作者 | 红树林
来源 | 格隆汇楼市
数据支持 | 勾股大数据
香港楼市正在经历一场寒冬。
据香港美联物业房地产数据及研究中心相关数据显示，今年前4个月，香港新房销售量仅3209套，比2019年同期下跌了约58%，创下了4年同期新低。
二手房的交易情况也不好。据美联物业的相关数据，今年前4个月，香港二手房注册量12082宗，同比跌了17.5%，同样创下了4年同期新低。
（图源房天下）
一些媒体认为，香港楼市的低迷是疫情所致。这个逻辑不无道理，但对岸的深圳，其楼市却在疫情期间再度走高，出现了量价齐升的局面，可见事情没有这么简单。
香港从2003年起，房价连续上涨15年。这也是香港历史上最长的房价上涨周期。
2018年初，美国城市规划咨询机构Demographia曾在的一份报告中指出，香港的住房市场在2017年就已经连续八年稳居“世界上最负担不起的房地产市场”之列，属于“极度负担不起”级别。
而2017年底，九仓、南丰及会德丰公布，旗下山顶聂歌信山道MOUNT NICHOLSON第三期售出12C及12D分层单位，价格约合人民币达145万元/平，创出亚洲分层新高。更早些时候，香港何文田12.5平方米的车位，卖出了600万港币的天价，成为全世界最贵的车位。
这一切仿佛还在昨天，但是当下的香港楼市已经换了一番景象。
据媒体报道，今年许多香港住宅的房价已经比去年下半年的成交价跌去了10%以上。
去年10月底，有人在香港沙田第一城花636万买了一套实用面积为327平方尺的两房河景房，尺价为1.9万港元，创下了当时成交价新高。但前段时间，这套房最新估值为577万港元，比买入价跌了近10%。
去年10月16日，香港特区政府公布《施政报告》，提出放宽按揭政策，首次置业者首付一成即可在香港买房。如果这位在沙田第一城买房的业主是按照这个政策，用一成首付买的房，那么他这会儿已经快要负资产了。
自从2016年之后，香港的负资产人数曾长期为0，但去年第四季度已经出现了128宗。而根据香港金管局最新公布的数据，今年第一季度，香港共产生了384个负资产案例，涉及到的贷款金额共18.67亿，创下4年新高。
更让人惊讶的是，星展银行预测，今年香港楼价会跌15%。还有一些地产公司甚至认为，香港楼价可能会跌20%。
5月11日，港股上市公司高银金融（00530.HK）称，它们以70.4亿港元的价格出售其全资附属公司Golden Sphere Developments Limited的全部股权及股东贷款。
这家全资附属公司唯一的资产就是香港启德区第4B区4号地块。
该地块总占地面积约为9708平方米，用途为住宅用地，使用年限为五十年。2018年，高银以89.07亿港元拿下该地，当时预计将在2020年第一季度启动地基工程，其住宅部分预计在2024年9月30日之前完成，项目总投资额预计在140亿港元左右。
现在高银金融预计，在扣除偿还银行及股东贷股、融资成本等承担后，此次出售将亏损约25.71亿港元。
高银金融主要从事金融、酒店等业务，但目前公司财务状况不佳。截至2019年12月底，高银金融一年内到期银行借贷及其他贷款高达约88.3亿，而其持有的现金仅为23.8亿港元，显然卖地是无奈之举。
但是，这种情况仅仅是高银金融自身经营不善导致的吗？
高银金融称，出售的原因是“鉴于全球经济疲软为营商环境带来的挑战不断增加，以及香港经济活动减少，呈现经济收缩迹象。”该公司董事认为，香港物业发展市场长远仍存在不确定因素，考虑到该物业处于初步发展阶段及项目所需资金庞大，且在物业市场前景不明朗及香港整体经济低迷的背景下，董事采取审慎方针为公司的现有业务保留更多现金。
显然，香港经济的衰退才是根本原因。高银金融的遭遇只是香港经济衰退大背景之下的一个小片段而已。
据香港差估署数据显示，自2008年以来，香港私人住宅租金曾连涨10年。本来2019年也有望继续上涨，但从2019年下半年开始，租金出现下跌。2019年12月，香港租金指数连跌4个月，不但抹去了2019年上半年的涨幅，而且全年累跌近1.8%。
据仲量联行5月6日数据显示，香港豪宅租金已经比2019年下跌了5.8%，创下2017年以来的最大跌幅，但即便如此，空置率却有增无减。有业主表示，手上两套房已经空置七个月。
商业地产的形势也差不多。今年一季度，香港甲级写字楼平均待租率升到10%，创下十年新高。租金方面，自去年二季度以来就已经走弱，今年一季度更是加速下跌。以中环的超甲级写字楼为例，今年一季度租金环比下跌4%，同比下跌12%。
尽管各项数据不佳，但香港美联物业仍然看好香港楼市的未来，他们认为香港楼市今年能涨5%。
根据美联物业近期发布的报告，他们认为，香港楼市当下的低迷只是暂时的。
他们认为，受疫情影响，新房销售几乎冰封，其中尾货占比58%，对楼市销售影响很大。
美联物业住宅部行政总裁布少明表示，数据显示5、6月有机会推出市场的全新供应逾6000套，当中以将军澳区最多，有机会登场的供应多达1422套；屯门及深井潜在供应则为1399套；长沙湾及大角咀区则录1173套。若以地区划分，在5、6月港岛区纯新房共仅约271个，在三区之中最少，反映该区供应依然紧张。估计5月新房销售，将由4月的790套大增近9成至1500套；至于第二季新房销售量，有望由今年首季的2419套，大增约65%至4000套。
（图源房天下）
不过，当下香港经济尚无起色，居民大宗消费非常谨慎，而自去年下半年以来，内地资金赴港购房动力大减，今年又受疫情影响，更是降到冰点。香港楼市年内重拾升势的几率其实非常渺茫。
在过去的几十年里，作为东方之珠的香港都是大陆精英们最向往的城市之一，但赴港生活的门槛一度遥不可及。2003年和2006年，香港政府陆续推出“输入内地人才计划”和“优秀人才入境计划”，吸引资深专业人才到港工作，此后的十多年中，赴港留学、就业的大陆人口不断增长。
据2018年的一项民间统计数据显示，通过各项计划到港的内地人才中，有近半数人从事学术研究及教育，三成人从事商贸和文化艺术行业，一成半为体育和演艺人才。显然这些人无论是学历，还是能力，都属于社会精英人士，他们对赴港生活抱有极高的期望。
前些年，香港楼市不断走高，让优才群体深感压力。但当时香港特区政府为稳定楼市，还要对优才群体在港买楼收取双倍印花税，致使这部分群体买楼的成本远高于市场平均水平。香港商用土地短缺，租金高昂，也让许多有意从事商业的优才们望而却步。事实上，早在2014年，香港金融业的中端业务就开始向新加坡等地转移。
而当优才们拼尽全力在香港买楼置业之后，形势又发生了巨大的变化。
对岸的深圳迅速崛起，势头强劲，各种创新科技产业发展如火如荼，产业技术提升速度让香港叹为观止。以金融资讯科技行业为例，从前都是深圳企业为香港企业打辅助，但现在局面彻底反转，香港企业基本上都是在为深圳公司做后勤工序。就连港股市场里风头最盛的“股王”，也变成了深圳的互联网公司腾讯。
在深耕了十年之后，港漂一族蓦然回首，忽然发现，原来灯火更璀璨的地方，居然是自己当年的出发之地，这真是情何以堪。更让港漂族心碎的是，不但香港经济已被深圳超越，而且自己在香港高位接盘的楼市还在不断下跌。
去年10月，香港政府推出“一成首付”的楼市政策，期望能提振楼市，但从现在的情况看，当时以“一成首付”买楼的人已经快负资产了。香港人是见识过银行call loan的，2003年的“负资产潮”曾经让许多人破产。
不过，自去年下半年以来，港漂返深置业已经渐成潮流，越来越多的人看好深圳的未来。这也是今年深圳楼市走高的原因之一。
深圳、香港，仅仅一水之隔，但两地楼市已经走出截然不同的冰火两重天局面。
香港楼市的下跌固然有疫情短期影响的原因，但其根本原因还是香港经济势头的放缓，而反观欣欣向荣的深圳，其蓬勃而起的势头有目共睹。
近年来，深圳GDP已经超越香港，跻身世界一线大都市之列。这座中国最年轻的一线城市尽管已经经历了四十年风雨，依然活力四射，其对于全球经济的影响力和吸引力与日俱增，而这才是支撑深圳楼市的真正根基。
这一变化已经对微观层面产生了深远的影响。比如我们看到，近年来从香港返深工作的内地人越来越多，港资北上赴深置业的现象也越来越多，这些都为深圳楼市的发展带来了新鲜血液。
与其他需求方不同的是，这些在香港亲眼见证过世界级大都市楼市起伏的人，他们的视野更加开阔，对楼市的价格也不会特别敏感，他们对深圳楼市的接受度也更高。
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