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深度解析：长三角楼市的未来
标签： 房产
上海各区2019年10月二手房价大全
10月二手房
哪些楼盘表现突出？
套均总价第一
长宁西郊板块的西郊299
以5500万元成交一套二手房
成交套数第一
青浦城区板块的崧泽华城和瑞东苑
10月共成交98套
1、数据来源：兔博士APP
2、与网上房地产统一，原闸北单独统计
房地产时代谢幕了
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【3】当前中国房地产市场如何判断，易宪容。
高房价的残酷真相！| 米筐原创
不是房价高，而是收入不达标。
真假高房价
在中国的一二线城市、甚至某些十八线小城，普通人的普遍感受是房价真贵。
为什么说贵呢？当然是有比较参照物的……这种锚定物是感觉房价贵的人的锚定物，可它不一定是房价高低的真实判断。
GDP反映的是一个城市的经济实力，GDP越高城市就越富裕、城市富裕钱就多、钱多自然房价就高，这是判断一个城市房价高低的一般方法。
可这些年出现了一个现象，一些GDP并不怎么高的城市房价也很高，于是很多人纷纷吐槽：
我们这城市GDP不是全省第一，可房价却是排在第一，你说这高房价的基础在哪里？
就这个破城市，工资三千多，可房价居然上万块，这泡沫你说大不大？
就咱这小县城，没产业没就业、农业贫困县、也没啥经济，凭啥房价六七千？
……
这些人把GDP作为判断房价高低的锚定物，并认为GDP高房价一定高、GDP低房价一定低。
GDP是一个城市的生产总值，也就是创造财富的数量多少。可这些创造出来的财富属于谁呢？所以才有了GNP的概念——国民生产总值，虽然当地没有GDP，但外地的GDP却属于该地所有啊。
低级市/小县城有大量的工业园区，能为当地创造大量的GDP，可这些创造出来的财富却不一定归当地人所有或支配啊，而是归企业的股东或投资人所有。
GDP表示你生产的财富，而GNP才是你拥有的、可调动的、可使用的财富。
请不要仅以GDP来判断一个城市房价的高低，而要考虑GNP的因素——这个城市的居民有没有来自本城以外的收入。
GDP不第一可房价却全省第一的城市，购房群体的很大一部分肯定是外地人；房价上万的破城市和房价六七千的贫困县，购房群体应该是外出打工回乡置业的人居多。这跟本城的人没有关系。
工资收入反映的是一个城市居民的购买力，收入高自然房价高，这是判断房价高低又一个常用的方法。
可在一二线等大城市却出现了反常的现象：房价远超当地居民的平均收入，甚至有的城市要不吃不喝二三十年才能购买一套房。
于是有人就做了房价的收入比——房屋总价与居民年收入的比值，比值越高买房的痛苦指数就越高，京沪深等一线城市是全中国住房痛苦指数最高的城市。
▲图片来源：国民经略
这种比较方法有其合理性，但也是片面的。
片面就片面在居民的平均收入上，真实的世界中收入是两极分化的——有的人很有钱、有的人很贫穷，而一平均就抹平了二者的巨大差距。
大城市的土地有限，相应的房屋供应就有限，可这些房子该归谁所有呢？正常情况下是谁出钱多就归谁所有……所以，高房价是被有钱人买出来的。而感觉房价高的是什么人呢？是买不起房的普通人啊。
一定程度上来说，一线城市的房子是为这个城市/这个国家前10%、甚至前3%的高收入人群准备的——这样说当然政治很不正确。
收入比，说的是穷人和富人合在一起的平均收入与房价的高低关系。而实际上，城市、尤其是一线城市的高房价只能跟城市的高收入人群有关。中低收入人群本来就买不起房，还非要说相对他们的收入来说房价太高……有一种关羽战秦琼时空错觉。
租售比是房子的总价与房子每年产生租金的比值，它反映的是房子的收益率，或者用多少年时间能通过租金收益收回买房的成本。
现在大城市普遍的租金收益率在2%左右，京沪深等一线城市的租金收益率甚至才1%多一点，很多人以此得出房价高的结论。
租售比的片面性和收入比是一样的，即把不同的群体混为一谈了——有钱的人和没钱的人不是一个群体。租房的人（租客）和买房的人（房东）是两个群体，租房的人一般是买不起或暂时买不起房的人，而出租房子的人一般是经济实力较强的人。
租售比反映的是租客的买房压力或买房投资的不划算，而没有考虑有实力买房群体的真实情况。
并且租售比的计算也是不合理的——这里的租金是当下租金、总价是当下房子的总市价，而实际上很多房子买的早、总价低。对当下买房投资来说或许不划算，可若多年以后房租上涨、那租售比不就上来了吗？就跟十年前买的房子，当时租售比是低，可现在大多数能达到房租还月供，租金收益率大多能达5%以上。
每个房子的租售比都是不一样的，以当下的房价和当下的租金去判断房价的高低也有其片面性，它无法反映时间的价值——只能反映当下房租的情况，并不能反映今后房租的情况，由此判断出房价的高低也就有片面性。
高房价根源
判断房价高低是一件很难的事，房价的压力总是相对于特定人群、特定时段的事。
同样的房价，对于富人和穷人来说，其感受是不一样的；当下的高房价也不代表未来也是高房价，十年前觉得房价贵，可现在回看那时就很便宜、若坚持到现在月供也很轻松（主要是收入涨了）。
关于高房价的原因有很多解释，我认为下面几个原因不容忽视：
涨价预期。人们为什么争先恐后的买房？甚至要掏空六个钱包、借遍亲友的钱提前买房上车？因为预期房价还要上涨……既然房价还要上涨，那现在买到不是就赚到吗？
需求一旦集中释放，就会推动房价上涨。2016年那波楼市行情中，怎么突然出现那么多买房人呢？就是在涨价预期的心理影响下，跑步入场的结果。
信贷杠杆。推动高房价的另一个原因就是信贷的支持。如果不能贷款或贷款的成数低，会筛选掉一批买房人，买房人少了房价也就降了。
这也好理解，一个人有100万现金，若不能贷款则只能购买100万的房子，若能贷款四成则能购买250万的房子，若能贷款七成则就能购买330万的房子。
杠杆越大首付越低，能撬动的钱也就越多，更多的钱就会推动房价上涨啊。本轮楼市调控的重点就是对资金、对贷款、对杠杆的调控。
家庭资源。现在年轻人买房，若只凭借自己的收入和积蓄会非常困难，一般情况下都有家人支持、甚至不惜六个钱包的支持。
你看到的是一个人掏了上百万、甚至数百万上千万买了一套房，他的背后实际上是一个家庭财富的支持……三代人的积蓄去买房、去推动房价的上涨，这跟十年前大多数人只凭借自己的积蓄去买房自然不同。
以前买房，拼得是一个人的能力和收入水平；现在买房，拼得是一个家庭/家族的能力和收入水平。大城市的房子成了一道壁垒门槛，筛选掉了一大批普通的人。
很多人以为房价是一个数字游戏，比的是财富的高低、金钱的多少，实际上房价比的是个人财富的排序——你的财富排名在全国/全省/全市/全县的前多少位，并由此判定你能在哪里买套房子。
光对比房价意义不大，在普遍富裕、大家都有钱的情况下（如当下的一线城市里），数十万、甚至上百万的资产可能就是普通人，而在普遍贫穷的社会里（如三四十年前），数千、甚至上万元的积蓄可能就是富人，曾经万元户不就是一个例子么！
房价的高低看的不是金额数字的多少，而是买房人的财富在整个人群中的先后排序。
你觉得房价贵……或许是因为你的财富排序太靠后。
残酷的真相，多么痛苦的领悟！
房子卖不掉、月供还不起，炒房客的“中年危机”来了
房产售出无望、新工作杳无音信，徐坚强选择了“断供”。
徐坚强（化名）称，在焦躁失眠的这几个月里，生姜和风油精是他提神醒脑的最佳伙伴。
2018年7月，徐坚强正式成为了“失业大军”的一员，此前，他是一名培训机构的特级培训师，专门为江浙一带的中小外贸企业老板做“高端培训”，包括外贸整合营销、企业管理技能、市场开发拓展、跨境电商培训等等，平均每月收入超过二十万。
然而，今年的市场环境让徐坚强的“金领”生活走到了尾声，“以前我们最多的客户就是一些暴富的地方小外贸企业老板，稀里糊涂成功了，赚了点钱来镀镀金、探探资源，出手阔绰，买课都是全包，还经常请我去他们公司单独授课，但是今年小外贸企业太难做，到处都是倒闭的‘江南皮革厂’。”
失业对徐坚强最直接的影响在于，其失去了用于偿还名下四套新增房产贷款的最可靠收入来源，“2017年年初的时候，和几个朋友一起跑了几趟外地，陆陆续续投资了四套房产，用了各种形式的贷款，连本带息总共贷了1100多万，平均每个月大概还十万的样子。”
原本，十万的新增房贷只占徐坚强每月收入的30%，不会影响到他的日常生活开支，“我在杭州上海南京还有几套房子在租，每个月能收到六七万的租金，还有一些个人的投资在外面，一个月也能有四五万的回报，但是没了工作，这些也就刚好够还上新的贷款，关键是我之前还有两套房的贷款还没有还清，还有两个孩子、四个老人要养，现在压力巨大，每天早上起来看着一地的头发发愁。”
11月初，在持有的名下房产售出无望、新工作杳无音信的情况下，徐坚强选择对其在安徽购置的一套新房“断供”，同时，也做好了对其在山东购置的新房“断供”的准备。
01 “跌就算了，还卖不出去”
“如果有办法，谁愿意那么多钱打水漂啊？一套房的首付就是上百万，断供一套就是亏个首付，你知道么，就这么几个月，什么抑郁症心脏病高血压感觉我都快憋出来了，一分钱难倒英雄汉，何况我又不是什么英雄。”徐坚强称，银行打来电话确认的时候，他的“心在滴血”。
断供，即指房贷贷款人不再向银行支付每月所需缴纳的贷款本息，而原本贷款人贷款购买的房子则归银行处置，一般来说，银行会委托法院对该物业进行拍卖，所得款项用于归还银行欠款，如果清偿欠款后还有剩余会归还贷款人，如果不够清偿欠款，则银行还会查封贷款人的其他资产。
在决定断供之前，徐坚强尝试了各种方式缓解现金流的困境，包括将在租的几套名下房产挂出交易、与贷款银行协商进行其他资产的抵押贷款等，但最终都无法解决他的燃眉之急。“很多房子我都降价几十万的挂出去卖，到现在也没有一套能成交的，看房的人倒是多，真想买的没几个，中介和我说，现在这个市场环境差，卖房的越来越多，买房的越来越少，要么就是再降价，要么就再等一等。”徐坚强表示，此前压根没想到市场会冷到这个地步。 以徐坚强在上海的一套房产为例，是位于上海静安区的85平米小户型，在二手房交易市场上是备受关注的“硬通货”，周边小区房源挂牌价格均在750万左右，而他的价格已经挂到了不到690万，“已经比高点的时候降了一百多万了，再让我降是不可能了，我宁愿不要那几套外省的新房，这是一线城市，长远来看，我觉得还有空间。”
记者统计上海中原地产、贝壳找房等中介机构的数据发现，上海楼市在2018年进入了长期地位徘徊的冷冻期，二手房成交量、成交均价均处于历史低位。上海二手房指数办公室发布的数据则显示，上海二手房指数已经连接11个月环比下行，11月上海二手房成交量为1.3万套，与2016年同期相比近腰斩。
不仅是上海，徐坚强称，其名下分布于浙江、安徽、江苏、山东等地的房产今年大多以跌为主，仅有位于三线城市的两处房产仍处在缓慢的上涨中，且其涨价与当地的城市规划有很大关系。
在一轮又一轮的房产调控政策下，一二线城市的楼市过山车纷纷踩下刹车甚至挂上倒挡，中国社科院12月发布的《中国住房需求报告》（下称报告）显示，2018年以来，房地产调控政策不断加码，全国房地产调控次数高达405次，同比2017年上涨近80%，创下历史记录。
与调控的谷峰对应，一二线楼市在下半年一路下滑，社科院报告显示，今年前三季度，一线城市、二线城市房价增速同比显著下滑，一线城市房价同比增长自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的增长率，二线城市同比增速也由2017年11月的22%逐渐降低到2018年7月的-3%。
楼市的遇冷使得“买涨不买跌”的购房者观望情绪愈发浓厚，多家中介机构给出的交易数据均显示，由于一二线城市房价出现的下滑趋势，全国重点城市的带看量、成交量出现明显下滑，同时，购房者的平均成交周期出现显著拉长，例如，上海链家的客源成交周期相比低点已经拉长超过21天，周期涨幅达到83%。
02 断供案例增加
与徐坚强不同，尽管同样面临稳定收入骤降的问题，在杭州一家大型券商投行部担任高级客户经理的周铭还没有下定断供的决心。“一断供，不但首付没了，房子也没了，之前的房贷相当于白还了，我和妻子都很不舍得，我倒还好，妻子压力特别大。”
2016年底，尽管名下已经有了三套房产，但禁不住家中老人的百般劝说，周铭和妻子一起在厦门再次投资了两套住宅，“妻子本来就是厦门人，老人在厦门的买房名额也一直在，当时厦门的房价又一直涨，两家人一咬牙，决定拿出所有积蓄再投资两套。”
然而，妻子的失业、自身的降薪以及厦门楼市的遇冷，使得周铭不得不考虑舍弃其中一套房子，“今年8月的时候，妻子所在的P2P公司倒闭了，出来之后一直找不到合适的工作，我也自身难保，算上基本工资和应该有的业务提成，大概工资能拿到去年的一半，这都是乐观的，关键是厦门的房价也跌起来看不到头。”
2017年3月，厦门出台了“最严限购令”，对厦门户籍、外籍户口买房都进行了严格限制，厦门楼市出现转折。记者统计了国家统计局近年发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况表发现，厦门二手房价自2017年4月开始，已经连续下跌20个月。
周铭所买的一套集美区住宅在今年10月跌破了其购买价格，这击碎了周铭的最后心理防线，“每隔一段时间中介就来告诉我，这个小区又降价了，隔壁业主挂牌价又低了几万，有一次他发短信过来的时候，正好那个月的工资短信也发过来了，不到一万，整个人都要崩溃。”
与投资厦门住宅时的工资水平相比，周铭觉得自己几乎生活在两个不同的世界，“2015年的大牛市，一个月十几万的收入也有过，2016年平均一个月也有三万多，2017年比较惨，大概是一万五到两万的水平，但是真没想到，现在惨到只能拿基本工资，我们公司还有一些新入行的直接被裁了，真不敢想明年会怎么样。”
周铭称，其所在的券商行业正在进入难熬的寒冬，中小型券商都面临着裁员降薪以保住利润的境地。记者计算对比了31家上市券商的2017年及2018年半年报数据发现，有9家券商员工数量同比下降，超过20家券商支付的职工薪酬同比下滑，其中国海证券下滑32%，国元证券、国金证券、浙商证券、西部证券、海通证券下滑比例均超过20%。
一些在经济转型中，率先感到寒意的行业正传出裁员、降薪的消息，经历转型阵痛。例如，仅12月单月，互联网行业就有美团、知乎、京东、斗鱼、ofo等企业被爆出裁员风波，此外，滴滴也传出员工年终奖减半、高管无年终奖的消息。
周铭妻子的P2P行业更是在一轮又一轮的爆雷后成为了谈之色变的“雷区”，周铭称，因为在P2P公司的从业经历，为其妻子后续的求职带来了极大不便，“我妻子是做销售的，去应聘其他行业的公司，人家都觉得你这几年积累的客户资源被P2P坑完，已经没有潜力可挖了，P2P很多失业的，好几个月的补偿金和工资拿不到。” 杭州民生银行一名个人信贷业务经理对记者表示，今年年末，咨询断供的贷款人数量大幅增加，“大部分贷款人都是近几个月失业了，打电话过来问断供的事，如果是信誉比较好、我们评估觉得还有能力还贷的贷款人，在解释情况后，一般我们会做延期的处理，今年（断供）的数量比往年是要多，我们觉得有一些特殊性。”
03 追逐暴利成幻影
除了徐坚强、周铭这样因“中年危机”失去稳定收入而不得不断供的群体，P2P、比特币、股市、投资的失利也“套牢”了一批炒房客。
杭州我爱我家的一家门店经理齐飞告诉记者，在P2P爆雷的那段时间里，有不少投资客想让他帮忙寻找合适的买家，“炒房的人，基本上是以房养房的，用房子和收入加杠杆，每一笔收入到了手里马上就转成支出，资金链很紧凑，我的一个大客户，除了投资房产，还投了P2P，结果P2P这一环出了问题，钱拿不到，他的整个养房链条就垮了，负债越积越多。”
齐飞称，他的这个大客户目前把手里的五套房源全部交给他低价出售，其中有两套未还清贷款的房源需要他帮忙找到转按揭的靠谱人选，“虽然价格都比市价低很多，但是还是比较难出手，看更多加微信：zhanglin1866 转按揭的房子存在比较大的风险，纠纷很多，而且也比较难申请贷款，购房者一般不愿意接受这样的房子，再有一两个月卖不出去的话，他就只能断供了。”
曾经的炒房太太团成员刘敏也对记者表示，虽然大部分炒房客尚未断供，但资金链都已经十分吃紧，“（太太团）老公一般都是江浙这边中小民企的老板，要么就是跑外贸的，今年的大环境差，又在搞贸易战，很多改行的、关门的，而且啊，我们（太太团）都是手里有钱闲不住的，什么比特币、P2P我们都搞了，现在都亏到只能吃老本了。”
刘敏称，其在2017年12月买入了六百万的莱特币，短短几天一度涨到一千多万，但如今只剩下一百多万。记者查阅火币网莱特币价格发现，2017年12月，莱特币由76美元暴涨至369美元，后又连续大跌，如今价格为不到30美元。
徐坚强也对记者称，在中美贸易战的火花下，江浙一带数量众多的小微外贸企业已经出现了不良反应，“尤其是做一些简单的机电零配件的厂子，还有一些做塑料加工、纺织的厂子，不少都停工了，这些厂子的老板，副业就是炒房投资，我发了断供的朋友圈，第二天就有不少小老板过来问我，断供会有什么负面影响，也考虑断供。”
2018年7月，美国连续公布了两轮对中国商品的加征关税清单，江浙一带小型外贸企业的主营业务——机电音像产品、轻工纺织、家具寝具成为了加税名单中的重点，其中，两轮加税清单中纳入了累计1261.9亿美元的机电、音像设备，预计带来行业损失121.99亿美元。而根据杭州海关发布的数据，1-11月，浙江省出口机电产品占全省出口总值的43.5%。 招商银行一位负责小微企业贷款的业务经理对记者表示，“浙江省这两年也一直在推进出口贸易结构的调整，要从简单的加工产品向高新技术产品转型，所以实际上做简单加工的小微外贸企业本身今年就面临很多挑战。”
不过，对于由此引发的断供，该业务经理坦言，“其实每年都有断供的人，今年比往年有一定的增加，逾期的贷款中个人住房贷款比例有所提高，主要和今年的经济形势有关系，但总体个人住房贷款不良率还是处于比较低的水平，更到不了之前外界传言的深圳‘断供潮’那种地步，我就是从深圳调过来的，房贷还是深圳各银行很看重的优质资产。”
11月，一篇题为《断供潮！深圳大量房子被七折拍卖！》的文章引发了热议，随后，相关部门进行辟谣称，法拍房数量大幅增加是由于年内加大司法网拍推广力度，网上录入拍卖房源数量增加，而非断供人数暴增。
前述民生银行个人信贷部业务经理表示，具体有没有出现断供潮，还要看各大银行年末统计的逾期个人住房按揭贷款总量，但从业务层面来看，有断供意愿的炒房一族有所增加，而从近年住建部发布的住房公积金贷款逾期率来看，商业个人住房贷款及住房公积金贷款的不良率也在逐年上升。
记者查阅住建部发布的2016年及2017年《全国住房公积金年度报告》发现，2017年公积金贷款逾期总额为10.58亿元，同比上升34.6%，与此同时，发放的公积金贷款数量为9534.85亿元，同比下降了24.93%，也就是说，贷款发放数量减少的同时，逾期的数量在增加。
来源：经济观察网