前两天7月的金融数据公布了，中国7月社会融资规模增量是1.06万亿元，预期是15254亿元，前值是3.67万亿元。
同样低于预期的还有我们的M2增速，中国7月M2同比增长8.3%，预期增长8.7%，前值是8.6%。
7月新增的人民币贷款是10800亿元，预期是10920亿元，前值是21200亿元。
可以说不管是社会融资规模，M2增速还是7月的人民币贷款，都是比预期要低的。
这两天一直有小伙伴问我们低于预期这么多，是不是哪里出了问题，本篇我们谈谈自己的理解。
其实之前二季度的时候，社融和货币增速就有过一次萎缩，那时候也是明显低于预期的。
不过这次7月的社融和货币增速低于预期，和二季度那次是完全不一样的。
二季度那次的情况是，市面上需求非常旺盛，所以我们在主动压缩信用。
这一次是因为，我们提前信用紧缩以后，导致结构性需求不足。
所以带来的结果就是：社融和货币增速，双双低于预期。
可能很多小伙伴不理解，这两次转变的内在差异到底是啥，我们先来讲讲这个问题。
2020年3月为应对疫情，国家采取了超预期的金融宽松政策。
虽然宽松力度没有西方国家那么大，但市面上流动性，也非常充足了。
到了2020年7月的时候，从宏观数据上看，由于我国最先走出疫情，出口超预期的好。
当时出口对GDP的增速贡献，已经从2018年的-8.9%，变成了2020年的17.3%。
这一进一出的变动幅度，高达26.1%。这个数字在统计变化上，是非常巨大的。
这时候我们因为担心经济出现过热，开始通过MLF减量续作，和发行疫情特别国债回收流动性。
并且开始对房地产行业实行“三条红线”，通过银行信贷集中度管理，来收紧信用。
在这个担心过热的背景下，央行对货币政策表述也很明确，就是“不急转弯”。
从字面意思理解就是：我们后面要转弯了，但是会慢慢转，不会出现突然转向。
这个陈述一直持续到二季度的730会议以后，才开始发生变化。
在这次会议以后，央行对货币政策的表述，从过去的“不转急弯”变成了“不转弯”。
因为央行本来看到的是：出口超预期太多，所以想通过逆周期紧缩的方式，防止经济过热带来泡沫。
结果还没有收缩多久，经济景气度就下来了。所以这时候必须再次重启宽松，维持经济增速。
如果大家仔细观察过社融和货币增速减少最厉害的两个分项，也能知道到底是哪里出现了减少。
减少厉害的分项之一是政府债券，同比少增了3600亿元，这是一个很大的减幅。
上半年我们对地方专项债的质量严格控制，很多地方就是想搞基建，也没办法发专项债去搞。
所以我们才会看到，时间到了8月份，地方债的发行量只完成了今年计划发行量的三分之一多一点。
证券时报网讯，今年前7个月全国发行新增地方政府债券18833亿元，不及全年额度的一半。
当然了，在730会议以后已经明确告诉我们：地方债的发行要重新提速了，基建也要重新动起来了
这意味着剩下的三分之二地方债，大概率会在接下来的不到5个月时间里全部发行完毕。
证券时报网讯，预计8月和9月地方债发行规模会明显增加，在资产配置格局调整的大背景下，地方债的价值已经得到广泛认同，容易被市场顺利消化。
另据媒体报道，2022年首批专项债项目，将在今年10月底前上报。
华创证券指出，从专项债的投向看，已经从前些年的土地储备和棚改，转向国家重大战略项目和“两新一重”方向。
这里可能有人不知道，华创证券提高的两新一重是啥，我们也做个名词解释。
所谓的两新一重，说的是新型基础设施，新型城镇化建设，以及交通水利等重大工程。
地方债发行已经开始提速了，基建开工稳增长，自然也要开始提速了。
地方债带来的基建增量来了，就是我们现阶段看好一些大基建公司，最重要的理由。
减少厉害的分项之二是以房贷为主的居民贷款，同比少增了3500亿元。
房贷减少很重要的原因，是居民有房贷需求不给放。房住不炒的背景下，居民限购限贷，等于从需求端卡死了房贷。
再加上银行现在对房地产贷款总量有限制，银行端在房贷这块额度，也卡的很死，所以总量减少就是必然的。
需求保持稳定，供给减少带来的结果，就是房贷利率出现上涨。
很典型的就是珠三角和长三角，现在放款卡的非常严。
很多城商行对二手房已经停贷了，因为没有额度了，就连一手房放款也非常难。
多数居民想买房或者置换，都不大可能付全款。贷款没有了，流动性也就越来越差了。
其实从730会议的表述看，关于楼市的陈述也做了微调。这个表态已经和之前的430，出现了明显不同。
一季度末的表述是：
要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。增加保障租赁住房和共有产权房供给，防止以学区房名义炒作房价。
二季度末的表述是：
要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产行业的平稳健康发展。
这意味着一方面下半年，可能会降低对房地产行业融资的限制标准。
防止几个头部高杠杆的房地产企业，真的因为卡得太紧挂了。
当然了，这个调整是针对企业端的。居民端房贷这块，暂时是不会松的。
另一方面就是，各地都在通过更改土拍规则的方式，促进房地产行业的平稳发展。
这个操作会从某种程度上，降低房地产企业的拿地成本，增厚公司的一些利润。
现在的房地产政策，是竞地价和限房价。有些地方为了创收，地价的最高溢价率能给到50%。
再加上商业自持、人才房和租赁房的面积，开发商拿地的成本是越来越高。
但是为了体现自己房价控制的好，新房的价格又被限制死了。很多项目房企利润也就3-5%，比制造业还低。
所以这两年房企净利润开始出现下滑，地产股没有利润增量，也根本涨不上去。
土拍规则的变化以后，大多数地方把溢价率控制在15%，等于从源头上控制地价上涨。
也避免了地价不断上上涨和房价限价不让涨，给房地产企业带来的双重挤压。
土拍规则改了以后，房地产企业的日子也会好过一点，虽然房贷暂时还是不会松。
这就是为啥我们看到，地产股前段突然开始上涨了。
原因就是先知先觉的人，已经看到了房地产公司利润的预期增长。
这里可能有人要说了，这调控了半天一放松，是不是房价又要涨了。新房可以限价，二手总不能限价吧。
目前还看不到这个迹象，除了新房限价，热点城市也出台了二手房政府指导价，来限制二手房上涨，
深圳的二手房指导价经验表明，通过新房限价控制新房价格，和通过二手房指导价控制二手房预期都是可行的。
就像我们在《房产打新开始冷却》里面说的一样，二手房指导价出来以后，深圳的二手市场已经凉透了。
最近应该有不少人，又接到银行要不要贷款的电话了吧。地方债目前也在银行渠道，开始发售了。
其实说起来，从7月份那次全面降准以后，政策就已经正式开始转向稳增长了。
要知道目前这种信用增长不足的状况，最着急的就是政府。政府会想办法，推动信用的再扩张。
可以预期的是：地方债和专项债的发行，在剩下几个月里都会提速，与之配套的项目贷款也会加速投放。
在这个背景下，后续几个月我们会看到，各地重大项目和工程陆续开工，央行再次降准也是可以预期的。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/RIY6a93GxoVHNcNfPMrExw