这是魔都财观的第334篇原创文章
2019年12月25日，住建部网站公布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。
《意见》一共有14条，从登记备案到房源管理，对租房做了非常具体的规范，有兴趣的可以点击文末阅读原文查看。
这是我印象中的第一次，政府对租房这件事如此用力，力量大到将会深远影响未来的房租甚至是房价。
今天花些时间和大家认真说一说。
01
先回答一个问题，为什么中央要出这么大的政策来规范租房？
因为最近几年“长租公寓”炒作暴雷事件太多了，多到我都记不住名字。
而这里面，损失最大的还是房东和租客。
长租公寓先用高价引诱房东签订长租，设计了极为苛刻的违约条款。
比如根据“赵子龙之云看房”微博的说法，寓见公寓规定谁违约就按照剩余多少个月当违约金，你租给他6年，如果目前只租了2年的话，房东违约就要支付4年违约金。
但是房东出租房之后，寓见公寓没多久就倒闭了，引发的就是一连串影响：
1、房东拿不到钱。
2、租客更倒霉，不小心就被办了贷款，面临着被房东赶的风险，拿不到押金，还要还贷款。
3、投诉无门，根本找不到人。
本来租房是一件简单的事情，结果被长租公寓这么一弄，硬生生变成社会不安定因素。
最近，南京友居公寓爆出老板跑路，人去楼空，当天近20名房东和租客直接堵到了公司门口，现场一度失控。
我自己在南京的房子也和友居谈过，还好因为我要方便随时卖房，从不签长约，否则也踩雷了。
02
后来我研究了一下，发现这一行里水真的很深，长租公寓一般有两种手法。
第一种是长收短付。
以低价收房东的毛坯房，签长约然后装修改造后，分割高价再出租出去，他们往往按月或按季度支付房租给房东，却按半年或按年收取租户的租金，再滚动扩张。
另一种手法更夸张，叫高进低出。
用高价租下房子，然后打折出租，以低价迅速扩大市场占有率，吸引风投、争取上市，并利用租金贷来“锁定租房成本”，这样他们就可以一次性拿到几年的租金。
不知道大家注意到没有，这两种手法里长租公寓的目标并不是赚租金差，而是吃时间差，提前收到租客资金做大资金池。
这种用亏本补贴，吸引后入者资金来滚规模扩张，是不是让你想到了P2P，难怪会有那么多暴雷。
所以《意见》中就明确规定了：
1、加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。
2、房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款
从此，长租公寓市场终于干净了。
03
《意见》里还有不少对租房市场规范的要求，比如：
1、转租住房10套（间）以上的单位或个人，要办理市场主体登记。二房东行为被规范。
2、房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，续约不得再次收取佣金。中介再也吃不到差价。
3、同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，已成交或撤销委托的5个工作日内从各种渠道上撤销。打击出租假房源。
这些都是规范市场的好政策。
但其实更重要的是这3点。
1、住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。
这意味着，各地商改租和工改租将会得到鼓励，出租房源供应将会增加，有助于平抑房租价格。
2、直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。
这条非常重要，未来每个大城市都会参考深圳那样，由官方建设租房管理服务平台，降低交易成本，甚至于管控房租价格。
3、经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。
以后租房也必须要网签了，政府可以通过网签来计算税收和监测流动人口。
可以看得出，在房价稳住之后，国家开始发力解决租房问题。
政策重心正在从住宅调控扩散到租房管控，这是一个非常重大的战略转变，关系到楼市里的每一个人。
04
这样的调整意味着，高层也意识到，大城市的房子越来越成为稀缺品，国家并没有义务确保每个人都买的起房，只要确保房价不要波动太大，年轻人能租得起房就好了。
其实这个世界上大部分发达国家都是用租房解决居住问题的。
比如在日本，东京超过一半的人是租房居住的。
而德国的租赁市场也非常发达、繁荣，2017年，德国55%的人口选择租房居住，远高于其他欧盟国家。
日本和德国都通过立法的形式保护租约的稳定性，比如日本规定租赁合同到期后自动续约，除非租赁双方均同意解约，否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。而德国也规定房东不得随意解除租约，提供解约保护，仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同。
在租金管控方面，日本要求有条件的变更房租，防止房东恶意涨租，对于不合理的涨租要求，租户可以将自认为合理的租金委托给政府机构，不必担心会被房东强制搬出。
而德国会根据小区区位、居住环境、房屋质量、房屋配套家具等因素综合考虑制定基准租金，对于超出基准租金价格50%甚至有牢狱之灾。
而中国北上深这样的一线城市在2018年的房屋租赁比率也仅有11.9%、11.3%、10.6%。
可见，未来我国的租房市场还有很大的开拓空间，也会参考欧美那样出台鼓励租房的法律措施。
05
需要特别提醒的是，租房市场生态的改变，也会对房价产生深远的影响，值得每个购房者关注。
大家都知道中国房产的租金收益率是非常低的，在北上甚至都不到2%。
为什么会这样，是因为以前中国房价涨得快，间接补偿了租金少的问题。
讲真，我以前买房真不看重租金的。
但是现在楼市慢下来了，随着房住不炒的落地，未来大行情越来越少。
所以以前那种一味放杠杆、博收益的做法，必须调整。
随着持有时间的越来越长，未来的房产投资，也要非常看重提高亩产收益，也就是增加租金。
利好的是，国内的租房市场越来越规范，通过租金获得回报在国际上也是有类比的。
比如，即便是零利率的日本，公寓租金收益率平均在5%以上。
而德国住宅租金收益率也长期稳定在3-5%的较高水平，远超德国10年期政府债券的收益率。
说到底，房价本质上是房子未来增值和租金的折现。
当增值慢下来时，租金收益率会逐渐提高的，国内房产的潜力很大。当然这个过程是长远的趋势，会用十年、二十年慢慢释放。
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还有，就是想提示大家两个潜在的隐忧。
第一个是，一旦租房时代来临，住宅的产品格局有很大的调整。
大家以后真的不要再买不带学区的老破小了。
就是那种面积小、社区品质差、上下楼梯不方便、动不动就漏水、隔音极差的房子。
住在这种房子里，是非常非常没有居住尊严的，买不如租的感觉十分强烈。
随着租房意识的普及，老破小、老大楼的产品，将会受到最直接的冲击。以后的租房市场将会十分发达，主要替代的就是这种所谓上车需求。
反过来，近地铁、城市界面干净、有漂亮花园的符合主流审美的电梯三房和四房，越来越受欢迎。
年轻人租房过渡后，有一定积蓄，会买这种好房子改善。
另一个风险是，小城市的房子越来越不值钱。
当年轻人接受并且习惯在大城市长期租房居住之后，将会加剧人口流入集中到大城市，小城市的房子更失去了它现在仅有的居住功能了。
07
好了，大概就是这些。
希望大家能够认真对待这次的租房新规。
房租不炒，终于也来了。
以上为正文，来自南山和观观。