诸事要记 日拱一卒

 

这个冬天，市场上关于租房事情的热度一直持续不断，有关蛋壳公寓的事件这两天又出了新的变化。

12月3日，网传广州蛋壳一名年轻租客从18楼跳下。之后，12月4日，微众银行出了新的政策，有关微众银行的最新解读附在了本篇文章结尾部分，需要查看的可以下拉查看。

 

另外相关的一件事情也是今天发生的，自如在其App发布了名为“暖冬守护”的计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持，具体内容可参见下图。关于这一事件对于自如、蛋壳以及租客、房东的影响，我们今天不过多分析，暂且说一说我们在蛋壳暴雷之后实地暗访的所见所闻。

最近，蛋壳暴雷这件事，冲上了新闻。无数年轻人在寒冷的冬夜，面临着无家可归的局面。我的很多朋友也遇到了这种问题，不知所措，非常迷茫。

这一次的暴雷，毫无征兆，在11月16日的时候，蛋壳还出了辟谣，说自己没有暴雷。随后几天，我点进去的热搜全部都是年轻人无家可归的痛苦和迷茫。

说真的，任何一个有着正常情感的人，都看不得这些。谁不是从刚毕业过来的，对这些人，充满着心疼。

于是，我决定去一趟蛋壳，看一看到底蛋壳现在是什么情况，给出的解决办法又是什么，看看租客和房东各自都是什么样子。

在这个周末，我拨打了蛋壳的400电话，很意外，一瞬间就通了。

假装成正常的租客咨询，一切情况正常，并且留下了信息供管家来联系。在电话中，我问了下蛋壳的办公地点，对方很警惕，说只有线上办公，线下会直接和管家碰头直接去房子处签合同。

从这通电话来看，完全看不出蛋壳有一点倒闭的迹象，看上去还在好好的运营着。

蛋壳接线人员还详细问了我找房的地段、预算、住几个人甚至有没有养宠物等等。

然而，在我等了两天后，都没有等来后续的管家接洽。

我从朋友圈和网上搜集的信息中，找到了蛋壳在上海的几个办事点，马上动身前往。

我这个决定非常正确，还好我来得快，不然就一个人都抓不到了。

这里不得不说蛋壳很聪明的一点，和网上看到的北京的情况不同。在上海，蛋壳接洽租客和业主的办事处是在不同的地方。将业主和租客分开，分别处理两个不同的业务，也避免了业主和租客联合起来。

我先去了接洽租客的地方

很遗憾，去了两个地方都没有遇到蛋壳的人。里面的桌椅也早已搬空，只剩下一些租客在外面徘徊。

蛋壳跑了。

像是这种原本贴着蛋壳公司名字在几楼的标志，已经被揭掉了（无关公司已打码）。我不得不“夸”他们一句“细致”。

我和年轻的租房者们聊了聊，越聊我越难过。

对于年轻人来说，最难的不是立刻被扫地出门，而是换房子还要考虑分期贷的事情。

有一个年轻的租客告诉我，她已经正式退租了，和管家进行了交割，但是分期贷只能慢慢等了。

也就是说，在上海的她还能联系到管家，这点倒是出乎我的意料。

但是在我进一步的询问分期贷要如何处理的时候，她也是一脸迷茫，说等蛋壳的消息。也就是说，目前的是租房贷卡在了租客这里。

“我能怎么办呢？”她跟我说，又仿佛在喃喃自语。

由于疫情依旧有影响，我们面对面聊天也隔着口罩。

我看不到他们的表情，只能看到一双双迷茫无助的眼睛。即使我跟他们说我是媒体从业人员，会好好报道后，也没有带给他们多少感触，只说没什么用。

我不知道该怎么宽慰他们，在了解了更多情况后，去往了处理业主事务的办事处。一来到楼下，一位保安大爷就问我：“找蛋壳的吧？赶紧上去，再晚点他们就跑了。”

看来这段时间来找蛋壳的人非常多了。

和其他地方一样，这里也已经搬空了，不同的是还有工作人员。有几个工作人员非常不耐烦，告知我，蛋壳已经拖欠他们很久的工资了，态度有一些胡搅蛮缠。

而仅有一位男性工作人员比较有耐心，将业主的信息一个个进行了登记，说是会进行后续处理。

业主这里情况看上去要比租客的情况好一些。大部分人登记完，互相加一个联系方式，就急匆匆地走了。

大部分表现的比较平静，当然从门外贴的通知来看，也有一些态度强硬的。

我和其中一个房东深入地聊了一下。

他告诉我，他的房子已经是到期了，到这里来就是登记一下解约。刚才的男性工作人员已经说了，和租客的处理也都是蛋壳方面出面，解约后，给对方两周左右的时间来换房。

怪不得刚才和那个租客聊天，她说能和管家解约。

在这栋楼的各处，都能看到贴着蛋壳的手写指示牌

这个房东跟我说，他们当初租房给的是蛋壳，和房客本身没有任何关系，也不想和房客产生冲突，希望蛋壳能自己解决问题。

他是房子已经到期了，蛋壳没有按期交房租，那么按照合同就要解约，来办理这个的，至于房子里现在居住的房客，是房客和蛋壳的事情。

能理解他的意思，也顺便询问了他了解到的其他房东，基本上都属于能避开麻烦就避开麻烦，早点解约完事的意思。

房东们都心有戚戚，担心解约也依然要拖很久，表示等房子收回来后要选择正规中介挂出去或者自己直租给房客。

对于房东来说，大体还好，最多损失一两个月房租，在接受范围内。

而对于房客则要难得多，不仅要找房搬出，找蛋壳要回租金，还要想办法解决掉信用贷的事情，避免征信受损。这对年轻人来说，真的是太难了。

而蛋壳的隐身，让网上的很多人对准了房东，鼓动房客不搬不给钱，又一次将蛋壳的问题，转嫁到了两个受害者的身上。

我在离开业主办事处的时候，心血来潮地问了下楼下的保安大叔，“那蛋壳是不是欠你们租金？”

“那怎么可能啊，欠租金早就撵走他们了！”保安大叔这样说道。

蛋壳再怎么隐身，关键问题都在它身上。

租客在找它，房东在找它，总要它出面来解决问题。

而蛋壳自身的问题是——它真的没有钱了，并且欠了90多亿。

为什么欠了这么多？我在这里给大家稍微捋一捋。

蛋壳先从房东那里高价将房子收过来，然后低价租给房客，付给房东的钱是月付或者季付，而收到房客从租金贷那里拿来的钱是年付。

然后他的手头就有钱了，这些钱再拿出去收更多的房子，抢占市场，成为一个循环。

有错吗？当然有，那些用来扩张的钱是提前预支的房租，还是要给房东的。而且就算不高价从房东那租过来，平价租的话，这钱也是要按月或者按季度给的。如果真的垄断了整个租房市场，那么房源就是钱，可以自己想怎么定价就怎么定价了，然后盈利收回。

前提是最理想的情况，实际上往往越是加杠杆，越是有风险。退一万步说，蛋壳拿到了房子，都不一定能够全部租出去，只要租不出去，那么损失就更大。

那就上市吧，上市有人继续投资了，那还能活下去。可是投资机构和股民也不傻啊，没盈利的话还是会抛售股票的。

这就是蛋壳暴雷的根本原因。

而且从新闻了解到，蛋壳背后的投资方其中一家就是愉悦资本，这家资本之前投资过瑞幸。同样的烧钱速度，同样的快速上市，这背后的逻辑，你品，你细品。

可见，上市公司也不一定靠谱。

关于高开低走，我也问了一个房东朋友，他是去年将房子委托给蛋壳的。

他跟我说，其实蛋壳开的基本上和外面开的价格差不多，可能贵个两三百，但是蛋壳会帮他照顾房子，弄干净整齐再租出去。

他的房子已经被前一个租客毁的不成样子了，非常喜欢这种省心的事。再加上将房子租给蛋壳后，房东可以什么都不用管了，方便得很。

大部分房东其实租给长租公寓图的就是省事，没想到却变成了最麻烦的事情。

有一个问题，不能被忽略，在蛋壳公寓暴雷这个体系中，除了蛋壳、租客、房东外，还隐藏着第四方——银行。

租客用自己的名义贷的款，将里面的钱给了蛋壳，那么这笔贷款还不还，跟蛋壳没关系了，是租客和银行的关系了。

房东还好处理，直接和蛋壳解约，收房就好。

租客麻烦大了，又要跟蛋壳扯皮，又要和银行打交道取消贷款。

那么租客该怎么保障自己的权利？

我们来看下此前11月中旬微众银行的声明。

前两点可以先忽略，它作为第四方，不能代表蛋壳和房东，对此存疑。

但是第三点要说明的是，至少在3月31日之前征信是不受到影响，但没有提这个贷款要怎么解决，如何退去贷款，还是要跟蛋壳和银行去扯皮一下。

通过查过去长租公寓的新闻得知，两年前上海的长租公寓，有暴雷的，当时有租客是和银行签订的信用卡方面的合同，公寓倒闭，租客找银行，银行最后取消了分期账单。

但是同时，今年青客公寓暴雷，还有很多租客至今受到租房贷的困扰，一直不得不继续还款。

这在法律界也没有说法，很多律师表示只能让公寓退租之后还钱取消贷款。

租金贷具体要怎么处理，估计还是要看住建委的调查以及银保监会出面了，租房贷之前是否有监管？符合不符合条件？

等蛋壳不现实，如果蛋壳破产了，那么按照流程，清算后也是先发放员工工资。

在12月4日，微众银行出了一条新的公告。

总结一下：从微众发送的这个公告来看，法律上是租户将解约后蛋壳应退还租户的未发生的剩余预付租金债权，转移给了微众银行。这样实现租户不用还贷的法律后果。

一个看起来会兜底的声明，建议租客们去试一下。

但这只是解决了一部分的困境，还有很多的苦恼，依旧留给了租客和房东们，比如直接用自己钱年付的租客们。

我看着慢慢长夜，想着我还能给租客们做点什么。

可惜的是，我只能说出这个残酷的事实：蛋壳的钱已经没了，它已经卷铺盖跑路了，伤害的只有无辜的租客和房东们。

我又一次想到了上一次ofo排队退租金的事情。

以上为正文，来自初晓

ps:前段时间，卢俊就已经写过文章分析长租公寓为什么一定会暴雷，感兴趣的点击下方链接查看：

大部分长租公寓其实都会暴雷

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/UnZHb1nnC8TOfUGpk9KVmA

为什么散户也需要投资体系？

 

 

1/4

没有意义的投资机会

很多人都曾懊恼于自己看好的某个股票没有买，最后大涨，就认为自己的选股眼光很好，只是运气欠佳。乐观者更是认为，运气是平等的，说明自己下次能赚一票大的。

 

这类懊恼总是让我想起以前看到过的一个故事，有一群哲学家在讨论“自由的意义”时，对自由的定义产生了分歧，其中一个哲学家举了个例子：假如一座监狱的狱卒在三更半夜趁囚犯都熟睡时打开监狱的大门，请问，犯人们此时是自由的吗？

 

看好却没有买的股票，就像打开的监狱大门对于熟睡的囚徒不代表自由一样，这种投资机会不但没有任何意义，而且，如果你总是错过这类机会，或者二选一总会选错，因为运气长期看是平等的，所以恰恰证明你的投资体系有漏洞。

 

举一些简单的例子，常常有人看好某股，但觉得太贵，等便宜一点再买。

 

这看起来很简单，实际上，就算是“去估值泡沫”这么简单的机会，如果没有一个成熟的投资体系，这个想法也是无法完成的。

 

为什么呢？一个股票比较贵，未来回到合理估值，并不是你想像中的，它因为估值贵而慢慢跌下来让你买。它一定是借助一些利空事件来完成下跌，可能是很短的时间急跌下来。如果没有这样的事件，它就一直跌不下来。

 

所以，你嫌贵不敢买的公司，真跌下来一定是有实质性利空或大盘发生恐慌性下跌，要不要如期实施你的计划，既是一个价值判断的问题，也需要投资体系的支持。

 

很多人觉得，散户无非就是买几个股票，长期持有，不需要投资体系。

 

实际上，有没有投资体系的支持，不是机构与散户的区别，而是专业与业余的区别。

 

这个系列的第一篇就要把这个基本逻辑说清楚：为什么个人也要有投资体系？

 

 

2/4

什么是投资体系？

巴菲特第一次买苹果的时候，已经有好多年跑不赢指数了，再加上苹果一开始还是亏钱的，所以很多人嘲笑巴菲特说过不买科技股，结果还是买了科技股。而且要买也不早点买，等别人翻了几十倍再买，被套了吧。

 

结果却是，苹果再一次挽救了巴菲特的声誉。他在这只股票上赚了将近1000亿美金，弥补了他其他持仓的亏损。

 

其实他之前的业绩不佳和后来在苹果上大赚一笔。完全是一个体系的两面，一面是必须承受长期找不到合适的投资品种之痛，另一面是长期坚持体系后重仓出击一击必中的硕果。

 

按照巴菲特的投资逻辑，以合理的估值买看得懂的、具有长期稳定现金流的公司，再加上还要集中持有少数几家公司，到后期，以伯克希尔哈撒韦的规模，几乎无法找到能够长期跑赢指数的投资对象，所以他到现在还拿着可口可乐，别无选择。

 

所以这也解释了他为什么不早点买苹果。因为巴菲特要的苹果是具有稳定现金流和消费粘性的苹果，而不是正在开发前景莫测的革命性产品的苹果。这仍然是一笔消费股投资，只是带有一些科技属性。

 

从宿命论的角度来看，巴菲特买苹果就是一件命中注定的事情，苹果在用自己的成熟等待巴菲特，巴菲特也在等待苹果成熟。

 

所以，我要给“投资体系”这个词下一个我自己的定义：一个稳定的，验证过的投资体系，就像一张精心设计过的渔网，可以让你不再四处出击，寻找投资对象，而是耐心等待投资对象像鱼儿一样游到你的网里。

 

这段话其实就是巴菲特的“棒球手理论”，只是这里从投资体系的角度去理解。

 

所以投资体系其实目的并不在于扩大盈利，而是增加盈利的确定性——这对一家需要持续运营的机构而言，是至关重要的。

 

那为什么个人投资者同样需要增加盈利的确定性呢？

 

 

3/4

个人投资者需要投资体系的五个原因

个人投资者同样需要投资体系，有五个原因。

 

第一，摆脱自我怀疑和毫无意义的尝试

 

投资是一个无法简单归因的复杂活动，它有无数理论流派，无法简单的证明哪一派绝对有效，很多方法需要长期坚持，很难从短期得到正反馈，导致个人投资者在不断地尝试各种方法中不断地失败。

 

同时，投资又是一种基于概率的活动，个人感性经验常常会误导你。所以你需要借鉴一个相对有理论依据，又符合自己性格的体系，让自己摆脱自我怀疑，专注于研究与交易本身。 

 

第二、用体系聚集自己的研究和交易。 

 

价值投资者至少要有一套交易方法和一套研究方法，研究与交易的自洽是最基本的要求，但有一些方法之间的配合效果不好，还有一些研究方法与交易方法是矛盾的，比如基本面研究和做T降低成本，是两种完全不同的投资理念，需要两个团队来进行，投资者如果想一个人完成，那结果大多是顾此失彼。

 

方法的自洽靠的是投资体系，通过体系化，把研究方法和交易方法都固定下来，弱水三千，只取一瓢饮。关键要知道，哪一瓢是你的菜。 

 

第三、聚焦能力圈

 

不同行业不同类型的公司，有不同的投资方法，而个人的经历、能力、见识、思考方法都是有限的，只有聚焦才能争取好结果。

 

每个人都有自己熟悉的行业，有自己喜欢的商业模式和公司类型，它们又对应着特定的投资方法，一旦你的投资体系固定下来，你就可以更好地聚焦这些领域，让自己的研究效率提高。 

 

第四、培养正确的交易习惯 

 

按理说，个人投资者买几只白马长期持有，是收益略低但胜率非常高的方法。但实际上，大量散户亏损的原因就是人性导致的错误的交易习惯，比如追涨杀跌，做T+0，这些方法难度极大，就算是短线高手也只能把胜率维持在六成。还有情绪化交易，喜欢留弱卖强，喜欢随意抄底，喜欢随意卖股票，过于相信低PE股票，盲目相信均值回归，等等。 

 

而投资体系中的交易体系，可以帮助自己以标准化的操作约束自己，杜绝高风险的交易，减少不必要的交易，聚集高胜率的交易。 

 

第五、控制风险 

 

投资中，在遇到挫折时，最常见的错误反应就是急于把损失扳回来，而这个想法的结果就是小错变大错，大错变无法挽回的错误。 

 

但在投资中，第一位的永远是控制风险。遇到反复错误，正确的应对是停止交易，检视自己的投资体系有没有致命的问题，如果没有，就只是短期的风格不对，那就等待风格转变。 

 

而投资体系的设计中最重要的一条就是控制你的交易体系中必然会被放大的风险。

 

 

4/4

一场有意义但毫无必要的争论

年初时，一位擅长TMT投资的基金经理朋友与一位传统行业的研究员发生了争论。

 

基金经理认为，汽车是一个很糟糕的生意模式，新产品先要有巨额投资，但成功率并不高，导致这个行业非常的保守；研究员则认为，没有再比汽车行业更好的商业模式了，对上游和下游都可以欠款，这行业唯一的问题是不回报股东，管理层给员工打工。

 

到底谁的看法正确呢？其实这不重要。基金经理后来买特斯拉赚了钱，其逻辑是，这个行业规模大但商业模式不好，出现了一个颠覆者当然就是投资机会；而研究员去年在底部一直推荐我们重仓长城汽车，因为这是现有商业模式中最具成长性的标的，最终听了他的话的人也赚了钱。

 

每一天投资界都在进行无数的争论，这些争论既有意义又毫无必要。“有意义”是指，投资中的价值发现是一个用钱投票的过程，有说服力的投资逻辑会随着争论被更多投资者认可，让股价自我实现；“毫无必要”是指每一个投资逻辑只适用于对应的投资体系，赚自己该赚的钱。

 

有了投资体系，你只能赚你的投资体系内能够赚到的钱；但没有投资体系，你可能就永远无法确定自己的钱在哪儿。

当下的楼市，用一句通俗的话讲就是：

 

摁下葫芦浮起瓢。

 

你刚刚限购，他人才引进；你上月限价，他摇号套利；深圳刚熄火，广州就开炮；

 

上海内中环，抢完房的老阿姨说，我已经做好迎接史诗行情的准备；

 

合肥滨湖区说，杀红眼的房东们说，我们已经开始控盘涨价……

 

2017年，中国楼市进入宏观调控周期。

 

时至今日，调控三年有余。

 

三年前，中国百城平均房价10700元/㎡；三年后，中国百城平均房价15750元/㎡。

 

调控三年，涨幅50%。

 

三年前，疯狂的地王潮时期，中国300城宅地楼面价4069元/㎡；三年后，看似没有希望的今天，中国300城宅地楼面价4698元/㎡。

 

调控三年，地价比疯狂的地王潮时期还贵了14%。

 

我们的楼市怎么了？

 

如此强硬的政策环境里，为什么还能出现15%的年化涨幅？

 

如此强硬的调控政策中，为什么还能出现地价不降反升？

 

我们的调控真的失效了吗？

 

今天，我想跟大家分享两个“楼市调控”的模范生，没有长沙。

 

通过它们，我想告诉大家——

 

从未有难以遏制的房价，只有难以遏制的人心。

从未有控制不住地房价，只有不想控制的城市；

在座的诸位，可能没有一个真正想控的。

 

郑州，应该是目前全国最难的省会。

 

郑州楼市的压力有多大？

 

耿直少年现身说法，先来一场社会毒打。

 

5月份，郑州远郊大规模降价。9月份，主城区也开始拉胯。

 

年初，我想卖掉中原核心的一套房子，有了置换的想法。

 

去年，这套房子是22000的成交价。

 

今年，我主动降价2500，拿出了19500的诚意价。挂出去24天，才接到第一通看房的电话。

 

谈判之初，我不太愿意谈价。

 

中介小哥语重心长的劝我——

 

哥，请放下你不切实际的想法。

 

去年，我同事看中了亚星金运外滩的特价盘。促使他下定的原因很简单，首付分期能杠杆。

这也是当时郑州市场上为数不多的，可以接受首付分期的楼盘。

 

今年，郑州遍地都是这种首付分期的特价盘。从首付分期3年，到首付分期5年。

 

现在更过分，甚至出现了0首付，还送全屋家电。

 

曾经的首付分期能杠杆，今天看更像是扯淡。

 

继双湖科技城、绿博、南龙湖的房价接连被锤；滨河、金水北、管南和北龙湖的底价，也被连续干的稀碎……郑州房地产市场的枝杈上，挂满了颓废。

 

开发商、代理公司、渠道中介、推广公司……郑州楼市全链条上的信心都在被逐步击垮。

 

场内的玩家想跪下来喊爸爸，场外的人全在看郑州的笑话。

 

一顿精致的单押，送给仍在场内的玩家。

 

当然，也包括我自己。

全国都在寻找房住不炒的典范，甚至还跑到长沙去学习。

 

其实，我建议都先来郑州看看。

 

为什么，郑州能够成为陷入楼市泥潭的首批省会城市？

 

最主要的原因是——

郑州，真的是个老实孩子。

 

2017年，全国楼市进入宏观调控周期。当时，高层提到过一句话——

 

楼市调控长效机制的关键，是加大供应量。

 

别人都没听进去，只有郑州听进去了。

 

2017年，郑州提出要加大住宅用地供应——

 

3年供地，36000亩。

 

2017年，郑州住宅用地供应25000亩；

2018年，郑州住宅用地供应12269亩；

2019年，郑州住宅用地供应8858亩。

三年时间，超额完成供地目标。

 

紧接着，市场就彻底完犊子了。

 

上个月，郑州公布了存量住宅用地的信息。

 

 

三年的集中供地，加上前期堆积的土地，郑州至少有3万亩住宅用地处于在建或待建状态。

 

3万亩的存量土地，相当于7000万㎡的住宅供应，相当于70万套的住宅供应。

按照现在郑州每年23万套的住宅销售量，至少要卖36个月。

 

这样的天量供应下，郑州市场一定铁凉。

 

现在全国绝大多数的城市，貌似都在寻找楼市调控的秘诀。

 

如何才能稳住房价不涨？

 

郑州已经给出了最好的答案：疯狂加大土地供应，嗷嗷叫往里怼供应。

 

调控不难，难在人心。

 

有几个城市能做到像郑州这样不设上限的往里灌供应的？

几乎没有！没有一个城市，敢这样供地！

没有一个城市，敢把存量堆到这样的地步！

绝大多数的省会城市，都在像挤牙膏一样往外供地！

绝大多数的省会城市，都不敢去承担土地价格的震荡！

郑州，真的是个老实孩子。

 

房住不炒的典范，还有北京及环京地区。

 

如果说，郑州的调控核心，是加大供应。

 

那么，北京及环京地区的调控核心，就是严防死守。

 

过去的三年时间里，它们的调控政策几乎是全国最严苛的。

 

北京，执行着全国一线城市里最严苛的限购政策。

 

外地户籍要求连续5年社保，且没有落户漏洞。

 

环京地区，执行着全国所有县城里最严苛的独立限购政策。

 

本地户籍或连续3年及以上本地社保。

 

而环京地区的房子、北三县的房子，接近9成的客户都是外地客，尤其是北京人。

 

比如燕郊，距离国贸不到1个半小时的通勤时间，长期是作为北京的睡城而存在。

 

大量的刚需，外溢和沉淀在这里。

 

他们不是炒房客，只是一群在北京买不起房的打工人。

 

因为没有三河户口，因为没有三河社保，他们丢掉了最后的避风港。

 

这样严苛的调控政策下，环京地区就直接丢掉了9成以上的客户。

 

再叠加上，北京自身也在更加严苛的调控政策之下，连续三年阴跌。

 

于是，环京市场也彻底完犊子了。

 

过去三年，环京楼市绝对能称得上是全国最惨——

 

 

平均跌幅40%，最高跌幅60%。

 

已经不能算腰斩，个别城市已经是臀斩，快砍到了脚脖子。

 

放眼全国，有几个城市真正能做到类似北京和环京这样的严防死守？

 

刚刚调控不到三年，绝大多数城市就以各种名义放松限购。

 

有的是抢人大战，有的是人才落户，有的是人才购房……

 

杭州，为了摇套倒挂盘，转手套利，都快抢疯了。

 

为什么迟迟不出台限售？

 

广州，房价仅仅是阴跌不到两年，就匆忙以人才引进的方式，偷摸放松了黄埔和南沙限购。

 

再去看看今年的黄埔和南沙，抢房抢成了什么样子？

 

南通，作为长三角楼市妖股，房价连续涨了两年之久。

 

为什么依旧没有限购政策，遮遮掩掩出台了一个优先本地首套？

 

调控的时候遮遮掩掩挤牙膏，放松的时候重拳出击你最行。

每次都是房价已经涨到了瓶颈，方才跑到长沙，学习本领。

然而，房住不炒的最好老师，在北京和环京。

 

又是一段精致的单押，送给诸位的欲拒还迎。

 

以此，致敬诸位——

 

嘴上喊着不行不行，心里想着不要停不要停。

 

最后，我想说，我不是个只会唱RAP的喷子。

 

讲了这么多，我想告诉大家的是一个关于楼市调控的关键问题——

 

上下博弈。

 

大家一定要记住下面这张图——

 

 

上层决策者，其实对于地方是双重考核。

 

第一重考核，是发展。

只有发展，才能解决发展中遇到的各种问题。

 

尤其是在下行压力的当下，六稳（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）和六保（保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转），是所有政策的基础，也是地方城市必须执行的第一要求。

 

第二个考核，是房住不炒。

 

只有房住不炒，不让房价涨的过快过猛，才能引导资本脱虚向实，防止房地产这头灰犀牛放肆奔跑，撕裂并引发系统性风险。

但两个考核，对于地方城市来说，存在既要又要的矛盾。

 

因为地方在确保发展和增长的过程中，无论是拉基建，还是保就业，或者是搞旧改，都需要钱。

 

而这些钱，都要和土地挂钩。

 

为了保地价，就不可能像郑州那样，无上限的堆土地供应，进而引发土地价格的下跌。

 

为了保地价，就不可能像环京那样，无上限的搞限购调控，进而引发整体房价的腰斩。

 

于是，博弈就出来了。

 

博弈的结果就是——

 

调控时严时宽，房价起伏缓涨。

 

发展遇到问题了，开始强调发展增长，地方偷摸放松，房企融资拿地。

 

土拍的鞭子甩起来，市场的热度搞起来。

 

房价跳涨过猛了，重新强调房住不炒，地方收紧政策，融资监管加强。

 

没开始涨的，老老实实做人；涨的猛的，跑去长沙学习。

 

这种奇妙的状态，有个专有名词——

 

“因城施策”。

 

最终的最终——

 

楼市在因城施策里，起起伏伏；房价在因城施策里，波动上涨。

 

暴击消失了，只留下平均年化10%的涨幅收益。

 

未来的中国楼市，正逐渐丧失暴击的可能性。

不动产，将成为年化收益稳定的长线定投品。

 

如果，我是说如果——

 

你有年化稳定收益超过10%，而且安全性也远超房子，甚至能合法加杠杆的投资品，房子不看也罢。

 

如果，我是说如果——

 

你没有，老老实实看房子吧。毕竟年化10%的收益，也不少。

 

虽然，没有野生理财和跌宕股市高。

 

但是，爆起仓还没他们狠呢。

 

◎本文作者 | 葫芦娃

 

 

受“有房才有家”和“买房造富”等思想的影响，过去十年，国人买房投资的热情只增不减。叠加地方对土地财政的过度依赖，以及开发商、投资炒房客疯狂炒作，房地产市场也迎来前所未有的狂飙式发展。

 

仅仅10年时间，全国房子均价由三千多一平，飙涨到近万元一平，国人的购房成本大幅增加。5年前，50万还能在二线城市全款“随便选”，但是现在，放眼全国，50万恐怕连一套像样的房子的首付款都不够。

 

买房问题一直困扰国人，究其根本原因还是，房价过高，在很多人的印象中，房价一直都是“只涨不跌”的存在，而且其涨幅远远高于居民的工资收入增幅。打个简单的比方：一个人，工资收入每年每月上涨500，合计每年只有6000元。但是房价每平上涨500，一套100平的房子，那就是5万元。这个涨幅差距下，国人靠工资收入买房，难度只会越来越大。

 

那么过去二十多年，房价何以能做到“只涨不跌”？经济学家给出的答案是，房子严重稀缺。“供不应求”的局面下，房价只会越来越高，尤其是一二线城市，土地有限，新房供应有限，但是人口在持续增长，购房需求也在逐年增加，房价很难下跌。

 

时至今日，很多地方的房价依然在上涨，果真是我们的房子建设的还不够吗？事实真相并非如此。

 

西南财大、央行报告、链家大佬、潘石屹等均步调一致认为：房子并非不够住，有近2亿套房每年都在“空置吃灰”

 

西南财大：西南财大18年第三季度的报告显示，真正的刚需只有15.1%。报告说得很明确，现如今的楼市已经不是真正服务于刚需，而是投资炒作者的天下。再早之前，财大的数据显示，中国的空置房屋已经高达2亿套（全国各类房产总和是近8亿套，按照空置率25%计算，空置房屋数量大约2亿套），我国城镇地区住房空置率为25.4%，；商品房的空置率已高达26.6%，一线城市的住房空置率为16.8%，二线城市的住房空置率为25%，三四线城市的住房空置率高达30%。

 

 

央行报告：2020年4月份，央行发布城镇居民调查报告显示，中国居民家庭平均拥有住房数量高达1.5套，住房自有率更是达到惊人的96%，其中四成家庭至少拥有2套房。此外，城镇家庭户均总资产高达317万，居发达国家水平。

 

链家大佬左晖：中国在四五年前就不缺房了，房地产最大的问题是分配不均，极少部分人掌握着绝大多数房产，不住也不出租。中国大概有2亿套房常年在“空置吃灰”的状态下涨价升值。

 

地产大佬潘石屹：不是房子不够住，而是投机炒作房地产的行为太猖獗。个人、企业、开发商等均惦记着囤房。建10套房子，有3套是空置浪费的，房子建再多也不够用。

 

综上所述，结论已经非常清楚：其实从2018年开始，中国早已告别房屋短缺的时代。结合空置率和大量开发商手里的土储和未售房源，初步判断我们至少有2亿套房子是处于“空置吃灰”的状态。

 

那么问题来了，房子既然早已严重过剩，为何房价还在死撑不降？尤其是很多“三无”的三四线城市，房价按照供需理论、按照基本面支撑，早该下降了。为何还能做到“保持稳定”，有些城市甚至可以做到在“毫无支撑”的情况下继续缓慢上涨呢？

 

“国宝级”房地产、经济学专家黄奇帆2019年在一场重要论坛上仅用14字就“戳破”了真相：炒高房价的主要动力就是炒地皮。不得不说，这一次黄奇帆终于说出了实话！

 

此话确实不假，过去这些年我们总是有一个认知误区，觉得房价是炒房客一手推高的，不可否认，楼市确实有炒房客的身影，但按照胡润统计的数据显示，其实我国的炒房客比例并不高，只有不到5%。把推高房价的“重罪”强扣在炒房客的头上，显然不妥。

 

黄奇帆表示：任何房产商买土地，批租土地，必须要自有资本，而不能都后边“背个银行”，如果房产商要多少钱，银行就给多少钱，那么炒地价现象就来了。炒高房价的主要动力就是炒地皮，控房价就决不允许炒作地皮，只要把土地价格控制了，房价就不会上去的。其实，我们把黄奇帆的这两句话翻译过来就是：开发商凭借银行给的充足资金，在拿地过程中可以肆无忌惮，然后就很容易拍出高溢价的地块甚至“地王”。众所周知，在房价的成本构成当中，地价占到40-50%的比重，所以一旦地价水平走高了，房价自然也就水涨船高。

 

对房地产市场的金融管控已经上升到了国家制度层面，而且根据相关机构的统计显示，新规下，80%-90%的房企都会“踩线”。

 

 

到底谁才是推高房价的“罪魁祸首”？黄奇帆尖锐发声的才是实情：过去这些年房价不断上涨，其实说白了就是土地价格的不断上涨——房子的建安成本顶天了只有3000元一平，一线动辄五六万一平的房价，其中地价就占了60%，刨去管理、税费、营销等费用，其实开发商最后建成卖出的利润空间也不过10%。房价利润的大头被谁拿走了，我不说大家也都心知肚明。

 

 

高房价的真相被“戳破”，那么未来到底该采取何种措施有效降房价呢？黄奇帆也开出了“药方”：控房价的根本就是决不允许“炒地皮”。一方面，要严格约束开发商的炒地行为，做到两点即可：第一，制定新规，直接规定房企买地必须使用自有资金，即限制房企的银行贷款。黄奇帆直言，过去这些年，开发商拿地实际上背后都“背个银行”，开发商需要100亿元，银行就拿100亿元，需要200亿，银行就拿200亿元，那么‘地王’、炒房等现象就是怎么来的；第二，杜绝“囤地捂地”不开发的行为。对开发商的土地开发严格监管，拿地后在规定时限内，国家有权再收回土地；另一方面，从根本上扭转供地不足现象。各大城市未来不仅要加快供地节奏，更要研究制定可行的节约土地、有效利用土地的政策。

 

无独有偶，周天勇教授也曾经愤怒发问：地价这样涨，房价能控制得住吗？在他看来，想要实现“房子是用来住的不是用来炒的”，尽使一些治标不治本的办法，用处不大。要想真正彻底地抑制高房价，必须从根源上解决问题，即有效增加供地，把地价牢牢控制在合理范围内。毕竟地价占据房价的大头，只要土地的价格控制住了，房价也就不可能出现大幅波动。

 

有人可能会说，专家光说真话，光顾着“戳破”真相，对于降房价，对于刚需买房没有任何实际意义，降房价、控地价国家要拿出真行动才行啊。

 

其实国家一直在行动！首先，2018、2019两年，全年整体供地增加2成，尤其是一线城市，土地供应节奏加快了很多；其次，从2016年起，国家就一直在推动“土改”，直到2019年5月，新政才落地：闲置宅基地可转变为建设用地入市，集体用地可入市建租赁住房；不仅如此，今年3月12日，国务院发布“新规”明确提出：试点“下放”用地审批权。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。这个政策有何实惠：直接增加了大城市的有效用地规模，供地增加，对平抑地价、降低房价都是非常有利的。

 

需要重点指出的是，虽然国家已经在行动了，但过程必然是漫长的，而且最终的结果仍然可能不会让所有人满意。毕竟降地价和地方财政收入的冲突目前来说是无解的，所以不能过度依赖国家通过“土改”的方式来把房价降低到每个人都能买得起的地步。

 

既然不可能通过降地价的方式把房价降到3亿农民工都能买得起的地步，那么未来3亿人的住房问题，该如何有效解决呢？黄奇帆也给出了“答案”：房地产政策是双轨制的，并不是让商品房非要降到农民工买得起的地步，而是通过公租房、动迁安置房、共有产权房等保障房释放，帮助3亿低收入农民工群体有效解决住房问题。

初中牛娃高中菜

正常情况下，初三毕业进入高一，延续初三的内容进行深入学习2年后，复习准备高考。

这不符合实际情况，实际情况的是高一几乎一切重新开始，初中的知识几乎没用。

在中考里几乎满分的考生，在自招里志得意满的学生被高中的课程杀得七零八落，落花流水。相比初中，高中有以下3个特点，这些特点丝毫不考虑学生来自公办初中还是民办初中：

1.高中的教学量特别大，2年内要掌握的知识点整体竟然达到初中4年的3倍以上。

2.高中的教学进度特别快，根据第1点的延伸，要在2年内消化如此庞大的知识量，上到四大名校，下到菜场高中，都快如闪电。

3.高中的知识难度特别大，每一门科目都有多知识综合，多知识结合，多板块混合。

为什么初中简单，高中就一定要搞这么难呢？

而高中的难，也是市重点高中拼命自招的原因，因为仅仅按照高中的时间要让大量学生优秀特别困难，所以最好是学生在初中的时候就学过一点，哪怕多学一个学期，那就多出一个学期来复习，高中一共才5个半学期！

我们以前痛骂市重点高中为了自己的利益戕害上海基础教育，搞得人心惶惶，填鸭满天飞，但若从最根本来考察，这么做的根本原因是高中课程和高考的实际情况造成的，因为高考就是完全不顾中考，高中就是完全不顾初中，这样自说自话就把难度加上去非常非常多。

 

如果要说高中为什么一定要把难度加这么高，理由倒是很充分：因为高中教育不是必须的，国家没逼着你读。

 

既然国家没有要求每个人都读高中，读高中是你自己的意愿，那么国家自然不用考虑你初中的水平。

高中就是这样的特殊地带，它是义务教育和高等教育的缓冲地区，极其重要。高中教育出了问题，大学就招收不到好的学生，但高中教育却又不是必备的，甚至国家都不希望高中生太多，而定下了高中生和中等职业学校招生1:1的比例，也就是所有初中毕业生，国家设计是一半的人去读高中，一半的人去做工人，其实还有很多都没有去读，直接就去打工了。国际不希望人人都去做大学生，而是希望有非常多的人群可以从事工业，服务业等等行业。

上海这个比例大概是7:3，像上海这么个国际化大都市，依然有着数量非常多的三校生。同时，上海的本科生一般占一年新生儿童的一半左右，换言之上海人每一届里也有一半的人没有大学读，即使比例远远高于全国，也绝不能说上海大学生已经到了“普及”的地步，只有一半怎么都不能算普及的。

 

国家的需求和家长的需求，学生的需求发生了一些错位，家长和学生都觉得大学是必由之路，尤其是上海家长，他们会天经地义地觉得初中和高中是连在一起的，毕竟名字都一样的。

但国家却不这么想，国家很明确，初中是义务教育，高中不是义务教育，两者是两套系统，中考的性质是初中毕业考，不是高中招生考。高中招生只是参考了初中毕业考的分数而已。

但高考就是招生考试，而不是毕业考试，高中毕业有自己的合格考体系。

从中国的政策来看，高中毕业可以考大学，参加高考，你不管多少岁都可以随便考，只要你高中毕业。

高中教育整体来看是一种自由度很大的教育，你会发现市教委对高中几乎没有什么教学方面的要求，只要高中不把学生逼疯逼傻或者出事情就行了，你就是天天把学生关到8点，天天让学生做题做到1点也没办法管，因为国家会认为这一切都是你自愿的，国家可没有逼你读高中。

所以，国家也没说过你初中的时候不能学高中的东西，只是说学校不许教，机构不许教，因为这还是义务教育，但是你爸妈自己教完全可以，不会说你爸妈教到一半执法队冲进来了。

 

更大的问题是家长不知道有这个脱节。

 

许多家长不太熟悉高中，加之许多学生在民办初中，在培训机构学习量已经很大，可能觉得高中也就这样，许多最后还是不适应。对于一般学生而言，更是对于高中艰苦卓绝的学习环境一无所知，依然盲目自信，最终只能自欺欺人。

相比中考，高考非常残酷，几乎没有什么回头的余地，所以，上海所有的初中生都应该了解初中和高中有巨大的鸿沟，仅仅把中考学好没有大用，多多少少中考600分的人，最后高考也不过是二本院校。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/jdi-kx4Zf5MP8YsSrPuzYw