作者： zimu

 

大谦视野第47期

 图源：《广东省国土空间规划2020-2035年》

 

以上音频技术来自：讯飞配音

 

航空公司估计要焦虑了！

 

近日，广东省国土资源厅发布《广东省国土空间规划2020-2035年》公众版，对未来十五年的国土空间安排进行解读和展示。规划提出将预留6大重要交通廊道，同时省域空间内将预留京港澳高速磁悬浮和沪（深）广高速磁悬浮通道。一时间，网上刷屏了，沪深广磁悬浮真要来，那还有航空公司啥事？

 

其实，去年9月16日，中国工程院院士、中国工程院副院长何华武就在“创新与新兴产业发展国际会议”上表示，中国时速600公里高速磁浮列车已进行的选线方案研究共有两条：分别是沪杭磁浮与广深磁浮。据报道，广深磁浮将选取广州东至深圳香蜜湖站方案，全长约110公里，设广州东站、东莞蛤地站、深圳香蜜湖站，未来有望接入香港九龙站。

 

深圳至上海1500公里，若以时速600公里计算，只需要2.5小时。准点且不需要往飞机场跑。沪广深航线的竞争对手这回真的要来了，地空大战可能一触即发。有网友调侃说：给飞机留条活路吧。不过，飞机也的确是不咋争气。除了惯常的不准时外，这个周末波音又出事了。

 

那么，香蜜湖的房子是不是要取代茅台，成为宇宙的尽头了？磁悬浮板块是不是又要嗨一下？

 

沪深广磁悬浮要来

 

《广东省国土空间规划2020-2035年》公众版近日发布。其中，关于磁悬浮的表述尤其引发关注。

 

根据规划，交通基础设施方面，提出将预留6大重要交通廊道，包括京港澳高速磁悬浮、沪（深）广高速磁悬浮、北部生态发展区快速铁路、粤北至沿海经济带快速铁路、琼州海峡通道、粤东至粤西沿海高铁。

 

图源：《广东省国土空间规划2020-2035年》

 

另外，未来广东还需要完善滨海旅游公路、南岭生态旅游公路、特色航道和陆岛码头等设施建设。优化城市道路布局，提高路网密度，合理分配道路空间资源。稳步提升国、省道提质升级，提升县道、乡村公路技术等级和覆盖率。

 

围绕构建“一核一带一区”（一核一带一区分别为：珠三角核心区、沿海经济带、北部生态发展区）区域发展格局，规划提出，上海-汕头-汕尾-深圳-广州、北京-韶关-广州-佛山-珠海-澳门的磁悬浮线路，还有阳江-珠海-深圳高铁（赣深客专西延线）、琼州海峡通道。从上述规划可以看出，广州、深圳、香港、澳门这四个城市是粤港澳大湾区规划纲要中的核心。而汕头、汕尾、佛山、珠海等城市是规划磁浮线路的必经城市。

 

此外，湛江-云浮-佛山-台山也规划了高快铁路（沿海-粤北线），对接阳江-珠海-深圳高铁。云浮-阳山-新丰-河源也规划了一条高快铁路（北部线）。

 

其实，广东关于磁悬浮的规划早在前年就有动议。2019年11月，深圳市发展和改革委员会发布《广深高速磁悬浮城际铁路规划研究》招标公告，公告内文明确指引投标方，研究将时速600公里高速磁悬浮列车应用到广深第二高铁的可行性方案。

 

去年9月16日，中国工程院院士、中国工程院副院长何华武在“创新与新兴产业发展国际会议”上表示，中国时速600公里高速磁浮列车已进行的选线方案研究共有两条，分别是沪杭磁浮与广深磁浮。据悉，广深磁浮则将选取广州东至深圳香蜜湖站方案，全长约110公里，设广州东站、东莞蛤地站、深圳香蜜湖站，未来有望接入香港九龙站。广东境内磁悬浮可能提前开建。

 

地空大战真要打响？

 

在沪深港磁悬浮规划的消息发布之后，有网友表示，这对于航空业来说是降维打击，能不能给飞机留条活路？

 

的确，相对于飞机经常性的晚点，地面交通工具的确会要准时许多。而且从规划设计来看，还不用跑几十公里去机场候机。这种便捷性可以带来巨大优势。而且磁悬浮一点也不慢，深圳至上海1500公里，若以时速600公里计算，只需要2.5小时；深圳至北京约2200公里，如果乘坐京港澳高速磁悬浮，大约3.6小时可抵京。脑补一下，飞机晚点的时候，从深圳到这两个地方需要多长时间？飞机又是不是经常晚点？

 

。国家铁路局总工程师严贺祥表示，按照国家有关工作部署，国家铁路局正组织开展《“十四五”铁路发展规划》研究编制工作。在这一规划中，关于磁悬浮的发展放了在第一位。即：推动铁路科技创新发展。推动时速400公里级高速铁路关键技术、600公里级高速磁悬浮系统技术储备等重大科技研发，突破关键核心技术，提升企业创新能力，完善科技创新体制机制。

 

从磁悬浮概念股来看，据云财经的数据，如下股票跟磁悬浮的相关性最高。

 

 

这其中，新筑股份2018年5月与中铁二院签署《内嵌式中低速磁悬浮轨道交通系统战略合作协议》，共同推进内嵌式中低速磁浮交通系统技术的引进、消化、吸收和再创新工作。当年6月5日，公司公告拟投资6.8亿元在成都市新津县天府新区建设一条4.5公里长内嵌式中低速磁浮综合试验线及相关配套附属设施，设计最高时速200 km/h。

 

据国盛证券此前的报告，目前我国是全球各国中中低速磁悬浮线路最多，里程最长的国家。日本、德国虽然技术领先，但迟迟没有得到产业的验证。轨道建设以中国铁建、中国中铁为代表，在建成并运营长沙磁浮快线之后，中国铁建为了加快磁悬浮建设，于2016年10月成立了全额出资的中铁磁浮交通投资建设有限公司。整车方面，中国中车在磁悬浮列车上的技术优势明显，中国铁建专门成立了中国铁建重工集团有限公司进入该领域。

 

当然，除了股票，房子也被寄予厚望，特别房价已经在天上的深圳香蜜湖片区的房子。有投资者称，若最终确定磁悬浮站点设置在香蜜湖，即使深圳调控再严，房价依然还要涨。

作 者 | 艾摩宏观

来 源 | 人民币交易与研究

导读

研究资产泡沫的文献很多，已故教授查尔斯·金德伯格（Charles Kindleberger）的著作《疯狂、恐慌和崩溃》（Manias，Panics and Crash）被视为经典之作。然而，对于之前所有的资产泡沫是如何破灭的，目前还没有系统的应对之策。今天的市场，乐观情绪日益高涨，深入讨论这一话题就显得尤其重要。

 

正文

 

资产泡沫膨胀和破裂是世界经济史上反复出现的现象。尽管资产泡沫产生的原因，时间和规模，以及对社会的影响各不相同，但其结局都是悲剧性的，有些还伴随着巨大的经济和金融灾难。刺破泡沫的导火索往往是利率上升。当然银行倒闭、非法资产侵占或企业欺诈也可能导致市场崩溃。 

 

一战前的资产泡沫 

 

从17世纪到19世纪，出现了三个著名的资产泡沫：1635年至1637年的荷兰郁金香泡沫、1720年的英国南海泡沫和1844年至1846年的铁路大疯狂，见图1。

 

 

郁金香大泡沫的独特之处在于它仅限于一种商品：郁金香球茎。我们不知道郁金香价格的涨跌是否与利率波动有关，因为17世纪还没有可靠的利率数据。 

 

在1720年8月南海泡沫到达顶峰之前，英国央行（Bank of England）于1716年将利率下调了50个基点，不过，南海公司股票大幅上涨的根本原因是由一项法案所引发，该法案规定允许南海公司垄断南美的奴隶贸易。

 

南海泡沫或许是有记录以来的第一个股市泡沫。伦敦证券交易所的大多数股票和南海公司一起飙升。仅从1720年4月到9月，伦敦保险公司的股价就上涨了40倍，而皇家非洲公司的股价上涨了8倍。在鼎盛时期，南海公司的市值超过了整个英国的GDP。 

 

南海公司股票的暴跌发生在1720年9月，崩溃的几个月前英格兰银行将利率从4% 提高到5%。泡沫的破裂在英国造成了全面的金融灾难，每天都有因此而自杀的投资人。南海公司股价暴跌90%，其董事均因财务欺诈而被捕。

 

19世纪40年代，铁路狂热在英国爆发，当时世界上第一条城际铁路激发了投资者的想象力，此前英国央行将利率从6%削减到2.5% 以应对1840的经济减速。

350个基点的降息直接刺激了股市，铁路股领涨。铁路热潮在1845年达到高潮，之后伴随着英国央行将利率从2.5%提高到8%，到1848年，股市暴跌55%（图2）。 

 

 

总之，几个世纪前，利率波动是资产市场繁荣和随后崩溃的关键催化剂。

 

二战后的资产泡沫：共同特征 

 

近几十年来，资产泡沫更为频繁地出现，其中重要的包括上世纪五六十年代的“漂亮五零”、70年代的黄金、80年代的日本、90年代的科技股和21世纪的房地产泡沫（图3）。所有这些战后资产泡沫都有几个重要的共同特征：

 

 

首先，所有资产泡沫都建立在良好而坚实的经济基础之上。只有当市场投机开始对基本面趋势过度乐观时，牛市才会演变成资产泡沫。 

 

其次，便宜且不断下降的利率是形成资产泡沫的先决条件。通常情况下，资产泡沫总是在经济衰退所引发的利率大幅下调中诞生。正如已故的金德伯格教授的名言：“英国人可以忍受一切，除了2%的利率”。 

 

第三，就像所有泡沫都是从低利率或下降的利率中开始一样，金融狂热或资产泡沫的破灭也是由利率上升和货币紧缩造成的。

 

然而，一些泡沫在利率开始走高后立即破灭，而另一些则一直持续到了利率上升周期的最后。无一例外的是，当短期利率高于长期债券收益率，导致曲线倒挂时，资产泡沫必然会破灭。

 

历史上的一些案例

 

• 20世纪60年代的漂亮五零。漂亮五零泡沫始于20世纪50年代，当时美国经济正处于一个持续多年的战后繁荣时期。这50只股票被称为“一次性定夺股票”，意思是说投资者只需买入并持有它们，因为它们在任何经济环境下都被视为“不可战胜的”。 

 

在整个20世纪50至60年代，短期利率被人为地保持在1.5%-2.5% 的较低水平，这是由于Q条例（储蓄存款的利息率被作了最高限制）的限制。良好的经济增长和低利率环境导致了漂亮50股票的大规模上涨（图4）。 

 

美联储（Federal Reserve）为应对初现苗头的通胀而加息之后，漂亮五零股票在1970年首次出现了麻烦，但直到1973年美联储大举加息，收益率曲线出现严重倒挂的地步，才导致其最终的崩溃。 

 

• 1970年代的黄金泡沫。黄金泡沫是在布雷顿森林体系崩溃后形成的。美元暴跌引发通胀飙升，导致人们越来越担心通胀走向失控。1971年尼克松总统宣布美元与黄金脱钩，金价开始大幅上涨，1980年1月达到每盎司800美元以上的峰值。 

 

黄金泡沫游戏的终结实际上始于1979年，当时的美联储主席保罗·沃尔克（Paul Volcker）一再发誓要“不惜一切代价”战胜通胀。1980年3月，美联储一路将短期利率推高至20%，收益率曲线发生了严重的倒挂（图5）。随后，黄金泡沫破裂，金价下跌64%。 

 

 

• 日本资产泡沫始于20世纪80年代，当时人们对日本经济前景超级乐观。被称为“東方神起”的日本深信将在所有主要方面超越美国。 

 

1980年全球经济衰退后，日本央行（Bank of Japan）大力放松政策，将利率从1980年的9% 降至1989年的2.5%。利率的大幅走低推动了整个日本的资产市场繁荣，从1980年到1989年，以美元计算，日经指数上涨了10倍，自1970年以来，房地产价格上涨了7倍。

 

1989年3月，由于担心经济过热和恶性通货膨胀，日本央行开始加息，结束了这一局面。1990年初，日本的收益率曲线迅速反转，随后股市和房地产价格都出现了惊人的暴跌（图6）。接下来的事情相信大家就都知道了。 

 

 

• 上世纪90年代的科技泡沫。许多投资专业人士对上世纪90年代末和2000年初发生的事情记忆犹新：1990年美国经历了金融危机和经济衰退，美联储大举降息。1991年美国经济开始复苏，但只是缓慢复苏，这迫使美联储继续保持宽松。 

 

然而，当时很少有人预料到美国经济实际上正处于一场重大的互联网革命的风口浪尖上，这场革命在整个90年代大大提高了劳动生产率。1998年之后，纳斯达克的牛市演变成了一场大规模的金融狂热。尽管当时的美国经济已经非常强劲，但为防止亚洲经济危机的蔓延，美联储再次进行了降息。

 

美联储在1999年开始加息，但科技股无视政策的变化，继续狂热。最终，科技股的崩盘始于2000年3月份，两个月后美联储将短期利率推高至曲线倒挂点（图7）。 

 

• 21世纪的房地产泡沫。我们大多数人都经历过这场危机，因此没有必要赘述。

 

不过，有几点值得强调。 

 

首先，在整个21世纪初，美元和短期利率都在下跌，这是推动包括大宗商品在内的资产价格上涨的强大动力。这一点与今天的情况类似。

 

其次，尽管美国房地产市场明显处于泡沫之中，但整个股市并未出现明显高估的迹象。投机、高估、滥用和欺诈都发生在与住房有关的债务市场上。 

 

第三，与科技泡沫类似，即使在美联储2004年开始加息后，美国房地产泡沫仍在继续扩大。直到2006年初收益率曲线开始反转之后，房地产繁荣才开始收缩（图8）。

 

 

一些事后思考：泡沫，调整与游戏终结 

 

首先，尽管资产泡沫的规模和形式各不相同，但有一点是非常清楚的：要让资产泡沫破裂，央行不仅要收紧货币政策，还需要将短期利率提升到使收益率曲线倒挂的地步。这种历史规律性太过强大，令人信服，不容忽视。

 

至于今天的市场状况，尽管人们普遍担心股市泡沫的扩大，但牛市很可能不会很快结束。这仅仅是因为美联储短期内不会加息，更重要的是利率曲线正在变陡而不是变平。从历史上看，这是一个资产泡沫形成而非破裂的环境。 

 

其次，与历史金融环境相比，央行大规模量化宽松带来的快速货币总量扩张，是一个新的不同点。毫无疑问这对资产价格是积极的，因为快速扩张的货币存量提升了经济体忍耐更高资产价格的能力。

 

有人指出，美国股市市值占国内生产总值（GDP）的比例已飙升至创纪录高位，这通常突显了股市风险和脆弱性的增加。然而，如果以M2的体量来衡量，股市的资本化似乎一点也不过分（图9）。

 

 

哪些衡量标准是最可靠的呢？目前还没有科学的答案，但我们倾向于认为，市值/M2比率可能与股票价格周期更为相关。货币是用来调节名义GDP和金融交易的工具。如果加速增长的货币不能使名义GDP膨胀，它就必然流入资产市场，推高它们的价格。 

 

同样，如果CPI通胀开始加速，将收缩资产市场可用的流动性。这就是为什么通胀上升对资产市场来说几乎总是利空。 

 

第三，股市估值是一个棘手的问题，因为股票价值受到多重力量的影响。名义GDP增长在很大程度上决定了企业盈利，而债券收益率水平则深刻影响着这些收益的定价。因此，股票市场估值必须与利率水平，特别是长期债券收益率相结合。 

 

图10描绘了自1900年以来10年期美债收益率与标普500指数收益率的对比。这两个指标之间的差距是股票风险溢价——长期以来，投资者获得超过无风险收益率的报酬。 

 

 

在20世纪70年代以前，股票风险溢价是巨大的。这与金本位有很大关系，金本位造成了实际产出和企业盈利的大幅波动。这期间经历了两次世界大战和一次大萧条，所有这些时期都压低了股票价值。 

 

直到20世纪70年代初，这两部分才更加紧密地相互追踪。值得注意的是，股票风险溢价在1980年至2000年期间降至负值，这表明股票估值过高。风险较高资产的收益率低于长期政府债券的收益率是没有任何道理的。 

 

如今，债券收益率处于历史低点，使股票估值显得合理。标准普尔500指数的股票风险溢价为2.5%，与2011年、2009年和20世纪70年代后半期的水平相当。按照这种思路，人们可以认为，高估值倍数只是债券收益率极低的反映。 

 

当然，如果有人认为今天的债券收益率在下行时被央行操纵并严重扭曲，那么结论可能会大相径庭。我们不认同这种观点。美国经济仍存在巨大的产出缺口，通胀率远低于目标。欧洲和日本的债券收益率仍为负值。无论央行是否购买债券，所有这些条件都会压低债券收益率。 

 

尽管如此，投资人也应该注意，由于股票的市盈率非常高，债券收益率的任何细微变化都会因利率的凸性而引发资产价值的大幅波动。因此，债券市场前景将成为未来几个月股价的关键影响因素。 

 

最后，全球股市震荡的导火索很可能是美债市场。美国正计划实施史无前例的财政刺激计划，这一计划可能会在大规模疫苗接种，疫情得到控制，私营部门开始加大支出之际注入经济（图11）。所有这些都可能导致复苏热潮，推动10年期国债收益率在今年下半年升至1.5%以上。这可能会给高估值股票带来下行压力。 

 

 

与此同时，越来越多的股市投机迹象，加上大规模的财政刺激，也可能改变美联储对经济和金融市场的风险评估和看法。我们猜想，当经济赶上繁荣的股市时，美联储会更愿意考虑缩减资产购买。 

 

这些事态发展，如果发生，可能会导致股价回调，甚至可能引发大幅回调。从这个意义上说，经济上的好消息可能会在今年下半年成为市场的坏消息。尽管如此，我们仍不认为这样的大洗牌标志着牛市的结束。 

 

毕竟，美联储总是在市场动荡面前认输。此外，除非经济处于衰退边缘，否则股市不会进入周期性熊市。这些事情可能还需要几年时间才会出现。

 

 

这才是命门。

作者：ME A森

来源：A视野（ID：AndsonVision）

人口老龄化，往往也就意味着少子化。

因为，正常情况下，人都有繁衍后代的强烈本能欲望，这是扎根于人性的生存密码。

所以，自然状态下，老龄化是很难实现的，因为供养大量老年人是高昂的成本；同样，少子化也是很难的，难道你可以阻止男女交往？

而眼下的现实是，老龄化越来越严重，少子化越来越明显。

核心原因无非是，让还在上班的年轻人不断供养老年人，包括别人家的父母，导致年轻人压力实在巨大，那么，也就不想生孩子了。

这并不是什么新现象，凡是出口导向最为成功的国家，比如日韩德，全部是老龄化与少子化同步极为严重的地区。

美国、英国、法国等内循环为主的发达国家尽管没有实施夸张的出口导向，但是，通过金融手段压榨本地年轻人的财富来补贴老年人，也是“常规操作”。

所以，后面这几个国家的老龄化问题也开始明显了，但是，依旧不如前面几个国家那么“威猛”。

本质上，出口导向模式的经济体，是自己把自己年轻人压榨到极致，去补贴西方消费者，让他们享受优越的物质生活和低廉的物价；而那些依赖金融手段压榨本国中产的发达国家，则更多是本土精英在疯狂收割海外韭菜的同时，也对本土中产“毫无吝啬”的挥舞着镰刀。

考虑到，美国握有美元这个全球顶级抽税机，因此，我们可以归纳一下：

出口导向国家的民众=本土精英收割+美元收割+海外消费者收割

内循环经济体的民众=本土精英收割+美元收割

美国本土的普通民众=本土精英收割

这三个公式既解释了为什么美联储有种“早印早享受”的放水冲动，更解释了为什么出口导向的国家普遍老龄化和少子化更加严重：

谁长期受得了三把镰刀收割？

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前不久，国内人口统计数据出来了：

中国2019年有1465万名婴儿出生，是1961年以来的最低水平。而2020年的新生婴儿人数断崖30%

如果要问什么是中国经济当前最大的隐患？根本不是美国人搞事！

而是，没有孩子了！

我们现在很多老年人总觉得自己的退休金是财政给的，可以一直拿下去。

那么，财政的钱哪里来的？还不是现在上班的人交的？

可为了不断确保养老金不断供，财政能做的事情只能是不断的向上班的年轻人摊派各种费用、税收和成本。

因此，核心城市房子不断刷新价格新高，否则土地财政收不到钱啊；

也因此，股市不断要堆砌估值泡沫，否则国企、地方财政怎么办？

又因此，金税三上完后面要上金税四，税收整固势在必行。

去年我就跟友人说，2020年这么财政刺激，还减免税费，那么，后面一旦经济好起来，肯定是要企业加倍“返还”的。

这不最近上海、江苏等地就开始在传取消新企业税收核定征收的措施；新疆等很多中西部地区税务稽查力度开年就加大。

所有的这一切，归根结底是，年轻人太少了，老人实在太多了。

而且，不断猛烈抽税的结果，是年轻人更不愿意生孩子，老年人更希望自己活得久、多拿养老金。

由此中国现有的养老制度近乎成了代际战争的主战场，年轻人的压力之大，可以说是“人生处处是镰刀”。

最关键的是，按照这样的少子化进程，按照现有的养老金发放的规模和速度，后面70末、80后这些人还拿得到养老金吗？

我相信，有机会拿到！只不过，购买力另算。

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事实上，我一直强调：

中国一切经济政策，都是为了对抗老龄化的冲击。

但是，有关“少子化的冲击”，却明显布局不足。

保住了老人，看似很有道德，但是，没有了下一代，后面怎么办？

少子化的冲击要想避免，核心在于强化对年轻人的社会保障福利制度。

即，要让现有的社会保障福利水平多少对得起这些还在上班、创业的年轻人、中年人的纳税水平吧。

当然，我也能理解，原本钱就不够，再“多少对得起”，那就会导致没法“对得起”老年人了。

因此，保老弃小，成了目前的核心经济思路

这是真的当年轻人是SB，是肉头啊。

在这种模式下，我们会看到，作为一个国家经济命脉之一的中小企业会举步维艰。

因为，上述的思路天然造成了中国企业的二元制：

1. 第一个维度：体制内vs体制外

2. 第二个维度：大企业vs中小企业

很明显，唯有体制内大企业才是可以确保快速、大功率收税的优质平台。

这就是我们过去3年多一直看多优质党产股的核心逻辑，也是2020年白马蓝筹抱团行情的核心逻辑。

目前市场上都在讨论什么公募基金占比大、大A更像美股等理由，以为这些才是眼下白马抱团的真实原因。

奶义务~

事实上，是少子化、老龄化的双向互动强化循环，导致中小企业根本没法生存，它们找不到足够的客户，还要不断被抽税填补养老体系巨额开支的坑。反之，体制内大企业（优质党产股），肩负产业升级和强力抽税机的双重使命，不断做大做强来实现经济目标。

这一进一退，彰显的才是这个时代的主旋律。

还在不断给现在的老年人加码福利，其实就等于放弃了下一代。

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上述趋势的致命点在于，欲望膨胀、却没有消费力的年轻人开始减少消费，这样内需天然不足，这会导致广大中小企业生意越来越差。

再叠加还要遇到不断的严密监管、经营成本不断飙升，中小企业的企业家基本上像做慈善的一样的在经营着生意。

这点我们看看“奶茶第一股“奈雪2020年的业绩披露就清楚了，这点净利润还比不上人家个体户小老板呢。

而另一方面，内需不断萎缩势必引发政策干预。

经济政策能干什么？“上项目+放水”，其它都不会了。

而这个政策组合一出来，势必是优质资产价格飞涨，有钱人更加有钱。

其对应的恰恰是，大多数普罗大众的资产价格，因为大多数人的收入增长前景黯淡而不断下降。

由此我们可以看到，老龄化和少子化的互相强化的循环模式，不断强化了优质资产的价格暴涨，也不断强化了普通资产的价格下行压力。

可以说，现在的中国人不缺资产，缺的是核心资产。

大家为了自己的生计，则会利用货币政策宽松的契机，疯狂加杠杆去优质资产上试运气。

即，居民家庭加杠杆其实也是结构性的，不是所有资产都加杠杆买买买。

这点符合过去几年A森一直说的“未来趋势”，真的是未来“已来”。

而要命的是，政策要稳住杠杆，只会进行全局性的干预，俗称“一刀切”。

比如，1月份的社融是5万多亿，这个规模是惊人的。我们要两方面是去：

1. 积极面：央妈没有急转弯

2. 消极面，今年总额度已定，那么夏天以后的社融额度必然大幅下降

而进一步仔细分析，真正降杠杆力度最大的，反而是普通人才买得起的那些资产，真正优质资产会在2021年的“稳杠杆”中，毫发不伤。

也就是说，今年开启的各种金融整顿，最终影响的仅仅只是普通工薪阶层罢了；有实力的人群和企事业单位，根本无所谓。

这个道理，我相信大家都懂！

这和什么一样？和2018年的“降杠杆”是一个路子！

当时也是要压制全社会的债务率，而且是优先考虑压制体量最大的国企、地方财政等。

可实际结果是，民企、居民家庭最为受伤，最后不得不在6月份改弦易辙。

才2年多，都不记得了？？？

而恰恰是这个时候，我们还在不断保证，产业升级目标要加速，养老金一分不会少，那么，钱哪里来呢？

估计，2021年的很多年轻人、中年人又要算一算帐，然后决定尽量不生孩子了。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/4OJP8JHGfvfRb8WESQ0ONA

来源：米宅

高中同学每年都要在年底之前聚一次，今年亦不例外。

一个同学是在一个地方银行任行长，我问他：你们现在的房贷还能发放吗？

他的回答亦没让我意外：没额度了，全停了，去年放太猛了。

我就知道，2021年楼市最大的黑天鹅已经如期降临，毫无意外。

是的，2021的楼市信贷，将重回2013和2018年，利率上升、要找关系、没额度、放贷难、下款难。

2020年12月，我在珠海加购了一套小四房，本来购入的时候给开发商说的是延期到三月办理手续，前段时间，我交待助理：不要拖了，马上办理手续和贷款，能多快就多快。

对于趋势，我们要了然于心。

1

一切源于此

2020年的最后一天，央行出台了房地产集中度管理政策，给房贷下达了具体的数字和比例红线。

新政从2021年1月1日起执行，具体要求如下。

2013年的信贷收紧，利率上升，额度不够，是窗口指导。

2018年的信贷收紧，利率上升，额度不够，是窗口指导。

以前都是看不见的手在人工干预，这一次，明文标准化、格式化、数字化。

强力执行。

2

于是，广州先紧了

广州开年就说：我先紧为敬，你们看着办。

广州工农中建四大国有行传出房贷涨价的消息后，多家银行跟进。

邮储银行广州分行表示，与其他国有大行保持一致，也开始提高了个人房贷价格。

此外，浦发银行、光大银行、中信银行均表示价格调整中。

向来房价最低的汇丰银行，本周起也大幅提价，首套房贷从LPR不加点上调至不低于LPR+50bp。

这个表格已经是一周之前的表格了，现实中的情况肯定是更为紧张，不会轻松。

天鹅已经降临，无须侥幸。

3

广州怎么了？

其实没什么，广州楼市太火了，房贷需求太多了，额度不够了，银行房贷占比已经超过或将要超过红线了。

要不停贷，要不提高利率，在越线之前多赚一点是一点。

广州、东莞、深圳、佛山、珠海的楼市，在2020年都很火热。

如表中所述，在华中、东北、西部等城市的楼市销售额同比2019年下滑之时，广州2020楼市销售同比增长29%，深圳同比增长24%，东莞同比增长32%。

而网红城市杭州只不过同比增长了3%，重庆武汉都是同比下滑了21%。

供需决定一切。

房贷需求太多太快，房贷占比急剧上升，离红线越近，当然要收紧，当然要提高利率。

就是这么一点事。

4

然后呢

广州只是第一枪，其它城市肯定会蔓延和跟进，因为，很多银行都已经红线了，没有额度了。

比如，上一张表格中的南京、成都，很快也将出现利率上升和额度收紧的情况。

来看下表。

如图，红线都是已经越红线的。

所以，成都银行、郑州银行、中原银行、青岛银行、厦门银行、兴业银行、招商银行肯定是完全没有额度了，肯定是拒贷的，或者是婉拒的。

各位如果有在这些银行做按揭的，请及时调换银行，不要耽误事儿。

而邮储银行、建设银行的个人房贷也是超线的，也是没有额度的，也是要提高利率和收紧审批的，要提前注意换银行。

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再然后呢？

回顾2013、2018，之前也有类似的情况。

那时的说法是：窗口指导。

我在2013和2018的当年都有买房和做贷款，清晰的记得当时的利率之高和放款之难，2013年还好一点点，利率上浮20%。

而2018年的利率要上浮30%，然后找关系也才降到了上浮25%，还是靠存款和理财换来的。

审核也是极为困难，不能有征信等任何问题。

在2019年情况好了一些。

2020年，疫情来临，货币宽松，贷款也容易了许多，抓住了的就抓住了。

“宽总体货币，紧楼市信用”，这是总基调，不要抱侥幸。

一旦有松动的口子，一定要抓住，不要以为会一直这样，窗口期不会一直存在。

一切都有周期，我相信未来也一定还有松动的窗口期，但这次明显不一样，之前是非标准的窗口指导，这次是明文规定的数字和标准。

这次的松动，更难。

但一定会有，还是那句话，一切都是周期，只是波长和波峰难以精准预测。

问题是，你无须等待周期，因为，鱼和熊掌，房价洼地和利率洼地，不可兼得。

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有何影响？

1、广州只是前兆，很多城市都将出现类似情况，利率上升和房贷收紧，审批变难。

2、楼市信用收紧，楼市边缘性资产将被房企和购房者双双抛弃，比如华夏幸福的产业新城、融创的文旅城、恒大的文旅城、碧桂园的郊区小镇、蓝城的乡村小镇等等，这类资产将在2021继续打折促销。

3、而有限的信贷资源将继续聚焦于好城市的核心资产，比如郑州北龙湖、合肥滨湖、青岛市南市北、成都金融城、广州天河海珠黄埔、苏州园区狮山、西安高新沣东曲江、武汉滨江光谷等等，这些资产不会下跌，并会继续楼市大年的趋势，铁定跑赢大势。

4、2021年的中国楼市，普遍大涨不可能，但点状的突起一直存在，你只要找到并关注这些点即可，大面无需关注，这是你的信仰。