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作 者：六道 柯谈
房产中介作为你这辈子都无法摆脱的一个群体，如何利用好他们，如何逃脱他们的黑手，这确实是一门学问。
下面我讲三个自己的真实案例，来告诉大家如何完全掌控中介来为自己服务。
1
3.6万中介费秒变6000元
2015年，上海的中介费标准普遍是总价的2%。当时已经看房几个月的我，在网上相中了一套180万的上海陆家嘴老破小投资房。这套比市场价低20多万但不确定真假，于是我约好中介去敲门。房子里住着租客，我查看房间后基本符合预期，准备拿下。这时中介问我怎么样，我说装修没看上，下楼就各自分开了。
当时我想如果从这个中介手上成交这套房子，需要支付3.6万的中介费，显然他这点工作量根本不值。于是我立刻一个人折返回去重新敲门，软磨硬泡才从美女租客那里要到了房东电话。
电话打了两天才通，因为是个收租电话，平时房东都懒得给手机充电，只有需要收租那几天才临时充下。和房东说明我的来意后，问他要不要出来谈谈，他有点迟疑，借故说已经有几个人在谈价了，而且他认为价格挂低了。于是我主动加价5万表达诚意。房东一听加价立马精神起来，于是我们约定第二天下午面谈。
事情当然没有这么顺利。和我联系完的当天，房东就原原本本的全都告诉了那个中介，说我出价185万，比中介给他的估价要高，而且还把和我的面谈时间告诉了中介。
那个中介为了防止被飞单，联合其他同事开始对房东电话轰炸，各种威逼利诱，比如说有客户开价200万，有客户要全款买房，甚至欺骗房东说我也是中介是来抢房源信息的。
房东被骚扰烦了，就打电话给我核实我的真实身份，确认我是诚意要买他房子后，我们把面谈时间提前到了第二天早上8点，为了安全起见，我们特意约在银行大厅见面。
与此同时，我的电话也被中介打爆了。那个中介骗我说，房东已经和另外的买家谈好价钱了，比我出价要高，还说要带我去找房东抢房。
第二天一早，我和房东在银行碰面的时候，那个中介和他同事还在不停的打电话给我和房东，甚至威胁我们说：私下见面交易是违法的，要去法院起诉我们！最后我们都选择了关机。
那天的面谈比较顺利，也许是那个中介的从中作梗，使得我和房东更加的互信。我们谈好了付款方式和时间节点后，我带房东找到了之前熟悉的中介朋友。
因为我们是手拉手交易，这个中介朋友不费吹灰之力就开了一单，所以中介费可以很优惠。但是他还是想要1%，结果被我和房东联合起来一顿痛批，最后我说只给零头6000元，他也无奈的接受了。毕竟白来的生意，有赚头就不错了。后来整个交易过程很顺利，这个中介朋友也很认真负责。
在这里，我想郑重说明一下，我并不主张大家恶意逃单，更不鼓励大家在中介给你服务了很长时间之后跳过中介私下交易。因为我当时已经在网上选好了房子，中介只带看一次就收我3.6万实在太高。
客观上讲，中介费的定价就是中介机构人为故意制造买方卖方信息不对称之后，凭借其垄断地位定出的暴力价格！
2018年开始上海绿皮的中介费已经从2%涨至3%。今年楼市调控已经无所不用其极，相信政府接下来整治的重点就是高价中介费。
2
破解吃差价骗局
上一套买完后手里还有些子弹，搞到房票后我又盯上了上海浦东世纪公园板块。看房时中介极力推荐我说，他手里有套独家委托性价比超高的房子，别的中介根本没有这个房源。
我和中介去看这套房子的时候，我问房东问题，发现房东唯唯诺诺根本不敢说话，和正常房东趾高气昂的气场完全不一样。我问的很多问题，房东都说让我直接问中介，包括总价多少他都含糊其辞，他说自己也不懂，只是想换学区房才卖房子的。
看房出来后我问中介总价多少，中介说340万，我问中介费可以打几折，中介竟然嚣张的说这套房子是他们的独家委托，佣金完全不打折。比较后我觉得这个价格偏贵，就此作罢。
因为我平时常去世纪公园锻炼，也许是天公作美，晨跑时居然让我碰到了房东，我们很快攀谈了起来。房东这才向我大倒苦水，这套房子她只卖300万，因为比较急，所以被中介忽悠签了独家委托协议，三个月内只能给这家中介卖，不能在其它中介挂牌交易，如果房东不配合就要给中介违约金。因为中介答应会全力推她这套房子，所以，房东才信以为真中了圈套。
这个中介的可恶之处不仅仅在于2%中介费不打折，更恶劣的是还故意抬高挂牌价格，从房东的300万售价抬高至340万，企图吃掉40万差价。而对于340万的售价房东根本一无所知。
房东得知这一切后气疯了，但是无奈已经签署了独家委托协议，无法违约。我告诉房东说，340万的这个价格是明显高于市场价的，很难卖掉。我建议她熬过这三个月后，按照300万价格卖给我。房东让我等她的回复。
两周之后房东主动联系我，说她心态彻底崩溃了。因为她眼睁睁的看着一个个有诚意的客户被奇高的价格吓跑，而中介还在演戏让她觉得很恶心，她希望我给她保个底，做最后的接盘者。
之后房东心态好多了，我们隔三差五的还会讨论下楼市行情。三个月独家委托期限一过，我们直接抛弃掉那个企图吃差价的中介，手拉手找到了另一家熟悉的德佑地产，故技重施，给了6000元中介费后，让他帮我们完成了交易。这样我的中介费又从6万变成了6000元。
房子便宜，中介费便宜，房东又顺利置换，对我们来说，这才是真正的双赢。
3
差200万买到房
中介虽然奸诈狡猾、唯利是图，但只要你把握得当、善于利用，他们还是可以为你扫清买房障碍的。
2017年时，我看上了上海浦东中环一套730万的次新房，我当时手里现金只有500万，而且希望房东让价到700万，同时配合我先过户后做全款再DY，等银行放款后再把余下的200万尾款给房东。
正常情况下房东肯定是不会答应的，因为确实有风险！这个时候，我能做的就是必须依靠利用好中介，让他完全替我说话。我把想法说给绿皮中介，中介为了成交决定帮我操作。我们共同商议计划分两步走：先砍到700万，再瞒天过海，并且要把房东的主要精力都吸引到砍价上，这样后续才好操作。
双方的谈判过程非常难，是我迄今为止谈得最艰难的一次，房东很强硬，而且房东亲友团也没有一个善茬。谈价持续了两周几乎每场都有火药味，最后都靠中介救场，就这样来回折腾了很多次后，终于把房东磨到精疲力尽，价格也达到了我的预期。
接下来趁热打铁，居间协议和网签合同我们放在了一起签署。中介按照我们事先商量好的步骤，签合同时，付款细则故意一带而过。房东也确实和我们吵累了，而且认为我们的唯一矛盾点就是价格并且已经彻底解决了，所以就直接签字确认了。
等到过户那天，房东才得知付款方式不对劲，他700万的房子过完户只能拿到500万。于是亲友团和律师朋友全部杀到交易中心来支援他，想解除合同。面对房东的人海战术，我和中介配合得很好。毕竟合同上白纸黑字房东亲自签字了，解除合同可以，他得赔20%违约金给我，房东无奈只能选择继续过户。为了打消房东的顾虑，我把我985硕士学位证和工作证给他看，告诉他我不是骗子，只是手里钱不够，尾款200万等我拿到产证到银行DY出来再给他，最多晚一个月。
剩下的程序都很顺利，绿皮的中介费我也从2%砍到了1.4%，省了4万块。
其实，回想整个交易过程还是惊险刺激的。假如买这个房子的人不是我，而是心怀不轨之人，依靠这种瞒天过海的伎俩欺骗房东，那么房东损失可就惨重了。
当然，我的出发点毫无恶意，但是，中介在这个过程中确实起到了推波助澜的帮凶作用。
4
实操技巧
三个实例讲完了，相信大家五味杂陈。人不为己天诛地灭，站在自己的角度，在不违规不违法的前提下，把自己的利益最大化，天经地义。
在买房路上，你最大的帮凶和绊脚石都是房产中介。如何识别中介的套路、如何逃脱中介的黑手，如何完全掌控中介的节奏，是你房产投资的必修课，以下经验总结务必要深刻领会：
一、无论你买房还是卖房，必须拉拢中介站到你这一边来替你说话，因为中介根本不可能一碗水端平，帮助一方的代价必定是坑害另一方。
二、没有永远的朋友，更没有永远的敌人。当你拉拢中介不成时，必须要联合房东来制衡中介。千万不能在三方势力中让自己处于孤立状态，只要你被孤立，必定被坑害。
三、交一两个关系好的中介朋友，不仅可以随时咨询楼市行情，而且，你在其他中介看好的房子都可以交给他做，中介费便宜还增进友谊，更重要的是，你这个中介朋友一定会站在你这边帮你获得最大的实惠。
四、不论你是买房还是卖房，必须要和房东或买家深入面谈一次，了解对方的需求和目的。只要中介实行背对背谈判，严禁上下家见面，那么一定有不可告人的秘密。
五、中介告诉你的话，都是他想让你知道的，对成交不利的话，中介是绝对不会主动说的。最善良的中介就是：不骗你，但是可以不告诉你！所以，很多房产信息是你自己必须亲自获取的。
六、有经验的中介老鸟，看行情都很厉害，他们自己买房卖房的时机都很精准，所以如果你是小白，可以跟着他们的节奏操作。
七、看房买房前，让中介把最近三个月的小区成交合同拿出来给你看，拍照记录以做对比。这样你才能第一时间发现真正高性价比的房源。
八、房产中介都是唯利是图的，所以为了尽可能的让中介帮你说话，可以适当的给中介一些佣金之外的好处费。相信我，你获得的利益一定比付出的好处费要多的多。
九、卖房千万不能和一家中介签独家委托协议，买房也决不能只跟一家中介带看。你必须做中介的甲方，掌握主动权，而不能让中介骑在你头上。让中介感觉到随时会失去你这个客户，这才是你要追求的合理姿态。
十、如果你想获得一套房子的全部真实信息，你决不能只听一家中介的说辞。你可以再找几家其它中介咨询下，并告知他们你已经和上个中介看过房子了。此时，其它中介为了阻止你交易，会把这套房子的不为人知的另一面信息全部告诉你。引入竞争，你才能全面掌控。
以上干货，相信你受益良多，感谢支持。
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