蛋壳公寓暴雷的深层次逻辑

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今天讲讲蛋壳公寓。

1  我的糟糕经历

老实说,对于因为蛋壳公寓暴雷而无辜受伤的租客,我是非常同情的,因为我也有类似的经历,让我很能体会当下蛋壳租客那种无助、绝望、愤怒的心情。

去年我们一家去四川旅游,途经都江堰的时候,经朋友推荐入住的是一家公寓式酒店——那种两室一厅很适合家庭居住的公寓式酒店。

结果在这个酒店的居住却是一场糟糕的体验。

入住第二天早上6点,我就被一阵剧烈的锤门声惊醒,匆忙披上衣服开门一看——还没等我反应过来,一群男人就冲进房间要赶我们走!

我问为什么?

一个男人说他就是这套房子房东,这个酒店拖欠他的房租一直不付,所以他今天要收回房子,把房客赶走后换钥匙。

当时我就非常愤怒——我只是一个房客,而且已经全额交了酒店费用,现在居然在清晨遇到这样一出经济纠纷,并且莫名其妙成为受害者,简直不可理喻!

打电话报警,因为房东主张自己的权利,警察管不了。

打电话找酒店前台,前台表示爱莫能助。要求退还我缴纳的酒店费用,前台表示自己做不了这个主。

房间里这群男人还在那里吵闹,考虑到老婆孩子都在身边,冲突起来只能是自己吃亏,最后没办法只能憋屈地收拾行李走人。

有过这次体验之后,从此我发誓绝不再住这个品牌旗下任何酒店。

我估计现在蛋壳公寓的租客心情与我那天早上差不多,可能还更糟糕,因为很多租客早就把全年租金通过租赁贷全额付给了蛋壳,现在蛋壳暴雷,都不知道找谁说理去!

现在网上基本是一边倒的骂蛋壳——这个企业确实该骂,但是光是骂蛋壳能有啥用?

现在我们真正应该反思的是蛋壳为啥会暴雷?其深层次逻辑是什么?怎样避免未来出现更多的蛋壳?

首先这里给一个观点——蛋壳暴雷是因为其设计了一套建立在加杠杆基础上的商业模式。

正所谓杠杆一时爽,爽完火葬场!

依赖加杠杆的商业模式大多是一条不归路。

所以,不合时宜的金融杠杆就是蛋壳暴雷的主要因素。

这个不合时宜的金融杠杆就是租赁贷

租赁贷才是藏在蛋壳暴雷后面最深层次的诱因。

下面我来给大家梳理一下其中的逻辑。

2  传统的房屋租赁

中国房屋租赁市场是一块大蛋糕,很多年前就有不少资本准备深耕这个市场。我记得在蛋壳、自如等长租公寓崛起之前,就有很多人做长租公寓,只不过过去的资本做长租公寓的模式就完全不同。

原创 | 蛋壳公寓暴雷的深层次逻辑

7—8年前做长租公寓的商业模式是这样的:

首先去租赁一套三房的清水住宅,因为是清水价格就比较便宜——我们假设租金就是1500元/月,然后通过简单装修,将这个三房户型隔成4个居住房间(客厅也隔一个房间),每个房间都有独立的门锁(门卡),然后分别租给4个房客,每个房客每月收取租金800元(带卫生间的主卧要高一些,一般是1100元左右),这样每月租金可以收到3500元。

租金与租赁清水房的成本抵扣每月就有2000元盈余,一年就是2.4万。一般租赁清水房都要求签订5年以上的合同,这样2.4万乘以5年就是12万的毛利,扣除装修费用(就是刷刷墙,地面铺强化木地板,卫生间与厨房简单弄一弄),就有7—8万的利润。

这种长租公寓的商业模式说白一点就是赚点辛苦钱,占用资金大,耗费时间长,虽然也有一些企业能拿到一些风投资金,但是总体而言很难迅速做大规模。

但是,从另一个角度来看,这种商业模式虽然笨拙,但确实能赚到钱——能赚钱的商业模式才有可能在产业链内部(包括租客与房东)实现良性循环,虽然也有一些企业因为资金链没有撑住而破产,对社会的危害性还是比较小。

3  管理层大力扶持

但是2015年之后,租赁房屋市场出现了重大变化。

这个变化就是管理层开始大力扶持住房租赁市场的发展!

2015年1月6日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》后,一系列鼓励和支持住房租赁市场发展的政策彻底激活了长租公寓市场。

2017年7月18日,住建部会同证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持力度,同时支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务,并且将广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市列为首批发展住房租赁试点。

在管理层大力扶持房屋租赁市场的宏观背景下,为房屋租赁提供租赁贷款的金融产品迅速开发出来。

2017年11月3日,建设银行深圳分行推出全国首个个人住房租赁贷款产品。在建行之后,银联、阿里、京东、百度这些金融和互联网行业巨头都纷纷涉足租房市场金融领域。

这里简单讲一讲管理层为什么要大力扶持房屋租赁市场。

中国房地产市场是一个有点畸形的市场,说起来我们还只是一个发展中国家,人均GDP世界排名大致在70名左右,但是我们人均居住面积已经达到40平米(城市36,农村45),比很多发达国家还高。

不仅如此,中国城镇自有房占比高达96%,世界第一!发达国家自有房占比一般在60%左右,比如美国就只有65%,德国甚至只有50%。

自有房占比太高让中国房地产需求一直非常旺盛,说起来大家可能不相信——有5亿人口的欧洲每年新开工住宅的面积还不如一个只有3000万人口的重庆市!

原创 | 蛋壳公寓暴雷的深层次逻辑重庆

房产快速畸形的发展不仅绑架了我们的金融系统,还严重影响了其他行业的发展。所以,管理层年年对房地产市场进行调控,但是效果一直不佳。

另外,我们也要看到,中国有14亿人口,如果长期要维持96%的自有住房率肯定是不行的,不管是环境与资源都承载不了。

怎么办?

大力扶持住宅租赁市场就是一个办法——将我们庞大的存量住宅市场盘活一方面可以更有效地利用资源,另一方面也可以降低商品房购买的需求。

扬汤止沸,不如釜底抽薪。

发展房屋租赁市场就是釜底抽薪的一个途径。

所以,管理层支持发展租赁市场的思路是没有问题的,金融机构配套推出房屋的租赁贷出发点也没有问题。

但是上有政策,下有对策,偏偏就有人动了歪心思。

4  蛋壳的不归路

2015年1月,紫梧桐(北京)资产管理有限公司成立(就是蛋壳公寓的平台公司),正式进入O2O租赁房市场。

看看这个时间点,你都不得不佩服这家公司嗅觉敏锐,1月6日住建部刚刚发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,这家公司就掐着点立刻宣布进入租赁房市场。

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一开始,蛋壳公寓发展比较慢,其做长租公寓的模式还是我们前面提到的那种笨办法——利用自有资金(或者股权融资)租赁成套住宅,改装分零出租给房客。

但是2017年租赁贷这种金融产品的出现,让蛋壳公寓的管理层看到了一条利用金融杠杆迅速做大规模的机会。

简单的说,还是过去长租公寓的商业模式,只不过在最后的环节叠加一个让房客去申请租赁贷款的环节——

这个增加的环节简直就有点石成金的魔力,让长租公寓过去那种占用资金大,耗费时间长的商业模式蜕变成一种可以迅速圈钱的金融游戏。

蛋壳公寓租赁房屋对房东一般是按季度付款,也就是只付3个月租金,但是有租赁贷的支持,让蛋壳公寓可以一次性收到这套房子全年的租金,然后由房客每月还租赁贷款——

相当于长租公寓平台用季度付款租赁的房子却可以收到全年的租金,就算不计平台租房成本与出租房子的差价,长租公寓平台可以占用9个月的租金。

这是巨大的利益!也是巨大的诱惑!

我们假如蛋壳租赁一套房子每月租金是2000元,前期只要付给房东6000元,假如还是以2000元出租给房客,银行一次性打到长租公寓平台的租赁贷款就是24000元,扣除支付给房东的6000元,还可以占用18000元。

一套房子就是1.8万,十万套房子就是18个亿!50万套房子就是90个亿!

也就是说,只要长租公寓租赁房子越多,就可以占用无限多的资金!

谁能抵御如此大的诱惑?

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所以,租赁贷这个金融产品出来之后,国内长租公寓平台突然开始疯狂地扩张。

过去这些平台租赁房子多少要挑选一下房源——最好是3房以上户型(便于分割成多个房间),还要与房东来回拉锯几回压压价格,但是现在只要是房子一律都不计成本的租下来,租赁价格超过市场价也满不在乎。

但是,高价租赁的房子怎么找到房客?

那就是低价出租!

虽然算起来看出租价格与租赁成本出现倒挂,但是平台方已经不再是靠租赁房屋的差价来盈利,而是靠租赁贷来占用大量资金实现对市场的占领。

不知不觉之中,这些长租公寓平台的商业模式已经发生了本质的变化——从过去靠租赁房子赚钱,变成纯粹依赖杠杆来扩张。

房屋租赁反倒是不断失血的生意,必须通过不断融资才能填平房屋租赁运营的亏损。

按:2017年蛋壳公寓用户使用租赁贷比例为91.3%,贷款金额为9.38亿

2018年蛋壳公寓用户使用租赁贷比例为75.8%,贷款金额为21.27亿

2019年前9个月蛋壳公寓用户使用租赁贷比例为67.9%,贷款金额为31.57亿

在蛋壳公寓广泛使用租赁贷的这三年累计亏损超过40亿。

当然,这种商业模式在向投资者融资的时候也能讲一个逻辑自洽的故事——互联网平台前期亏损是正常的,一旦实现对市场的垄断,培育出消费者依赖平台消费的习惯,后期可以或者通过压低房东租赁成本,或者慢慢提高租房价格来实现盈利。

这样的例子很多,比如美团、滴滴都是类似的案例。

但是长租公寓平台与美团、滴滴这类互联网平台却有本质的区别,美团也好、滴滴也罢,其起家的过程都是靠市场化融资来度过前期的烧钱阶段,即使它们最后死掉,亏掉的只是资本投入资金,也不会造成什么社会性的动荡。

长租公寓不同,它前期烧钱来源之一是靠租赁贷来圈钱,这些租赁贷都是无数个房客承担还款风险,一旦这些长租公寓死掉,必然会造成广泛的社会动荡。

蛋壳公寓就是走上了这条不归路。

平台暴雷的利益链条

在蛋壳公寓飞速的扩张中,一方面企业扩张速度太快占用大量现金流,另一方面其依赖租赁贷来扩张的商业模式越来越像一个庞氏游戏——

相当一部分公寓租赁严重亏损,必须靠更多的租赁贷来弥补亏损,一旦租赁贷以及外部融资带来的资金无法平衡内部的现金流时,平台暴雷就是一种必然。

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平台一旦暴雷,最无辜的就是蛋壳租房人群。房东为了减少损失肯定会采用各种手段收回自己的房子,但是租房客怎么办?

虽然租房客通过租赁贷已经支付了蛋壳全年租金,现在蛋壳暴雷,房东暴力收房,租房客不但只能委屈地搬家,还不得不要按时归还租赁贷的贷款——毕竟租房贷只是租房者与贷款金融机构的借贷关系,违约不还款可是要上征信的!

大家看看长租公寓暴雷后的利益损失链条。

房东有损失,但是一般也就是3个月的房屋租金没收到,还可以通过收回房屋来止损;

贷款金融机构基本没有损失,一般也没有谁愿意为了1—2万的贷款影响征信;

租客损失巨大,很多租房人群通过租房贷交了一年的房租,实际可能就只住了1—2个月!

理论上租客可以起诉蛋壳要求赔偿,但是蛋壳现在已经资不抵债,就算法院判决下来租客胜诉,也没有可以执行的财产!

上述利益链条的损失情况说明了什么?

任何时候我们都要对企业加杠杆的行为百般警惕!

业加金融杠杆,成则获利巨大,一旦失败则是整个社会来买单——甚至是关联利益链条最弱势的群体来买单!

今年10月24日,在外滩金融峰会上,马云在其20分钟演讲中对金融监管进行全面抨击,其中很有一些“金句”现在对照蛋壳公寓暴雷案例来看颇有讽刺意味。

—巴塞尔协议比较象一个老年人俱乐部;

—中国不是金融系统性风险,中国金融基本上没有风险,是缺乏系统的风险。

—我们现在管的能力很强,监的能力不够,好的创新不怕监管,但是怕昨天的方式去监管,我们不能用管理火车站的办法来管机场,不能用昨天的办法来管未来。

—全球很多监管部门监管到后来,变成了自己没有风险,自己部门没有风险,但是整个经济有风险,整个经济不发展的风险。未来的比赛是创新的比赛,不仅仅是监管技能的比赛。

—金融的本质是信用管理,我们必须改掉金融的当铺思想,依靠信用体系。

—过去16年,蚂蚁金服一直围绕着绿色、可持续和普惠发展,如果绿色、可持续和普惠、包容的金融是错误的话,我们将会一错再错、一错到底。

说实话,我个人对马云这番言论是很反感的。

现在仅仅一个租赁贷的金融产品被长租公寓平台“创新模式”利用,就形成社会性的动荡,让无数租客欲哭无泪,大家可以想想,如果放纵一些企业去搞金融创新,无限制加杠杆会是什么结果?

6  金融市场的监管

最后说说监管的问题。

我国金融领域的监管也是摸着石头过河,这个摸着石头过河其实就是管理层与市场不断博弈的过程。

管得严一点,市场就各种抱怨管得太死,扼杀经济的活力;管得松一点,然后就有无数人挖空心思找监管的漏洞,衍生各种金融乱象。

十八大之前,市场主流声音就是我们金融体系太僵化,与实体经济需求严重不匹配,然后十八大报告就提出要“鼓励金融创新”——

希望通过金融创新让我们金融体系更有活力,结果很多人打着金融创新普惠金融等等漂亮的旗号搞出来的却是P2P——

用高额利息募集社会资金,然后把资金投放到劣质项目上,引发一系列社会问题。

租赁贷本来是一个很好的普惠金融产品——向租房人群提供低利率贷款,降低城市低收入人群租房门槛。

结果这个普惠金融产品被长租公寓钻了空子,通过一套商业模式设计,最后租房客承担风险的租赁贷变成蛋壳这样的长租公寓平台圈钱的工具。

所以,在发现长租公寓平台利用租赁贷大规模圈钱并且逐渐暴露出各种问题之后,管理层制定了对租赁贷的监管政策。

2019年底,国家6部委出台《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,提出不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租客使用“租金贷”,同样不得以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用“租金贷”。

更为严厉的是,文件要求 “租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的3成。

这个对租赁贷严厉的监管政策让蛋壳公寓等长租公寓平台获取租赁贷的金额迅速锐减,某种意义上也就是提前戳穿了某些长租公寓依靠租赁贷玩庞氏游戏的泡沫。

所以,从2020年开始陆续就有一些长租公寓资金链暴雷而破产,陆续暴雷的长租公寓让地方政府也纷纷加强对租赁贷的监管。

原创 | 蛋壳公寓暴雷的深层次逻辑

(来源:新浪网)

地方政府对租赁贷的监管办法是针对住房租赁企业“高进低出、长收短付”提出的针对性举措,比如将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

越来越完善的监管政策让蛋壳公寓这个依靠圈钱来支撑企业扩张的长租公寓平台终于玩不下了!

虽然今年1月蛋壳成功在美股上市解决了1.3亿美元的融资——但是这点资金怎么可能填平蛋壳公寓巨大的资金窟窿?

于是蛋壳公寓暴雷就不可避免。

某种意义上,蛋壳公寓这类靠着加杠杆来圈钱运营的长租公寓平台早一点暴雷对社会的不良影响还算是要小一些,如果等到蛋壳公寓圈了几百个亿后暴雷,那对社会的冲击就太大了!

还是那句话,我们任何时候都要对企业加杠杆的行为百般警惕!

特别是加杠杆的风险与收益不匹配的情况下——无限加杠杆成则获利巨大,败则全社会买单,绝大多数企业都很难抵御这个诱惑。

按:可能有人会有疑问,国家在租赁贷推出来的时候为啥不配套严格的监管措施?

我们从事后来看当然觉得这些监管措施很有必要,但在国家事前对一个金融产品出台很复杂的监管措施还是很难的。

比如现在暴露出来长租公寓平台存在普遍的“高进低出”(高价租赁房屋,低价出租)“长收短付”(一次性收取全年租赁贷款,分期支付给房东)都是很具体的企业经营行为,在特定的时期,企业偶尔运用这些手段也是比较正常的。

前期如果国家对企业经营行为管得太细太具体,不仅方方面面舆论压力很大,而且也不大符合“让市场决定资源配置”的基本原则。

希望蛋壳公寓暴雷之后,未来中国房屋租赁市场逐步走上一条良性健康的发展道路。


转自:https://mp.weixin.qq.com/s/F0y19ZQ4td4Kw9zvBgcu7A

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