降准后的楼市,是一场对冲的游戏

7月9日,央行决定于7月15日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,预计将释放出约1万亿资金。 

降准后的楼市,是一场对冲的游戏

这一次的降准,背景是非常复杂的,有着极为特殊的意义。

 

为什么要在这个时间点选择降准,这次降准多出来的钱,会大量流入楼市导致房价上涨么?

 

 

1

我们先回答一个问题,为什么要在这个时间点降准。

简单的说,就是居民消费价格CPI出现了异常,有点低了。

 

6月份同比上涨仅为1.1%(调控目标是3%),涨幅比上月回落0.2个百分点,是年内的首次回落。

 

很多人可能会说,物价不涨是好事啊,这样支出就少了很多,居民的生活幸福指数就会上来。

 

实际是,经济想要获得正循环,物价必须保持温和的上涨。

 

请注意,这里面最重要的两个字,叫温和。

 

如果过快,很多人收入跟不上,就会陷入恶性的通货膨胀。

 

如果过慢,那么很多人倾向保有货币,消费的欲望就会降低,没有人会愿意投资,社会经济的发展就会变慢,整体的就业岗位就会大量减少,工资也会大幅度降低,这就是经济通缩。

 

所以,对于很多国家而言,是无法承受过低的通胀率的,这意味着经济的衰退。

 

那如何保证物价的温和上涨。

 

最简单的方式,就是增加货币的供应量。

 

这次降准的目的也就只有1个,就是通过增加社会货币供应,确保CPI能够达到2%-3%左右。

 

当然,对于很多人来说,关心的并不是这个。

 

降准后很多人的第一反应一定是。

大量的钱会不会流入房地产,从而导致新的一轮房价上涨?

 

这个问题的答案咱们得拆开来看。

 
 

2

如果超发出来的钱是大量地流入楼市,则一定会引发房价的不断上涨。

 

记住一点,房价的本质,其实是一种货币现象。

 

为了应对疫情的危机,全球主要经济体均采用了货币大放水的策略,导致房价出现暴涨。

在我们的印象里,欧美的房价其实一直来说是很稳健的,但再稳健的房价,也扛不住货币的大量灌入。

澳洲房价今年6月份上涨1.9%,本财年上扬13.5%,创2004年以来最大涨幅,独立房屋价格涨幅为15.6%,公寓涨幅为6.8%。

 

英国 6 月房价同比上涨 13.4%,创下自 2004 年 11 月以来最大涨幅,英国 6 月平均房价为 254432 英镑,较 5 月份环比上涨 0.7%,为连续第三个月上涨。

房价涨幅最厉害的是美国。

美国全国地产经纪商协会(NAR)6月底公布的数据显示,5月成屋中位数价格同比上涨23.6%至35.03万美元,创下纪录高点,房价涨幅则为1999年以来最强劲的一次。

涵盖达拉斯、迈阿密、纽约和旧金山等美国大都市区的4月20城房价指数环比上涨1.6%,同比上涨14.9%,创下2005年11月以来的最高水平,比金融危机前还要疯狂。

于是,我看到朋友圈很多中介开始鼓吹降准后货币的大水开始往楼上漫灌了,房价还会持续往上走。

 

不知道大家有没有想过。

货币大量流入楼市的话,当然会造成房价的剧烈上涨。

但是,倘若货币超发了,没有流入楼市呢?

3

目前中国楼市,从政策层面和实操层面看,正在进行着史上最严苛的管控。

央行左手放着水,右手又紧握着拳头,以此进行力量对冲。

去年年末央行出台了两道红线,直接从金融端卡死了房地产的信贷规模。

从房企开发端来看,哪怕你企业规模再大,信誉再良好,你的利率也不会那么便宜,贷款额度会很低。

从个人房贷来看,上海、杭州、南京、苏州、武汉等大量的一二线城市,二手房甚至出现了局部的停贷,房贷利率不断上涨,放款周期被不停的拉长,由原先的1-2个月放款变成了4-6个月放款。

 

大家千万不要以为这次放水后,银行的房贷贷款额度就会变得很充足了,贷款会变得很容易。

 

一定不会。

 

这次降准的收益对象是中国的制造业,因为全球范围内原材料价格的猛涨,中国的制造业承受了很大的压力,需要更多的贷款支持,需要更多的政策支持。

降准当然对所有的资产都是有好处的,但对于房地产而言,是绝不会突破两条红线的限制。

所以,我们判断,在下半年,各大银行的房贷额度会继续收紧不放松,房贷利率依旧维持高位不降低。

 

 

4

就在央行宣布降准的当天,上海也“极为巧合”的宣布实施二手房源价格核验,打击二手房挂牌的虚高现象。

不得不说,这是一次精准的“定向爆破”,这也是一次绝妙的政策对冲。

 

上海作为全中国金融行业最发达的城市,整体的资金规模和资金流动也是数一数二的,因为流动性太好了,所以一直以来上海的房贷利率是处于全国的最低位。

2020年上海房价的一轮牛市,导致了七成左右的板块出现了房价的过快上涨,而122新政从一定程度上极大的抑制了上海房价上涨的速度。

这一次的二手房价格核验,看起来是122新政发布后第二轮的重大调控,但其实很多人不知道的是,其实从今年3月开始,上海就已经在进行房源核验了。

中介机构下架大量二手房源,对虚假房源进行整顿,虽然银行层面没有跟进,但接下来的二手房贷款额度紧张,其实也已经从金融层面造成了一定程度的影响。

所以我们的判断是,下阶段的上海楼市,一定会形成“房价的局部漏洞”。

 

房源价格可能会出现不满足指导价的情况,从而会降低房源的有效供应。

 

与此同时,市场的不透明度会上升,大家对于价值的判断会出现偏差,买房的不确定性增强了。

 

这对于买房高手来说,是有好处,对于普通人而言,想要买到好房,需要投入更多的精力。

5

 

中国房地产当下最大的房价问题,根本就不在一线城市,而是在大量的小县城。

一二线城市由于有着源源不断的人口流入,所以房价其实会一直保持着比较大的稳定性和确定性,哪怕因为政策调控的原因,楼市也是处于正常的波动周期中。

 

我们认为,楼市是有周期的,分为启动期、爆发期、赶顶期、盘整期。

 

降准后的楼市,是一场对冲的游戏

因为政策调控的原因,涨涨跌跌平,其实是很正常的,按照3-5年为一个周期,又开始会慢慢进入一个新的轮回中。

但很多人其实没有意识到,这样的楼市周期,其实仅存在于一二线城市。

大量的小城市,很多城市房价下跌了就是下跌了,很难再起来,比如大量的东北城市,中西部县城,每一年人都是往外流失的。

 

购买力都没有了,何来房价的上涨,说实话,能在短周期内卖出去已经不错了。

 

如果不是因为这次一二线城市的死命调控,说实话,这一轮的房价,恐怕摁都摁不住。

在降准来之前,通过多轮的手段,将上涨预期给全部磨平,从而达到货币归货币,楼市归楼市的效果。

 

但是,买房这事,我们其实需要用更长远的眼光。

 

货币超发了,钱不值钱了,你说,这对楼市真的一点影响都没有麽?

 

上涨的潮水,只是没有那么凶猛而已。

 

 

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转自: https://mp.weixin.qq.com/s/ghlDMYtDI3jPF8KgM1Pziw

美国经济学名教授:文凭通胀导致的教育低回报, 比你想象的更严重

乔治·梅森大学经济学教授布莱恩·卡普兰博士,在其颇有争议的著作‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍《反对教育的理由》中指出,教育系统浪费了大量的时间和金钱。 
 
他用精算证明,美国教育投入大、产出低,未能提高学生的生产率或丰富他们的人生,而文凭通胀贬值,则增加了全社会成本。
 
眼旁观美国教育的理想和现实,他总结出美国教育的“八宗罪”。
 
作者:Sylvia,复旦大学英文专业毕业,伦敦商学院MBA,曾就职于培生教育集团,多年跨界跨国际教育职业经验,现为独立教育顾问。编辑:Jennifer。本文来源:公众号“外滩教育“(ID:zhenshigushi1)。如果喜欢蓝橡树的文章,请记得要把我们“设为星标”哦!

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“吃饭砸锅”的名教授

乔治·梅森大学(George Mason University)的经济学教授布莱恩·卡普兰(Bryan Caplan)有个梦幻的工作。他从伯克利本科、普林斯顿博士毕业后一直在同一所大学教经济学,直到成为终身教授。

美国经济学名教授:文凭通胀导致的教育低回报, 比你想象的更严重
Bryan Caplan

这意味着他一周只需上5小时课,每年工作30周,其余的时间,“随心所欲地思考、阅读、写作——用大学的术语,那叫做‘研究’”。

2018年以来他“吃饭砸锅”,以著作、访谈和演讲,指出美国教育的浪费和低效,建议削减政府对教育的投入,而无论他自己的大学,还是整个教育界,对他都无比包容和尊敬。

 

“The Case Against Education”基于教授整整41年象牙塔生涯经验和四分之一世纪的阅读反思。按书中的内容,中文书名可译为:你所知道的教育理念几乎都是错的——基于经济学的视角。

美国经济学名教授:文凭通胀导致的教育低回报, 比你想象的更严重

“The Case Against Education”

(反对教育的理由)

没有经济学、统计学训练的人,容易被政治家和教育家理想主义、浪漫主义的口号所迷惑。

  • “把最好的给孩子!”
  • “不让一个孩子掉队!”
  • “每个人都能够成功!”
  • “为未来投资!”

经济学家不为所动,他问:怎样定义“最好”、“掉队”、”成功”?给予的机制怎样?效率如何?损耗如何?结果如何?机会成本?有哪些可衡量而不是凭直觉或道听途说(说个真事,朋友的孩子之类)的定性定量、可重复验证的指标?

让我们借这双经济学家的慧眼,冷眼旁观美国教育的理想和现实,推算普通人的最佳策略。

需要强调,Bryan Caplan教授纯粹从经济角度提出这些观点,不考虑个人、家庭的审美、价值观、生活方式和情感取向,不否定个别出类拔萃、不走寻常路的孩子的志向和梦想,不看低“明知山有虎偏向虎山行”的勇敢选择。

教育投入对国家、社会和人类的好处,不妨作个背景参考。

书中每个论点都有多个研究报告支撑,篇幅所限,本文概述结论,省略大多数论据,举少数例子分享交流。

美国教育的“八宗罪”

Caplan认为美国教育投入大、产出低,未能提高学生的生产率或丰富他们的人生,文凭通胀贬值增加全社会成本。

教育既无用又无升华,只能定义为浪费。具体总结为“八宗罪”。

 一、象牙塔与真实的世界和职场脱节 

从幼儿园到大学,大多数科目对大多数人毫无用处。“工作中用到古罗马历史、莎士比亚或哲学的话,你的工作怪怪的。”Caplan调侃到。

以高中为例,教授把各门学科按照有用程度,分为高中低三个范畴,用柱高表示学生花在这些科目上的时间。

美国经济学名教授:文凭通胀导致的教育低回报, 比你想象的更严重

高中毕业生在学科上花的时间

可以看出,40%的时间花在对大多数人无用的科目上。

科学听起来很有用,但高中科学课程只对大学理工专业的学生有用——占高中毕业生不到5%。

英文和数学最有用,然而高中的教法偏学术而非实用。英文基本用于阅读文学和诗歌,而非商业和技术写作。几何、代数2、高数、微积分只对大学少数专业的学生有用。

大学本科如何呢?Caplan用最“仁慈”的标准界定有用和中等有用的学科。

比如农业和健康专业都跟工程类算在一起;尽管商科、教育、公共管理类本科生需要跟非专业生一起竞争工作职位,从事这些工作也不需要专业文凭,也算在中等有用的类别。

按照这样宽的尺度,只有24%的专业有用,而40%的专业非常无用。绝大多数人文学科毕业生,难以找到跟本专业对口的工作。

Caplan以内部人解释说,这是因为老师只能教自己会的东西。而大多数老师从来没有真实的职场经历。

令人费解的,不是为什么学校教无用的东西,而是为什么全世界都觉得理所当然呢?

二、基本读写和计算——不可完成的任务  

也许学生无论学什么,都能提高基本读写和计算能力——所有社会人需要的。那么,美国在这个使命上得分如何呢?

2003年,教育部随机抽取18000人进行成人读写能力测试(National Assessment of Adult Literacy——NAAL)。题目非常简单,标准非常低,结果令人咂舌。只有13%的被测试者在三项指标上达到熟练。

细看题目令人啼笑皆非,每加仑油节省0.05美元,140加仑节约多少?一半人不会选7美元。35%的人不能正确填写包裹寄送回执表格上的地址姓名(拼写错误不扣分)。

将数据按学历重新运行一次结果,更令人沮丧。

完成了9年基础教育的高中肄业生,一半缺乏管用的读写和计算能力;大学毕业生中,不到三分之一熟练——这本来是对大学入学者最起码的要求。

三、中学几乎所有科目都白学 

美国建国中心(American Revolution Center)测试1001个美国人的建国知识,83%不合格。高校校际研究机构(Intercollegiate Studies Institute)考核2500个美国人对政府和本国历史的知识,71%不及格。

新闻周刊让1000个美国人做公民考试,38%考不过。只有14%的人知道抗生素不能杀死病毒。一半人不确定地球绕太阳转。

外语?只有0.7%的学生说自己把一门外语学得“非常好”,另外1.7%说学得“好”——这还是学生自己说的。

Caplan指出,学校“教授”学科这个说法本身就是夸张,确切地说,学校教了关于这个学科的那么点内容。经过漫长的13年中小学,美国人总算知道世界上有历史、科学、外语、社会科学这些事。

工作生活中用不到的东西,很快就会忘记。5年后你学的数学会忘记一半,25年之后全部忘光,除非用到。

据最有权威性的“高中学生参与度调查”(The High School Survey of Student Engagement)2010年的数据,66%的高中生说学校的每一天都很乏味,17%的学生说每节课都很乏味,只有2%的学生说学校不闷。

为什么学校如此没劲?82%的学生说教材无趣,41%说教材不相干。

四、不存在的举一反三 

教育者说,就算学校没有教有用的技能,学生记不住所学的知识,他们毕竟学会如何学习和思考。比如,历史教会批判性思维、科学训练逻辑。

世人有所不知的是,教育心理学家已经花了一个世纪的时间,研究学习的转移效应和教育对智识潜在的好处。结论令人失望:教育是狭窄的,在理想状态下——好老师、好教材、好学生,学生也只学到你明确教给他的内容。

用教育心理学家Perkins和Salomon的话说,“不仅仅由于遗忘,人们一般做不到将课堂学到的东西有效地运用在课堂外或是其它领域。学科之间,教室到外界之间如果有一座桥梁,那它是遥不可及的。”

举一反三是个幻影。无数研究表明,需要跨越的障碍太多。首先学生要透过现象看本质,然后要在多年之后还记得当初的深层原则,还要有人从旁提醒——最好是他当年的老师。

研究还发现,教育未能持续地提高课堂之外的批判性思维。

举个例子。调查对象是高中、大学、研究生一年级和毕业班的学生,口头回答辩论题,如常见的“电视暴力是否导致更多的现实暴力?”

研究发现,新生和毕业班的学生辩论能力并没有明显差距,同一个学生经过几年的学习辩论能力没有明显提高。如果学生表现出很强的思辨能力,是因为他在起跑时已经领先。

另一项研究表明,哪怕经过数年数学和科学的学习,大学生对于日常现象的推理能力提升仍然十分有限。

五、人文教育的好处是一厢情愿 

也许教育的意义在于丰富人们的心灵,塑造美丽深邃的灵魂?就像复旦大学的师生,以“自由而无用”为荣。世界一流大学弱化职业技能,强调教育“底蕴”。

经济学家说,听起来不错,但我们必须追问:学术是否成功地、在多大程度上拓展了学生的眼界?在学生人群中能够观察到的好处比例又是多少?

凤毛麟角的伟大老师,把熊孩子引导为莎士比亚爱好者和前卫艺术家,遗憾的是,现实生活中这样的故事少之又少,以至于每一个都能成为传奇(就像难忘的电影“死亡诗社”)。

有人说孩子要被强迫灌输人文,最终他们会懂得欣赏高雅文艺。今天的孩子个个都经历了10年以上的灌输,结果如何呢?

美国家庭每年购买书籍仅100美元,占家庭年收的0.2%,多年只降不升,大部分用在畅销书上。古典音乐只占音乐类消费的1.4%,经典文艺始终是极其小众的市场。

大多数年轻人对高雅文艺无感,成年后改变的也极其稀有。

互联网使人文教育真实状况尽显无疑。最优质的内容已经悉数免费上线,却少有人问津。人们拒绝高雅文艺的原因,并非经济因素或者不方便,唯一的原因就是没兴趣。

合理的猜测,那些对高雅文艺感兴趣的人,其中有相当一部分,不管教育经历如何,总会喜欢上高雅文艺。而对大部分人而言,多年的灌输丝毫不能动摇他们的审美偏好。

近年来,美国大学左倾,政治正确到了夸张的地步,许多家长担心孩子被大学洗脑成为左派。Caplan教授翻阅研究资料,发现“政治正确”是张纸老虎。

原因很简单,学生只是在象牙塔内左倾,一旦步入社会,有了跟教授学者老师不一样的职业和身份认同,便把大学高中学的历史和政治哲学抛到云霄,主导他们政见和价值观的始终是社会经济地位。

如果学习既无用处又不能使人高雅,那经济学家只好将它定义为“浪费”。

相反,技能教育不苛求好内容、好老师、好学生。只要学生掌握了可用技能,教育就有了某种价值。

 六、精英教育的本色 

有人说,美国的教育结果不佳是被劳苦大众拖了后腿,精英学校和教育还是硕果累累的。

那我们就跟着Caplan看看实际情况。

不管走进那个教室,大部分的年轻面孔上写着“乏味”;大学缺勤率为25-40%,学生们拼命躲开有挑战的课程;

Rate My Professors网站上,大学生们按照“最容易过关”评价他们的教授,没有“有用的课程”这一项。

英国2009年的一份研究报告说,59%的大学生觉得一半以上的课程乏味。

哈佛大学知名教授Steve Pinker曾伤心地透露,尽管他本人如此大牌,连续多年被评为“最受欢迎教授”,尽管他讲的内容要考试,而且没有视频,每学期几周时间过后,他的教室就空了一半。“哈佛学生翘课人尽皆知,每次翘课相当于烧掉父母50美元现钞。”

英国教授Greg Clark充满期待地赴斯坦福大学,满心希望遇到更优秀的大学生,他们的申请文书展现出不可思议的广泛兴趣和充沛的热情:历史、辩论、象棋、运动、文艺、无数自愿者活动。

当他以副教授身份带一年级新生时,沮丧地发现文书中的光彩只是为了照亮升学的道路,目的一旦达到,这些兴趣和热情被毫不留情地抛弃。

七、文凭的回报是真实的,只是因人而异 

尽管文凭有如此多的水分,收入溢价是真实存在的。

普遍被引用的数据是,高中文凭的收入溢价为30%,大学文凭的收入溢价为70%;每多熬一年,收入增加5-10%。

因此,除非学生实在读不进书,高中毕不了业,或者根本不打算有个常规全职工作,否则必须念到高中毕业。

是否上大学则另当别论。因为收入回报是一个平均值,按照不同专业和学生分位细分,不同组别差距巨大,成绩不佳的艺术专业学生的回报甚至为负。

另外,60%的大学生未能在4年内毕业,一半研究生以上拿不到毕业文凭,严重拉低回报。

以下图表尤其令人印象深刻的是,优秀的学生哪怕在普通大学,回报也跟一流学校的好学生有得一拼,而成绩不佳的学生哪怕在排名非常靠前的学校,回报远不如普通大学高材生。

美国经济学名教授:文凭通胀导致的教育低回报, 比你想象的更严重

不同档次大学的文凭回报

八、文凭信号效应占比高,而信号是一场消耗战 

Caplan透露,普林斯顿大学没有门禁,任何人都可以搬去大学附近,不受阻拦地听课。你甚至可以跟在校生打成一片,参加他们的小组讨论。

如果你跟教授聊,说你不是学生,但是特别想上他们的课,教授们估计会热泪盈眶,原来真有人想跟我做学问啊。Caplan自己也公开宣布,任何地球人都可以免费听他在George Mason大学的课。

稍微研究一下,除了互联网,免费的线下优质教育不难获得。

为什么极少人这么做?因为你需要文凭才能找到工作,文凭的一小部分是人力资本,大部分是信号效应。

信号是三个层面的组合:智力、态度和努力、对现有社会秩序的遵从,后两者对雇主来说更为重要。换句话说,文凭认证符合社会利益的素质。

Caplan估算,50-80%的文凭价值为信号效应——“羊皮效应”。通俗地说,你需要原厂贴牌。

文凭通胀在20-50%之间,资历过高率20-35%——所谓内卷。多熬的岁月,多获得的文凭没有创造财富,不增加个人福祉,纯粹浪费。而在文凭通胀大背景下,大家不得不为之多奋斗数年。

如今,大量出租车司机、餐饮酒店服务生、厨师、酒保、保安、收银员、前台、快递、清洁工等等拥有大学文凭。

如果不是政府大幅补贴高等教育,很多人上不起大学,但是也不需要文凭就能从事如今的职业,可节约社会成本和家庭支出。

“好学生”的秘籍

说清楚了美国教育的伟大理想和千苍百孔的现实之后,Caplan教授提醒大家,尽管教育界乃至全社会都认识到问题,改革却举步维艰,共识难以达成。

好学生要面对现实,少走弯路,求得最大回报。因此他给出如下秘籍。

他将“好学生”定义为认知能力和学习态度处于中等偏上的孩子——认知能力73%分位,能够充分享受高中和大学文凭溢价。

低收入家庭高材生拿到私立学校奖学金是最完美的回报。

而除非你是非常出色学生,私立学校经济回报十分不值。图表非常清楚,中等水平的学生在顶尖学校的回报也低于4%,扣除通货膨胀因素,乏善可陈。

研究生以上毕业率只有一半,经济回报为2.6%。除非有超强的学术能力——5-10%分位,不应该继续深造。

(这也侧面解释了为什么生物、化学、环境、材料这四门实打实的STEM专业在国内被戏称为“四大天坑”。原因是,这些专业本科只学到皮毛,要想在奔专业立足必须读研究生博士,而有能力热情完成的人比例极低。)

美国经济学名教授:文凭通胀导致的教育低回报, 比你想象的更严重

按专业和学生分位的学历回报

美国经济学名教授:文凭通胀导致的教育低回报, 比你想象的更严重

不同专业的经济回报,男生女生分列

因此,Caplan认为,“好学生”应该念大学,但是有三个前提:

第一、专业重要性超过学校名气。选一个真正的专业,STEM,经济学、商科,甚至政治学。

第二,本州公立大学价廉物美。尤其是加州伯克利、弗吉里亚州立和密歇根州立,学费白菜价,毕业生在雇主眼中跟顶尖私立大学相当。

第三,毕业后一定要全职工作,否则前功弃半。

至于73%分位以下的学生和家庭,教育最大的意义是给人希望。

希望不灭,神话永续。在神话笼罩下理性选择,谈何容易。美国经济学名教授:文凭通胀导致的教育低回报, 比你想象的更严重

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/_NVyEcNDqyljOziS8ZKuvA

新华社点名泰禾、华夏幸福、福晟多地项目烂尾,金融机构难辞其咎

针对房地产开发商的融资会进一步严格。在三条红线之外,未来不排除还会加项补漏。

今年,股市对楼市的融资,基本是零。房地产企业在股市上,已经是人所共弃,整个房地产板块的日成交量,已经萎缩到不到150亿,相比2005年的巅峰1300亿,只有10分之一。在信贷趋严,股市融资断臂的情况下,央行6月提升了外汇贷款准备金率,实际上也直接约束了房企的境外融资。

对银行贷款方向,涉房贷款额度,以及居民首付资金的审核等,都更加严格。

 对民间金融的管控与引导,会进一步强化。显形、隐形首富们的金融王国梦,要醒一醒。

进一步剔除绑在房子上的教育、福利捆绑等炒作基因。学区房的问题,上了4月的中央会议内容。

加大公租房的入市。

楼市面临的局面将是五花大绑,围而不杀。确保一个稳字,央行最近屡次提及“外部冲击”,所虑者,不外乎这头灰犀牛。

 

新华视点指出,近年来,各地严控房地产融资。于是,一些开发商挪用购房预付款“拆东墙补西墙”,高负债、高杠杆拿地卖房。

当“十口锅五个盖”的游戏难以为继,购房者就不得不为开发商的挪用行为“埋单”。去年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机,它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

新华社点名泰禾、华夏幸福、福晟多地项目烂尾,金融机构难辞其咎

该篇文章提到的烂尾项目涉及三盛宏业旗下的上海市浦东新区颐盛御中环二期,太原泰禾金尊府、泰禾“大城小院”等项目,更将烂尾原因指向开发商挪用业主预售款,矛头同时也指向对这些资金进行监管的银行。

泰禾上海大城小院的业主反映,2020年他们经历了漫长而又艰难的维权之路,本以为已经跟泰禾、债权人、监管银行达成一致,谁知道,该项目卖出的剩余货值,最终再次被泰禾洗劫。上海大城小院的复工被“泡汤”了,据上海业主反应,泰禾利用影子公司作为总包,玩左手倒右手的游戏,监管账户上的钱,并不安全。至今,他们仍在维权的道路上。

根据对烂尾盘泰禾“大城小院”业主的信访受理回复,上海市房屋管理部门认为,银行违反监管协议,未按协议履行监管责任,引起欠薪、欠工程款等经济行为的情况,应由银行承担相应的法律责任,由金融监管部门严肃处理

同样的事情央视财经频道于2020年年底也做过专题报道,北京泰禾丽景家园的400位业主2018年花了上千万元买的房子,离交房只剩8个多月时间,整个项目还有相当一部分楼栋只挖了个基坑。记者调查后发现:购房款大部分都被用于还债,只有少部分用在了项目建设上,这才导致工程进度缓慢。

新华社点名泰禾、华夏幸福、福晟多地项目烂尾,金融机构难辞其咎

按照北京市商品房预售资金监管办法:项目预售过程中,购房款应直接存入项目公司泰禾锦绣开设的、尾号为0081的预售资金监管专用账户。记者了解到:从2019年起,法院通过强制执行的方式,从泰禾锦绣等多家泰禾系公司的银行账户中,共计扣了10多亿元资金,归还给泰禾的债权人——芜湖融普明投资中心。

商品房预售资金监管是房企在申领商品房预售证之前,需要房企、银行、工程监理单位三方签订资金监管协议,目的是让商品房预售资金优先用于商品房项目的开发和建设。

对于主管部门和购房者来讲,最害怕商品房项目工程烂尾;在商品房项目工程通过竣工验收,取得竣工验收备案表后,意味着商品房项目工程已完工,无需其他投入,权属证书的办理不存在其他大的风险,商品房预售资金监管的目的已完成。

针对金融机构违规将商品房预售款划扣的情形,近日来,各地住建局给资金监管政策“打补丁”。

2021年7月6日,泸州市住房和城乡建设局发布了关于征集《关于进一步加强商品房预售资金 监管工作的通知(征求意见稿)》 修改意见的通告。基于发现部分开发企业未按规定将首付款和按揭贷款存入预售资金监管账户、预售资金监管账户被法院冻结或扣划等问题,出台更为严格的监管细则。

2021年7月8日,河南商丘市住房和城乡建设局发布关于进一步加强市区商品房预售款监管工作的通知,对此前的监管办法进行细化。

2021年6月30日,《无锡市商品房预售资金监管办法操作规程》出炉,明确监管银行同样受“监管”,7月1日起执行。

仅6月7月两个月,就有襄阳、宁夏、天津多地出台预售资金监管办法补充说明或是细化执行指导。

最终目的都是防止开发商挪用预售金,严防项目烂尾。

去年福晟、泰禾爆雷,今年华夏幸福、协信爆雷,眼下这些房企正在积极化债,但从目前的形势来看,留给他们的时间不多了。

福晟集团股权再被冻结6亿元

去年福晟曝出债务危机后,世茂与福晟的“世纪并购案”引起满城风雨。不过今年以来却稍显沉寂,这场债务危局的纾解进展与成效如何,外界无法获悉。

过去半年,除了上市平台福晟国际,福晟集团层面都未有公开动态更新。直至7月2日有消息显示,福晟集团再被股权冻结,两日冻结权益数额超6亿元。

今年2月3日,福州市城乡建设局官网发布关于“全力推进福晟项目复工复产”的消息。该消息透露,2020年,福州市建设局紧紧围绕市委、市政府的决策部署,全力推进福晟项目复工复产。截至1月18日,福州在建福晟项目已基本实现全面复工,9个在建项目已支付复工资金1.43亿元。

不过值得注意的是,今年2月9日,福晟仍因为违反《证券法》,收到了来自中国证监会的警示函,涉及未按规定披露债券2020年半年度报告、重大诉讼事项、重大债务逾期违约及重大资产冻结等内容。

目前福晟国际的境况在外界看来也尚不明朗。截至2020年6月末,福晟国际短期借款为41.89亿元,同比大幅增长81.82%;同期,其现金及现金等价物仅有8.02亿元,无法覆盖彼时的短期借款。

福晟国际在公告中亦坦言,“所得款项用于清偿本集团的未偿还借贷”,这不仅能减低其清偿到期债务所需的实时现金流入的负担,亦将降低经常性融资成本。

6月23日,福晟国际控股集团有限公司发布盈利预警公告,2020年预期亏损至多16亿元。

华夏幸福化债方案本月公布

2017年,受益于京津冀一体化政策,华夏幸福地产曾以1200亿骄人销售额进入国内房地产开发商前十名。2018年,随环京地区房地产因限购令衰落,华夏幸福首次出现资金危机。当年7月,中国平安入股华夏幸福,收购其19.8%的股份,并与五个月后再次出资,持股比例增加至25%。而今年三月,华夏幸福爆雷后,平安集团董事总经理兼CEO谢永林称,平安集团将不会再为华夏幸福的债务危机给予资金支持。

华夏幸福于6月22日晚发布公告披露新增逾期债务信息。公告称,受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响,华夏幸福流动性出现阶段性紧张,近期公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额为64.49亿元。据统计,目前为止华夏幸福逾期不能偿还的外债已高达635.72亿元,有息负债更是超过2000亿元。

据媒体报道,华夏幸福债务化解方案预计将在本月公布,方案大概率包含债务展期、国资入场、业务调整几个方面。

协信或被重组

协信远创被申请破产使其成为今年第二家爆雷的千亿房企。

截至2020年底,重庆市协信远创实业公司总资产为791.08亿元,总负债681.02亿元,净资产110.06亿元,预收账款为142.15亿元,剔除预收账款后的净负债率达到了83.04%。简单地说,重庆市协信远创实业公司把资产打八折甩卖,即使能够顺利出售资产,也是资不抵债。

截至2020年底,重庆市协信远创实业公司的账上现金为19.64亿元,短期借款+长期借款+应付债券为171.95亿元,经测算,净负债率为304%,现金短债比为0.15,现金极度缺乏,流动性已经枯竭。

据悉,有大量银行贷款给重庆市协信远创实业公司,这些银行面临着较大的风险敞口,尤其是北京银行和民生银行,截至2020年底,重庆市协信远创实业公司用了北京银行的86.73亿元贷款,用了民生银行41.23亿元贷款,用了上海银行12.86亿元贷款。

当下协信或在法院的主导下进行重组。

泰禾:万科入股的条件尚未全部满足

在三次延期之后,泰禾集团对《2020年年报》的回复终于来了。7月8日,泰禾集团发布的长达51页回复中,对深交所问询的12项问题做了回应。外界最关心的“项目复工复产”“万科A战投”“欠款偿还”“第三方交易是否有漏洞”等问题,泰禾都做了不同程度的回答。

泰禾表示,截至目前,万科入股泰禾所需要具备的条件中,尚未全部满足。此外泰禾2021年内到期债务为318.66亿元,其中银行贷款占35.85亿元,占比11.25%;信托占61.72亿元,占比19.37%;资产管理占12.6亿元,占比3.95%;公司债占208.48亿元,占比65.42%。

截至2021年6月18日,泰禾集团已到期未归还的借款为444.91亿元,借款的金融机构类型包括信托、基金、银行、四大资管以及境内外债券,以信托居多。此外,预计负债计提金额47.82亿元。

对此,泰禾表示,“截至目前,公司债务重组工作取得了较大进展,已与部分主要债权人达成了对已到期未归还借款的和解,和解的主要方式是延长借款的还款期限、对资金成本给予一定的优惠以及豁免违约金。”

新华社点名泰禾、华夏幸福、福晟多地项目烂尾,金融机构难辞其咎

用货币时代,印钱的能力,其实已经赋予了所有公民。一个人去银行贷款买房,首付300万,贷款700万,就等于他与银行一起,印了700万的信用货币,印出来的钱就到了卖房人的手里。

中国200多万亿的信用货币,就是不同的经济行为主体,以类似的方式印出来的。而个人或公司印钱的能力,则取决于它所拥有的抵押品多少,以及政策给与的杠杆倍数。

未来,不同财富阶层的印钱能力,将因反垄断+需求侧的新两手改革,而有新变化。

谁的杠杆被约束,也就意味着印钱能力下降。比如蚂蚁上市暂停,按此前的估值算,意味着1.5万亿的抵押品,被按红灯(按照30%的首付买房的话,这可以撬动的信用货币就更大了,这么大的印钱能力等于被按下了),数千名亿万富翁的纸上富贵,兑现延期。

而谁的杠杆受到支持,也就意味着印钱能力的上升。    

来源: 大猫的财经世界

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/wMSMMmCUIUSnJyjeVOqUHQ

2021年下半年,房价怎么走?

“下半年,房价怎么走?”

这是进入7月以来,读者问的最多的一个问题。

直接说答案,不够深刻,今天我准备把分析逻辑分享出来。

“研判后市”的前提是读懂前市,正所谓老祖宗讲话,“温故而知新”。

我把上半年归结为八大热词,大家跟着我耐着性子回顾,方知二三。

下半年,房价怎么走?

历史洪流

实话说,今年上半年的楼市真的很危险。

根据贝壳数据,全国上半年房子卖得非常火,重点50城二手房同比增长达6成,较去年下半年增长12%。

下半年,房价怎么走?

新房更夸张。

根据国家统计局数据,今年1-5月销售面积达到5.97亿平米,交易额为6.46万亿,同比去年分别增长39%、56.5%,同比2019年增长22.6%,43.4%。

今年上半年新房交易额创下2016年以来,同期最高纪录。

我们要明白2个概念:
1、2016年是上一轮房价大潮的峰顶值
2、2016年是房住不炒的开端,背后是数千次大调控的密集轰炸
在这种情况下,还能形成这种行情,那么假如没有调控,你会看到,今年主要城市的行情大概率要比5年前的还要疯狂。
其中新房销量超过二手房,证明全国主要城市还处于“新房市场”结构,城市的边界在延伸,基建大规模铺开,是人口流动、城镇化红利的一大表现。
下半年,房价怎么走?
分化依旧

当然上半年的这一轮行情,仅限于部分城市。

根据数据,主要集中在一线城市,重点二线城市,以及长三角城市群的三四线城市。

下半年,房价怎么走?
 
其中福州、绍兴、合肥、苏州等二手房成交量增速在40%以上,长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

有些城市虽然二手房成交量不高,但新房成交突出,比如武汉新房上半年新房霸榜全国第一。

这波房价上涨的逻辑,我之前讲过。

疫情后货币放水、国外订单大量流入、国际资本活跃、人口增加、长期积压的刚需购买力被释放,是综合交错的结果。

这些因素会让当地人的财富暴涨,从而转向房产消费或投资,利好高能级城市。

比如金融产业发达的城市,北上广深、杭州、成都、武汉等等。

比如制造业发达的沿海城市,苏州、福州、泉州、东莞等等。

比如实体经济复苏较快,人口流入量较大的城市,成都、武汉、西安等等。

除此之外,弱二线城市以及普通三四线城市,都没有“沾光”,上半年楼市没有任何声音,有的反而是在下跌。

下半年,房价怎么走?

休克疗法
行情火热,中央出台政策严打房价,强令问责,在“一城一策”战略下,所有城市开始变得不择手段。

有的甚至闻所未闻,见所未见。

最典型的就是“二手房指导价”。

政府帮买家限价,要求二手房业主打折卖房,此令一出,犹如“杖蛇七寸”,断了老命。

年后深圳,在资本的催熟下,涨势不近人情,无法按压,直到出了“二手房指导价”,楼市一夜入冬。

现在的深圳,卖家都在耗着,有的耗不住了,只能降价出售。如果年底二手房指导价还不松口,深圳就会被砸个坑出来。

随后二手房指导价用在了成都,效果惊人,迅速降温。

这个杀手锏很好用,但副作用也很大,会导致市场暂时性“休克”,如果在炒作泡沫较大、能量不够的小城市,很可能会造成房价踩踏式下跌。

所以不可能出现在一般城市中。

不过,深圳、成都的成功试行,让所有人知道,在中国调控房价,只要想调,就可以做到。

下半年,房价怎么走?

房贷利率

房贷利率上调是近期的热点事件。

它是最常见的调控方式,见效慢但疗效不错,对楼市热度有强抑制作用。

我去年年底就预测过,如果2021年小阳春楼市太热,房贷利率会越涨越高。

下半年,房价怎么走?
央行公布的金融数据显示,今年一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98 万亿,规模创近10年同期历史新高。直接导致二三季度贷款额度紧张。

下半年,房价怎么走?
所以你看到,全国主要的热门城市,有的在上调房贷利率,有的在延贷,有的甚至停了贷。

很多热门城市,延期房贷都在半年以上……

房贷利率调控是长期的活儿,预计今年上调趋势是主流,对于行情冷淡,但房贷利率还奇高的城市,千万不要买,比如河南洛阳。

下半年,房价怎么走?

集中供地

集中供地也是今年发明出来的,过去政府卖地,无论何时何地都可以“开场”,但现在只允许一年集中卖三次。

这样相当于把所有开发商围在一起竞标,一年只给三次机会。

这相当于中央变相收回了土地管理权限,从根子上进行“房住不炒”。

地方肆意卖地的行为会被叫停,而过去喜欢玩土地财政,对土地有强依赖性的城市,未来会显得捉襟见肘,房价绷不住,开始进入下行周期。

同样也会加剧行业内部斗争,龙头强压,小开发商被加速淘汰,马太效应愈发强烈。

但集中供地政策出台后,因为没有完善,反而造成了地方集中炒地价,比如重庆、深圳、宁波、杭州、厦门等城市溢价率均在25%以上,直接带动房价行情上涨。

不过我相信,如果坚持调控,马上会有政策出台,要求地方控制地价水平,就看下一场如何博弈了。

下半年,房价怎么走?

变相打击

打击学区房背后的大旗是“教育均衡”,“粉碎阶级固化”,是符合国家大战略的,每年都会出现一轮,但今年有了本质性的提升。

比如上海,出台“定向指标到校”政策。

无论一个学校的教育质量有多差,学生都有上名校的机会,这样导致尖子生的名额减少,从而引发一线学区房房价下跌。

比如杭州,决定用分数打平高房价。

前几天杭州中考炒得特别热闹,因为数学试卷的难度降到了小学生水平,无论尖子生、优等生、中等生,都可以轻易考“满分”。

大家都满分了,那些名校毕业的尖子生的优势荡然无存,而背后高价买来的学区房的价值也将不复存在。
既然我动不了房价规则,但我可以动“考制”。

这招很损但很有效。

随后杭州学区房价开始动摇,出现业主抛盘的情况。

上海和杭州打击高价学区房的成果可以复制到全国,当然我认为主要还是一二线城市,三四线没有打击学区房的动力。
 

下半年,房价怎么走?

狼来了

这个东西属于老生常谈,上半年又提了好几次,每年都是“狼来了”。

但说实话,今年这头“狼”,很可能在年底出现。

因为在北京的一场会议上,有关部门已经强调了,“不立法先试行”,而且把主要试点放在深圳和海南。
不立法,房地产税的出台就大大降低了难度,而试点某个城市,在房地产联网、信息透明等方面,也相对容易。

深圳不像北深广这种城市,“盘龙卧虎”,高层建筑可以动摇。

而且这几年房价涨势太凶,当地人赚得盆满钵满,即使房地产税造成房地产预期利空,房价下跌,这些人的可承受力还是比较稳的。

至于是否对其他城市造成影响,还要看试点效果,但我觉得,这个过程异常漫长。

下半年,房价怎么走?

三胎

上半年还有一个大热点,“三胎”。

这是中央面对国内生育率低,人口增量下降的一个补救措施。

说实话挺奇怪的,没有激励生一胎,反而是生三胎,可能是认为二胎家庭的经济实力强,不差再生一个吧。

但补救效果我是存疑的,因为桎梏生育的是现实压力,比如房价、医疗、教育、带娃精力和工作之间的权衡。

不过配合生三胎攻坚战的各项措施,正在陆续上台,比如对校外补课的管理,限制寒暑假孩子补课,意在减少家庭的多余支出。

还有最近传的沸沸扬扬的,北京要求寒暑假,在校教师帮家长们带娃。

一个北京教师朋友跟我诉苦:

“连续生三个月的气,每天用嗓过度,孩子成绩不好还被领导指着鼻子骂,为了讲好一节课,连续备一个月的课,大家都看到了教师光鲜亮丽的一面,背后的辛苦和内卷带来的焦虑,谁能理解?”

“唯有寒暑假能让我有一丝希望,现在让我暑假帮家长带娃?不好意思,我不干了……”

其实减轻父母压力这一块,我更感觉应该在上层建筑入手,比如多生一娃多免税,成本低,大家就乐意生。

比如控制资本企业对员工时间的压榨,对加班、婚假、产假有明确要求,同时给予企业税务补贴,一切无法解决的问题,都可以通过利益去博弈。

下半年,房价怎么走?

趋势
上面这8个关键词,我都写过对应的长篇文章,今天之所以再拿出来,是让大家有“串联”概念,由点及面。

这就像一个纪录片:

首先上半年楼市很热,一线城市以及主要二线城市、长三角的三四线城市迎来火热行情,主要原因工业复苏,经济向好,市场资金充裕。

行情火热,就要压制。

为了打击房价,中央出台调控政策,“二手房指导价”冻结楼市,上调房贷利率对冲楼市,现在看来,几个主要城市已经在全面降温。

证明当下房地产调控手段已经炉火纯青,非常精细化。

在这种情况下,所有城市未来都不可能出现,普涨或者大涨行情的机会。

可以预测,下半年大消费、大医美、大5G等产业会相继喷发,经济持续向好,主要城市依旧面临房价上涨压力。

但现在明确有两大利空对冲因素,一个是政策调控,一个是利率调控。

双方博弈,就会出现几类分化情况:
1、上半年涨势凶猛,遇到过特大调控的,比如深圳、合肥、成都、东莞等,这些城市下半年不着急上车,可以观望,等到年底看交易量,捡漏空间很足。

2、上半年成交不错,但房价没有开始出现大规模上涨行情的现在就可以抓紧入手,比如武汉、重庆、福州等,要抓住行情窗口。

3、上半年楼市没有声音的,不符合此轮房价底层逻辑,下半年也没有增长势头,可以慢慢挑选。比如弱二线和普通三四线城市。

不过有些城市的房价经过几年调控已经坠入底部,比如青岛、石家庄、天津等城市,这些城市可以买,但可以慢慢挑,尤其是二手房。

4、下半年会继续严打学区房,高能级城市的顶部学区房不要碰,风险很大,其他的可以上车。

低能级城市的学区房依旧可以买,它是独立市场,稀缺物业,而且很难被政策波及。

5、今年有一定概率,会在海南、深圳试点房地产税,这些城市在年底之前要尽量观望,因为谁都无法预测试点后,市场的反应,缴税力度对房价的冲击如何。 

6、三胎对楼市影响极其有限,未来“人口自然增长”趋势依然看空,这是所有国家迈入高增速经济道路的必然结果。

但人口“流动趋势”看多,抢人大战在继续,人口加速向高能级城市积聚的趋势不会改变,在这个层面,房产价值分化会越来越严重。

◎本文作者 | 子木

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/643beMGPyEEqUlVnDaXLFw

特殊时期的腾讯,特殊时期的互联网

最近,对互联网的管理趋紧,很多人又开始发挥想象力了,也有些腾讯的持有者出现了动摇。下午看到某著名基金经理在清仓腾讯的消息,这可能会是很多人正在做的事吧。这样的局面看起来有些复杂,缺少前车之鉴。其实,只需要问自己一句话就可以了:“有腾讯好,还是没有腾讯好?”

《腾讯传》的结尾处,记载了张志东的一句话:“如果哪天腾讯遇到了更大的挑战,也许就是新的一天开始了。”当规则收紧的时候,更多堵住的是追赶者的逆袭之路,这场互联网风暴,会进一步加大腾讯与追赶者之间的距离,甚至会让一部分同阵营竞争者的步伐变得相对更慢,这也是腾讯一直保持“克制”的回报。

争锋无处不在,不仅仅是看得到的贸易战,还有更隐形的文化战。腾讯的存在,是国际化社交防御的重要工事,也是进一步在世界范围渗透文化的一把利器。有腾讯这样便于管理的企业,去协调、影响甚至控制那些野蛮生长的互联网公司,总好过让顶层直接面对。尤其是在去年蚂蚁事件之后,这就更显得重要。

现在需要的是约束,是规矩,是让它们在可控的范围内越来越好。而它们也可以证明自己,在新规范的要求下会越来越好,这是各方面都想看到的结果。规范确实是必要的,对规矩的企业来说,规范越多受益越大。这种规范,实际上是互联网的供给侧改革。后进企业,上市会越来越难,业务创新的门槛也会越来越高,这是在给当前的龙头们争取时间。

老美现在的地位,有相当一部分是靠好莱坞、FACEBOOK、TWITTER、INSTAGRAM等文化渗透支撑的,不管是巩固国内形势,还是在东南亚、非洲等区域的文化博弈中,都需要强大的互联网力量,目前来看龙头们还需要再强一点,只不过要可控。

很多人看好美团、京东、拼多多、哔哩哔哩、贝壳和蔚来,却同时看衰腾讯的投资,这很有趣。之前听华兴资本包凡说过,一级市场的股权投资最重要的是“看得准,搞得定”。对于美团、京东、贝壳这种企业来说,“看得准”不是件难事,但很多企业是投不进去的。而腾讯却经常在临近上市的时候拿到更多筹码,这种“搞得定”的能力是独一无二的。

对于明星级公司来说,谁的钱都是钱,但拿到有些资本方的钱,花完也就完了,而腾讯的钱还意味着日后的广阔生存空间。微信的价值不仅仅体现在流量入口上,更是低风险投资的最有力保证。

所以,对于上面的那个问题,我的答案是:有腾讯比没有腾讯更好。我有最大持仓限度,跌多少才可以买多少,一路下来,上周才有了机会。周四、周五又加了仓,500元出头买入的腾讯,我愿意先持有十年。

引用马化腾的一段话,这才是腾讯最担心的事:

因此,千亿级(人民币)公司没落是很常见的事情;甚至到了千亿,没落的概率可能还会更高,包袱越重没落越快。人要清醒,外面掌声越热烈就越危险。真正的危机也从来不会从外部袭来,只有当我们漠视用户体验时,才会遇到真正的危机。只有当某一天腾讯丢掉了兢兢业业、勤勤恳恳为用户服务的文化的时候,这才是真正的灾难。”

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/7g9z9_24QnbH2BTVzsrmrw