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今年，汤臣一品邀请渡边智昭全新设计装修的后排45楼767㎡复式面市，结果刚刚开放参观一个月，就被一位老业主拿下。

成交总价1.95亿，单价25.4万/㎡。

以下为实景欣赏。

电梯厅：

入户：

挑空客厅：

一楼走廊：

餐厅：

楼梯二楼：

二楼走廊：

二楼主卧套房：

二楼次卧：

二楼书房：

一楼父母卧室：

一楼儿童房：

一楼房型图：

二楼房型图：

汤子嘉：

照片来源：IDEAT

 

◎作者 | 雪莉

◎来源 | 大胡子说房（dahuzishuofang）

 

“绝版珍稀产品，卖一套少一套，快来买啊”！最近这种叫卖声还真不少。

 

目的：为了卖楼

主要表演者：中介。

 

他们正不遗余力给买家贩卖焦虑，实际上背后已经藏好了镰刀，正准备磨刀霍霍向韭菜。

 

公寓最近为何风头正足，起因是深圳出台了一个灭绝政策，停止商务公寓用地审批。

 

这本身是一个利好政策，可到中介嘴里就是最好的卖楼武器，主打稀缺资源加上情绪贩卖，让滞销的公寓卖得火热。

 

风靡00年代的MP3停产了，你有买几箱收藏吗？现在涨价了吗？

 

细细品品吧！

为何停止审批商务公寓？

 

因为它本身就是畸形产物，有明显的功能性缺陷，顶多作为住宅的补充品。

 

但对于土地稀缺，供应本就紧张的深圳而言，基本是“占着茅坑不拉屎”，住宅都不够，为什么还要建公寓呢？

 

何况公寓不能读书、不能落户、不通燃气、没阳台、户型奇葩、两梯十几二十户，要我说公寓的原罪，简直罄竹难书，这种毫无居住品质可言的产品，取缔早就是民心所向了。

 

 

为了更贴近市场，这次我直接去看了当下的二手房公寓市场，你才能真正理解你现在跑步进场买的公寓，未来只能割肉离场。

 

买公寓就两种目的，自己住和投资，自己住就不说了，真没几个人自己住。

 

投资无非就是两个目的：一个是变现，一个是租金回报率。

 

通俗点就是：投资住宅就像是养公鸡，养肥了就杀，投资公寓就像是养母鸡，就是用来下蛋的。

 

这句话基本已经可以看出公寓的变现能力有多弱。

 

深圳公寓除了像深圳湾、香蜜湖那种顶级公寓之外，其他的真不稀缺，截止到2020年5月底，深圳商务公寓在售库存套数为16707套，本年内计划入市的就有18732套，今年预计就有3.5万套的公寓可以出售！

 

加上历史遗留，或者处于已建、在建或正在审批的，这个数量可能去到10万套！按照2019年公寓成交14159套来看，卖掉这10万套也还需要7年时间。

 

新公寓都还没消化完，二手公寓哪来的市场，这次看的几个二手公寓，挂牌4个月至今都没成交，甚至很多已经挂牌6-7个月的，也根本查询不到过去的公寓成交记录。

 

 

卖不出去就等于无法变现，就算是真的卖出去了，增值部分也少得可怜。

 

我们去看的一套商务公寓，2017年的次新公寓，当时业主260万入手，现在卖300万。

 

3年时间账面收益看着多了40万，不错啊。

 

别急，先算账吧。业主当时买的新公寓，只要交契税、转移登记费、维修基金、印花税就可以了。

 

契税：3%=7.8万，维修基金：不到1万，其他小钱，全加上算9万。

 

当时业主首付5成，10年贷款，公寓贷款利率5.45，每月月供14076元。业主从2017年买入到现在卖出，持有时间36个月，总还贷款50.6万元，其中利息就有18.7万。

 

也就是说业主花了260+9+18.7=287.7万，然后以300万的价格出售，赚的差价是12.3万。

 

130万的首付成本，3年时间赚了12.3万，年利率3.16%，打开支付宝的理财产品，那些1年定期年利率基本都在4%以上！

 

 

变现能力弱就算了，还直接跑不赢理财产品，注定是鸡肋。

 

这里会有另外一个知识点，商务公寓的二手买家一般是个人，税费种类多且费用高，但市面上还有一种商办公寓，以公司名义购买，转手的时候也一样以公司名义出手，这种税费不是更低吗？

 

确实，商办公寓以公司名义转让的时候只需要进行股权更名，只有契税3%、每年的做账费1500-2000元/年、还有房产税为总价的0.0042%/年，没有个税和增值税。

 

但这两笔费用是每年都需要缴纳的，持有的时间越长，成本就越高。

 

 

如果短期能转手，税费确实比商务公寓更少，但商办的户型设计更倾向办公而非居住，居住舒适度大打折扣，而且多个城市已经出台严禁商办改公寓，此前厦门提出甚至可无偿收回土地使用权。

 

总结就是：商务公寓税费高，但起码还能住，商办公寓税费低，但住得不舒服。

 

但底子都是不好转手。

 

可以肯定的是，这4-5年内入手公寓的，基本已经掉坑，那些5年以上的公寓还有可能赚一点皮毛。

卖家赚的少，买家还得付得多，公寓变现能力弱的第二点原因是接盘成本太高。

 

我们看了一套售价230万的公寓，中介算了各种税费之后给了我一个数字，19.5万，算上中介费1.5%，一共22.9万，单单这笔费用，就占成交价的10%，而另一套300万总价的公寓，税费则要25万左右。

 

 

这样一套230万的二手公寓，比一套260万的新公寓在税费这一点就多了足足近14万的差价，高额的税费让公寓很难找到二手买家，要买公寓的直接买不稀缺的新公寓就好了，谁还买二手呢？

 

所以现在的深圳二手公寓根本没市场！

 

在考察过程中，中介不断给我们推销新公寓，那些卖了2年都还没卖出去的公寓，正嗷嗷待哺等着韭菜上门呢！

 

公寓不好卖、涨不动已经是共识，所以很多人买公寓基本都是赌租金上涨，而不是物业升值。

 

可惜的是，租金回报率根本不达预期，260万那套2房公寓，目前月租金4500元/月左右，月供1.6万，租金回报率2%左右，

 

北上广深的租金回报率一直是公认的全球垫底，房价一直涨，房租涨幅根本跟不上。

 

现在国家也在积极出台“稳租金”举措，比如加大供应、不允许租金涨幅过快、深圳甚至给租金设定“政府指导价”，还要多渠道筹集租赁住房房源、加大租赁市场的供应量，这些举措让涨租更为艰难，甚至出租竞争也很大。

 

看的这套260万的公寓，已经挂出去1个月了，根本等不到租客，这还是在深圳。

 

就连曾经信心满满的万科，都难以坚持“万村计划”，只能放弃一部分签约房源，据说回报率仅为1-2%，导致万科宁愿违约，也不愿再坚持下去。

 

而这就是当下真实的公寓市场。王石都断臂求生，为何你还急着跑步入场？

 

所以给大家一句忠告：

 

公寓市场本质逻辑不会改变，短期也没有转正的可能，无论政策如何变化，买公寓只是买了一个大额理财产品，不要有过高的期待。

公寓不能买，但依旧有一批韭菜前赴后继，因为花里胡哨的噱头太多了。

 

低总价不限购不限贷、占坑城市资源、未来稀缺、租金回报率等等，但真那么好，中介自己怎么不买呢？

 

70年产权的公寓：基本是住宅性质，占名额，还得忍受2梯10几户的嘈杂。

 

开发商返租承诺：第一年可能租出去了，之后开始各种理由不好租，最后直接赔违约金，小开发商甚至直接玩消失，如果包给第三方管理公司，出问题的时候，你会发现两边踢皮球，让你投诉无门。

 

结尾放一个笑话，很经典：

 

商住公寓=美发沙龙

办公室公寓=传销窝点

酒店式公寓=成人时钟酒店

 

◎本文作者 | 雪莉

◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）

8月13日，铁总发布重磅消息：

到2035年，20万人口以上城市实现铁路覆盖，50万人口以上城市实现高铁通达。 

铁路网达到20万公里左右（高铁7万公里左右）。

这番表述出自《新时代交通强国铁路先行规划纲要》，里面有中国铁路2035年、2050年发展目标和主要任务，可谓气势恢宏。

首先看：铁路网将达到20万公里左右，其中高铁7万公里。

截至今年7月底，我国铁路营业里程是14.14万公里，其中高铁3.6万公里。

也就是说，未来15年，我国还要建近2.5万公里普速铁路和3.4万公里高速铁路。

我国高铁新线建设是2005年开始的，到了2008年，一批新建高铁投入运营，高铁发展进入收获期。2019年，高铁营运里程达到3.5万公里左右。

从近9年高铁营运里程变化来看，高铁里程几乎呈线性增长，每年约0.36万公里。若按照这个速度保持不变，到2035年，中国还可以建5.33万公里铁路，远超《规划纲要》3.4万公里的目标。

按理说，普速铁路修建问题也不大。

数据来源：国家统计局

那么，这些铁路修在哪里？

下面是2015年和2022年高铁网络示意图。从中可以看出：

注：灰色线路为规划线路/图源：网络

2022年高铁网络图/图源：网络

这几年，我国正在织密京津冀、长三角、珠三角的高铁网络；

 

高铁建设向华北、华中和西南倾斜：苏北、山东半岛、河北、河南、湘西、四川等地的规划线路正逐步开通，成都、郑州等地的“时钟型”高铁网络正在形成。

2022年以后，我国高铁建设进一步向中西部倾斜，逐步落地规划线路。

我国中长期高铁网规划图/来源：李迅雷金融与投资

河套平原或能通上高铁；陕西或成最大赢家，从南到北高铁网遍布，犹如打通了任督二脉；甘南和川北或实现高铁贯通……

加上最近热议的内循环，中西部区域中心城市可以享受两方眷顾，实现经济更快发展。

接下来具体谈谈《规划纲要》。

全国670来个城市中，常住人口少于50万的城市有185个，少于20万的城市有56个，分别占了27.6%和8.4%。

即：20万人以上的城市约占91.6%，50万人以上的占72.4%。

人民日报的数据显示：截至去年，我国铁路对20万以上人口城市的覆盖率达到98%；高铁对50万人口以上城市的覆盖率达到86%。

未来15年，我们只需要把这2%和14%补上。

但知易行难。

这几年，如此高的覆盖率说明铁路覆盖的城市很全面，剩下这些，要么是考虑成本不划算，要么是修建难度大。因此，应该有不少硬茬。

补上2%和14%，没有想象的那么容易。

像西南、西北一些地方，地质条件复杂，修建铁路都历经千险万难，更别说修建高铁。

成昆铁路，不就是二十世纪人类征服自然的三大奇迹之一吗？

铁路的修建，对城市的发展起到至关重要的作用，可以繁荣城市，或者“消磨”城市。

近些年，我国大力发展城市圈和强省会战略，公共资源重点向这些地方配置。自此，更好的基础设施、公共服务水平，甚至更好的工作机会不断集中，与其他城市形成“势差”。

“势差”形成，人口就会向资源集中的城市转移。

出于迁徙成本等方面的考虑，省域范围内的部分人口向省会迁移，另一部分向省外城市转移，特别是北上广深等大城市。

这也就意味着，人口聚集的马太效应会越来越明显。大城市及其周边城市、区域中心城市、省会城市将不断吸纳人口。而那些通了高铁的小城市，火车不会拉来人口，反而是拉走人口，加剧流出。

其中受益最大的，还是拥有米字型甚至“时钟型”高铁网络的城市。它们有的将改变普铁时代交通劣势，正像长沙取代株洲，成为高铁时代的中南枢纽，打一场漂亮的翻身仗。

有的则继续巩固交通优势，如武汉，九省通衢。

而那些三四线城市，虽然高铁的开通能带来人气，促进当地旅游业发展及GDP上升，但影响有限，并成为大城市虹吸人口的“帮凶”。

更加讽刺的是，像鹤岗等产业空心化或者资源枯竭型城市，人口持续外流，再过15年，常住人口可能就达不到修建高铁甚至普速铁路的标准，最终成为时代的弃儿。

 

一句话，等50万人口的城市全部通了高铁，编织成更大、更密、更四通八达的网络时，也是中小城市加速被虹吸的时候。铁总下的修建进度“死命令”，无形中又再次助推了大城市的胜利。

这很残酷，但又是现实。

诸位，剩下的时间窗口真的没有太长了，赶紧置换到长三角，珠三角，成渝等大都市圈来吧！

一场城市的大洗牌，又要来了……

◎本文作者 | 江文华

上半年的好日子，快要到头了。

 

地主家的余粮，快要见底了。

 

 

1

近期，某商业银行投行部高管说了一件事。

 

监管部门出台了一个房地产新规：

 

控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得大于1倍。

 

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

 

如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

 

我们必须要说的是——

 

这是监管部门第一次明确了房企举债的标准！

 

以往收紧房企的融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上了。

 

这一次堵漏洞，还是全方位的。

 

不仅控制信用债，而且还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

以前国内不让搞钱，我还能去海外借高利贷。

现在海外发债的口子，也被堵上了。

 

为了降低房企的杠杆率，有关部门是操碎了心。

 

2

这三道红线之下，哪些房企的“搞钱之路”会受到影响？

 

根据2019年房企的年报数据，下面这张图是撞到三道红线的全国房企图——

 

数据来源：鼎诺投资

 

我们能看到——

 

全国一线房企中，华夏幸福、华发、中铁建、恒大、富力、融创、金科、绿地、金辉……等房企，已经连续触碰到了三道红线。

 

把这三道红线是一顿乱撞，撞的是干脆彻底。

 

短期内，这些房企统统是不能新增负债，不能在资本市场里搞钱的。

 

也就是说，上述房企的融资大门被彻底关上了。

 

除了这些之外，还有像金茂、阳光城、中交、格力、雅居乐、珠江、碧桂园、绿城世贸、新城等房企，都或多或少的触碰到了1-2道红线。

 

短时间内，上述房企的融资大门，也将受到非常大的限制。

 

无法再像以前那样，肆无忌惮的举债搞钱了。

 

梳理一圈，除万科之外的全国一线房企，无一不越过红线。

 

融资的手脚，无一不被捆住扎牢。

 

就这还有人说，中国房地产的杠杆率不高。

 

果然，搞地产的都像我一样，脸皮贼厚。

3

 

这次监管部门对房企融资设置三道红线的根源，来自于7月份的10大城市约谈会和730会议。

 

在会议上，高层提出了三个关于楼市的关键性政策方向。

 

其中一个方向就是——银行信贷要控制。

原话是：要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产。

 

这句话的重点在于，严控增量。

 

于是，就有了上面所提到的三道融资红线。

 

这三道融资红线，就是对信贷政策的具体落地。

 

除了这个方向之外，还有另外两个方向——

 

第一个是，房价冒头就打。

原话是：要快速反应和处置，及时采取针对性的政策措施。

 

这句话的重点在于，快速反应。

 

有时候，话要反正听。现在高层强调快速反应，也就意味着：过去的调控反应，出的太慢。

 

有了“快速反应”这四个字，下半年就会形成一个定局——

 

像深圳那样涨了大半年之后才出政策的情况，是不被允许的。

 

下半年，无论哪个城市但凡房价有了冒头倾向，就要坚决打压。

 

楼市的短期行情，已丧失腾挪空间。

 

第二个是，要保障年轻人的需求。

 

可能很多人听了这句话，就会觉得这是在保护刚需。一旦保护刚需，那政策就有了腾挪的空间，看来下半年的楼市也不是没有希望。

 

但是，这次的保护刚需和以前完全不同。

会议上的原话是：要做好住房保障工作，因地制宜的推进城镇老旧社区和棚户区改造，着力解决新市民和年轻人的住房问题。

 

看到了吧，玩法完全不同了。

 

以往保护刚需，都是从新房上保护，鼓励刚需去干新房。所以，楼市也不是没有希望。

 

而这次的保护刚需，是从盘活老旧社区开始。说白了，就是通过翻新老旧社区，解决年轻人的刚性需求，与楼市完全脱钩。

 

以上三个方向，就是高层给出的下半年楼市政策走向。

 

足够清晰，远不是一句“房住不炒”那么轻松。

 

而是，史无前例的严厉政策压制，把楼市强行摁在当下。

 

下半年，楼市也就这样了。

 

4

 

为什么要如此严厉的摁住楼市？

 

最根本原因是——

 

当下的实体经济利润，没有足够的吸引力。

 

上个月，我们陆续已经看到了上半年的经济数据。

➤上半年，工业生产部门复苏基本结束，但利润下降严重，41个工业门类，只有9个增加，1个持平，剩下的全在下降；

➤服务业恢复缓慢，私人部门的投资、增长和消费增长，明显慢于疫情之前。

 

用一句话总结就是——

 

各行各业，都没啥利润。

 

这个时候，如果不去摁着房地产，任由个别城市的房价塑造奇迹，就会让更多的货币流入到楼市里，再次助推房价上涨。

 

由此，形成一条恶性螺旋：

实体经济没利润，大家一起炒砖头；越炒砖头人越飘，实体经济被抽干；越抽实体越抽抽，越抽房价越轻飘……

贫富差距不断拉大，实体经济持续萎靡，社会彻底内卷化。

 

如此一来，那还如何“Make china great again”？

 

在这种情况下，强压楼市是必然的。

 

必须强压楼市，以此挤压资金从地产和金融这种虚拟领域，进入工业、服务业和科创产业，进入实体经济。

 

哪怕暂时没有利润，也要进入。

 

以上，就是近期高层频繁发声，给楼市定下严厉调调的根本原因。

 

5

 

下半年的楼市，如何走？

 

大概率会有房企在个别项目上，降价出货！

 

房企来钱的渠道，就两个——

 

一靠卖房，二靠融资。

 

前面说了，短期内政策放开的可能性，几乎没有。

 

只会越来越严苛，实体经济的利润一天起不来，一天恢复不到疫情之前的水平，楼市的政策就一天不会放松。

 

在这种情况下，购买力的信心一定会日益低迷。

 

而有了前面那三道融资红线在，绝大多数房企的融资大门，基本上已经算是关上了。

 

尤其是融创、华夏幸福、恒大、富力、金科、金辉等这类房企。

 

它们既连续触碰了三道融资红线，彻底无法融资；又没有国央企的背景，关键时刻没人奶一口；卖房日常，还被日益严苛的政策捆住手脚；上半年还拿了不少地，花了不少钱……

 

这类房企的现金流，一定是异常紧张的。

 

下半年，这类丧失融资渠道，没有国央企背景，且前期拿了不少地的民营房企，大概率会在大盘首开的项目上，给出客观的降价优惠。

 

下半年要买房的朋友，一定要紧盯着这类房企。

 

像我这样的耿直少年，肯定是帮人帮到底。

 

重点来了！

 

下面，我把触碰到融资红线的房企名单放出来，以供大家参考（图片较大，请放大原图用餐）——

 

数据来源：鼎诺投资

 

大家也看到了，被捆住手脚的不是一个两个，而是连片成捆。

 

我不是针对谁，我是说在座的各位，都不好过。

 

最后，我想说的是——

 

今年下半年的市场，一定会像2018年年底的市场。

 

冷，深入骨髓的冷！

 

同时也是，捡便宜的好时机！