作者 / 刘润 
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二手房加速抛盘了！
不是每一个城市出台救市政策，市场都能如愿回暖的。
有的还会出现反作用效果。
现在各大城市都在鼓励改善入市，降低投资门槛，希望投资客来接盘。
需求就这么多了，一下子二线城市都放松了，都在向他们张开怀抱，招手示好。
很多人傻眼了，要趁机逃离？还是赶快进场抄底？
从主流二线城市的政策上，限购政策是对外的，是入场，基本上还是有条件放松，限售政策是对内的，一直在放松。
一进一出之下，这导致，从数据上看，逃离的更多了。
根据贝壳研究院提供的数据显示，今年前五个月，贝壳50城的二手房新增挂牌房源不断上升。
3月份环比增长约30%，四月份由于受疫情影响，增长停滞。
但是5月份以来，随着越来越多城市降低限售条件，挂牌量继续呈上升趋势，日均新增挂牌量较4月日均增长约10%。
最明显的就是杭州，杭州是在5月17日早上宣布：增值税五改二。
根据杭州贝壳研究院统计，新政当天，贝壳上的杭州二手房半天的挂牌量，单日挂牌量约1100套，达到近15天的最大值。
虽然第二天，二手挂牌量有所放缓，但之后几天的单日挂牌量仍然高于新政前。
与此同时，杭州新政首月的二手房成绩如何呢？
杭州市区（不含临安）5月共计成交二手房4877套，创下自去年9月以来的新高。
这个成绩只能说是矮子里面拔将军，面对动辄二十万套二手房的挂牌量，四千来套真的就是杯水车薪。
再来看成交价，去年12月份杭州二手房有过回光返照，但是一季度开始，业主卖房基本上只能靠以价换量了。
其实近半年来，杭州已经有不少投资客计划套现离场了。
数据来源：杭州市住房保障和房产管理局，截止2022年6月份
近半年来，杭州仅主城区新增4.2万套二手房，全市住宅新增挂牌8.1万套，挂牌共26万套。
这个数据真的太吓人了，半年时间，杭州新增的二手房足足比一些二线城市全部房源还要多。
很明显，有些人计划抛盘离场了。
因为杭州过去房价涨的太多了，过去随便一个时机买入都是获益的，很多投资客有止盈，获益了结的需求。
而这次的政策，限购只针对二手，但是限价之下明明新盘更有空间，外地客也没那么傻来买二手。
最近有一位杭州业主吐槽，他本是一个本本分分的改善业主，手持一千多万打新。但是在这几年打新的过程中，真的是开了眼界。
炒房客通过一些手段随时变出几十张房票，而且打新房还能必中，炒房现象还带动了律师的“代持协议”生意。
贷款方面，炒房客操作起经营贷就跟买大白菜似得，而且限售期一过，就能通过关系，“一顿饭就卖出去”。根本不需要中介。
至于卖给谁，也许是更有钱的接盘侠吧。
所以现在杭州最缺的是什么？
这位杭州业主说，不是高品质的二手房。
而是有钱的接盘侠。
类似杭州这样的情况还真不少，取消限售后，二手房挂牌量猛增。
有的是投资客想套现不玩了，有的是改善群体想赶快把老破旧卖了升级换代，还有的人是缺钱，需要卖房补充流动资金。
5月23日，济南救市升级，新房限售由房本满2年，改为网签满两年。
第一财经报道，5月23日一天之内，济南一中介机构系统后台二手房源激增4000余套。
5月10日，南京新房限售条件降低，到了5月25日，仅仅是贝壳一家的二手房挂牌量增加3万套，还有大量便宜的安置房也进入市场了，中介说，挂牌的主要是苏北的投资客偏多。
苏州在五月份宣告二手房不再限购，放松后的短短3天内，苏州链家地产二手房库存猛增超过1100套。
而且贝壳的内部数据，到5月23日，苏州的二手房挂牌量约为16.5万套。这比三月下旬统计的11.78万套，要足足多出4.72万套。
也就是说，两个月时间，苏州的二手房挂牌量增加了40%。
链家外网数据，我看了一下目前挂牌量有129391套，也比新政前刚上12万套，要多出9000多套。
那苏州的二手房5月份成交了多少套呢？和四月份相比，仅增加了一百来套。
数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统
也就是说，大力救市之后，市场对二手房还提不起兴趣。
因为限购政策虽然放松了，但是仍然有门槛的，在加上这样的大环境，很多外地人也来不了，导致接盘少，放盘多。
以前放开限售是利好，毕竟可以加速二手房流动性，现在是利空，投资客第一时间想到的是降价抛售，加速离场。
最后看看成都。
成都在第一轮救市后，就取得不错的效果，二手房成交量是明显起来了。
在上周第二轮救市加码后，市场却有了另一丝微妙变化。
二手房挂牌量猛增。
链家数据显示，成都4月二手房挂牌量达到15.1万套，但是我刚刚打开链家，数据已经猛增至163228套。
而贝壳的内部系统显示，截止到6月6日，二手房挂牌量已经新增至19.8万套。
中介和我说，两轮救市后，大概新增了3万套。
因为成都有价格要求，很多高于限价的都不予展示的，所以系统内的数据一般都会比系统外的多。
单纯看挂牌量的话，成都也很容易给人一种错觉，就是取消限售后，投资客都在抛盘离场，最近我看微博就充斥着不少类似的言论。
但我觉得成都的情况和杭州不一样。
首先，成都打新套利空间不如杭州多，加上成都本身政策非常严格，所以投资群体也没那么庞大，市场主要是刚需为主，甚至很多改善在政策下，都没有释放。
其次成都的二手房成交量一直处于高位，没有新政的时候已经非常活跃了。
新政后，二手房带看和成交量明显更加活跃。
不少成都的中介都表示这个端午假期他们非常忙，昨天贝壳平台创纪录成交了500多套二手房，只是成交的大部分都是在300万以内。
因为端午节假期的原因，目前成都住建局上面二手房成交数据是滞后的，大家可以过几天再去看看。
在取消限售后，成都的二手房挂牌量出现大量增长，主要还是因为一大波置换群体或者投资客想要卖掉二手房，再去置换更好的二手房或者打新。
成都的同学应该发现，这几年的新房价格越来越贵，除非是少有的几个限价盘，首次上车的年轻刚需根本就买不起，只有那些改善客，通过卖一买一，才能买得起新房。
首次置业的年轻刚需，只能买得起300万以内的二手房，这也是为什么今年连续几个月成都二手房成交量比新房要高的原因，说明目前还是刚需在支撑市场。
就成都目前的情况，我觉得还是要观察一阵子，整体上我觉得相对交易量，挂牌量还算好。
如果接下来六七月份，二手房还能保持月成交一万套以上，那么目前的挂牌量大就不是问题，市场就能消化。
二手房库存量一定要结合成交量来看的，如果挂牌量提高的同时，成交量也在增加，那么市场就比较安全。
反观杭州，二手房挂牌量都二十万套了，月成交才四千来套，苏州挂牌16万套，月成交三四千套。
城市与城市之间对比下来看，这样的城市二手房风险就相对更大了。
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12年都卖不完！这座城市，房子库存太多了
房地产现状的一个缩影。
去化周期，152个月
8年前的楼市，和现在有很多相似之处。
那是2014年，全国房价罕见下跌，部分房企面临资金链危机，作为地产老大哥的万科甚至喊出了“白银时代”的口号。最棘手的问题是，房子库存高得吓人。
根据申万宏源的数据，2014年10月份的时候，全国房地产中期库存创下22亿平米的新高。直到后来棚改货币化、历经52个月的去库存，2018年末这个数据才降到15亿平米。
借助“涨价去库存”，中国楼市不仅走出了低谷，还从ICU一下子蹦进了KTV，实现了一轮暴涨，绝大多数城市的房价都翻了倍。
熟悉的感觉，在2022年又回来了。刚刚过去的一季度，全国平均房价已经跌破1万大关；头部房地产企业，没有暴雷的已经屈指可数；老大哥万科，甚至喊出了“黑铁时代”——
要么死，要么活。
更重要的信号是，楼市库存也在慢慢攀升。
国家统计局数据显示，截至2022年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%——
按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。
另一方面，由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量（可销售房屋量+涉宅用地施工量）已经达到38.4亿平方米——
足够满足9600万人的居住需求。
看着日渐下滑的新生人口，再看看不断建造的房子，很多人流露出深深的担忧。这些数字看起来都很宏大，很遥远，但当我看到一张表格的时候，我还是倒吸了一口凉气。
根据克而瑞研究的最新数据，在疫情的冲击下，4月百城商品房库存再冲新高，达到6亿平方米。去化周期较2021年翻倍，达到24.78个月。
这里边最夸张的，是一个叫做防城港的城市，商品房去化周期高达152个月。
什么概念？要知道，同期全国三四线城市的平均去化周期也才28个月，防城港的数据已经超过平均额的5倍！
也就是说，如果一直按照这个去化速度，哪怕不再建新房，光是卖完库存房子，防城港就需要——
12年零7个月。
这个时间跨度，在不留级的情况下，一个小孩可以读完6年小学+3年初中+3年高中，人家都上大学了，防城港的库存房子还没卖完。
这座城市，到底经历了什么？
飞一样的感觉
防城港是广西北部湾之滨的一座港口城市。
1993年才被国务院批准设立地级市的防城港，主城区常住人口维持在10多万人。整个行政版图的常住人口，则在100万左右，过去十年的人口平均增长率为1.90%。而且，全市常住人口中，城镇人口占据了61.53%。
仅从人口基本面来看，防城港的房地产业，缺乏足够的人气和购买力。但在过去几年，这座城市一度成为房地产捞金热土。
防城港楼市的转折点发生在2018年。那一年，防城港房地产市场商品房销量、成交价、土地出让价格都实现了“跳跃式”增长。
销量——
2018年防城港市共计销售商品房48486套，相比2017年增长85.46%。销售面积为423.61万平方米，相比2017年增长71.64%；销售总额232.33亿元。
价格——
2018年防城港商品房成交均价一度飙到7000-9500元/平方米。在此之前，这里的房价不过5000元/平方米左右。这还只是均价，个别楼盘的价格甚至冲破了万元。
土拍——
当年，恒大等知名房企疯狂涌入防城港，频频拿下地王，一次次刷新这座小城的土拍记录。国信房地产信息网数据显示，2017年时防城港土地出让面积是353万平方米，到了2018年时近乎翻倍，达到689万平方米。接下来的两年，也分别达到737万平方米和604万平方米。
你很难想象，这是一座人口不过百万小城的楼市表现。同一时期，常住人口差不多、同样属于五线小城的鹤岗，房价不到2000元/平方米，仅是防城港的1/4。在那里，甚至只要1万块，你就可以买到一套房子。
回看防城港楼市的疯狂，主要有三大原因。
第一是政策红利。
2009年，为全面对接《广西北部湾经济区发展规划》，防城港“三岛三湾一核心六组团”的城市新格局得到确定。中心城区规划面积翻倍、人口覆盖翻倍，极大地刺激了防城港楼市的发展。
次年，中国-东盟自由贸易区全面启动，又给这座城市赋予了更多的想象空间。往后的数年，这座城市有了多个荣耀头衔——
21世纪海上丝绸之路的重要发力点、大西南腹地的桥头堡、中国与东盟经济合作第一城、华夏边陲明珠……
第二是海南限购。
2018年4月，海南出台严格的限购政策，嗅到风声的购房者便开始将置业方向转向防城港等北部湾城市。再加上周边北海和南宁的限购，在外地买房者推动下，防城港迎来了楼市的春天。
第三是炒房客助推。
优越的地理环境，火热的政策风口，自然逃不过全国各地炒房客的眼睛。
当时，不少外地买家涌入防城港，一次性买下一层商铺或十几套房子，就像去菜市场买白菜一样。一时之间，东北人、山西人、山东人、江浙人……挤满了这座小城。
当地楼市最火热的时候，卖房中介甚至和传销结合在一起，许多传销组织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销。
正是在以上多种因素的催化下，防城港的房价坐上了火箭。
潮水退去
“三十年前错过了广东深圳，三十年后绝不错过广西东兴。”
这是几年前，出现在防城港的一个著名标语。东兴是防城港下属的一个县级市，与越南北部最大、最开放的芒街口岸经济特区仅一河之隔。
彼时的防城港，集万千政策利好于一身，也许真的觉得自己是下一个深圳。那时候的防城港街头，几乎人人都在谈论房价的上涨。
随着房价上涨，楼盘也遍地开花。那时候，如果你站在防城港市的金花茶大道、北部湾大道、江山大道三条主干道上，随处可见正在施工的楼盘和移动的塔吊，昔日深圳“三天一层楼”的盛景也在这里重现。
但幻梦的破灭比想象中来得更快。根据第一财经的梳理——
2020年，防城港的商品房销量近乎腰斩，全年只卖了2.14万套，同比下降46%；
2021年全年商品房销售量继续下滑，一共卖了1.86万套，同比下降18%，全年销售金额仅剩下88亿元。
到了2022年，1-5月，月均成交套数不足500套。相比2018年的月均成交4041套，如今的月成交量已经跌了88%。
价格也随之坠落——
截至5月底，当地商品房成交均价降到了4899元/平方米，回到了5年前的水平。
大起大落背后，防城港楼市经历了多重打击。
一是对传销的整顿。据防城港媒体的数据，2019年以来，全市共打掉山西、内蒙古、海南、广东70多个传销体系。疑似传销人员从峰值期的11万人降至1000人以内。这些人离开后，防城港的常住人口更少了。
二是疫情。疫情之下，人口流动受阻，外来购房团骤减，而此前媒体报道的数据显示，防城港的购房人群中，超过70%是外地人。
三是地卖得太多了。根据《每日经济新闻》的整理，2016-2020年防城港住宅用地供应面积连续增长，合计共成功出让了2155亩住宅用地。其实早在2016年，防城港商品房就面临去库存压力。
需求骤减，供给高企，房价的下跌也就不出奇了。
唯一的问题是，当热潮退去，盖了这么多房子，还能卖给谁呢？
尾声
一个无法回避的现实是，中国的房子已经够多了。
在此前的一档财经节目中，黄奇帆给出过一组数据——
1990年，中国1年新建房产面积是1000万平方米；
2017年，这个数字变成了17亿平方米。
27年间，中国房产商新建的房子面积，增长了170倍。
根据黄奇帆的数据，时至今日，中国城市人均住房面积早已达到了50平方米，而在全世界发达国家里，人均50平方米就是天花板。
由此我们看到，中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后，后面几年基本上没有再涨。
新建面积可以控制，但已经建好的，卖不出去就成了库存。
中信建投研究发展部曾做过测算，早在2015年末，全国房地产库存高达143亿平米左右，其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右，按照过往3年的平均销售面积计算——
去化周期约在10-11年左右。
光那时候的库存就得消化到2025年，加上每年的增量，实际库存得有多大？
库存多不怕，有人买也行，但问题是，需求端的问题更严峻。
中国的城市化率已经来到65%，基本上也没多大空间了。更关键的是，人们不愿意生孩子了。
根据国家统计局的数据，整个2021年，只比上一年增加了48万人。按照这个趋势，我们离人口进入“负增长”，真的只有一步之遥。就连被称为“最爱生娃”的山东，2021年的自然增长人口也仅有2100人。
没有源源不断的新增人口，谁来买房？
有人可能会说，不是可以“涨价去库存”吗，像2015年那样，再来个棚改货币化？
但历史已经证明，到头来，“涨价去库存”不仅没有去掉房企的杠杆，反而让它们走向了另一个极端。典型的就是恒大，去杠杆的五年里，恒大的负债反而增长了1.36万亿，增长了两倍多。
如今的防城港，再一次给我们敲响了警钟——
房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
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巨亏130亿：高瓴资本“跌倒”，又一笔投资暴跌40%
时代的变化来得太快，中国互联网的黄金时代已然过去。
时代的高瓴，困在“时代”里面。
一则裁员传闻，再次将高瓴资本推至聚光灯下。6月1日，网传一份高瓴内部人士的聊天记录显示，高瓴一级市场组正在进行大幅裁员。对于此消息，高瓴紧急回应称是：造谣。
另外，昔日轰动A股的用友网络53亿定增项目，也令高瓴、高毅、葛卫东等一众明星机构、牛散巨亏。其中，高瓴最惨，账面浮亏金额接近4亿元，浮亏比例接近40%。
用友网络的巨亏，或许只是高瓴资本“跌落神坛”的缩影。有数据预测，2022年初至今，高瓴资本在美股市场的投资亏损达35%；其在A股的投资也出现了更大的窟窿，重仓入股的格力电器，账面浮亏已超130亿元（未考虑分红）。
不可否认的是，中国互联网的黄金时代已然过去，但高瓴似乎并没有顺利地穿越周期，未来时间能否成为他的朋友，需要时间给出答案。
常在河边走，哪有不湿鞋？
A股定增市场吹起来的泡沫，正在破灭，“顶流”机构也未能幸免。
随着2022年的投资时钟进入6月，A股即将迎来一波定增股解禁潮，多达77家上市公司的定增机构配售股份将解禁上市，总解禁股份数量达105.5亿股。
这一波解禁的定增项目，几乎都是在2021年年末以及2022年1月，当时A股市场资金火热，各大机构抱团股享受着牛市狂潮，股价迭创新高，定增发行价格几乎都在高位。
而2022年上半年，抱团股遭遇土崩瓦解，科技股、消费股、赛道股集体重挫，部分个股股价甚至被腰斩，导致参与定增项目的机构均处于浮亏、被套的状态，面对解禁上市，进退两难。
以曾经轰动一时的用友网络（600588）定增项目为例，1月26日，用友网络披露的定增结果显示，非公开发行股票募集资金总额为52.98亿元，发行价格为31.95元/股。
用友网络的53亿元定增份额，被高瓴资本、高毅资产、中金公司、易方达基金、万家基金、葛卫东、摩根大通等17家明星内外资机构、牛散“疯抢”。其中，高瓴获配股份最多，达到3129.89万股，获配金额近10亿元。
万万没想到，被一众明星机构加持的用友网络，也遭到了市场资金的疯狂抛售，股价一路下行，由年初最高点的40.11元/股，最深跌至16.44元/股，最大跌幅接近60%，令一众明星机构、牛散深度套牢。
尽管，近期用友网络的股价有所回弹，但对于巨额的账面亏损，可谓是杯水车薪。
以最新收盘价19.04元/股计算，截至6月1日，用友网络的股价相比定增发行价格已累计跌去了40.4%，上述17家参与定增的机构和牛赛合计浮亏金额超21.2亿元。其中，高瓴最惨，账面浮亏金额达4亿元，高毅浮亏约1.67亿元。
用友网络的巨亏，或许只是高瓴资本跌落神坛的缩影。
2022年以来，高瓴资本的投资表现，的确不尽如人意。
3月中旬，甚至有传言称，高瓴投资美股亏损超300亿美元，陷入被清算边缘。
一度令高瓴资本的投资人非常紧张，高瓴紧急辟谣称，其美股总持仓金额只有60亿美元。
根据高瓴后续发的去年4季度持仓情况，确实如此。截止去年底，高瓴美股持有75只股票，持仓总市值约64.75亿美元。
其最新披露13F 文件也证实了这一回应，截至一季度末，高瓴资本在美股市场共持有64只股票，持仓规模为47.87亿美元（约合人民币319亿元），环比下滑26%。
在“重仓中国”的大原则下，高瓴资本美股的前十大重仓股中有5只中概股，分别是百济神州、京东、传奇生物、唯品会、爱奇艺，年内跌幅分别达50%、21.5%、8.3%、-8.5%、12.7%，其他美股几乎全录得大跌。
另外，2022年1-3月期间，高瓴资本清仓的Boss 直聘、蔚来、拼多多、小鹏汽车等4中概股亦集体遭遇重挫，年内跌幅分别达46.6%、47.7%、17.2%、55.3%，割肉清仓的迹象明显。
据价值大师的数据预估，2022年初至今，高瓴资本在美股市场的投资回报是-35%，亏损金额或超22亿美元。
尽管高瓴资本在美股的亏损没有传闻那么夸张，但目前来看，其在美股的投资表现并不尽如人意。
A股似乎并不相信“时间的朋友”。
高瓴资本在A股的投资也出现了更大的窟窿，截至5月26日，高瓴系共出现在14家A股上市公司的前十大股东名单中，相较于今年年初，减持了4只A股，并新进入2家上市公司的前十大股东。
复盘今年一季度的个股表现，高瓴重仓的部分个股严重亏损，目前所持的股票不少已处于浮亏状态。
其中，最大的窟窿无疑是，格力电器，最高浮亏一度接近125亿元。其通过珠海明骏、HHLR中国基金持有格力电器。
高瓴资本入股格力始于2019年12月，格力集团以46.17元/股的价格，向珠海明骏转让9.02亿股格力电器，自此，珠海明骏成为了格力电器第一大股东。
此后，珠海明骏持仓格力电器的数量一直未动，截至6月1日收盘，格力电器股价报31.73元，如果不计分红等因素，珠海明骏的浮亏金额已达到130亿元。
需要指出的是，高瓴资本入股格力电器的417亿资金中，超207亿元是向7家银行进行的质押融资，融资利率约为8.5%-9%。意味着，高瓴每年需要为该笔融资支付17.6-18.6亿元利息，2年间已合计支付超35亿元的质押利息。
目前来看，高瓴资本的这笔投资成绩非常糟糕。
另外，高瓴资本持有的广联达、广电计量、海螺水泥、上海机电等个股的浮亏金额则均超过1亿元。
不过，高瓴持有的宁德时代、恩捷股份尽管遭遇了回撤，但因买入时间点较早，至今仍有一定的浮盈；另外，其在一级市场投资的公牛集团、良品铺子、纳微科技也有相对可观的浮盈，但在2022年年内，跌幅分别达11.3%、40.5%、12.9%。
一系列投资案例之下，市场有声音指出，这或许是高瓴资本迈入平庸的拐点。
回顾其过去的辉煌历史，不难发现，高瓴踩准了中国互联网崛起的巨大浪潮，在初期，敢于all in腾讯、重仓京东，成为了津津乐道的2笔传奇投资。
每个时代的风口，都有起飞的人，张磊便是中国互联网浪潮中成功者之一，享受到了中国互联网爆发的红利，时势造英雄，或许便是如此。
然而，时代的变化来得太快，中国互联网的黄金时代已然过去，但高瓴似乎并没有顺利地穿越周期，未来时间能否成为他的朋友，需要时间给出答案。
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时间在这里静止了三个月
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