天选之子”，还有的改成“摇中”。将近六万人摇七百多套房子，普通资格购房者中签率仅为0.48%。
这一刻，大家都成了唯心主义者。
中国上一次出现六万人摇号的项目，是杭州的远洋西溪公馆。这个庞大的抢房大军，让西溪公馆的登记系统直接崩溃。24个营销加50个兼职学生，在城西一间网吧里昼夜不停，也用了六天，才完成所有人的资料审核。
成都卓锦万黛的上一次开盘，194套房源共吸引了22806组家庭摇号，普通资格中签率只有0.3%。
网上登记那天，房协网崩溃了。有人到处找成都房协的联系方式都找不到，最后终于打通了网页上的一个工作电话，对方说自己是房协，但电话号码旁边写着：
扫黑除恶专项举报电话。
三个月后，历史又一次重演，这一次，卓锦万黛涌进的人比上一次还多——近六万人的摇号大军。这个距离成都中心春熙路17公里的项目，大部分摇号者都没有去看过样板间。
卓锦万黛这块地是凯德于2011年7月拍下来的，楼面价只有1800元/平方米；2013年，卓锦万黛首次开盘均价为6300元每平米；七年过去了，卓锦万黛第四次开盘，价格仅仅是涨到了每平米一万元左右。
前几期交付的卓锦万黛二手房，最近成交最便宜的，单价也达到了1.5万，比这次开盘价贵了五千元。
这意味着，即使只摇中最小的89平户型，也能拿到40万的大红包。
2
去年12月份，长沙公布了一个房价公式，很多人说这个让投资客有来无回的城市，又加强了调控：
房价=成本+利润+税金；平均利润率为6%-8%。
这个利润率，还不如兽爷投的P2P收益高。但很多城市，开发商利润其实还没长沙高。在杭州，这个数字普遍是5%以下。
这个让无数开发商苦恼的政策，其实是从成都发起的。
2016年9月，去库存运动席卷全国时，成都人的朋友圈开始流传一条消息：
浙江商会一客户在成都中德英伦联邦楼盘，一次性付款买下60套房，总价9800万。
涉事项目澄清说，这笔交易未能达成协议，客户已退定。最后的结果是，两个中介被拘留，项目公司被重罚。
但是很快，成都在内的16个城市被银监会点名，纷纷立了军令状。2017年7月19日，对成都楼市来说又是一个重要的日子。成都房管局、发改委公布了一份文件，最重要的内容是一句话：
根据项目楼面地价及建安成本，合理确定商品房申报价格。
对大多数城市来说，商品房定价都采用市场比较法，让市场发挥作用。成本法定价，意味着另外一个方向。
在调控这件事上，长沙是深圳的老师，成都是长沙的老师。
当年12月，成都开始实行商品房摇号政策，成本法定价加上摇号，两个政策叠加，一二手房价格有倒挂这件事，就再也掩盖不住了。
摇号政策出台当月，成都诞生了第一个万人摇楼盘。
政策效果的极致，是花样年华香门第项目和仁恒滨河湾，前者7万人抢房创造了人数之最，后者1.5万的单价剪刀差，创造了价格上的最高记录。
这些低价神盘都有两个共同点：
拿地时间早、楼面价低。
他们因为各种各样的原因，没有及时入市。成本法定价的规则，让这些楼盘一出来，就打乱了整个市场。
这三年，成都楼盘呼呼地卖，但开发商的日子没那么好过。拥有神盘的没有拿到他们想要的价格，最近两年冲进来拿地的开发商，眼睁睁看着购房者走进对面的神盘。
去年，万科天府锦绣精装房卖到了3.2万元，真实楼面价也接近1.7万，但不远处，还有售价1.4万的房子。
3
不少人对成都的文化记忆，是李劼人的《死水微澜》，是《暴风雨前》，是未完结的《大波》。
建国后，他儿子对他作品的批评其实是可以理解的。李劼人花大量笔墨写成都的衣饰、楼宅、饮食，写男男女女的感情纠葛，但就是没有劳苦大众的阶级觉醒，成都人怎么能这个形象示人呢。
很多年后，九眼桥奔放的女青年，和玉林路的小酒馆，才成为成都的新名片。兽爷就曾被九眼桥的传说吸引，微醺后经常坐在九眼桥桥头：
等那个良人的到来。
成都的这份安逸，与低房价有着莫大的关系。有人说，地震改变了成都人对房子的看法。在中国楼市最疯狂的2016年，南京早过了两万，厦门直奔四万，成都不到八千。
到去年，成都房价也只有九千多。三年多时间里，大部分区域都按下了静止键——只有天府新区除外。
去年年底，一名高新南区购房者给人民网领导留言板上留言“建议放开高新南区区域限购”，得到的回复是：
有高新南区购房资格的，可到成都其他区购房；但反过来不行。
这其实代表了成都的区域鄙视链。而从高新南区出来的房票，都变成了天府新区的房子。2017年初到现在，天府新区的房价已经翻了一倍。
中间的差价，都被低价楼盘填平了。有人统计了截至今年5月份在售、待售神盘的存量房源，大概还有3.2万套，涉及的楼盘数量有24个。
3.2万套房源，如果集中入市，顶多是成都几个月的商品房成交量。等到这些项目消化完毕，成都就再也没有低价楼盘为这个城市的平均价格托底了。
成都开发商也将在那时迎来真正的市场周期。
春江水暖鸭先知。很多人已经提前布局了。
4月2日，华发将锦江区楼面价推向1.98万每平米，创下成都历史；7月2日，重庆张松桥出手高新南区，成都楼面价首次突破2万。
三年前，我曾问过万科谭华杰，中国哪座城市房子值得投资，他的回答是成都；三年后，从地价趋势来看，这个答案似乎依旧不过时。
当然，大部分成都人也都看懂了这个趋势。有人统计了今年上半年中签率最低的20个房地产项目，成都一个城市占据了6个席位，仅比杭州少了一个。
2020年7月24日，外交部宣布决定撤销对美国驻成都总领事馆，要求他们撤出成都，以回应美国关闭中国驻休斯顿领事馆。
这个结果出乎很多人的意料，在此之前，大家的猜测普遍是武汉，而《环球时报》的民意调查结果，得票最多的是香港。有人说，休斯顿是美国第四大城市：
我们终于承认了成都是中国第四大城市。
你包叔把美国驻中国的几个领事馆盘点了一下，画了一张表。
从房地产的角度来看，成都地块的升值潜力是最大的。其他的都是价格高点。
根据包叔三十多年的搬砖经验，“动迁”总是先从潜力最大的地方开始。
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