诸事要记 日拱一卒

 

几年前，中戏毕业生靳东和清华毕业生李健在中国人民大学有一次对谈。靳东告诉在场的人大学子，他的经纪人杨小姐在人民大学读了4年书，然后他眉毛一挑：

 

最后呢，成了我的经纪人。

 

靳东可能忘了，中戏的录取分数可能只是人大的一半多，更别说清华了。就这对于当年的靳东也不容易，已经是超龄考生的他据说当年直捣老师办公室，才争取到了面试机会。

 

具体怎么捣的，他没说。

 

这几天，各省的高考成绩开始陆续公布。因为演出《快乐星球》第五季并演唱“什么是快乐星球”火出圈的时代少年团队长马嘉祺，也查到了自己的分数。作为艺体生，他只需要考到337分就能过关。

 

到底考了多少分，马嘉祺自己没说，网友们替他说了，数学25，英语44，总分：

 

307。

 

作为河南省郑州市第47中学考生的马嘉祺，没过本科线。

 

河南是全国考生最多的省份，以高考地狱模式著称，被靳东挑眉毛的人大，去年在河南招生的平均分差不多要650。

 

要是一般明星大家哈哈一笑也就过了，偏偏马嘉祺从小到大都是立着学霸人设走过来的。比如自媒体萝严肃就借用宣传材料里的“午间自习，无论男生女生都会争相借阅他的数学笔记”来调侃这个25分的数学高考成绩。

 

首先，马嘉祺肯定智力正常，他的双胞胎哥哥马嘉诚和他同一届，申请去了纽约大学。

 

那是马嘉祺不努力吗？马嘉祺就读的郑州市第47中学，是当地重点高中。作为养成系偶像，粉丝们看到过经纪公司公布的账单，为了给马嘉祺补课，公司花了粉丝30万。临近高考时，微博上马嘉祺的热搜一条接一条，什么找个学霸当爱豆、哥哥闭关了、哥哥出关了，看起来也有模有样。

 

和那些说在卷子上撒把米，鸡都比小马得分高的网友不一样，乃悟更关心他就读的高中。

 

郑州47中是河南省师范中学，一所公立学校池塘里面养着天鹅，图书馆下面养孔雀，还有亚洲最大数学图书馆。虽然比不上当地的外国语中学、一中啥的，好歹也是市重点。

 

乃悟看了一下，马嘉祺中考那年，47中艺体生名单以及郑州市加分学生名单里并没有他。那年中考前，马嘉祺还在频繁参加各种活动，比今年高考前的所谓“闭关”要忙很多，他是怎么考上重点高中的呢？

 

乃悟在网上看到很多粉丝吐槽学校不重视马嘉祺，只给他配备了普通的师资，其实他们误会47中了。

 

学校和老师怎么可能不知道一个学生的真实成绩水平呢？就算知道马嘉祺成绩不好，但这一点也不影响学校把他当成吉祥物。

 

47中的宣传片《我们的足迹》是由马嘉祺主演的，曾经登上过热搜；高考第一天，47中官方微博发布了马嘉祺进考场前和老师击掌的宣传照。在马嘉祺拍的学校宣传片里，马嘉祺说很有幸遇上这样的学校，这样的老师。一位47中领导马上敞开怀抱接话：

 

我们更有幸，遇上这样的你们。

 

而且，马嘉祺还是学校各种高收费项目招生的宣传常客。

 

 

这几年，郑州的教育圈掀起了轰轰烈烈的集团化改革，比如马嘉祺就读的47中就隶属于郑州47中学教育集团。

 

这个集团下辖4所中学，包括47中高中部、初中部、思齐中学和思贤中学。后两者是民办性质的中学，此外，47中还有国际部，专门开办各种中澳、中美班。

 

根据招生简章，这些民办学校和国际班收费都不便宜。比如中美班，一年学费要4万，中澳班要3.6万，思贤、思齐年学费都是万元以上。这些班和学校少则招生100人，多则400人，每年都能给集团创收数千万。

 

乃悟查了一下郑州市、区两级的财政收入，这笔钱好像没有交给教育部门。如果没有上交又没有监督，这笔钱是如何分配的，就要打上一个大大的问号了。

 

与名校合资办学的，一般是当地的地产公司，哪家地产公司拉来了重点学校的分校，均价肯定能和周边的普通楼盘拉开档次。而且由于分校的收费较高，就成了稳赚不赔的生意。

 

47中教育集团在郑州不是孤例。上到重点高中，下到重点小学和幼儿园，集团化的趋势愈演愈烈，为了更好地争夺生源，每家名校也都有自己的“吉祥物”，比如河南省实验中学就下大力气宣传自己的名誉校长：

 

施一公。

 

在炒作马嘉祺学霸人设的链条里，还有他的经纪公司，有新东方在线这样的教育企业赞助商，还有需要明星流量的社交平台。乃悟觉得，这些企业追逐商业利益无可厚非。

 

但学校真不该这么做。

 

分数已经出来，今年唐尚珺的分数为621。

这已是他13次高考了。

如果他的目标真是中国科技大学的话，这个成绩，肯定上不了。

现在，全国人们都想知道，明年他还会考吗？

唐尚珺，何许人也？

广西人，今年33岁。

复读，不停地复读，年复一年。

如果大家细想一下，就会发现，他第一次参加高考时，就已经20岁了。正常的孩子，一般18岁参加高考，说明在高考前，他已在中学滞留了两年。

很显然，如果从一开始，唐尚珺就勤奋好学，那说明他并不是一个高智商的人。现在大家都知道，这个智商平平的大叔，对外号称，不上中科大，绝不罢休。

我想，如果我能代表中科大，我会向他隔空喊话：中科大也许缺一个“扫地僧”，但中科大绝不缺扫地的人，考了13年，这种智商还来中科大，真想来扫地吗？

其实，中科大，或许只是唐尚珺人生征途中的一个借口而已。

因为最初，他的目标可不是中科大，最初他的目标很简单，就想考个二本。

但第一年，也就是2009年，唐尚珺的成绩连三本都没上。

父母把他送到广西南宁一所技校学手艺。如果他听从父母安排，并且能拿出以后高考的劲头，那么13年过去后的他，肯定能成为这门手艺的精通者，甚至是大师级别的人物。

可唐尚珺却拿着父母给的学费，奔钦州复读去了。

2010年，唐尚珺上了三本，没达到二本的目的，又复读。

2011年，唐尚珺刚上二本线，但没被录取。

2012年，唐尚珺超过二本线很多，因志愿填得太高，还是没录取，只好又复读。

这时，三年技校父母含辛茹苦给他凑的学费，全被他复读了。

可按照谎言，这时他已该在南宁工作，再不能向家里要学费了。并且，既然已经工作，过年他还得提些礼品回家，才说得过去。甚至，还多少得给父母一些生活费。

见过唐尚珺母亲的人，都会认为那是他奶奶。

繁重的劳动和生活负担压得这个农村妇女喘不过气来，以至未老先衰，一头白发胜雪，满脸皱纹如菊。外人看着都心疼，但万般皆下品、惟有考试高的唐尚珺并不为其所动，在他看来，任何事情，都比不上圆自己的高考梦。

2013年，唐尚珺上了一本。这已是他的第5次高考了。

按说，这回唐尚珺该心满意足了，可没有。

随着分数的增加，他的目标也在“水涨船高”。

2014年，唐尚珺考上了西南政法大学。

这所学校虽然颇有名气，但不是985，也不是211。在唐的眼里，跟他往年考取的学校并无区别，所以招生办老师给他打来电话时，他是这样回复对方的：我正在谋生，无法上学。

这一年，他的同学何汉立找到他，开始拍摄纪录片《高十》。

6次高考，2年高中，要说还是高八，离高十尚有两年。

或许从那年起，他就想为自己的高中凑个整数吧？

很显然，高考在唐尚珺这里，不再是竞技赛，而成了表演赛。

不急不急，慢慢来吧。

作为老同学，导演何汉立在《高十》里，只表现了唐尚珺的毅力、迷茫、无奈、困顿和抗争。并没有从人性的更深层去拷问唐尚珺的灵魂。《高十》出来后，唐尚珺以与命运不屈不挠抗争的形象，成了全国名人。

这应该给了唐尚珺内心极大的满足。

所以，当2015年，唐尚珺考上了吉林大学，他依然放弃了。尽管吉大既是211，又是985，还是双一流。

这时的唐尚珺有点像王者归来游戏的沉迷者。他沉醉在高考的游戏中出不来了。

高九已很精彩，高十一定更有高潮！

2016年，他以625分的成绩考上中国政法大学。高十真成了他最高光的时刻。后来，他考的学校，没有一所超过这所。

正因为这样，唐尚珺后来会在自己的微博中写道：没有在适当的年龄做正确的事情，非刻意为之，只是后知后觉。

想必，放弃这所大学，他多少有些悔意吧？

拿到中国政法大学的录取通知书后，唐尚珺选择向父母家人坦白：这些年，之所以没去赚钱孝敬父母，是因为自己一直在复读，一直在高考。

父母家人并没怪他，而是被他的毅力所打动，对外称说，为他自豪。

但为他自豪的父亲这时已患了肺癌，并且是晚期。说出自豪二字时，嘴角溢出些许暗血。

纪录片《高十》至此也拍完了。

当28岁的唐尚珺带着父母，来到北京，站在中国政法大学校门口。镜头缓缓定格，虚化。

屏幕弹出一句话：

这一刻，什么都值了。

可是，唐尚珺已复读成瘾，这个时候，他才对外号称，他的目标一直是中国科技大学。

2020年，中国科技大学在湖南的录取线理科是675，中国政法大学理科是642。差33分。这个分差，应该也适应广西。

而这一年唐尚珺退学的直接原因，是广西某中学奖励复读生2万元，唐尚珺想用这2万元作为父亲的化疗费，所以放弃政法大学，再次去复读。

这年，他的人气达到颠峰。

一个不愿放弃理想的学子，通过复读，赚取补助2万元，为父亲治疗癌病！火爆新闻的几大要素，全有了，唐尚珺不火都不成。

没有人替唐尚珺算过另一笔账：在高考的关卡上多滞留一年，其间接经济损失将达多少？

或许是算过了，也不说。他要傻，就由着他傻。媒体只要用他的事情赚到读者的眼泪和感动就可以了。

按往年成绩的进步速度，一年，最多两年，唐尚珺就能达成目标，考入中国科技大学。

而那时，媒体对他的宣传，应该还有一波高潮。

然而，翻云覆雨的命运，已给唐尚珺暗中安排了高考游戏的天花板，从此后，以他现有的智商，无论他多么努力，无论他复读多少年，他都无法抵达中国科技大学的门槛了。

2017年，第9次高考的唐尚珺，600分都没上。

2018年，第10次高考，619分。上不了中国政法大学，自然也上不了中国科技大学。

这一年，唐父饮恨离世。

2019年，唐尚珺第11次高考，646分。这是他迄今为止的最高分，可那年估计是题目容易，这个分只够上重庆大学。

重庆大学在湖南的录取线，低中国政法大学约10余分，低中国科技大学约40余分。

2020年，第12次高考，唐尚珺再次考砸。

今年，第13次高考，唐尚珺考了621分。很显然，仍不够中科大。

 

唐尚珺的父母脸朝黄土背朝天，种了一辈子甘蔗，家徒四壁。

唐尚珺有三个姐姐，一个哥哥。都是务农，清苦度日。

唐尚珺口口声声要改变命运，改变家庭的贫困，但他已经花了太多的时间，停留在高考上了。

以致到现在，除了高考，他几乎什么都不会了。

高考那些题，中学那些知识，读一遍，还算是知识。

但更多的，只是人才的粗犷分流器，没有多大意义。这些东西，与未来的成功并不直接挂钩。甚至都有误导之嫌。

比如说唐尚珺，他最适合的学校，也许就是最初那所技校。在那所技校，他也许能如鱼得水。从那所技校毕业，进入社会，他也许能龙腾九州，成就不一样的自我。

西南政法大学、吉林大学、政法大学、重庆大学，对这样智商堪忧的复读生来说，只是一种浪费，他配不上，也配不上他。若真去读，或许会相看两厌。

当高中那几本书，被唐尚珺翻了十五年后，这些知识，就成了阻碍他逻辑的壁垒，

成了迷惑他情感的鸦片，

成了裹挟他思想的泥石流，

成了他向命运摇尾乞怜的惯性。

那些知识，就是愚弄他可叹人生的道具。就如范进，五十岁中举，除了四书五经，除了只会炒剩饭，脑壳里并无半点经世致用之学了。

从一点来说，我倒是鼓励唐尚珺考一辈子。考一辈子，人们会作为现象关注他一辈子。一旦不考了，进入社会，他就真的啥也不是，啥也不会了。

他被高考生生熬成了一个考试机器。如果他把目标放低，放低到普通的211，高考对他再没有半点难度。凭着对高考习题的百炼成钢及滚瓜烂熟，他甚至都可以办一所高考补习班了。再没有比他更全面的老师了。

这也许是他此生惟一的出路？

 

前天，有家长向我讨主意，她女儿见今年复读的同学比去年高考成绩多了一百多分。心生羡慕，就想放弃读了一年的大学，再返回复读。

我坚决反对。那大浪费时间了。对高二就学完全部学业的中学生而言，读高三都是浪费，何况复读？

读高三，对知识的积累已无多少好处。

读高三，无非精益求精的品格磨砺罢了，而这种磨砺一年就够了。只要能有一个差不多的大学读，就赶紧滚蛋，千万别继续逗留，与高考讨价还价。经济上得不偿失不说，关键是青春浪费不起，还有才智的停滞不前。

高考只是人生一个关卡，对高考心有不甘的同学，完全可以在人生的下一关，奋力拼搏，绝地反击，扳回高考那一城。

考研啊，考博啊，考公职啊，考领导岗位啊，只要有一样考好了，高考那点失误和失落，就全补回来了。

还有，赚好多的钱，做好大的官，成好大的名，搞好厉害的发明，成为好牛逼的专家，都可以弥补高考的颓败和遗憾。

人家只花一年，你花二三年，即便比人家考得好，你好意思说，战胜了人家么？人家早在下一个路口等着你呢。

更何况，赢了高考又如何？历史上，那些科举状元，你记得几个？

倒是那些名落孙山者，你却能数出一堆来，比如张岱，洪秀全，蒲松龄，金圣叹、曹雪芹，等等。

高考只不是教育内卷的凶器而已。

高考说是人才的选拔器，那不过是一套催人奋发的说辞。

人生漫长，一次考试，怎么能定终生？

教育部从没规定，每年的新工作，先由北清生挑选，北清生挑完后，再由华东五大挑选。就算是社会上以985、211或以一本划的那个粗犷的录聘线，也是某些部门和单位强行划下的，教育部从没规定要达到什么学校，才能进什么单位。

国家也从没规定，只有一本以上的学子才能从政、经商、科研什么的。

人的综合实力是谁也说不清楚的，分数，只是衡量人才一个微不足道的尺子，是不得已而为。

每个人，都有多种能力。更关键的是，这多种能力综合一起起的“化学反应”，谁也不知道会爆发怎样的威力！每个人都是一个小宇宙呢。莫欺少年穷，莫欺中年穷，莫欺老年穷，说不定就爆发了，想想姜子牙吧。

如果大学足够多的话，人们可以自由选择，那么更多人会选择适合自己的大学，而不是选“贵”的大学。北清，或许只是适合科研人员或循规蹈者的大学，它不一定就适合你呢。大师门下走狗，不是那么好做的。

很多大学，之所以成为了你我的痛点和遗憾，并不是它真正适合你我，而只是分数线抬高后，物以稀为贵罢了。而我们普遍认为，贵的就是好的。

或许你只适合用石头当作人生的武器，一旦使用黄金，你可能直打哆嗦，哪还有力气抓起来，砸破命运的狗头？

唐尚珺正是一个为大学而大学、为高考而高考的人。他的人生只选贵的，不选对的。

他说过，他要进中科大的目的吗？没有！

他说过，他的未来要做一名科研人员，甚至做一名优秀的科学家吗？也没有！

他无非就是赌一口气：我能考上中国政法大学，那也就能考上中国科技大学！

谁知物极必反！他这辈子考不上了。

对大众来说，他已经成了兴奋剂。对父母亲友来说，他就是个废物点心。对各大高校来说，他只是个精神噱头。对命运来说，他不过是一个牵线木偶。

别怪我说了狠话，我就想狠一点说，以免让唐尚珺成了风尚，误己误人，误家庭误社会误国家。百无一用，是老老老老考生。

就让他一个人去表演好了。

不过说吧，中国十四亿人，有几个人选择这样的生活，对人类这物种的多样性丰富性而言，又提供了一个可研究的特例。无可无不可，且随他去吧

本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。

 

关于抄底，有个笑话是这样说的：

 

一个老太太蹲在鱼贩子水池前面，望着鱼，蹲了一下午。鱼贩子好奇问道：“你看了一下午了，要买还是不要买？”老太太说：“买。”鱼贩子说：“那你看啥呢？”老太太指了指旁边的牌子说：“活鱼6块一斤，死鱼2块一斤。” 老太太又指了指鱼说：“我在等你这鱼断气。”

 

在接下来的地产业出清大戏中，我们大概率将会看到，万科（SZ:000001）扮演的角色，正是这个等鱼断气，准备抄底的老太太角色。

 

 

01

冰火两重天

 

 

这场叙事要从2015年说起。

 

2015年之后，中国房地产业的景气程度几乎不需要用数字来证明：消费者购买力的快速增长和有限的房源供应成了卖房最好的促销政策。在现实生活中，许多城市的新房市场一房难求，排队带着几百万去认筹，秒光的情况比比皆是。

 

长达6年的地产高景气周期 来源choice

 

高景气周期自然带来的是业绩的良好表现。五年中，万科净利润成功翻倍，从283亿增至593亿，几乎翻倍，这样的业绩表现即使放在整个A股也没有几家公司能够相提并论。

 

万科净利润成功翻倍 来源 choice

 

然而，这样的优异业绩并没有呈现在股价上。在过去5年中，沪深300几乎完成了翻倍，而地产行业指数则基本还在原地踏步。

 

地产指数与沪深300对比 来源 网络截图

 

即使是行业一哥万科，过去几年中，股价只能勉力追上沪深300——万科的股价在2018年1月创下新高之后，再也没有回到高点，股价距离高点跌了接近35%。

 

万科拉跨的股价表现 来源 Choice

 

实际上，与很多地产铁粉的说法恰恰相反，过去几年中，市场在给地产股定价过程中没有“犯错”。相反，回看过去的八年中，市场先生对地产股的定价几乎精准到无以复加的地步。 

这其中囊括了两重冰火逻辑，顺周期以及逆周期。我们先从前者说起。

02

放飞的周期火箭

 

如果以周期视角来看，过去的8年中的地产股表现基本可以分成两个阶段：

 

2014-2017这四年的景气跃迁鸡犬升天阶段，2018-2021的周期达峰之后的市值长期停滞。

 

以景气跃迁为例，随着供给侧改革的展开，地产业从2014年的不景气到2017年的高景气的快速切换，让之前押注地产周期回暖，行业底部拼命拿地的龙头公司赚的盆满钵满：

 

无论是布局三四线周期上行的碧桂园，还是底部加仓捂地高点收割的融创，低点与高点市值变化可以10倍计，由此也诞生诸如8848等一批脍炙人口的地产大V口号：

 

在周期的火箭中，无论股价涨多高，一切只是刚刚开始。

 

看多地产股的市场逻辑十分简单粗暴，随着周期上行，看好土储最丰厚的龙头，风口会奖励最勇敢的人：

 

以上一轮地产股周期的王者融创举例，与坚持不做地王，不捂盘的万科不同，孙宏斌的融创在2014年前后，大笔押注地产上行周期必然到来，通过背负巨额负债，将土地储备直接拉高到其他选手无法望其项背的地步：

 

单单计算土地储备，融创2017年的货值增加了1.4万亿，总土地储备接近3万亿，土地储备成本4700多元，而且这些土地储备大都在一二线城市。

 

随着土储倍增，融创销售规模成功跃居全国前三，周期底部加仓的威力可见一斑。

 

 

03

低资本回报新时代

 

 

不过，周期舞会的美好音乐到2017年年末戛然而止：

 

随着地产景气周期达峰，一连串逆周期调节的监管政策让这个杠杆拿地的游戏难度陡增。

 

首先，在景气周期中，由于竞拍地价和景气热度，各大城市的地价飙升，而反过来，由于限房价和各种调控政策，各大城市的房价涨幅开始跟不上进度，对地产公司来说，至关重要的房价地价比不出意外的开始走低，行业毛利率开始下降。

 

这一趋势开始逐渐损害之后的地产公司利润表：

 

地产公司普遍存在开发周期，2017-2018年拿的高价地，逐渐让2020年的项目利润率开始下降。

 

万科的销售毛利率 来源 Choice

其次，随着毛利率下降，如果还想赚同样多的钱，诸多地产公司只能通过提升杠杆率，来收购同行或者继续拿地，这当然难不住融创这些财技大师，各大地产公司的表外杠杆和资金池业务运用的炉火纯青，实际的资产负债表早已突破天际。

 

很快，政策无形之手的逆周期调节虽迟但到：

 

短短3年内，对金融机构发放按揭和房地产贷款调控的两集中政策，对房地产公司有息债务调控的三条红线政策，以及一连串调控政策开始密集出台，政策调节精准的打击了地产公司的杠杆率，高负债策略开始逐渐失效，未来想参与拿地，杠杆率先要降下去。

 

站在4年前的逻辑回头看，4年前看好地产行业的周期逻辑开始逐渐走坏，地产行业未来回报率正在不断被压缩：

 

一方面，地产业在经历3年调节之后，在限价政策的威力之下，行业未来可见利润率开始逐年下降；另一方面，在三条红线和两集中政策的威力之下，地产公司举债周期扩张的能力同样被彻底锁死。

 

对地产行业来说，资本回报率长期下降的大门正在徐徐打开。

 

用万科掌门人郁亮的话来说，地产行业跳过了土地红利和金融红利的阶段，进入了管理红利阶段。

 

不过，明眼人可以清楚看出这句话背后无奈的语气：苦哈哈的管理带来的红利怎么能算的上是红利呢？

 

 

04

选一杯毒药

 

 

压倒地产股股价的最后一根稻草，是今年二月出台的集中供地政策。本来，在投资人的想象中，通过集中供地政策本可以让地产龙头行业稍微回血：

 

同一时间供这么多地，如果一家企业不能全选，中小地产公司就会受制于时间和资金筹措的困难，难以多线出击，从而让地产龙头拿地变得更从容，竞争烈度大幅下降之后，可以成功降温地价，让万科等已经面露菜色的盈利能力得到些许喘息。

 

美好想象之下，地产股闻风而动，诸多地产公司第二天涨停。

 

然而在集中供地真正开始推行之后，草根调研的数据让地产研究员们脸色更加难看：抢地风潮甚至比没有推出集中供地之前还要火爆。

 

这背后的原因非常简单，在土地市场供不应求，销售同比增速接近40%，土地供应整体下降的大背景下，政策能起到的作用非常有限，抢地的地产公司在集中供地政策之后，面对很大的不确定性，焦虑心理直接使更多地产公司开始担心自己拿不到更多的地，竞拍火爆程度让万科等地产公司惊掉了下巴。

这里的游戏变成了选一杯毒药的囚徒困境：

 

参与竞价，利润率会低到难以忍受，眼见着项目走向亏损；不参与竞价，土储不足，销售规模受影响，无米下炊，同样还是要走向亏损。

 

等死，死大事可乎？诸多地产公司自然选择了牺牲股东而保住规模,宁可承受1%甚至亏损的利润率，也要把规模加上去。

 

就此，全行业的竞争烈度就此上了新的层次，地产股的逻辑也由此变得丑陋无比：

 

很明显，未来一段时间，地产限价和三条红线的政策，肉眼可见不会放松，地产公司的利润率和杠杆率只会越来越难看；

 

而集中供地产生的囚徒困境，又进一步刺激了地产公司勇于亏损来换取规模的慢性自杀策略，全行业的竞争惨烈程度只会进一步加剧。

 

随着逻辑破坏的一通杀跌，此刻的万科，前瞻市盈率仅为6倍左右，市净率更是接近破净。在历史估值体系中，上一次万科估值如此之低，还是在2014年的景气底部。

 

万科的PB band，已经进入底部区间

 

在地产全面繁荣景气的2021，万科市值却从高点跌了近30%，估值也接近行业底部，这件事真的在我们眼皮底下发生了。

 

但导致下跌的前后逻辑链条却异常清晰和冷静：

 

地产股估值达峰，行业见顶之后，无情的内卷竞争逻辑正在拉低全行业的底线，资本回报率既然已经逐渐下降，那为什么不可以是负数呢？

 

等待地产业将是漫长的出清过程：很简单，没到部分选手亏光资本金之前，这种激烈竞价的地产逻辑还会继续，而万科的估值也一直会被压制，逻辑上讲，万科的估值正在进入周期底部。

 

 

05

等鱼断气？

 

 

尽管眼下看上去似乎是地产行业的至暗时刻，但阳光之下本无新事，对地产行业来说，周期是个很古老的话题。

 

司马迁写《货殖列传》引述范蠡：“论其有馀不足，则知贵贱。贵上极则反贱，贱下极则反贵。贵出如粪土，贱取如珠玉。”

 

翻译过来是：“研究商品过剩或短缺的情况，就会懂得物价涨跌的道理。物价贵到极点，就会返归于贱；物价贱到极点，就要返归于贵。当货物贵到极点时，要及时卖出，视同粪土；当货物贱到极点时，要及时购进，视同珠宝。”

 

从逆向思考的角度出发，如果我们放眼长远，重新审视正在被市场抛弃的万科，也许我们可以拥有不太一样的视角：

 

首先，在市场的视角中，集中供地是一个百米赛跑的逻辑，没有拿到地的企业土储不足，拿到地的企业面对亏损，是一个双输的逻辑；

 

但从市场草根调研来看，地产公司短期的拿地焦虑不太可能持续太久，供应量一旦增加，拿地热度就会逐渐熄火；其次，无论是银行放款还是销售去化，都不支持这些企业自杀式拿地的效率。从马拉松的角度评估，万科的隐忍有其道理。

 

其次，从三条红线和两集中之后的贷款表现来看，中小型地产公司通过杠杆增长份额的能力正在迅速萎缩，在过去10年中，地产公司通过高杠杆，让前十名地产公司的份额增长逻辑无法展开，而眼下，被限制贷款的中小地产公司很大概率会慢慢退出市场。

 

更进一步的是，这两条逻辑表现在万科的治理上，就是诸多投资人一直质疑的问题答案：既然未来长期万科对增速比较保守，为什么还要保留大量现金在账上，不做更多的分红？

 

在万科眼中，前文提到的行业里这种1-2个点净利润的情况难以长期持续，未来2-3年左右，万科需要足够的现金储备来应对中小企业的出清。

 

从这个角度说，万科抄底周期的逻辑也在逐渐展开，也许就在接下来的1-2年中，万科对破产出清的小地产公司的兼并戏码将会重新上演，泰禾珠玉在前，对于重整，万科已经轻车熟路。

 

站在周期抄底的视角，也许我们更能理解万科年会中所说的活下去和经营红利的含义：

 

就在过去1-2年中所有地产玩家都在头脑发热，高位拿地的时候，郁亮已经看到了接下来唯一的结局——

 

在地产行业的这个巨大水池中，池鱼的鱼腮正在一扇一扇的奋力呼吸，周期景气的曼妙音乐已经戛然而止，此刻此刻，猎手正在静静等待，等待鱼断气的时刻到来。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/KrUUddWOdV1uJzdq5-BzPA

END