房地产行业正在迎来新的“变局”，这是无可争议的。虽然我们此前一直在说都市圈，但是我国真正形成“都市圈”规模的只有北京、上海一带，而其他城市大多还在自我发展的道路上摸索前进。然而北京、上海周边的都市圈，同纽约、伦敦、东京周边的圈子，仍然存在很大的差距，有大片区域待开发。
而在3月12日，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，赋予多个省（市）级政府的土地审批权，简化流程，其中包括永久基本农田的征收审批权。4月3日，在发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中，明确表示“改革建设用地计划管理方式，推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜”。
政策得结合在一起看，从城镇老旧小区的改造，再到批准大量廉价土地入市，以及重点倾斜中心城市、重点城市群的建设，我们可以看到几乎未来城市的基本格局——齐头并进，内外兼修。
曾经流入房地产行业的热钱，也会被引导到其他领域“北上”了。
近日，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
老旧小区改造又至，且总数相比去年翻倍，规模之大、覆盖范围之广，体现出非常时期稳投资、扩内需、稳民生的迫切性。
众所周知，前几年的棚户区改造，曾带动广大三四线楼市翻天覆地的变化。
这一次规模巨大的旧改来袭，会否带来同样的刺激效应?
原因很简单，棚户区改造是大拆大建，且背后存在货币化补贴的直接刺激，有央行通过PSL投放基础货币来进行支撑，相当于对三四线棚改城市直接放水，影响可见一斑。
棚改是拆旧建新，旧改则以房屋外立面翻新、水电气路改造以及加建停车场、电梯等基础设施为主，最多加上养老、托幼、医疗等公共服务供给的改善，不涉及拆迁改造，影响与棚改截然不同。
更关键的是，棚改有货币化补贴支撑，而旧改由财政资金、居民和社会资本共同埋单。政府会给予一定补贴，但比例相对有限，社会资本则只是“鼓励参与改造运营”，而如果无利可图，社会资本积极性可能不会太高。
旧改如果没有央妈的底部背书，就会失去杠杠放大效应，不会产生如同棚改一般的巨大能量。
所以，既非大拆大建，也没有来自央行定向放水的直接支持，旧改与棚改完全不能同日而语，影响同样大相径庭。
根据政策精神，老旧小区改造，主要以2000年底建成的老旧住宅区为主，这正是人们俗称的“老破小”，一般集中于各大城市的老城区。
根据住建部2019年披露数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。
近年来，老旧小区衰败这一话题经久不衰，“远离老破小”的声音不绝于耳，似乎除了交通、学位等因素外，“老破小”几乎价值。
这一次老旧小区改造的到来，显然有助于改变这一局面。
无论是改造水电煤气，还是加装电梯停车场，都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量，自然会带动“老破小”估值的提升。
具有交通、医疗乃至学位优势的老破小，在旧改的加持之下，其价格将会更为坚挺。没有这些综合优势的老破小，有了旧改的加持，也能减缓其衰败的过程。
所以，旧改加速，无疑给大城市老城区的老旧小区带来直接利好，促进居住体验的明显提升，为租房价格乃至房价提供一定支撑。
多个行业有望受惠5万亿旧改市场
虽然旧改难以再次拉升房价，但其潜在市场巨大，有望大幅拉动基础设施建设的需求，多个行业也有望从中获益。
据住建部数据，目前全国共有老旧社区17万个，建筑面积约40亿平方米，涉及居民上亿人。
经前住建部副部长仇保兴之前测算过，老旧小区改造的市场空间有望达到5万亿。若按5年改造期来计算，预计每年可贡献1万亿投资额。
基础的5万亿市场空间之外，老旧小区改造推动过程中，小区内部分居民自发进行了户内二次装修，或带动整体市场空间进一步提升。
老旧小区改造核心改造需求是基础设施翻新、加装电梯、配建停车场、物管、添置家电、家具等，相关行业有望受益。
建材：
老旧小区改造中基建类改造优先级较高，包括水电气路等市政基础设施等，而这些改造将大幅增加建材需求，建材行业在老旧区改造中受益最大。
电梯：
大量老旧小区依然以楼梯房为主，基本没有电梯配套，对老人小孩出行尤为不便，居民对电梯安装的需求十分迫切，电梯行业有望持续受惠。
物业管理：
老旧小区改造将涉及17万个小区，其中大量小区缺乏规范的物业管理。未来老旧小区改造完成后，物业管理行业将迎来更大发展空间。
家电和家具：
目前已完成试点的小区居民中有相当一部分都自发进行了户内改造，置换家电和家具等设施，随着旧改进度推进，有望进一步刺激需求。
老旧小区微改造的到来，从另一方面来看，也意味着大拆大建可能会被推迟，想要靠博拆迁迅速完成财富积累的期待落空。
毕竟，与三四线城市的棚户区不同，老旧小区多数位于寸土寸金的老城区，改造成本不是一般的高昂。
同时，我国房地产正在从黄金时代步入白银时代。如果房价出现较长时期的横盘，由于缺乏房价上涨的利益刺激，老旧小区拆迁重建恐怕很难吸引到足够多的社会资本参与。
更关键的是，对于大多数二三线城市来说，土地资源相对丰富，这些地方宁可在郊区大建新城，也不愿积极改造旧城，这又会加速老城区的衰败。
近日发改委在2020年城镇化重点任务中明确提出，加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度，推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。
这意味着，一旦大城市获得更多的土地指标，对于改造老旧小区的意愿还会进一步降低，这对“老破小”的未来同样带来明显影响。
可以说，旧改，在短期利于老破小，很难刺激房价大幅上行。
老旧小区改造，堪称名副其实的“民生工程”。意在稳定投资、提振内需和稳定民生，而非刺激房价。
只要没有大范围的大拆大建，没有来自央妈的定向放水，旧改对房地产市场的影响就不必高估。
房价整体靠稳格局不变
这次全面发力旧城改造也是诞生于经济疲弱之时，货币环境也是处于宽松周期，楼市会否重现16年的疯狂？又有哪些行业能受惠这次的旧改政策呢？
虽然两次大型的老旧改造政策类型相似，出台的背景也很接近，但本质上依然有着明确的区别。
目前在中央定位住房不炒的基调不变的大前提下，这次旧改启动很难再造成房价大涨，主要有以下两大原因：
1、旧改和棚改的本质不一样
棚改的对象一般指简易结构、房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。
由于棚改区整体环境质量较差，一般以拆迁形式进行改造，对被拆迁户将进行货币安置或实物安置，从而催生出大量的住房购买需求。
而旧改主要针对建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。
而除了部分楼龄过于残旧的小区可能涉及拆迁外，大部分小区改造都以主要是更新小区水电气路和光纤等基础设施等，并不涉及房屋拆迁和安置补偿。
因此，与棚改大量产生新增置业需求不同，旧改以小区升级改造为主，所以并不会催生大量的购房需求。
2、旧改与棚改资金来源不同
城区棚户区改造资金主要由国开行提供政策性贷款，占棚改项目投资的比例达到97%以上。
由于有国家专项资金的强力支持，15年起棚改的货币化安置比例迅速提升，由14年时不足20%升至17年的60%。
大量持有大额现金补偿的拆迁户成为房市的最主要购买力，也催生了房价的井喷浪潮。
与棚改有国开行全力资金支持不同，这次会议指出城镇老旧小区改造由“中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营”。
当中以参与旧改的房企资金作为主要的资金渠道，由于房企资金成本远高于国开行的专项贷款，因此就算涉及到旧改拆迁，货币化补偿比例也将会大幅降低。
这样就导致旧改难以同时间产生大批量持有大量补偿款的拆迁土豪，从而大规模地刺激购房需求，进一步推高房价。
预计这轮旧改和15年时期的棚改浪潮不同，在住房不炒的总基调下，旧改将在保持整体房价稳定的基础上，实现稳内需的目标。
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