让”踩线”银行从根儿上改掉”单恋”房贷积习

来源: 中国经济网

素来被银行视为“优质资产”的房地产贷款、个人住房贷款,在2020年被少数上市银行“吃伤了”。2020年年报显示,在38家A股上市银行中,有6家大中型银行的个人住房贷款占比超过监管红线,有3家房地产贷款占比超过监管红线,招商银行、兴业银和北京银行则是两项均“踩线”。另有青岛银行、渝农商行、厦门银行、成都银行等小型银行不同程度“踩线”。

自年报披露以来,多只“踩线”银行股有所回调,加上此前监管部门关于“房地产是现阶段我国金融风险方面最大‘灰犀牛’”的表态,市场担心房地产金融风险抬升影响金融安全大局。但同时也要看到,“踩线”的银行数量不多,部分中小银行仍有剩余房贷额度,监管部门给的过渡期限较长,不利影响有限,无碍当前金融安全大局。尽管如此,我们仍须臾不能掉以轻心。

今年1月1日起实施的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,从房地产业的资金供应端降杠杆,为中资商业银行设定了房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。受此影响,2020年年报披露中,上市银行是否“踩线”备受市场关注。

其实,市场对加强房地产金融管理早有预期。此次为银行划定“两条红线”实行分类分层的差别化管理,赋予各地一定的调整空间,并设置较长的过渡期,既表明监管部门加强管理和调整的决心坚定、方向明确,也反映出房地产金融政策调控的成熟度明显提升。监管部门深知把握好政策节奏和力度的重要性,既不能用力过猛,又不能疏于管理,要给银行以充分的整改空间和时间,为市场主体形成稳定的政策预期。

企业具有逐利的天性,银行也不例外。房地产贷款和个人住房贷款的期限长、息差厚,为商业银行偏爱,在“两条红线”出台前受到银行追捧情有可原。目前部分上市银行的房地产贷款比例较高,是多年来逐渐形成的结果,少数银行在过渡期内“踩线”,超过房地产集中度管理要求,并不等于必然违规,而是业务发展中的一个阶段性表现,市场对此要有客观的认识。

让“踩线”银行从根儿上改掉“单恋”房贷的积习,更多支持实体经济,需要有耐心并付出更大努力。对大中型银行而言,虽然腾挪空间较大,有2年至4年的过渡期,但房地产贷款体量庞大,特别是个人住房贷款每年自然回收量较多,布局其他领域资产的整改压力不小。部分银行房地产贷款面临增长“天花板”,相关银行房地产贷款经营将更加审慎,贷款利率和条件可能出现小幅调整,甚至牺牲短期息差利益。面对转型阵痛,银行在坚持拧紧房地产融资“阀门”的同时,还要持续优化金融资源。

一方面,相关银行应在适应房地产贷款集中度管理要求的过程中,实施差别化的住房信贷政策,坚持“有保有压”,保持个人住房贷款业务适度发展,不“误伤”刚性住房需求和改善性住房需求,保障房地产信贷业务资产质量稳定和量价平衡。

另一方面,银行还应注意到“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”等相关监管要求,深刻领会政策深意,加快发展住房租赁信贷业务,从供给端助推住房租赁市场健康发展,进一步将“房住不炒”落到实处。

转自:https://www.163.com/money/article/G9KFGQF200259DLP.html

人口焦虑(普七数据)

 

 

文 | 清和  智本社社长

编者按:2021年5月11日,国家统计局公布了第七次全国人口普查数据:全国人口共141178万人,与2010年的133972万人相比,增加了7206万人,增长5.38%;年平均增长率为0.53%,比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。过去十年人口保持低速增长态势,但增速逐渐下降,引发人口焦虑,故推荐人口系列文章。

近年出生人口数据显示2017年1723万,同比下降63万;2018年1523万,同比下降200万;2019年1465万,同比下降57万。一边是出生人口逐渐下降,一边是死亡人数的持续上升,2019年接近1000万,尤其是建国后婴儿潮一代人迅速凋零,日渐逼近人口拐点(这里指人口负增长)。

出生人口为何下滑?人口拐点为何提前到来?如何应对生育问题和教育焦虑?

本文从经济学的角度分析当下中国的人口问题。

本文逻辑

一、人口拐点

二、替代效应

三、家庭羸弱

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01

人口拐点

进入近代社会以来,全球人口规模持续增长,但人口出生率经历了短暂暴涨后持续下跌。如今,越来越多的国家正在逼近“人口悬崖”,迎来人口拐点。

这是一个正常现象吗?

生育是一个极为复杂的行为。首先,生育以家庭为单位,生孩子靠夫妻双方,国家、政府和企业都使不上力。其次,生育是一种生理行为,受限于男女资源的有效配置。最后,生育还是家庭及婚姻制度下的代际活动,关系到代际繁衍、基因延续及财富传承,超出了个人的生命周期与预期。

但是,我们可以将生育行为理解为经济行为,这有利于我们认识生育的本质与规律。所谓经济行为,就是每个人、每个家庭生育,都会考虑边际成本与边际效用。比如,是否生二胎,我们可能会考虑二胎带来的经济负担,是否造成母亲职业竞争力下降以及身材受损,是否加重老人带孩子的艰辛。这些都是成本因素。当然,我们也可能会考虑,多个孩子给这个家庭带来哪些快乐,给大宝多一个陪伴,给老去的自己多一个保障。这些属于效用因素。

人是在边际上做选择,生育也是在边际上做选择。具体来说,人(家庭)是在生育数量和生育质量上做边际选择。比如,你有一笔储蓄,考虑用于生二胎多抚养一个小孩,还是投入到大孩的教育中。

进入近代社会以来,一个明显的趋势是:人们倾向于减少生育数量,提升生育质量。于是,人口生育率持续下降,人口素质则不断提升。为什么?根本上来说是个人(家庭)基于边际成本与边际效用的考量。

在牛顿尚未降临之前的古代社会,经济长期停滞,技术落后,出生婴儿的死亡率高,成材率极低。人们会考虑增加生育数量,以抵御高死亡率的风险。以前的家庭生得多,但不太关注小孩的教育(成材率低),到了一定年龄,就让小孩去干活赚钱。小孩多可以增加家庭收入,给养老提供更多的保障。

但是进入近代社会后,自由市场、医疗技术及公共教育的提升,大大降低了出生婴儿的死亡率,也提高了成材率。最开始,很多家庭还延续生育惯性,维持着高生育率,但是死亡率的下降推高了新增人口。刚迈入近代社会的国家容易出现一波婴儿潮。

经过一段时间,人们开始反应过来了,死亡率下降了,不需要生育太多,逐渐减少生育率。同时,随着成材率的提升,家庭将更多的储蓄投入到现有孩子的教育上,而不是增加生育数量。

所以,伴随着自由市场、医疗技术及公共教育的提升,人口出生率持续下降,人口质量持续增加。但是,需要注意两点:

第一,人口出生率持续下降,但并不意味着出生率会下降到零,人口一定会出现负增长,一定会走向消亡。

因为人(家庭)是在生育数量和生育质量上做边际选择。如果多生育一个孩子的成本下降、效用提升,出生率也会上涨。比如,过几年你的家庭收入提高,孩子母亲可以辞职做全职妈妈,然后选择生二胎。又如,法国政府最近十多年来着力降低家庭生育成本,生育率持续上升。目前,英美法的人口还是正增长,人口拐点也没到来。

第二,人口出生率下降是一个漫长的过程,人口悬崖一般不会突然到来。因为减少生育数量的边际效用,需要由生育质量(孩子教育)的提升来弥补。而教育是一项长周期的投资,如果没有足够的家庭储蓄或者公共教育不足,家庭不会迅速减少生育数量而全情投入小孩教育。

比如,英国、法国、美国的总和生育率下降,经过了上百年的漫长周期。从全球范围来看,人口的总和出生率从之前的6左右快速下降到3左右,然后进入一个相对缓慢的下降过程。到上个世纪五六十年代开始,随着避孕套的普及,生育自由再次得到解放,欧美生育率快速下降,然后稳定在1.7左右。整体来看,从1950到2019年,全球总和生育率从4.97降至2.27附近。

以上分析的是人口数量自然演变过程,接下来我们要重点关注的是:什么力量加速了人口数量减少,制造了人口悬崖?人口拐点为何提前到来?这是我们研究人口问题的重中之重。

生育是人在边际上做选择,这个前提是人的选择是自由的,不受任何外力限制的。而人口数量加速下滑和人口悬崖的出现,说明这一前提被改变,生育行为被扭曲。排除战争、瘟疫等因素外,主要有以下两点:

一是国际技术迁移与生育政策干扰。

上述我们讲到,英法美国家的总和生育率下降是一个漫长的平滑过程,没有出现人口悬崖。

为什么?因为英法美一直是近代技术的探索者以及经济的领头羊,这些国家的自由市场是平滑的,经济及家庭收入的增长、医疗技术的进步以及公共用品的投入,是一个持续的过程。因此,这些国家的人口,从出生率下降到人口质量的提升,是一个相对平滑的边际替代过程。

但是,新兴国家则不同。二战后,欧美国家积累的200多年的工业技术迅速转移到新兴国家,经济水平、家庭收入、医疗技术、公共教育在短短几十年内彻底被改变。这对人口增长造成一个巨大的脉冲。很多家庭还没反应过来,维持着高出生率惯性,而出生婴儿死亡率又迅速下降,出现了一波巨大的婴儿潮。比如,日本、中国、韩国以及众多亚洲国家都在二战后几十年内出现了婴儿潮。当然,欧美国家也出现婴儿潮。它们的共同因素是战后和平和军人复员,不同点是国际资本与技术转移的红利冲击了亚洲国家的出生人口。

当时,不少亚洲国家开始实施限制生育政策,比如日本、新加坡、中国都在婴儿潮后期开始限制生育。限制生育政策进一步改变了生育的自由选择,改变了生育的平滑度,导致了数量上的“人口悬崖”。

人口悬崖是指在某个阶段新增人口数量突然暴跌,死亡人数突然大规模增加,立即进入人口拐点,人口负增长迅速扩大。

为什么?生育限制时期的婴儿出生率低,不少是独生子女,这批人的基数不足,成年后生育规模自然减少。同时,独生子女抚养老人的压力无法分摊,提高了他们生育的成本,进一步打击了生育率。另外,原来婴儿潮这群人逐渐老去,死亡人口迅速增加。二战后,亚洲新兴国家的人口增长率都不平滑,人口出生率突然滑坡,人口死亡率迅速上涨,人口拐点提前到来。

结果是,与英法美的人口数量平滑过渡相比,日本、中国、韩国的新增人口先暴涨后暴跌,人口出生率迅速下滑。目前,人口总和出生率,韩国是1.3,日本是1.4,新加坡是1.26,均低于法国的1.9、美国的1.8和英国的1.8。

从暴涨到暴跌经历的周期非常短,人口出生率下降的速度要远远快于英法美。比如,日本的人口总和出生率从70年代开始下降,进入90年代后迅速下滑,如今跌到英法美之下。日本政府意识到问题,在人口总和出生率1.6以上就取消了生育限制。

二是房价高企与公共资源不足。

最近十多年,房价高企,增加了结婚成本,推迟了生育年龄。房价高企和学位房捆绑,增加了生育成本和教育成本,抑制了生育。

如今,房贷是中国家庭的第一债务来源。房贷透支了上一代的养老金、这一代的家庭储蓄以及下一代的消费及教育支出。在深圳,多生一个孩子,两房换三房,购房成本需要多增加一两百万,租房成本增加一两千。

如果算上学位房,中国的教育投入是全世界最高的。学位房的实质是公共教育资源不足以及不均衡,更多的家庭去争抢稀缺的优质的学校。但是,很多家庭无力支付学位房以及公共教育不足带来的教育费用,这很大程度上抑制了生育。

如今进入生育年龄的年轻人,不少是独生子女(独生子女约1.8亿),他们上担负着的父母的养老,自己还要承受高昂的房价和高压的工作,下要承担小孩高昂的教育费用,根本无力多生育。

以上两大因素扭曲了家庭的生育选择,导致中国出生率下滑,人口悬崖陡峭。中国人口总和出生率从1970年代之前的6左右,降至1990年的2左右,再降至2010年后的1.5左右。这个数据低于全球平均水平的2.0以上,低于发达经济体的1.7,低于英法美,与日本、德国相当。

中国婴儿潮在1952年到1977年,除去中间三年,年均人口增长规模都在2100万以上。这群人的年龄逐渐靠近中国的人均预期寿命(77岁),预计未来死亡率会较大幅度增加。低迷的出生率和较高的死亡率,将加速人口拐点的到来。

 

 

02

替代效应

人口拐点提前到何时?

联合国《世界人口展望(2017)》对人口规模有9个预测方案,基于不同假设预测的中国人口峰值最早在2021年,最晚在2044年,其中有7个方案预测的峰值在2032年及以前。

如今,人口出生率快速下滑,人口拐点的时间往前推移。社科院的预测是,如果中国总和生育率一直保持在1.6的水平,人口负增长将提前到2027年出现。

纠结于未来三年还是五年,意义已经不大,根据上述分析可以推断:不断高涨的房价、公共资源(学校与保障房)不足及不均衡等,正在扭曲生育行为,改变人口曲线,制造人口悬崖,拉近人口拐点。

有人认为,人口增长率下降是全球性问题。有些国家快一些,有些国家慢一些,中国的人口拐点只是比一些国家来得早一些,不必要过度焦虑。

其实不是,这只是表面现象。上述我们分析了,全球人口出生率下降是一种趋势,但是需要区分原因——自然的边际替代还是非自然下滑:

如果人(家庭)是在边际上自由选择的,那么人口出生率下降会产生替代效应,即人口素质的增加。当家庭收入低时,父母选择少投入教育,多生几个孩子。当家庭收入增加时,父母选择少生育,多投资孩子的教育。这会导致一个比较良性的边际替代:家庭在孩子教育提升获得的效用弥补了少生育的效用损失;国家在人力资本获得的改进弥补了人口数量减少的损失;经济从数量型增长转变为效率型增长(技术与知识创新)。

英国、美国、法国是人口自然过度的典型代表,它们在人口数量和人口质量形成了比较良性的边际替代。排除移民因素,英美法不仅人口增速下滑没有亚洲新兴国家严重,还赢得了人口素质的提升。

日本、德国、新加坡和韩国在人口的边际替代上仅次于英美法。日本人口增速在泡沫危机后下滑严重,社会快速跃进深度老龄化。好在日本在危机后实施了一系列改革,大规模投入教育与科研,人口增速虽没提升,但科技进入全球顶尖水平。德国的人口增速低迷,但其金融制度和房产制度一直抑制着房价和通胀,德国家庭可以将更多的资源投入到教育和技能上。

如果人(家庭)的生育选择受到外界因素的干扰和限制,那么人口的替代效应可能下降。结果是,人口数量快速下降,社会进入深度老龄化,但是人口质量没有提升,技术竞争力不足,经济增长缓慢。落实到家庭就是,孩子生得少,独苗没养好。

比如,普通家庭在深圳购买一套两居室的学位房,8万一平,一共500万。三成首付需要150万,按15年按揭贷款计算,月供2.7万。假如夫妻两人加起来月收入4万(可批贷),每月家庭开支只有1.3万。假设首付款不需要借钱,由家庭储蓄支付。如果加上带孩子的父母其一,这1.3万包括一家四五口的生活开支、孩子的教育费用以及父母的养老。这在深圳是相当紧张的。

这样的结果是:一、不敢生二胎,第二个孩子出生后要换三房(经济条件不允许),母亲工作可能受影响,家庭开支不够;二、孩子的教育投入不足。为什么?在深圳,8万一平的学位房对应的学校教育水平也就一般,参考深圳南山深圳湾学校的中考成绩(学位房20万一平)。每个月家庭开支仅有1.3万,对小孩的教育投资不足。父母一个月工资4万,超出深圳的平均收入,工作压力偏大,对孩子教育时间投入有限。

这个家庭状况还算不错,家庭收入不低,父母健康可带小孩,但结果也是令人担心。

问题出在哪儿?

核心就在房价太高。高房价(学位房)既抑制了生育,又打击了教育;既抑制了消费,还打击了养老。

这好比,一个工厂主手上有1000万,可以选择买入一批设备,扩大量产规模(利润虽然低一些);也可以选择引进一些技术工程师,改进工艺,提高生产效率和利润率。但是,这几年,房租涨价迅猛,这1000万全花在厂房租赁上了,既无能力扩大生产,又无能力提高技术。你说这家工厂有前途吗?

央行学者研究称,人口素质的提升不足以对人口数量下降形成替代。关键的问题是原因是什么?什么阻碍了替代效应?什么扭曲了家庭的生育选择?什么打击了家庭对教育的投入?这些才是需要我们重点关注的。比如教育存在各种问题,家庭对教育的投入很难转化为有效的生产效率。这很大程度上抑制了人力资本提升对人口数量下降的替代。

如果替代效应不足,社会将面临一个严重的问题:未富先老。

人口曲线不平滑在前期造成婴儿潮脉冲,中期制造人口悬崖,到后期就是人口老龄化脉冲。这导致年龄上的人口结构问题,即老中青幼数量不匹配。

人口出生率曲线陡峭的背后是老龄化脉冲。英法美人口出生率下降周期长,其老龄化的周期也长。从老龄化到深度老龄化,法国用126年,英国用了46年。但是,出生率滑坡的国家,老龄化也在大跃进。日本用了24年,中国预计只需要20年。

要解决老龄化问题,要不保持较高的出生率,要不培养高素质人才。但是,人口曲线不平滑的结果是,既没有足够的劳动人口,也没有一定的高素质人才,创造充分的财富,来满足大规模的养老需求。

数据显示,美国和日本进入深度老龄化社会时,人均GDP都在2万美元以上。中国马上进入深度老龄化社会,但是人均GDP不过1万美元。这就是替代效应不足(高素质人才不足)催生的养老难题。

在“421”家庭中,未来的希望全部寄托在这一个孩子身上。但是,对孩子教育投入不足,成材率偏低,一个孩子以后可能需要承担六个老人的抚养压力。六个老人或许有养老金,但是需要孩子投入时间和精力抚养老人。随着老龄化的加剧,这种家庭既没有数量上的优势,也没有质量上的竞争力,唯有一堆生存压力。

最后,这个家庭唯一的财富可能是一套牺牲三代人的储蓄和消费换取而来的房产。但是,随着人口数量下降,人口深度老龄化,房产价格也会下降,家庭唯一的财富可能所剩无几。有人说,房价下降后,生育成本也就下降了,生育的意愿可能会增加。这是房价扭曲对生育扭曲的被动反应。

 

 

03

家庭羸弱

我在《家,会消失吗?》一文中提出一个观点:家庭组织的效率不足,导致不婚、离婚、少生、不生,最终引发人口危机。

现代社会,企业很有效率,个人也很有效率,社会组织也很有效率,但是个人、企业以及社会组织,只能创造财富,不能创造“人”。造人、育人,他们使不上力,还得看家庭看夫妻。家庭是唯一的人口产出部门,也是人口素质提升的关键部门。如今家庭没有效率,出轨率高、离婚率高、单亲家庭多、不婚不生族多,人口出生率下降,人力资本的提升受阻。

家庭效率为什么不足?

家庭效率不足,有家庭组织及婚姻制度自身的问题。但是,我们需要关注的是,人为因素对家庭部门的打击。

通常,家庭、企业、政府、社会组织都是相互竞争的,也是相互促进的关系。他们共同竞争资源,谁的资源配置效率高,谁就更有竞争优势。在农耕时代,家庭是第一大生产单位。如今,企业是社会财富最大的创造者。家庭中的女性成员,如今越来越多进入企业组织。企业有助于家庭财富的增加,从而提高了家庭对教育的投入。

但是,企业也可能打击家庭效率,对生育造成负面影响。比如,对劳动的保护不足,对女性的就业歧视,提高了家庭的生育成本,降低了生育意愿,减少了对孩子的陪伴时间。反过来,如果家庭部门长期无效率,也会影响企业的效率。这一代人加班加点,没有时间生孩子和教育孩子,下一代劳动力数量和素质不足,企业失去长足发展的人力基础。

所以,解决人口问题(人口出生率低迷、替代效应不足)关键看公共部门的制度以及公共用品的投入。

首先,需要解除限制性生育政策,让生育权归回家庭及个人。

有人指出,放开二胎后,人口出生率上涨了两年,之后又下降了。所以,生育政策开不开放对人口出生没有影响。其实,这是逻辑错误。上述分析,人口问题是怎么产生的?根本上说是人为干扰了家庭的自由生育权。开放生育是将生育权回归自由,让家庭的生育可以在边际上自由选择。开放二胎没有提振生育率,主要是高房价抑制了出生率。如果全国房价下降一半,二胎出生率自然会上涨。即便不生二胎,家庭也可将更多的储蓄投入到一孩的教育中。这就是家庭的自由选择权。

其次,公共部门制定公平的制度,平衡企业与家庭之间的关系,让个人在家庭与企业之间自由选择。比如,加大公司解雇孕妇的成本,让妇女可安心怀孕。又如,加大对加班过劳工作的管理,给打工人保留生育的体力和时间。

最后,也是我们需要关注的重点,公共部门需要加大以家庭为单位的公共资源投入。

过去,个人、政府以及整个社会,都将企业界定为效率部门,政府将大量的公共资源投入给企业,帮助企业提升效率。比如,机场、高速、高铁、港口、产业园区等基础设施建设,可以降低企业的交易费用,提高经济效率。

企业产生效率,进而创造税收,政府通过转移支付建设公共福利。但是,企业创造税收后,大量的财政又回到了基础设施上,反复投入到企业相关的配套之中。这导致一个问题:家庭部门的公共用品严重不足。比如,公共教育、公共住房、公共医疗、失业保险、就业培训、生育保险、生育补贴以及家庭个税补贴。

我以五险一金为例。政府扶植企业,企业有效率雇佣更多员工,购买五险一金。五险一金给家庭提供了一定的保障,但是有两个问题:

一是养老金不足。日本人均社保支出在过去15年内增加了50%,其中老龄化相关支出占比从1975年的33%提升到2015年的68%。日本政府财政中医疗保险、养老保险等社保支出逐年增加,目前已占到国家财政支出预算的33.7%。中国的公共财政对养老金的倾斜力度还需加大,需要划拨更多的国有资产填充社会基金。还有不少农村家庭没有覆盖到社保,这类家庭的养老负担重,老年人健康状况较差,年轻人无力投入更多的时间和储蓄多生育,或提高孩子的教育。

二是五险一金的结构问题。在深圳户籍员工的五险一金中,养老保险的比例最高为22%,但是生育保险只有0.5%(单位缴纳),失业保险只有3%。这种结构对生育的扶持力度太差,生育保险不多,失业保险太低,领取太困难,抑制了女性的生育意愿。另外,还有很多企业不缴纳住房公积金,或缴纳金额极少。如今高房价尤其是学位房对人口出生及教育提升构成打击,但是住房公积金没有起到对冲作用。可能还起了反作用,公共部门的住房公积金购买比例高,他们成为了抢购优质学位房的主力军。

西方国家越来越重视对家庭福利的投入。德国在1995年设立德国家庭事务、老年人、妇女和青少年部;英国于1997年在内政部中设立专门的家庭政策单位等。专门的家庭事务部门可以提高家庭福利和家庭效率,从而提升生育率和教育水平。

我引用泽平宏观的研究数据(《中国生育报告》,泽平宏观):在经合组织国家中,家庭福利开支占比越高的国家,生育率越高。2013年除了土耳其外,32个国家的福利开支占比GDP的比例平均为2.4%。其中,冰岛的家庭福利开支占比为3.63%,总和生育率为1.93;而韩国家庭福利开支占比为1.32%,总和生育率为1.21%。

过去,公共部门对企业、个人的公共投入很大,但现在要加大对家庭福利的投入,包括家庭保障房、家庭生育补贴、家庭教育基金、家庭个税抵扣等。

比如,以家庭为单位提供更多的生育补贴,增加产假和陪产假时间。有个反例,美国民主党政府为了得到黑人的支持,针对黑人单亲家庭,而不是完整的家庭提供生育补贴。这就相当于鼓励黑人母亲不婚生育。这一政策彻底毁掉了黑人家庭,单亲黑人家庭激增,家庭教育失败,黑人犯罪率增加。

又如,欧美国家针对家庭部门提供更多的个税抵扣,夫妻一起申报个税可以返还更多。这种政策就是针对家庭的福利。中国也在推行个税抵扣改革,鼓励家庭申报,加大对教育费用的抵扣。

又如,政府要针对家庭提供保障性住房。深圳推出大量的人才房,不少是针对个人。这个思路是吸纳全国优秀人才。但是,真正对家庭有利的做法应该是面向家庭提供更多的保障性住房,降低生育成本和教育成本。

再如,政府提供更多的公共教育资源。公共教育是家庭福利的重要项目。但是,如今公共教育投入不足以及不均衡,导致家庭教育成本过高。这是当前抑制家庭生育的关键,也是阻碍人力资本提升的关键。泽平宏观的数据显示,2014年经合组织国家0-2岁入托率平均为34.2%,入托率越高,生育水平越高。但是,中国0-3岁婴幼儿在各类托育机构的入托率仅为4.1%。公共幼儿园和托儿所严重不足,“没人带”让很多家庭谈“生”色变。

结婚难,生育难,教育难,住房难、养老难,看病难,如今的家庭承担了太多太多。太多本应由公共部门承担的职责落到了家庭上,太多来自企业的不公平压力传递到家庭里。如果家垮了,或许人也就没了。

当然,终极难题是:孩子是不是必需品?

 

– END –

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/WkyV_MdLgrlBL1n6b-NENg

北青报:“靠土吃土”的赣州,再落马一个“本土政治精英”

杭州野生动物园的金钱豹逃逸了,我打开搜索引擎输入金钱豹三个字,蹦出来的关联词竟然是“金钱豹好吃么”。当时我就吓出一身冷汗,搜索引擎你把我当成什么人了!冷静下来后,我才意识到此“金钱豹”原来非彼金钱豹。大数据有时候真是害人不浅啊。

  三只小豹不辞而别二十天了,动物园还瞒着不报。有的“老虎”离任感言发表完50天,就落网了。

  江西省政协副主席肖毅,被称为5月首虎。他的几段任职经历都比较值得一说,一是他在江西省驻京办主任的职务上前前后后干了十个年头,中间还加上了省政府副秘书长的头衔。驻京办主任这个职务,要眼观六路耳听八方,也要周旋逢迎八面玲珑 ,是个要职也是个难职。肖毅能一干就是十年,显然不简单,大概在一些人眼里也是因为干得“不错”,才能任职这么久。

  2015年,他回到省里担任抚州市委书记,这一干又是六年。2018年还以江西省政协副主席的身份兼任抚州市委书记,成为副省级的地市书记,一直到今年3月辞职。这在地级市党委书记中,也是不多见的。肖毅的个人能力暂未见风评,但他的从政之途可能离不开赣州这个标签。肖毅是赣州本地人,人生的前半段在赣州官场摸爬滚打了近三十年。最后干到了县级瑞金市委书记、赣州市委常委,才调往驻京办,可以说是地道的“本土政治精英”。

  而赣州,又是一个什么样的所在?

  赣州在江西省内,面积最大、人口最多,经济总量仅次于省会南昌,属于那种在省里很有份量的“次中心”。况且赣州绝不是一个没有故事的地方。前任市委书记潘逸阳,从这里调任内蒙古,后来因为给令计划行贿,而为人熟知。接替潘逸阳的,就是著名的“网红书记”史文清,他从内蒙古发迹,辗转来到江西,最后在赣州好生折腾了一番。赣州还是江西原省委书记苏荣经常“关照”的地方,除了两任书记,原市长王平、冷新生也都相继落马。

  不知怎么,赣州这个地方似乎和内蒙古特别有缘。潘逸阳从赣州去了内蒙古,史文清从内蒙古来到了赣州,而这两个地方,腐败又都非常严重。这其间到底有什么深层原因呢?

  我们知道内蒙古的腐败,很大一部分都集中在矿产能源领域,“涉煤腐败倒查二十年”已经挖出一批高官。“一本万利”的矿产开采业,特别容易滋生腐败、污染政治生态,山西如此、内蒙古如此,其实以赣州为代表的江西部分地区也是如此。赣州蕴藏着巨大的稀土、钨资源,被称为稀土王国、世界钨都,巧合的是内蒙古的稀土资源也十分丰富。梳理苏荣、潘逸阳、史文清等人的腐败“路线图”,会发现稀土这一矿产是个惹眼的关键词。

  潘逸阳在任赣州市委书记期间,曾力主稀土资源重组,使得稀土行业成了赣州的经济支柱产业之一。他自己当然在这一过程中也中饱私囊,法院判决明确指出其为他人在申请采矿权等事项上提供帮助。而对苏荣来说,稀土更是他们一家碗里的肥肉,他老婆和儿子到处插手稀土矿的开采、收购。史文清因为想低价争夺稀土矿,甚至对不听从他的干部打击报复。一时间,稀土等矿产成了一些人争夺的俎上鱼肉,这一点和内蒙古的煤炭的确是很相似。

  我注意到,肖毅担任驻京办主任那十年,正是苏荣任省委书记的时候。在赣州多个富矿县深耕过二三十年的驻京办主任,到底为省委书记提供了什么服务,他在“靠土吃土”的链条中又发挥了什么作用,其中详情只能静待调查。

  稀土被称为工业味精,它不仅是一种矿产,在当今世界还具有一定的战略资源价值。我国作为稀土大国,长期以来却把这种宝贵资源当成土来卖。滥采滥挖,低价出口上游产品,不但导致产地自然生态污染,也污染了政治生态。其实早在2014年之前,江西已经对稀土腐败动过一次刀,但当时苏荣等人还未落马,很难收根治之效。

  2019年,习近平总书记考察江西时,专门调研了赣州的稀土产业,并指出稀土是重要的战略资源,也是不可再生资源。可以说这一行业早晚要走出低附加值低技术、权钱交易卖资源的老路,这是时代的必然要求。而对于赣州来说,摆脱对资源行业的路径依赖,向着尊重市场、向创新要效益的方向发展,才能走出路径依赖。而或许在发展方式转变以后,政治生态治理才会水到渠成。从这个角度讲,“倒查二十年”并不应该只是内蒙古的专属,所有陷入资源依赖的地方,都应该着手查一查。

转自:https://news.sina.com.cn/c/2021-05-11/doc-ikmxzfmm1722736.shtml

“现在假房源都如此嚣张了么…”

关于假房源,最近还真碰到了


这是在看二手房的同事巧克丽丽,和中介的一段对话,话不多说,直接给大家听真实录音:

“500万没有,你看到的价格都是做低的,实际上是560万”

“小区里面在卖的房子,一共就9套,99%的房源都是假的”

“图片也是假的,大部分用已经卖掉的房子,或者好长时间都不下架”

听到了么,现在中介利用假房源钓客户,竟然如此理直气壮


可想而知,虚假房源泛滥成灾,如今成了多么普遍的现象

“现在假房源都如此嚣张了么…”

 

“这套房子500万,我头割下来给你!”
“还有这套565万的,上次看,明明就已经卖出去了啊!”

这是巧克丽丽看到一套虚假房源信息之后,恶狠狠对着手机屏幕说的两句话

“现在假房源都如此嚣张了么…”

这两句话,说明了现在虚假房源,最大的2个问题:


一个恶意做低价格、另一个循环使用已售出房源图片,为了钓更多的客户

最近巧克丽丽在看金桥的二手房,就在上周,她看到平台上的这同一套房子,价格是565万,而其他中介已经明确告诉她,这套房子已经卖出去了的前提下


“现在假房源都如此嚣张了么…”

网上一看,房子又在售了,图片也是一模一样,价格还便宜了整整60万


不仅如此,整个小区一共放出200套房源,中介告诉她其实也就9套在售,后来才有了文章开头的那段假房源录音

我们买房都多多少少遇到过假房源,在网上看到的二手房信息,真真假假,鱼龙混杂这似乎已经成了很普遍的事,中介态度也是嚣张的

但相比接下来的这些,巧克丽丽的经历,也只能算是平庸和普通


因为更嚣张的假房源,来了

 

“现在假房源都如此嚣张了么…”

 

什么都敢卖,就差卖上海东方明珠了


如果大家打开一些房屋平台,搜索以下几个关键字,一定会看到非常魔幻和反智的场景出现

大家都知道在上海的兴业太古汇,有一家星巴克甄选店吧,它是中国星巴克爱好者的打卡胜地,也是最大大大大的星巴克旗舰店

我有次路过,看到还特意拍了了来,因为它实在太有名了

 

“现在假房源都如此嚣张了么…”

比如你去搜索“星巴克独栋”,会发生什么呢

 

一搜我震惊了,竟然有超级多的中介,在售卖这一栋星巴克旗舰店


“现在假房源都如此嚣张了么…”

且不说房源是真是假,这么一栋星巴克,有好几个中介一起在卖,价格也是有高有低


“现在假房源都如此嚣张了么…”

这栋星巴克的面积,一会儿是2288平,一会是3889平,贵的卖2.7亿的也有,2.2亿的也有,便宜的卖1亿的也有,看的我都精分了…

并且房屋状态是:空置中


“现在假房源都如此嚣张了么…”

但凡有点脑子的人,都知道明明这家星巴克甄选,还在每天正常营业中得好好的啊


这时候,如果你再去搜索关键字“南京东路”,又会发生什么呢

比如,南京路步行街乔丹这栋楼正在卖,经营状态同样也是空置中,我没记错的话,这应该是个上海的优秀历史建筑,上过历史课本的那种


“现在假房源都如此嚣张了么…”

南京东路上的优秀历史建筑能不能卖,咱们暂且不讨论,先看它的价格,只要3000万而已哦


比如,公司破产急售近南京路外滩沿街苹果旗舰店,不过这次房屋状态是经营中了,也只要2500万

 

“现在假房源都如此嚣张了么…”

但是,关于苹果旗舰店破产这事儿,请问有经过人家库克同意了么


还有,首付350万就可以买到外滩近南京路地铁口KFC连锁店,真心便宜,我都心动了


“现在假房源都如此嚣张了么…”

其实这还不止了,不论是星巴克独栋,历史优秀建筑,甚至是外滩万国建筑群,就差卖东方明珠了,无奇不有…


现在的虚假房源,夸张到了把人当作傻子的程度,你说嚣张不嚣张

“现在假房源都如此嚣张了么…”


看完那些优秀历史建筑正在被疯狂售卖,我去看了一下上海的那些豪宅们


你无法想象,上海一共有655套汤臣一品,可以拿来卖

 

昨天354套,今天655套,过了会又320套了….

“现在假房源都如此嚣张了么…”

一天之内,小区的房源数量的变化,就跟玩儿似的


说明其实根本就没有人在审核房源的真实性啊,且不说有没有那么多房源在售吧


一个上海顶级绝版豪宅,都是富豪们的核心资产,抛盘量这么大,想想都不合理啊


果然我又去别的平台上一查,在售其实也就
2套

“现在假房源都如此嚣张了么…”

再来看看这神奇的价格:400多平的9680万,怎么500多平就2个亿了,价格也是开玩笑的么

 

“现在假房源都如此嚣张了么…”

实际上,到底汤臣一品卖多少价钱呢,同样是433平,真实价格应该是一亿元上下

“现在假房源都如此嚣张了么…”


这样的假租房信息,让人感到发指

你能想象,竟然还有租金1500一个月的汤臣一品么


在租房频道,打开汤臣一品,我的钛合金狗眼,几乎都要瞎了

 

“现在假房源都如此嚣张了么…”

没有最低,只有更低,1350元/月住汤臣一品35平的大单间,压一付一,不是合租,还是整租

当我觉得这已经是极限的时候,假房源总有机会刷新我的下限,999元合租汤臣一品,人生还需要奋斗么


“现在假房源都如此嚣张了么…”

因为我真的很好奇啊,就试着联系了一下,这套叫做“不要因为没有掌声而放弃自己梦想”的汤臣一品豪宅的租房经纪人

 

“现在假房源都如此嚣张了么…”

信息不会有下文,电话也不会接


为的就是让你拨电话,等你打电话会发现房子价格是假的、图片是假的、房东也都是假的,信息也泄漏了,都是套路


然后从此你的电话,就会被各种不定时疯狂骚扰

“现在假房源都如此嚣张了么…”

关于假房源,中介极其坦诚,这也挺嚣张

根据中介自己的说法:99%的房源,都是假的

其实中介不免经常会被问到“房子是真的还是假的”,他们绝不会骗你说房子是真的

 

会直接告诉你:“姐,房子都是假的,这些都是用来钓客户的”

 

“现在假房源都如此嚣张了么…”

当你问他,平台上的房子有多少房子是假的,他们会直接说:


“我做中介,实话跟你说,我自己也分不清哪套是真的,哪套是假的。但你看到的99%,一定都是假的”

 

“现在假房源都如此嚣张了么…”

也许大概是被问了太多次,嚣张中,竟还带有一丝真诚,这也挺让人诧异


发布这些假房源的中介或者公司,包括购房者也都知道这些是假房源,这样的现象,已经出现了太多太多次


假房源变成了秘而不宣,心知肚明的存在


我们看到的那么多房子,其实就是随意编辑上传的,只是为了用来吸引人点击拨打中介电话的,到处散播的虚假广告


这样的行为,到底是谁给他们的底气

“现在假房源都如此嚣张了么…”

一切都是因为游戏规则


有些卖房平台是靠流量端口费收费的,并不实际掌握房源,它们的客户说白了就是中介公司

他们需要很多很多很多中介,来上传很多很多的房源,才能赚到钱


受制于这样的盈利模式,如果严格监管,平台等于自己卡死了自己赚钱的喉咙甚至制定出来,一套纵容了中介无障碍在平台上传任何房源信息的游戏规则


等于说,平台给经纪人开小灶,上传房源,实行两套标准

“现在假房源都如此嚣张了么…”

个人发布,需要提交产权资料,但经纪人只需要填写房屋的产权信息,而无需上传使用真实的产权资料,也不需要房本


所以很多中介,才能够无障碍的上传任何房屋信息,当市场竞争进入白热化,这样的乱象也进入疯魔化状态


这样做的目的,竟然是为了将经纪人的违法成本降到更低,因为如果使用真实产权证件上传,被举报的话,是要被扣除保证金的


而中介花了钱买流量,必然会利益最大化

发布一套假房源,可以毫不费力的得到大大的收客效果,一个小区目前最便宜的房子560万,如果我上去发个500万的假房源,就可以快速接到比你多n倍的客户电话


此时如果这个小区刚好又出来了一套500万的房源,我就可以迅速邀约几十个客户到现场看房,提高成交概率

还有,对于房源变更速度的反应速度,也不一样


比如链家对房源变更信息反映速度是1-2天,甚至更快,其他平台7天才有反应,甚至更慢


信息更新不及时,导致错误率高,这种数据导出后,就成了“死尸”,万年不更新,假房源信息越来越多

为了赚流量的钱,平台不想也不可能严格监管,确实从中赚来不少流量费,甚至还能上市,但苦的却是买房人

所以假房源是不是要这样一直嚣张下去了,还有没有人来管了

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/MV59nc4iPD5s01IvBhCW6g

全包、全屋定制、全屋整装、全案设计等概念的区别

之前有同学提了一个问题:整装、全包和全屋定制有什么区别?这个问题我在群里和朋友圈里提出来,发现大家都只有一个模糊的概念,还没有人能真正说清楚这事。通过大家的回答以及查阅网上资料,我希望能将“全包”、“全屋定制”、“全屋整装”、“全案设计”这个几个概念区分一下。

全包、全屋定制、全屋整装、全案设计等概念的区别

1、全包

“全包”是指施工服务类型的一种,常见的施工服务类型有清包

、半包、全包。清包指施工单位只出工人施工,所有的材料都是业主自己买;半包指施工单位负责出工人施工兼购买辅材,全包则指材料购买、施工都包给施工单位了,业主都不用管。

2、全屋定制

“全屋定制”是一种家具整体定制化设计服务,包括需求收集、设计、定制生产、安装,目前应用比较多的是各种橱柜。这个概念其实挺唬人的,直接叫家具定制,其实更能让人明白,但是在定制的基础上,加上了一个整体设计概念,也就是说不说单个家具的定制,网上说这样做的好处是能让房子装饰看起来风格更统一,实际上也极有可能是商家灌输的一种概念,毕竟只为单一家具做定制,这个客单价太低,做专门的定制化开模划不来。那为什么要定制呢?因为通常的成品家具都是标准品,无论从业主的品位还是空间的限制上,都有可能不符合,定制,其实就是一种C2F的模式,消费者先定下需求,工厂再生产,实现个性化需求。

全包、全屋定制、全屋整装、全案设计等概念的区别

3、全屋整装

“全屋整装”则是一种装修服务形式,看字面意思,就是整个屋子整体装修,也就是说包括硬装、软装、配饰等所有的设计、采购、施工、摆场、清洁工作,业主买好锅碗瓢盆就可以直接拎包入住了。甚至将这个服务再延伸一点,就真是连锅碗瓢盆,都帮你采购好,业主直接入股就行,之前看过一个创业项目说的就是,等他们的整个装修服务结束,业主可以直接入驻,吃到电饭煲里的饭。其实,梦想改造家那种,就是典型的整装服务。

4、全案设计

“全案设计”指的是一种设计服务,包括需求收集、硬装设计、软装设计、采购指导、施工交底、施工验收等工作。其实上面的全屋整装里也有全案设计,这个概念一般是纯设计公司才特别强调,因为他们的主业服务就是设计服务,而这个项目的落地是以设计为主导的,而家居建材方、施工方等都是第三方,跟设计方不是一家,理论上,设计方完全是以实现设计效果来决定采购什么材料、什么家具、用哪个施工队,用什么样的工艺。现在不论是设计公司还是装修公司也都在用全案设计这个概念,都没有错,就看大家真正把设计放在什么位置了。

全包、全屋定制、全屋整装、全案设计等概念的区别

好了,概念说完了,我们再来说说异同点。

首先从服务主体上来说:

1)“全包”➡️施工单位

2)“全屋定制”➡️家具商

3)“全屋整装”➡️装修公司=设计+采购+施工+摆场

4)“全案设计””➡️设计公司/装修公司

其次,从服务内容上来说:

1)“全包”➡️主要针对施工

2)“全屋定制”➡️主要针对家具

3)“全屋整装”➡️所有装修工作

4)“全案设计””➡️主要针对设计

第三,从出发点来说:

1)“全包”➡️主要为了让施工质量更好

2)“全屋定制”➡️为了能实现家具的个性化需求

3)“全屋整装”➡️为了能让业主省时省心省钱

4)“全案设计””➡️为了让业主享受到更好的设计品质

第四,从商业模式来说:

1)“全包”➡️通过施工服务和材料采购差价来赚钱

2)“全屋定制”➡️通过设计服务和产品生产溢价来赚钱

3)“全屋整装”➡️通过设计服务、施工服务和材料采购差价来赚钱

4)“全案设计””➡️通过设计服务来赚钱

全包、全屋定制、全屋整装、全案设计等概念的区别

第五,面临的共同bug

以上四种概念都面临同一个bug,那就是利益。人都是贪婪的,业主不坑花钱,那施工队为了赚钱只能偷工减料或者恶意增项;全屋定制企业打着非标品的幌子乱收费;全屋整装就更不说了,链条更长,猫腻更多;那全案设计最干净了吧?不,设计单位会进行利益交换,从供应商那拿回扣,给业主推荐的供应商并不一定是客观上最好的选择。即使业主肯花钱,人的欲望也是无穷的,上述bug依然不能完全避免。

综上所述,“全包”、“全屋定制”、“全屋整装”、“全案设计”等概念,都是室内装修设计服务中的一种,但是服务主体、服务出发点、服务内容、商业模式都不一样。 以上,仅供参考,如果有不妥的地方,还请指正。

转自:https://zhuanlan.zhihu.com/p/113396724