月度归档： 2021年7月

原创：葫芦娃

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

 

 

截至目前为止，关于上半年楼市的所有政策和数据，几乎已经全部出炉。

过去的半年，我们几乎考察了所有的重点城市，也深入研究了过去半年里所有的政策走势。

是时候聊聊——

下半年的楼市，该如何走了。

注意，本文轻逻辑重结论，只撂干的。

下半年，我们面对的是什么样的宏观环境？

1、经济环境关键词：货币大概率宽松。

上半年的经济数据，已经出炉了。

一季度GDP增速18.3%，二季度7.9%，上半年12.7%。

数据之下，隐忧很多。

譬如，小微企业的风险。

招商银行对本行服务的小微企业做过一个调查，除河南、安徽和四川等少数省份外，其他省份的小微企业营收预期都是负增长。

再譬如，出口增速下滑的风险。

上半年经济增速的主要拉动力之一，就是出口。上半年出口暴增的核心原因在于，国内和国际疫情防控的时间差。率先走出疫情的我们，嗷嗷叫的为全球生产商品。

伴随欧美国家全民接种的完成，复工复产进度上来之后，出口增速下滑是大概率事件。

更譬如，消费复苏缓慢的问题。

年初至今，商品零售当月同比增速始终保持在5%左右的水平，显著低于疫情之前8%-9%的水平。

更譬如，就业率的问题。

31个大城市调查失业率，仍然高于2019年的同期水平,

正因为以上种种问题——

中国三季度的增速将大概率回归到6字头，四季度甚至可能到5%。

下半年，我们有太多的问题需要“发力与刺激”。

提振消费、拯救小微企业，保障就业率……

提振经济两条腿，一条是货币政策，一条是财政政策。

但是，财政拉动基建的空间，受到地方政府债务监管的约束。

基建投资，基本不存在“大干快上”的可能性。

于是——

下半年的“稳增长”政策包中，只剩下了货币政策。

下半年的货币政策，大概率将持续宽松。

上一轮的降准，或许只是开始。

2、楼市环境关键词：强压，枪打出头鸟式的强压。

上周，高层围绕楼市在频繁开会、频繁出政策。

对调控不利的城市，要加强问责；要继续加强房企“三道红线”的融资监管；要继续落实涉房贷款集中管理；要严查首付贷、经营贷；要对纳入“三道红线”试点的重点房企，限制拿地……

这一系列政策的根源是什么？

就是要在“货币宽松”时代的到来前，提前给房地产扎上篱笆墙。

不让货币之水，汹涌倒灌进楼市。

因此——

下半年的楼市政策，只会更加严格。

尤其是已经跳涨，或者正在上涨周期里的城市，政策只会更加严苛。

以上，就是下半年我们即将面对的宏观环境。

宽松的货币政策+严苛的楼市政策。

下半年，我们面对的是什么样的微观环境？

该涨的城市，基本都已经涨过了。

优质的城市，多数都进入盘整期。

受疫情前后的流动性泛滥影响，在过去的一年半时间里，我们又经历了一轮小的楼市行情。

一线城市：

2019年底开始，深圳猛干了一波；2020年初，广州接了上去；2020年中，上海紧跟着发力；2020年下，最后一个不好提名字的城市，暗搓搓的也涨了一波。

二线城市：

先苏州，再合肥，中间穿插成都、南京、佛山，西安连涨60多个月，杭州几乎没停过。2020年底，武汉光谷拖着个大屁股，进入猛涨期。

以上这些城市，学区房和核心板块动辄都是30%、40%以上的涨幅。

现如今，你再放眼望去：全国几乎无洼地。

于此同时，这些已经涨过的城市，还都迎来了新一轮的集中调控。

一线城市：

深圳几乎直面了所有的调控狠招；广州成为了“分区调控”的试点；上海刚刚升级了限购，上调了利率，出台了二手房调控政策；北京在猛干学区房的道路上一路狂奔。

二线城市：

苏州二套都被干到8成首付；合肥几乎升级了所有能升级的调控；西安、无锡、成都、宁波，陆续出台了二手房指导价……

以上这些城市，但凡跳涨的城市都遭遇了政策重锤，几乎没有漏网之鱼。

现如今，你再放眼望去：全国几乎无漏洞。

以上，就是下半年我们即将面对的微观环境。

全国无洼地+政策无漏洞。

所以，下半年的楼市会如何走？

1、宏观信贷宽松，但涉房信贷严苛。

请记住下面两句话——

只要有信贷宽松，终归是利好资产价格。

所有的价格上涨，终归都会反馈到资产上，只是时间长短的问题。

但是，我们也要不得不承认的是——

因为涉房信贷的严苛和楼市政策的强压，以上的反馈周期可能从过去的一年，拉长到两三年，甚至更长。

曙光的确就在前面，但前面除了曙光，还有更艰难的山要爬。

2、已经涨过的城市，都将进入政策密集调控期和楼市波动盘整期。

2016-2021这五年间，上面提到的那些城市，大都连续经历了两轮行情——

2016-2018的翻倍大行情、2020-2021的三四成涨幅小行情。

两轮加在一起，都快干到200%。

差不多了，真差不多了。

该涨的，该释放的，该透支的，全都已经涨完、释放完、透支完了。

更重要的是——

针对这些城市，高层已经开过会了，已经再次强调纪律了，甚至下一步就是新一轮的督导巡查。

这个时候，拼的就是ZZ敏感度。

此时此刻，面对再次强调的“问责机制”——

只要是已经上涨或涨过的城市，大概率都在紧锣密鼓的筹措和出台新一轮的调控政策。

未来两年，这些城市都将进入盘整期——

整个珠三角地区、整个长三角地区、成都、西安、杭州、南京、合肥。

3、关于楼市，会有更多的负面出现。

未来，我们大概率会听到或见到：

曾经的房价神话城市，传出投机者崩盘的讯息，譬如深圳；

曾经的地产大佬，传出资不抵债可能随时倒塌的讯息，譬如恒大；

年底前后，可能还会有部分城市二手房因为额度不足，暂时停贷的讯息……

但是，我想提醒的是——

你看到这些讯息、垂头丧气之余，一定要记得上面那一点：下半年，大概率是个大宽松之年。

所以，普通人应该如何做？

1、蛰伏，并积攒势能。

大宽松之年，最好积攒的就是“信贷”。

尤其是，“周期长、利率低、用则计息”优质信贷。

积攒信贷之余，如果有打算在下半年的刚需或置换客，不妨提前准备好信贷资质，并酌情提前入手。

在宏观流动性泛滥的环境中，一定会强压涉房贷款，一定会坚持筑好篱笆墙。

“严查经营贷、首付贷、消费贷”的强监管，仍将持续。

“一季度额度充足，二季度额度紧缩，三季度再次充足，四季度再次紧缩”的房贷小周期，也仍将持续。

所以——

在买房之前，一定要提前准备首付，让首付合规。

一定要避开，年底这种信贷额度紧张的时间节点。

2、切勿追涨！切勿追涨！切勿追涨！

请暂时放弃前面所提到的那些已经跳涨过，即将进入盘整期的城市——

整个珠三角地区、整个长三角地区、成都、西安、杭州、南京、合肥。

我承认，它们很好，但你错过了。

你错过了它们大涨之前的最好入手时机，却迎来了它们大调控之前的最狠盘整周期。

错过了，就是错过了，一定不要去追涨。

蛰伏，等待着盘整周期过后，下一轮行情的到来。

3、请放弃中小房企。

这段时间，我们见过了太多大房企的负面。泰禾、绿地、华夏幸福……

但是，我想说的是——

小房企更惨，只是没有爆出来而已。

大房企被爆出来，是因为它们是上市公司，财务相对透明，有雷不好藏。

至于那些中小房企，既不上市，又没财务透明监管，鬼知道它们的屁股下面，坐着怎样天大的雷。

更狠的是——

这些中小房企既不像大房企，有足够多的土地储备；又不像上市房企，有足够宽的融资渠道。

一旦暴雷，连个救的人都没有。

4、请重点关注核心都市圈范围内，尚未上涨的版块。

我们面对的环境是什么？

宽松的货币环境和严苛的楼市环境。

这样的环境里什么最焦虑？

钱最焦虑！资本最焦虑！

钱越来越多，确定性强的优质标的却越来越少。该涨的都涨了，想买的买不了。

焦虑的钱，总要有个释放点。错过行情的人，总要有个新目标。

所以——

我们要寻找核心都市圈范围内，确定性高，但因为种种原因，尚未上涨的版块。

譬如，郑州的核心板块仍然可以买。譬如，上海的限价新房仍然要打新。譬如，光谷中心城2万2以内的新房继续闭眼买。譬如，我们坚持看多的北三县，仍然可以抄底。

对，哪怕会被人骂，我也想坚定的说：

我坚定看多此时的北三县。

环沪环深，全涨了两轮。

放眼当下的环沪和环深——

哪里还能找到类似北三县这样，距离核心城市70分钟通勤范围内，价格8000块的房源？

而这样低的价格，又纯粹是因为政策的强压。

而政策的强压，又已经放松。

别人都在高点，而北三县却在拐点。做楼市，永远不要只喜追高，而不喜抄底。

 

 

上海的中考如一幕大戏：

 

如果说自招开始：是大戏拉开序幕；

那么大戏的高潮：一定是零志愿出分！

 

尤其今年，是新中考前零志愿最后一届，市重点名校的offer，更显珍贵！让孩子与家长们屏息等待。

 

铛！铛！铛!

 

今年，徐汇区，零志愿进上中需要：

 

715.5分！

得分率：95.4%！

 

你猜对了吗？

此外，16区上中零志愿录取：

 

最高：奉贤723分；

最低：杨浦692分；

 

虽然今年上中分别都只在奉贤、杨浦招生仅1人，却整整相差31分，一样爽歪歪进上中！

 

可见，零志愿成功上岸的人，除了拼硬能力，硬实力外，还拼四个字：胆大心细。

 

 

上中，就在那里挥手，但是只录取个位数，看你敢不敢填，敢不敢拼。

 

2021新四校最高/低分

我们看一下总表：

注：

粉色块标记：全市新四校最高录取分的区

绿色块标记：全市新四校最低录取分的区

 

上中：奉贤最高分723；杨浦最低分692

华二：崇明最高分716.5；金山最低分690

复附：徐汇最高分716；静安最低分703

交附：闵行最高分716.5；嘉定最低分702

七宝：奉贤最高分724；嘉定最低分694

 

上中：依然是新四校里，最受高分学生喜欢的学校！有6个区的新四校录取，最高分全部指向上中。

 

而杨浦、金山、静安、嘉定这4个区被标记，表示捡了一个大皮夹，比较安逸。

去年，宝山意外成最大赢家，四校全区零志愿分数线，全部16区最低！

今年，最幸运当属：嘉定！交附+七宝是16区最低分；上中分数是倒数第3；华二分数是倒数第2！（复附今年在嘉定没有零志愿计划）

 

再看2年对比：

 

2年新四校录取对比

对比2020年分数线（已转为750分制），情况如下：

 

四校+七宝，今年涨幅最大区为：

 

上中：长宁—+16分

华二：崇明—+14.1分

复附：宝山—+6.2分

交附：闵行—+4分

七宝：金山—+28.5分

 

总体上：

 

除了长宁、宝山这2个区，四校+七宝的分数线，比去年持较大幅度上涨

 

其余14区，总体呈下降趋势！

 

零志愿的偶然与戏剧性，表达得淋漓尽致！低分进新四校，有没有高兴得流出鼻涕泡？

 

话不多说，我们整理了16区零志愿+名额分配的分数线汇总：

 

黄浦区

 

网址：

https://zhaoban.hpe.cn/info/iList.jsp?cat_id=20928

 

徐汇区

 

网址：

http://zsks.xuhui.gov.cn/egov/

 

 

静安区

 

网址：

https://www.jingan.gov.cn/sy/004009/004009010/004009010008/004009010008003/004009010008003003/ssAnnounceSon.html

 

长宁区

 

网址：

http://kszx.chneic.sh.cn

 

普陀区

 

网址：

http://www.kszx.pte.sh.cn/c/73d59f3c84ef4e8c98d7a8de3d9b0f2f/default.html

 

虹口区

 

网址：

http://www.shhk.gov.cn/hkjy/zfxx/001007/

 

杨浦区

 

网址：

http://www.shyp.gov.cn/shypq/yqyw-wb-jyjzl-ypzs-gzjdzs/index.html

 

闵行区

 

网址：

https://www.mhedu.sh.cn/info/iList.jsp?cat_id=13898

 

嘉定区

 

网址：

http://www.jiading.gov.cn/jiaoyu/publicity/zwgkbzml/zdgz/zsks/gzjysjy

 

宝山区

 

网址：

https://www.bsedu.org.cn/baoshan/zszl/index.jhtml

 

浦东新区

 

网址：

http://www.pudong.gov.cn/shpd/department/019020/019020004/019020004003/

 

松江区

 

网址：

http://www.zsb.sjedu.cn/gzjdzs

 

金山区

 

网址：

https://m.jsedu.sh.cn/zsks

 

青浦区

 

网址：

https://www.shqp.gov.cn/edu/eduzwgk/lm/jy/zs/gz/index.html

 

奉贤区

 

网址：

https://zsks.shfxjy.cn/

 

崇明区

 

 

网址：

http://www.shcm.gov.cn/cmmh_web/html/shcm/shcm_xxgk_zsxx/List/list_0.htm

 

上个月我们不是写了篇《教育资本化要结束了》嘛，话音没落下多久，教育双减的政策就出来了。

双减政策出来以后，教育股暴跌，新东方好未来从高点看，跌去了90%多。

很多人觉得政策出的很突然，在我们看来，其实一点都不突然。三月份的时候，我们就已经聊过这个事儿了。

教育培训被严厉整治，很大程度上反应新时期国家发展思路的转变。从过去的更加偏重效率，转向了更加注重公平。

这个思路的转变，对我们多数人未来十年，投资和生活的影响都非常大，本篇我们就讲讲这个事儿。

01 国家发展的三个阶段

熟悉历史的小伙伴应该都知道，每个大国的崛起和发展历程，基本都会分为三个阶段：

原始积累阶段

野蛮生长阶段

内部发展再平衡阶段

原始积累阶段大家应该很容易明白，国家发展其实和个人开公司，道理是完全一样的。

你想开个小饭馆，但是手里没有钱，就得从牙缝里省钱，通过攒钱的方式完成原始积累。

后面饭馆开起来以后，因为口味不错，所以生意越来越好，赚的钱也越来越多。

正常情况下，你会拿着赚来的钱继续投资扩张。先是扩大面积，之后一家扩展到几家，最后变成餐饮连锁集团。

整个公司的发展历程，就是一个攒钱、投资、扩张、再扩张的一个过程。

这个道理放到国家身上也一样，也都是这么一步步过来的。手里先要攒原始积累做本钱，之后才能逐步发展壮大。

不过多数西方资本主义国家在原始积累阶段，很大一部分钱都不是靠攒出来的，而是从海外抢回来的。

比如大英帝国曾经靠强大的海军，开拓了遍布全球的殖民地。

美国人不光抢了印第安人的土地，还在两次世界大战里赚到了巨额利润。

东亚地区和英美发展历程类似的国家，是日本。日本完成原始积累，主要是靠的是甲午战争从大清朝抢来的赔款。

后面还拿下了朝鲜半岛和我国台湾地区做殖民地，来给自己输血。

有了殖民地可谓好处多多。一方面可以掠夺资源，另一方面可以把自己生产的工业品高价卖到殖民地，赚取工农业剪刀差。

通过剪刀差积累足够的利润以后，再搞科技升级，进一步提高生产效率和科技水平，形成正向循环。

这个时期我们通常称为野蛮生长阶段，国家生产力水平迅速提高的同时，资本积累也在快速上升。

不过在这个阶段，这些资本主义国家老百姓的日子，过得可并不怎么样。

资本家是赚到钱了，老百姓却普遍很穷，剩余价值被压榨的干干净净。

工人赚到那点工资，根本买不起自己生产的东西，整个社会的贫富差距非常大。

老百姓日子不好过，自然就会闹事。通常到了这个阶段，矛盾如果继续累积，王朝就会走向崩溃。

这些主要资本主义国家通过内部再平衡的方式，走出了一条新路，成功避免了后续的暴力革命。

比如英国在这个阶段开始给基层让权，吸收草根进入政府，努力改善工人阶级的状况。

美国的资本家面对汹涌的工人运动，资本家被迫让利，给工人涨工资，改善工作条件。

大萧条以后罗斯福上台，更是发布了一系列法案，致力于降低社会贫富分化。

美国的贫富分化在1929年大萧条之前达到最高点以后，在后续的几十年里一路下滑。

后面直到八十年代里根上台，才又开始重新抬头。在2008年金融危机的时候，又重新回到了历史最高点。

之前写《我们即将迎来的，是拜登萧条》的时候，我们专门讲过这个事儿。

降低贫富分化这个事情经济学家们一直都不看好，觉得国家搞这个操作不够市场经济。

比如学金融的，应该都看过曼昆那本经济学著作。这本书开篇就告诉你，制定最低工资对经济发展不利。

政治家比经济学家看问题的维度更高，知道单纯的追求效率，国家必定会陷入剧烈的贫富分化甚至走向崩溃。

之后就是无休止的暴力革命和重新洗牌，这时候还谈什么效率不效率的。

纵观历史，任何强国发展到一定阶段，必定会搞内部再平衡，来降低贫富分化，改善二次分配。

不管是大明朝的一条鞭法，大清朝的摊丁入亩，还是美国人的罗斯福新政，本质上都是一个道理。

因为历朝历代经济发展以后，伴生的最大问题就是，社会贫富分化程度不断扩大。

而且这个趋势一旦开始，就基本不可逆，最终会影响社会稳定，甚至最终导致崩溃。

我们在《经济危机乃至大萧条发生的根源到底是啥》里面，专门讲过这个事儿。

 

02 效率优先

我们国家开始原始积累的时间比较短，只有几十年时间。

发展初期的原始积累，主要是通过全国人民勒紧裤腰带，还有工农业剪刀差的方式来完成的，这里面农民做出了很大牺牲。

完成原始积累以后，我们首先完善了国内的重工业。之后搞了改革开放，开始融入美国人主导的全球经济体系。

改革开放是以打破平均主义大锅饭，追求效率为出发点，来发展经济的。

从这时候起，我们开始步入国家发展的第二阶段，也就是前面提到的野蛮生长阶段。

这个阶段我们国家和西方资本主义国家走得，是完全不同的道路。

我们作为社会主义国家，虽然要发展经济，但也要保障老百姓的民生。

所以这个阶段国家确定的发展原则是：效率优先，兼顾公平。

以效率促公平，用先富带动后富。通过让一部分人先富起来，做大经济这块蛋糕。

那时候我们最缺的就是效率，怎么快速把蛋糕做大，让老百姓摆脱贫穷，才是当时的首要任务。

这种情况下，我们只能把手里有限的资源集中到那些强人手里，让他们来发挥自己的优势，并且给予他们一定的宽容度。

在这个野蛮生长的年代，一切东西都是新的。国家也是在探索前行，所以各种魔幻的事情也很多。

不少人以前都听过什么血汗工厂和黑煤窑，就都是在这个历史阶段产生的。

不过好在这次尝试，非常是成功的。在效率优先兼顾公平的政策导向下，改革开放四十年来，国家经济得到了飞速发展。

人民的生活水平也得到了极大提高，并且消除了绝对贫困，这是非常了不起的。

纵观近代史，可以说没有哪个国家，能在短短几十年里，取得这样的成就。

不过为取得这样举世瞩目的成就，我们在发展过程中，也付出了相当大的代价。

一方面过去几十年经济的飞速发展，牺牲了部分环境资源，带来了一定的污染。

当然了，这也是多数国家发展经济的常规路径。大家走的都是先污染，再治理的道路。

这里面很典型的就是英国，蒸汽机时代的英国，每个城市都到处覆盖着煤灰。伦敦因为常年雾霾，被称为雾都。

1952年的时候，甚至还因为烟尘和二氧化硫污染，导致伦敦彻底瘫痪，最后死了好几千人。

现在的英国已经完成了去工业化，困扰伦敦几十年的环境问题，现在基本已经没有了。

另一方面在效率优先，让一部分人先富起来的指导方针下，整个社会的贫富分化也开始拉大。

2005年之前毕业的大学生，基本可以依靠自己的劳动，为自己在城市里买下一个栖身之所。

但是越往后，劳动者工资收入的增长速度，就被房价的增长速度甩下越远。

尤其在2008年美国次贷危机以后，这个迹象变得愈发明显。

假如一个2000年左右开始上大学的年轻人，在2008年之前在北上广深任何一个城市比较靠近核心的区域买了一套房。

那么现在这套房升值的钱，就是现在很多年轻人辛苦工作一辈子，都赚不到的钱。

因为这一年，美国人为拯救次贷危机，释放了天量美元。

我们受制于外贸依存度太高，为维持汇率稳定，只能跟着老美放水。

大放水推动了资产价格上涨，进一步拉大了贫富分化，也导致了宏观杠杆率越来越高。

资产价格快速上涨，不光拉开了大家之间的贫富差距。也让劳动收入和资产增值之间的差距，变得越来越大。

托马斯·皮凯蒂在《21世纪资本论》曾经说过：要素的稀缺程度，决定了资本对劳动的回报优势，是明显的、也是持久的。

从过去三百年有记录的数据看，投资回报平均维持在每年4%～5%，而GNP平均每年增长1%～2%。

因为房子、土地、资源等要素的数量是有限的，这些有限的要素能带来的回报，必然比劳动收入要高。

改革开放以来，我们的GDP增速达到了平均9%。但是劳动收入和资产增值之间的差距，依然拉开的十分明显。

如果过几年GDP增速降到5%以下，投资回报率依然保持国际平均水平。

那么劳动收入和资产增值差距扩大的矛盾，可能会变得更加突出。

这也是我们在《为啥现在单靠勤劳，是没办法致富的》里面，曾经告诉大家的事情。

 

03 再平衡

可以说效率优先，是后发国家经济发展的必由之路。

因为离开效率，是做不大蛋糕的。蛋糕做不大，意味着大家普遍吃不饱。

但是蛋糕做大了，就要考虑怎么分配，会更加合理的问题。

这时候我们就要进入国家发展的第三阶段，内部发展再平衡阶段。

如果你梳理过最近的一系列政策主线，会发现它们都沿着一个脉络展开，那就是我们正在逐步转向公平优先

改革开放前40年，国家需要解决的是老百姓普遍贫穷，经济相对落后的问题。

等经济发展到一定阶段以后，我们在继续发展经济的同时，就要把天平上的砝码，更多的偏向公平一边。

通过调节收入分配制度，让先富带动后富，让所有人共享国家发展的红利。

这个阶段国家的经济发展方式，大概率会从之前的强调效率优先兼顾公平，转变为公平优先兼顾效率。

过去为追求经济的高速发展，我们牺牲了部分一些环境，容忍了房地产和地方政府的杠杆和债务，容忍了贫富差距的扩大问题。

但是到了现在公平优先的阶段，我们要对过去产生的这些问题，逐步开始修正了。

目前所有的相关新闻，大家按照这个思路观察，应该基本就都能看懂了。

比如这两年我们看到的收入分配调整、提升工业生产的环保要求、搞碳中和、开始反垄断、压制房地产行业和地方政府的杠杆，都是基于这个目标。

其实早在2016年前后，国内就已经开始了针对收入分配的调整，和居民可支配收入的提高。

提高居民可支配收入，最关键的就是要继续把经济的蛋糕做大。没有经济的发展壮大，分配就是无源之水，无根之木。

所以我们看到，国家在尽力维持原有外部市场的同时，开拓了一带一路，提出经济内外双循环，尝试为中国经济寻求新的增长点。

在这个阶段，我们也放弃了过去原始资本积累阶段，那种先污染后治理的模式。

在发展经济的同时，不断提升环保要求。所以我们看到了这几年的环保升级，还有碳中和的逐步推开。

这两年大家经常听到的一句话，绿水青山就是金山银山，其实说的就是这个道理。

在努力做大经济这块蛋糕的同时，我们也在改革中完善了初次分配制度。

从2016年开始，国家对体制内的公务员、国企和事业单位员工的隐性福利和收入进行了改革。

还对娱乐明星，影视行业颁布了限制令，加大了对高收入群体的调节力度。

同时加大发达地区对相对落后地区的财政支持，努力缩小城乡和区域之间收入的分配差距。

在社会保障制度等方面，国家也开始发力，实现了国家对全体国民的兜底。

最后还通过实施全面脱贫攻坚战，缩小了贫困的低收入群体，和其他人群的收入差距。

为啥国家要费这么大力气搞扶贫和改善分配制度，来提高居民的可支配收入呢？

因为经济发展最重要的，就是有足够大的市场。只有卖的东西有人买，经济才能运转起来。

产品卖出去企业就能回笼资金，还能对产品不断迭代升级，替代过去的进口商品，我们的内循环市场也就形成了。

扩大市场最重要的前提，就是提高居民可支配收入。可支配收入多了，意味着老百姓手里有钱了，购买力也变强了。

国家持续的搞分配制度改革，不断投入扶贫，让基层慢慢富起来，本身也是在扩大居民市场。

之前在这篇《为啥国家要提出重视经济内循环》里面，我们也聊过这个事儿。

提高居民可支配收入，除了开源，还需要节流，努力降低居民在教育、医疗、住房方面的刚性支出。

所以我们才看到，前段时间的医疗集采降费刚刚结束，我们在《教育资本化要结束了》里讨论的，限制教培的政策又来了。

后面没意外的话，一系列关于医疗和住房的新政，也会很快出台。

除了分配制度改革，这两年国家反垄断的力度也在不断加大。标志性事件就是某电商巨头，被罚了182亿。

反垄断的意义我们之前在《社区团购，新时代的圈地运动》里面讲过，这里就不多说了。

简单概括一下就是：经济想要更高质量的发展，就需要产业升级，这样才会有更多高质量的就业岗位。

那些能弥补我们短板，增加国家整体竞争力的行业，都会得到支持和鼓励。

反之那些无法走出国门参与国际竞争，只是靠着垄断在国内吸血，加速贫富分化和社会内卷的互联网平台，则开始被监管。

最后就是由于宏观杠杆率高，我们就需要降低杠杆。防止未来这类债务问题，可能会对经济产生的冲击。

所以我们看到了清理P2P，规范政府融资平台，给房地产企业划出三条红线。

还有我们在《警惕期房烂尾风险》和《房地产为啥成了威胁金融安全的灰犀牛》两篇文章里提到的。

在房住不炒的背景下，国家开始不断给房地产这个灰犀牛降杠杆。

 

04 对我们的影响

目前我们正站在效率和公平再平衡的转折点上，而且这个转折会是一个长期的过程。

这个方向性的转折，可以说对我们每个人的生活和投资，影响都会非常巨大。

因为方向转了以后，很多过往的经验，可能已经不适用了。这里我们也讲一下，自己对这个变化的理解。

如果趋势没有变化，在未来很长时间里，教培类，医疗类，还有平台垄断型互联网公司和地产类，这些明确被整顿的行业，会继续被整顿。

因为这一波对房地产、教育、医疗、互联网平台的整顿，是综合考虑了贫富分化，消费不振和出生人口锐减等综合因素的。

这不大可能是短期因素，起码会持续5年以上。所以这几个行业的逻辑从中期来看，已经发生了很大变化。

一、房地产可能会制造业化

地产公司由于拿地价格和售价被严格控制，变身来料加工行业。

地产公司的盈利模式，也从之前的借助金融杠杆囤地囤房，甚至操纵价格，变成制造房子并且出售赚取固定价差。

金融属性被去掉以后，地产公司的估值方式也会发生很大变化，大概率向制造业看齐。

二、民生领域微利化+去资本化

记得年初的时候，我们在朋友圈里曾经说过，未来民生行业会很快走向微利化。

民生领域里最典型的是医疗和教育，年初90的好未来已经跌落到4块，股价只剩了5%，这就是典型的民生行业微利化。

去资本化也很简单，非医疗美容和学科教育的红线，已经摆在那里。这类企业的利润，会被限制的很死。

大赛道变成了小赛道，未来基本上也和资本市场说拜拜了，自然去资本化也就完成了。

三、互联网行业基础设施化

过去平台互联网企业的盈利模式是：烧钱买用户–垄断以后拿用户到资本市场换钱–之后开始割韭菜。

这个链条完成以后，会形成一个闭环，最终全社会会为此付出更高的后期成本。

之前我们在《社区团购，新时代的圈地运动》里面，也曾经提过这个问题。

反垄断就是针对这个问题来的，反垄断以后，互联网巨头当然是死不了的。但是相关业务的天花板，已经被限制死了。

所以未来互联网公司的收入模型，也会发生变化，开始向水电煤气这类基础设施靠拢。

总体上大趋势就是，降低房地产、医疗、教育和互联网行业的利润和垄断。

减少这些行业支出过高，对民生和实体经济带来的挤压，大力发展高端制造业和一些卡脖子的硬科技。

这里可能还有一个和大家关系比较大的，是未来税收体制可能会进一步被完善。

国家会通过推行房产税和财产税等措施，加强对社会财富的调节和二次分配。

确保每一个从中国发展快车上获利的人，都拿出一部分资金，来帮助那些后来者。

比如现在中国广大一二线城市中，存在着很大规模的城中村。

这些村里往往是几千原住村民，在对数万甚至数十万城市无产者收租，目前已经形成了事实意义上的城市地主群体。

这些城市地主们享受了国家高速发展带来的超额回报，但却几乎没有承担城市发展中各项基本设施投入的成本。

还有就是买房较早的群体，也享受到了周边基础设施提升带来的房产升值。但是政府并不能从这些升值中，获得任何财税收入。

新建基础设施的成本和维护已有基础设施的费用，就只能由新建的住宅社区通过土地财政负担。

这意味着城市建设和维护的成本，几乎全部压到了后来进入城市的群体身上，这成为推高房价的重要原因之一。

未来通过财税政策，把一部分财富从那些赶上时代红利的人身上转移一部分出来，帮助后来者迎头赶上，已经是势在必行。

 

尾声：

对多数普通人来说，其实可能更关心的是，政策方向变化以后

我手里攒了点钱，能拿来投资增值保值的方向，到底在哪里。

其实无非还是资本市场和楼市。

资本市场从大方向上看，机会依然集中在卡脖子的硬科技，和这些年产能受限的一些周期资源。

反垄断限制会使得这些以前靠流量和垄断赚钱的网络巨头们，转向硬科技投资。

因为这才是国家鼓励的方向，所以硬科技长期资本投入的逻辑就有了。

另外就是钢铁、煤炭、有色、化工这些传统周期产业。受益于碳中和产能限制和美联储印钞带来的涨价，近两年利润会非常好。

因为在环保和碳中和的背景下，意味着钢铁、煤炭和有色的产能天花板被锁死了。

产能天花板被锁死了，等于供给就会受到限制。美联储又在不停的印钞，经济复苏也有需求支撑，最终涨价就变成了必然。

这也是我们在《为啥我们觉得通胀不是暂时的》里面，曾经讲过的故事。

楼市目前国家的思路如果我们没猜错，应该是提高新房贷款成本，逐步降低二手房流动性。

同时放开租赁住房建设，搞租住同权。把更多的投机资本，从房地产里面挤出来。

在这种背景下，楼市会出现明显的分化。我们在去年这篇《未来楼市会出现明显分化》，也讲过这个分化的事儿。

除了一线强二线的优质次新和少部分豪宅，可能大部分住宅的金融属性都会被剥离，回归居住属性。

其实目前新加坡，搞得就是这套东西，而且操作已经非常成熟。

新建的房子里面，70%甚至更高的比例变成各类保障房和租赁住房。

保障和租赁住房的开发，以政府为主体进行。剩下的20-30%，甚至更低比例新建的住房才是商品房。

如果按照这个路线走下去，未来整个商品房的市场空间，都会大幅萎缩。

楼盘之间的分化也会愈发明显，买房买不好的话，可能理财都跑不赢。

也别说这个路径不可能出现，目前雄安不就是这个思路嘛。

说到底，所有的投资问题，其实都可以归结到政策导向和风口问题。

而当时的导向和风口，更多的取决于国家在这个历史阶段的发展需要。

全文完，感谢阅读！！

转自微信公众号：炒股拌饭。

 

2021上海各区<零志愿&名额分配>分数线已出炉~

浦东零志愿

浦东名额分配

黄浦零志愿

黄浦名额分配

 

静安零志愿

静安名额分配

 

普陀零志愿

普陀名额分配

杨浦零志愿

杨浦名额分配

嘉定零志愿

嘉定名额分配

金山零志愿

金山名额分配

青浦零志愿、名额分配

 

虹口零志愿：

虹口名额分配：

崇明零志愿：

崇明名额分配：

奉贤零志愿：

奉贤名额分配：

闵行零志愿

闵行名额分配

徐汇零志愿

徐汇名额分配

宝山零志愿

宝山名额分配

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/BoYd-BjhU8bXDoXg8io-6Q

今年2月时的有一个楼市的重磅消息，当时深圳住建局连发了3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。在此之后，深圳市面上的所有房产中介在推销房屋时，价格只能小于等于指导价，如果高于政府的指导价，则不可以公开挂出。 

 

二手房指导价对于市场情绪带来很大影响，并且成为银行房贷的重要参考，因此也大幅降低了买家可用的杠杆率，这给深圳楼市尤其是过去热点片区的市场带来了显著降温。深圳是第一个实施二手房指导价的城市，但绝对不是唯一一个。

 

就在深圳之后，成都、西安、东莞、南京、宁波都表态将逐步建立二手房成交参考价格机制。其中，南京可能是跟进最快的一个城市，据扬子晚报的消息：南京最快在4月份，也就是这个月，将推出官方的二手房指导价。宁波已经开始行动，建立了热点学区二手房交易参考价发布机制。

可以明确展望的是，未来二手房指导价会推广到更多热点城市，在“房住不炒”的大背景下，全国各地的调控措施保持严格化、常态化的趋势，但这不妨碍很多市场参与者仍然抱有幻想、期望过高。

前几天我在一个微信群聊里看到几个群友在争论楼市，其中有看多的、有看空的，也有因为看好不同城市而争执不休的，我当时感觉挺没有意义的，因为在现有状况下我们谈买房投资几乎是在浪费时间。

 

具体来说，我们可以梳理一系列可能遇到的问题：

 

（1）如果你看好一个城市的房价，但有各种打补丁的限购在，你买得了吗？

 

（2）就算买得了，现在各个地方的房贷都卡的这么紧，你贷得了款吗？

 

（3）就算贷得了款，在现有的高基数之上，未来房价的涨幅能符合你的投资预期吗？

 

（4）就算能符合你的预期，现在稍微像样点的热点城市限售都在3-5年，你卖得了吗？

（5）就算熬过了限售期，终于可以卖了，但二手房指导价很可能也铺开了，到时候你有完全属于自己的定价权吗？

 

我认为99%的人都没办法从头到尾克服这五个问题，所以在这样的情况下，房价已经失去了意义，如果你强行要参与到炒房这个游戏里去，那就必须和前不久被七个官方部门联合调查的炒房大V“深房理”一样，去通过违法甚至犯罪的途径炒房，这显然是得不偿失的。

 

过去一年，经营贷的违规使用也从另一个角度证明银行在传统的住房按揭贷款上确实把的比较严，这才让炒房者寻找其他漏洞。多说一下，经营贷是2020年以来楼市的一大重要动力，当时由于疫情冲击实体经经济和民生，金融机构加大了对实体经济的信贷支持，额度超多、利率超低，然后其中还有不少经营贷流入了楼市，直到今年，监管部门才开始重视这个问题，现在四大一线城市初步调查经营贷流入楼市的结果如下：

 

北京第一，查出3.4亿。

上海第二，查出3.39亿。

广州第三，查出金额1.37亿。

深圳第四，查出金额0.518亿。

 

看过这个数据之后你是什么感觉？是不是觉得好像反过来了？

 

其实也不用太多吐槽，这个调查本来就是很难做的，因为地方上的商业银行和管理者对于经营贷流入楼市在过去的态度基本上是睁一只眼闭一只眼，心里甚至还乐观其成，站在银行的立场考虑，经营贷这样用比真的拿去经营公司还安全的多。所以这个数据拿来作为参考即可，更多是体现了各地对炒房的容忍度。好消息是，到现在包括经营贷在内的其他漏洞也已经基本都被堵上了，即存量可能不去动，但增量被阻挡。

在严格的调控措施之下，限购、限售、限贷、限价集中出现，没有退出的迹象，其中限价甚至也开始向二手房推进，深圳任何一套二手房的报价只要超过官方指导价就无法正常挂牌（但仍然可以交易），这很大程度上影响了买卖双方博弈，导致实际成交价开始出现明显松动。

 

这几年来调控的不断严格化，让我们看出一条非常清楚的主线，那就是尽全力压低存量二手房产的流通（限购、限售）、并对自住需求进行精准定向供给（新房限价抽签摇号），在合肥，热点楼盘的买房资格甚至把年龄卡在了35岁以下。

 

合肥加大调控力度 

35岁以下才能买房 看上去是调控 仔细想想是鼓励35岁以下的年轻人快点买房

但不要以为你买到就赚到了，因为无论你买的是新房还是二手房，自打房子到你名下的第一天起，这套房就成为了市场上的二手存量房，它的流通、它的定价就由不得你一个人说了算。

 

在“房住不炒”力度不断增强的背景下，这些措施将会长期存在。所以房价涨跌和咱们普通人关系真的不大，可能就成了一个既无法上车、又难以变现的数字，除非你每天晚上睡觉前都习惯性地查一下自己小区的房价是多少，每天暗示自己一句“我是富翁”，除此之外就没什么别的正面作用。

从量变到质变，套用到楼市上也是非常贴切的，大约在十年前我们在大城市第一次接触到限购，当时绝大多数人对调控还很无感，后来限贷、限售、限价、指导价等等措施陆续出台，然后再回头一看，猛然感觉到楼市的逻辑早已发生了质变，房价是涨是跌已经失去了意义。

 

不得不说，各大热点城市的调控组合拳是很高明的一招，它既没有让房价大跌引发系统性金融风险，又不让包括炒房者在内的房产持有者占到任何实质上的便宜，最后让整个市场有了用时间换空间的余地。

另一方面，我们应该看到的是这些严格的短期措施也一定程度上牺牲了业主的权益。比如你作为业主想卖房，但可能因为还在限售期无法出售，或者可以出售但自己没有定价权，必须参考指导价格来报价。所以未来我们应当更加期待效果更好、代价更小的长效机制，例如在开放上述各种限制的情况下普及存量房产税，让房产持有的过程变得不再一劳永逸，另一方面又让业主可以更加自由地支配自己的财产，这也许是未来相关领域改革的一个中长期目标。

现阶段，我们不应该逆着国家的方针大计去强为，境内的房产投资不应该像过去一样成为绝大多数家庭的首选。未来可以考虑投资一些优质的权益类资产，例如长期持有一些具有竞争力的指数基金；如果条件允许，也可以看看海外热点城市房产。实际上，这些资产已经有过不错的表现，2017年以来，沪深300涨了50%、标普500涨了85%、纳斯达克100涨了186%，西雅图房价涨了65%、洛杉矶房价涨了50%。

 

如果看同时期中美个别头部优质公司，短短四年间：茅台涨了546%、五粮液涨了710%、苹果涨了365%、微软涨了319%、亚马逊涨了350%，这些成绩都还没有算上分红和送股，但前提条件是投资者要有眼光选中他们、有耐心持有他们、有恒心抵挡波动。要同时做到这三点，也是一件很不容易的事。

我们继续看楼市，在调控常态化的背景下，房价的涨跌或许只会自住需求的刚需购房者有意义，因为他们买房总是要掏钱的。我们在未来会看到一个有意思的现象，那就是：房价即使上涨业主也占不到好处，房价即使不涨买家也占不到便宜。

 

在居民资产高度集中在房产的背景下，更值得我们思考的另一个问题显得更加严肃和沉重：一旦房价真的失去了意义，你还剩下些什么？

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/9M7zewpO8FHhFGP33BPElw