诸事要记 日拱一卒

来源 | 柯谈地产观（ID：lincokk）

最近，一位同事正在为儿子幼升小的事，焦头烂额，他说感觉特别的无力和无助，虽然自己身价千万，但在上海，其实是活在社会的底层。

1

被学区房击垮

这位同事，36岁，当年以张家港高考状元的身份考进上海交大。2008年，在双方父母资助下首付60万贷款120万在上海老静安黄金地段购买了一套老破大电梯房，一家五口三代同堂居住至今，目前房产市值约950万。他家庭年收入大概30多万，贷款已经还清。

他儿子后年就要上小学，作为曾经的学霸，他不想孩子进菜场小学，一开始就输在起跑线上，一代不如一代。他看中的是老静安第一梯队的静教附校，九年一贯制学校，努力一把，一劳永逸，将来可以省去小升初的麻烦。

静教附校对口的学区房海防村，目前总价最便宜的是一套27.5平的一室户老破小，610万，单价22万/平。

由于他有过贷款记录，所以，买这套学区房必须首付70％，再加上税费，最少需要450万现金。这笔钱对他来说就是天文数字，只有卖掉现在的自住房置换学区房这一条路可走。

他的换房计划如下：卖掉950万的唯一自住房，买进610万27.5平的学区房挂户口然后出租，扣除租金后月供大概还有1.2万，除去月供和生活开销后，每月应该可以还有几千元积蓄。剩下的钱买一套60平的两室一厅老破小，全家三代五口人挤一挤。由于老人要接送孩子，所以必须和他们一起住。老婆不能接受生活水准越过越糟，为了学区房，夫妻两人矛盾数次激化。

原本他们家的人均住房建筑面积是20平米，远未达到上海37平米的平均水平，现在为了孩子的前途，置换学区房后，一朝回到解放前，等待他们的将是人均12平米的蜗居生活。

听了他的周密计划后，我无力反驳。我为他的勇气感慨，我为他的悲惨无奈，为他看透这个社会的本质后，还能不懈努力和挣扎而感动不已。

这就是生活在中国一线城市上海的一位普普通通的千万富翁的悲惨生活！

2

贫下中农

80年代，万元户是人中龙凤，有女必嫁。

2000年，丈母娘要求是，有房有车，无贷无娘。

现在，选女婿最好是他有一个亿的小目标，千万资产已经相当于贫下中农。

在上海市区，地段尚可、品质尚可的房子单价基本在10万左右，市中心的非学区老破小最低也要7万起步。1000万，也只不过是一套还算体面并不寒酸的普通住房而已。

上海的生活品质和生活舒适度，其实远远低于二线城市。因为决定生活质量的因素，比如工资收入、商业繁荣度、交通便利性、环境舒适性，上海相较于二线城市根本没有优势。收入比二线多一半，房价却是二线的5倍。

我的一位大学同学在上海生活了7年之后，举家搬迁至重庆，2015年在重庆观音桥用220万购买了一套260平米的三层复式，还带50平的露台养鱼种树。去年他回上海出差，再次看到当年他无限仰慕却又买不起的小区时瞬间嗤之以鼻，他说这种品质的房子在重庆根本没人买。

在上海，这些所谓的千万富翁们，生活精打细算，不敢奢靡浪费。能在家吃，绝不下馆子，能自己做，绝不点外卖。任何的开销，都会在潜意识里迅速换算成月供的几分之一。

礼尚往来，能躲则躲。你结婚，我恭喜你，但你最好别来给我发邀请。你孩子百天，我祝福你，但你最好事后再来告诉我。别说财务自由，就是菜场自由、水果摊自由都远未达到。看看一盒一百块的车厘子，最后还是会选择一袋十块的小桔子。

在上海，这些所谓的千万富翁们，上班兢兢业业，生怕被老板炒鱿鱼，挣钱还贷、攒钱买房。他们永远在奔波，永远在忙碌，他们能够坚持下去的唯一动力就是，尽自己最大的努力让孩子将来不用再买房。

如果你在上海，碰到一个千万富翁，请别仰慕他，更别嘲笑他，请发自肺腑的好好安慰他、同情他。

在上海，所谓的千万富翁，其实都是生活质量毫无提高的“被富翁”，可悲的是，他们住在1000万的房子里，却依然过着穷人的生活！

3

温饱线

在上海，生活水准不是由收入决定的，而是由房子数量决定的，因为，在房价面前，收入根本微不足道。房子比孩子多，是混在上海永恒的追求！

上海土著家庭，在双方父母都有住房的前提下，买一套是自住婚房，买第二套是孩子学区房，对土著刚需来说，至少需要两套房。

新上海人移民家庭，买一套是自住婚房，买第二套是父母岳父母养老房，买第三套是孩子的学区房。对移民刚需来说，至少需要三套房。

所以，土著1套是温饱，2套是小康，3套以上才是富裕。而移民1套是定居，2套是温饱，3套是小康，4套以上才是富裕。

在上海，1000万仅仅是一条有吃有穿有住的温饱线。而身价千万其实只是挣扎在温饱线上的纯刚需、伪富翁。

4

原始需求

对于温饱线上的上海千万富翁们，最焦虑的不是事业的升迁，不是身体的透支，而是孩子的教育和父母的养老。

因为，对于弱不禁风的小家庭来说，看似安稳光鲜的生活，其实根本经不起任何的风吹雨打。

孩子上公立的学区房，上私立的学杂费，超过工资的辅导班，父母生病的住院费手术费，任何一项都可以让这个小家庭摇摇欲坠。如果再碰到经济危机，裁员下岗，平凡的生活立刻无以为继。

为什么上海的出生率如此低？为什么上海结婚率全国倒数，离婚率反而名列前茅？因为孩子是行走的碎钞机，因为提高生活质量最廉价的办法就是一直保持单身。

这些千万富翁身处繁华都市、置身现代社会，却始终奋斗在解决原始居住需求的路上。他们毕生的积蓄不是留给自己，不是留给孩子，而是留给银行，留给地方政府大力支持的开发商。

这些千万富翁们，既感到庆幸，也少不了可悲。

庆幸的是，他们生活在上海，一个开放包容不缺奇迹的城市，可悲的是，他们住在上海，一个奢华昂贵毫不友好的城市。

希望这些挣扎在温饱线上的千万富翁们，到2021年，也能跟上全国人民的步伐，共同奋斗、迈入小康！

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/G-918lpW1uhRgbj2CUcF-g

 

其中，水电资源丰富的金沙江、长江和雅鲁藏布江，都是长江电力的。

 

而雅砻江整体，则是归国投电力和川投能源共同持有（但这两家公司背后也有长江电力的影子）。

 

为什么水电行业会出现这种“划江而治”的局面呢？

 

 

要回答这个问题，先得回到水电的商业模式。

 

之前我们说过，水电是一个靠天吃饭的行业，将老天爷给的水气转换为电力，然后卖给电网。但问题是，“水气”的多少并不是可控的。

 

要是汛期水气太多，为了安全，水电站必须要下泄大量的水，产生所谓的弃水。

 

如果要减少弃水、提高水的利用率，那可以在修建水电站的同时，修建一个水库。这样一来，在丰水期的时候，水库就能留住部分的“本该浪费掉的”弃水。等到了枯水期，再将这部分弃水放出去，提高发电量。

 

通过这样的层层截留，就能在一定程度上控制整条河流的水流量大小，实现削峰填谷，提高水电的利用率。

 

 

而且，越靠近上游的水库，它能够补偿到的水电站也就越多，性价比也越高。

 

以雅砻江最上游的两河口水电站为例，它的年平均发电量为110亿度。同时，依靠巨大的水库，它能对下游的雅砻江、金沙江下游、长江额外补偿/提供225亿度、96亿度、20亿度的发电量，共计341亿度电。

 

不过，这里就有了“搭便车”的问题。上游修个大水库，每年的发电量‘也就’110亿度，只相当于给下游补偿的三分之一，颇有“牺牲自己成就他人”的奉献感。

 

这一问题有两种解决方式：一是上游水电站向下游水电站收钱，把补偿给它们的大头拿回来；二是干脆整条河流都归一家公司开发，让它们自己来补偿自己。

 

在国内实践过程中，通常选择第二种方案，也就是“划江而治”。

 

而像是雅砻江和长江（金沙江）这种超级大江，则是通过交叉持股的方式，来保证利益关系的一致性。

 

 

这也就不奇怪，为什么水电行业会出现“划江而治”的情况。而行业里也经常出现“按江来给公司估值”的方法。

 

但这一估值方式，可能还存在着一个盲点，那就是水电行业的规模效应。

 

河流上的水电站越多，意味着能蓄水调峰的水库也就越多，能提升水电的利用效率。

 

换句话说，通过提高河流的水电开发程度，不仅能（倍数）增加发电量和发电收入，还能提高公司的PB估值。而且水电站越靠近上游，建成后带来的收益也就越大。

 

具体而言：

 

比如上期提到的桂冠电力，它的经营范围是位于贵州、广西的红水河流域，水电收入占比7成多。整个流域的可开发潜力在1200万千瓦左右，目前为止已经开发超1000万千瓦，开发基本完成。

 

虽然红水河的地理位置不如位于二三阶梯交界的雅砻江、金沙江和澜沧江（一个是“XX河”，其它是“XX江”），不过由于其水电的开发程度较高，让桂冠变成了一台稳定的印钞机，PB倍数也达到了3.1。

 

而作为水电龙头的长江电力，其经营范围位于金沙江、长江和雅鲁藏布江。这几个水电基地可开发潜力上亿千瓦，目前开发进度50%左右。

 

目前长江电力只拥有溪洛渡、向家坝、三峡、葛洲坝这四个位于中游的水电站。但不久之后，更靠近上游的乌、白水电站将注入上市公司。像是民生证券之前的一篇深度研究，标题就直接是《4+2+N=？》。市场现在关注的，是“优质资产注入”的主题。

 

这也就不奇怪，以中游为主的长江电力，目前的PB倍数也不低，在2.9的位置。

 

图：长江电力的6座电站（4座已有的、2座即将注入的）

 

至于说河流条件同样较佳的澜沧江流域，它基本归华能水电所有。整个澜沧江水电基地可开发潜力3000万，澜沧江中下游基本开发完成大概2100万千瓦，剩下上游1000万千瓦不到尚未开发。目前华能的PB倍数在2.4上下，还有进一步的上行空间。

 

而与金沙江交汇、处于长江水系上游的雅砻江，则是由国投电力和川投能源共同管理（但背后都有长江电力的影子）。雅砻江可开发潜力3000万千瓦左右，已经开发2000来万千瓦（约70%）。

 

其中，川投能源的收入以水电为主，占比7成多。但同时，公司还有部分光纤光缆业务。而国投电力的水电收入和火电差不多，占比各4成多。由于其他业务稀释了水电的较高估值，两家公司的PB倍数都在1.6左右。

 

剩下的部分流域，则都有运营主体主要靠火电赚钱的问题，水电不够纯粹。

 

比如说负责开发怒江的大唐发电，水电收入占比一成不到；开发大渡河、东北水电基地、帕隆江的国电电力，目前水电收入占比仅有4%；负责黄河流域的中国电力，水电收入占比为15%。

 

（本文6月7号首发于三思门星球）

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/jBt8GtAVWQOBGxRFw1-2iA

当初跑着步进场的炒房客，现在想提着底裤出场，都难了。

 

作者：大胡子说房

来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang）

近期，世界首富马斯克又出来炫存在感了，6月3日一封来自路透社爆料的邮件，砸向了特斯拉的大水池。

 

——特斯拉要裁员10%，也就是大约1万名员工。

 

因为世界首富说他对经济有非常糟糕的感觉。

 

早在今年年初，马斯克在推特上就向市场砸了一个深水炸弹：

 

——“预测宏观经济是具有挑战性的，我的直觉是大衰退会在2022年春季或夏季左右，但不迟于2023年”。

 

你要问他为什么？

 

世界首富摇摇头说：没有理由，全凭直觉。

 

也对，女人都可以有第六感，世界首富凭什么不能有呢？

 

何况，如果每次精准测算都对的话，那世界首富应该就是经济学家了。

01

马斯克对经济的悲观，直接反映到他的行为上，他正在疯狂出手自己的股票和房产。

 

从2006年6月到2021年12月，他所拥有的7套房子都卖了。

 

外头各种阴谋猜测，我觉得都不如一个原因来得直接，那就是马斯克是商人，商人抛售资产，只有一个原因。

 

他认为价格到顶了。

 

商人卖资产，一定是因为无利可图了。

 

说白了，马斯克卖房就是一场高位套现，精准逃顶的行为。

 

2020年疫情开始，美国大开货币水龙头，美国房价打滚式地快速上涨。

 

而现在呢，美国30年期抵押贷款的平均利率，已经升到5.2%以上，比中国还高。

 

美国截止4月底，在售的新房就有44.4万套，是2008年以来的最高值，而且这库存量还在不断攀升。

 

美国这样的发达国家和我们可不一样，城镇化都到尾了，哪还有那么多购买力去消化这些新房。

 

这意味着，美国房价已经见顶，接下来就会是大幅回调。

 

现在回过头来看马斯克，在美国房价上涨阶段，一边卖房一边逃离，你就不得不服世界首富的“感觉”，真TM准。

 

到这，你以为和你没关系，可以翘着二郎腿把瓜吃了？

 

不是。

 

我近期在刷各种数据资料的时候发现，和马斯克一样考虑趁着楼市放松，加速甩卖房产的人，真的不少。

 

我不知道这批人也是凭直觉，还是内心恐惧之下的行为反射。

02

杭州，截止到6月9日，全市二手房挂牌量约22万套。

 

成都，二手房挂牌量高达16.65万套，即将冲破17万套。

 

天津，二手房挂牌量16.89万套，也即将冲破17万套。

 

苏州、天津、南京、广州、重庆等原本二手房挂牌量就在10万套以上的城市，二手房也在不断增加。

 

▲图片来源：城市财经

 

天津增加了约1万套，重庆、南京增量都在5000套以上，广州增加了0.39万套。

 

说好的救市、救市，怎么二手房库存越救越多？

 

因为限售正加速抛房的速度，而不是加速买家的入场！

 

过去炒房越猛的城市，这次库存激增的就越多。

 

比如排在榜首的杭州：

 

517杭州新政，增值税5改2，二手房落户就能买，非户籍从48个月社保直接降低到12个月。

 

这么宽松的政策一来，想买房的，想卖房的心思都活络起来了。

 

据说杭州新规后一周，工作日5天日成交量均超过200套。

 

但你真以为杭州如此了得，才出一次牌，市场就闹腾起来了？

 

求求你看看杭州的二手房挂牌量吧！

 

你以为的是购买力一哄而上，其实是业主抓紧时间卖房。

 

517新政后半个月，杭州二手房挂牌量就增加了2.5万套。

 

上一次杭州二手房挂牌看达到20万套的时候，还是2014年。

 

很显然，炒房客正加速离场了！

 

而杭州向来以炒房出名，新房超低限价，造成一二手房倒挂非常严重，随便就是2万/㎡起的倒挂，简直就是炒房客的天堂。

 

随便买入卖出，净利润高达几百万，躺着赚钱，换谁谁不心动。

 

高峰时期的杭州，真的连临安都要摇号。

 

新房的狂欢造就杭州楼市的虚假繁荣，倒挂让新房根本不愁卖，开发商也有底气拿地，所以杭州的财政也也宽裕。

 

杭州是出了名的高土地财政依赖的城市，依赖度超过140%，全国第一。

 

靠着卖地建设城市，杭州拥有了当前的城市繁荣。

 

可后遗症就是二手房价格奇高不下，上一波入场的炒房客想跑了，可接盘人的购买力还没养起来，杭州引以为傲的互联网产业，又遇到瓶颈。

 

杭州过去5年卖出去的大量网红盘，现在也排队交房了，之后这些房子还会流入到二手房市场里。

 

现在的20万套库存，恐怕还不是新高。

 

那些想靠着左手倒右手，赚一笔就走的炒房客，除非舍得割肉，要不还是先在山岗上待一会吧！

 

现在二手房挂牌量激增的很多都是以前炒房火热的网红城市，这些城市短期是不是碰不得了？

03

当前楼市，陷入了泥潭。

 

越救，越不见起色。

 

以前是想买不给买，想贷不放贷，现在放开让你买让你贷，你却不进场，还想逃跑。

 

以前放开限售是利好，现在却成了炒房客抛盘离场的机会。

 

这是为什么？

 

因为有钱的接盘侠越来越少了！

 

现在还能卖得动的要么是改善型的房子，要么是学区房。

 

而且还有一个关键点，那就是对于地方而言，更想救的是新房，而不是二手。

 

因为卖地是最快增加地方财政的方式，没有之一。

 

但每卖出一套新房，等于就空出来一套二手房，二手房越堆越多，新韭菜又没长出来，自然是接不住了。

 

这也是投资客赶紧抛盘的原因，谁跑得慢谁就得被套。

 

未来买房，你首要考虑的不是房价涨跌的问题，而是房价没跌，你的房子根本卖不出去的问题。

 

建议大家一定要关注你所在城市房产的流动性问题，有一大批城市的二手房库存，怕是要消化不良了。

 

比如当前的广西防城港，商品房去化周期高达152个月。

 

同期全国三四线城市的平均去化周期才28个月，而防城港已经超过平均的5倍！

 

这么多的库存，再按照现有的去化速度，哪怕不再建新房，光是卖库存的房子，都要12年零7个月。

 

这个时间段，足够一个小孩读完小学6年级+初中3年+高中3年，小孩都考上大学了，这房子都没卖完。

 

以后这孩子大学暑假回家，指着某套房子说：瞧，这房子，从我小学卖到了大学，还没卖完。

 

当初跑着步进场的炒房客，现在想提着底裤出场，都难了。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/okelPYtfp34wo323m0MbGQ

文/沧海一土狗

ps：2400字

大喜大悲的加息预期

本周五晚上，美国出5月的通胀数据：

美国5月CPI环比上涨1%，较上月的0.3%大幅提升，高于市场0.7%的预期；5月CPI同比增长8.6%，高于前值8.3%和市场8.3%的预期，创40年来的新高。

这个数据大大超过了市场预期。

在此之前，美国资本市场有一种很乐观的论调——通胀见顶论。

在这个论调的加持之下，经济增长的考量权重开始攀升，偏软的经济数据使得两年美债一度回落至2.5%的水准。

如上图所示，2.5%的两年美债所隐含的加息路径为：

1、六月和七月各加息50bp；

2、九月最后一次加息，年底加到2.25%；

然而，5月的通胀数据直接让这个论调破产，通胀依然是美国最为主要的矛盾。

因此，两年美债收益率大幅跳升，来到了3.08%附近。

如上图所示，市场这一次“识相”很多，即便没有“鹰王”布拉德的呼吁，市场也很自觉地把六月的加息预期调高到了75bp。

因此，3.08%的两年美债所隐含的加息路径为：

1、六月加息75bp；

2、七月加息50bp；

3、年底加息到3%；

市场的加息预期先是经历了大喜，5月通胀数据出炉之后，又陷入了大悲。

压制通胀的机制以及代价

在《如何理解美元的升值周期？》一文中，我们讨论过美联储如何通过货币政策来遏制通胀。

如上图所示，可伸缩资产所遭受的挤压力量来自于两块，一是流动性偏好的抬升；二是不可伸缩资产数量的减少。

为了避免两股收缩力量叠加造成意外，合意的收紧路径为：

1、先抬高流动性偏好；

2、等流动性偏好处于高位，再进行缩表；

如果我们拿美元指数来标度流动性偏好，就可以用它来观测流动性偏好的起伏。

如上图所示，五月通胀数据落地之前，这个操作思路执行得十分好：先是美元指数见顶回落，然后，六月份美联储开始缩表。

于是，系统内有两股对冲的力量：1、回落的流动性偏好；2、收缩的美联储资产负债表。美联储一直在收紧，但收紧的力量不会过大。

然而，五月的通胀数据搅乱了一切，流动性偏好不得不再次回升。尽管流动性偏好不会无限度上升，美元指数也很难大幅偏离105，但是，紧缩的力量大幅加强了。这会造成不可预测的后果。

如上图所示，挤压力量会同时去压三个球，通胀、经济和金融市场。

我们希望的情形是：把通胀这个球压爆，但经济和金融市场保持完好。这就是我们经常说的“既要又要还要”（ps：提愿望的时候可以这么提，具体操作的时候还是要实事求是）。

一开始资本市场的预期是，“通胀”这个球先被压爆，后续就不需要加大挤压力量了，结果5月的通胀数据破灭了美梦。

从美联储的角度来看，它当然希望：经济比通胀更有韧性，金融市场尤其是房地产市场比通胀更有韧性。

但是，这也只是一厢情愿的希望，实际情况根本无法估量。

最差最倒霉的情形是：经济和房地产市场在通胀破裂之前挂掉了，整个经济体陷入了通胀+衰退。

这是灾难性的场景，更加让人进退两难。

所以啊，千万千万别轻易招惹通胀，比牛皮癣还麻烦。

国别货币政策联动

直到现在，国内还有一种幻想：

1、国内的货币政策可以独善其身；2、汇率可以吸收一切冲击；

事实并非如此。中美货币政策有一个最大的底线：国内银行间隔夜利率不能低于美国隔夜利率。

因为疫情缘故，国内隔夜利率一直很低，较长时间压低在1.3%附近，如上图所示，隔夜利率的20日中心移动平均一度下行至1.4%。

之所以能这么做，是因为外部环境允许。

5月份之后，美国的联邦基金利率抬升至0.83%。即便我们保持1.35%，也有50bp的息差，空间足够充分。

然而，现在大格局要发生改变了。6月份，美联储板上钉钉是要加息的，假设他们加息50bp，把隔夜利率抬升至1.35%，那么，我们至少要把中枢拉高至1.85%。

可是，如果我们拉高25bp至1.6%行不行呢？也可以，但是，汇率要找补回来！当下，这个汇率区间就守不住了，需要再往上探一探，为这25bp的息差收窄找出空间来。

如果很不幸，这次fed加息75bp，那货币政策方面的压力就更大了。如果我们不想继续让汇率分担压力的话，那么，隔夜利率就得从1.35%抬升至2.1%，一把顶回政策利率（ps：七天OMO利率的2.1%才是真正的政策利率，其他的都是假的）。

然而，这并不是最终的结果。因为7月还有50bp的加息幅度需要应对。

因此，国内的货币政策空间极其逼仄——我们只能在极其有限的时间里保持超低资金利率。

汇率贬值的代价

有人会说，既然国内稳增长压力这么大，我们能不能学日本，保持超低资金利率，让汇率彻底放飞自我？

汇率贬值并不是免费午餐，尽管今年美国不会挥舞“汇率操纵国”的大棒来挑事儿，但是，汇率大幅贬值会带来输入性通胀的压力。

也就是说，虽然我们可以利用海外需求解决国内总需求不足的问题，但是，我们得分担海外的通胀压力。

国内的通胀压力是不高，5月的CPI在2.1%，但是，一旦国内经济复苏叠加输入性通胀的压力，谁也说不好CPI何时能升到警戒水位。

美国的教训已经十分深刻了。

所以，汇率并不是一个工具，而是一个选择。当我们通胀压力小，经济压力大的时候，是可以适度贬值，找一个新的平衡点；但把汇率搞成刺激经济的工具，就大错特错了。

因此，超低资金利率可以保持，但要注意一个度，超过这个度就不划算了。

结束语

目前，海外最主要的矛盾是美国的高通胀，所以，美国快速加息的步伐不会停下来。

现在欧央行也逐渐转鹰，分流通胀的经济体进一步减少。在这种情况下，保持超低资金利率，输入性通胀的压力会更大。

也就是说，美国通胀越凶，欧央行越鹰，我们的货币政策空间就越窄。

另一方面，国内的主要矛盾是疫情，如果疫情形势得不到本质性的改观，稳增长和稳就业压力始终会很大。

综上所述，国内国外的形势都比较严峻，腾挪空间极小，属于极其特殊的时期，非常时期当行非常手段。

ps：数据来自wind，图片来自网络

End

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/M5NxIiZrhGRxP5fVoG2xgA