教培机构之殇——从轰轰烈烈到满目疮痍

距离新学期开学近在咫尺,家长们如期陷入焦虑模式,只不过往年是因为新学期的新挑战和在假期被拉大的差距,而如今却是因为那些前途未卜的辅导班。

曾经,在大大小小的商业中心,门庭若市的商家一般只有两种可能:网红饭店或者热门机构。

在某些鸡血重镇,竞争激烈的机构将各名校的牛娃们团团包围。比如东北角某区,5km范围内就有四个以上的某思,两个某季以及两个某菇,这还仅仅只是奥数这一门学科的机构。

然而,谁都没有想到,暑假里发布的一纸文件改变了一切,它让大多数教培机构从天堂掉落地狱。

这不是优胜劣汰,而是无差别地团灭。

相比其他机构尚有调整的空间,依托境外外教的在线英语机构被逼上了绝路。原本的瓶颈就在于境外师资的争夺,现在好了,直接断炊!

一二线城市往往还有不少深耕多年的优秀线下机构,而在三四线城市,在线机构成了大多数积极上进的孩子提升口语的唯一途径。

因此,即使国家早有“单次课程销售不能超过三个月”这样的规定,但相当一部分家长依然冒着风险签下了单课时价格更优惠的大课包,有些甚至可以足足用上三年。

同业的恶性竞争,销售的高额返佣,广告的巨大投入,以及在关键时候完全隐形的监管让风险如滚雪球般不断累积。直到政策出台,境外外教被按下了停止键。

就像灾难恐怖片里演的那样,一部分人感染了未知病毒,然后整个片区都被隔离,然后……整个片区没了。

我不禁要问,为什么不是提前约谈这些机构,监管它们的现金流,然后分步分批完成转型,从而使消费者的损失降到最低?

突如其来的变革,到底是帮了家长,帮了孩子,还是让某些原本就危机四伏的企业找到借口破产脱身?

作为学校教育和家庭教育的补充,教培机构一直都在鸡血中占有举足轻重的地位,特别是一些对于学校和家庭而言较难辅导的部分,比如英语口语,比如进阶奥数,比如艺术类和体育类等等。

客观上,这一波在线外教课的兴起对很多孩子外语能力特别是口语交流能力的提升起到了非常积极的作用。不管外教来自北美,欧洲,或是菲律宾,她们的付出让很多孩子从启蒙开始就敢于开口。可千万别小看了这点进步,曾几何时,国人学习英语的最大障碍不就是口语么?

有人也许会给你推荐环境优美且授课效率更高的线下外教机构,可是你知道纯外教的线下机构是什么价格吗?直接翻倍都不止,这还没算家长的陪课和接送成本。

所以,“何不去线下”是不是有种“何不食肉糜”的感觉?

其实,不是不知道什么更好,只是大家选择了相对更合适自己的课程罢了。

再来看奥数机构,连财大气粗的某思也在魔都关了30多家分校,其他机构的惨状更是可想而知。有些直接关门躺倒,剩下的则大幅裁减开支完全或部分转到了线上。

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这是魔都一家口碑不错的奥数机构发布的“特殊的”广告,面对这样的场景,不知道各位的心情如何?

一声叹息。

因为机构关门或者老师辞职而痛哭流涕的孩子们,他们真的是被家长和机构胁迫洗脑的么?

而那些在周末和假期不用再上辅导班的孩子,他们的时间真的会被更有意义的事情占据么?

依然有一些在线外教机构持续开放约课,尽量兑现家长们购买的服务。只是,这样的良心机构太少了。而且国内这头大量约课+挤兑退款,国外的外教也一样人心惶惶,双重压力之下很难有机构可以熬过这关。

为了让大家尽快知道现状,很多公号建立了家长维权群。大家互通有无,做最坏的打算,但尽量保持冷静,避免不必要的恐慌,减少对生活的负面影响。

当然,我们更希望有相关部门牵头追责,并设立相应的法规,杜绝未来同类的事件再次发生。

说到这,我觉得机构本身对风险的控制也尤为重要。

“没有上完的课,都是负债”,这是某机构负责人说的一句话。

是啊,拒绝被资本裹挟,从心出发,稳健经营,这才是这个行业该有的节奏。

危机面前更能看透人心,那些疯狂跪舔的,调侃搞笑幸灾乐祸的,极力撇清和机构关系的……这样做真的能让自己鹤立鸡群么?

其实自媒体本身也是普通的家长,在危机面前,除了给家长尽可能的帮助,还有一件事可以做到,那就是“共情”。理解大家的需求,理解大家的选择,理解已购课家长的无助、焦虑,甚至愤怒。

让再我们回过头冷静思考一下,大部分课程的出发点真的是想解决大家的痛点:在线外教,幼儿思维,大语文,AI美术,编程启蒙,音乐陪练,演讲表达,科学实验等等等等。而最初的那几个月,我相信大多数的家长也切身感受到了自家孩子的进步。

只是最终,这段体验过于昂贵,家长成了企业经营不善以及突发政策风险的买单者。

资本扎堆的行业,来的时候轰轰烈烈,走的时候满目苍夷,这已经不是第一次了,也绝不会是最后一次。

哎……

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/LmJrpl2jiwH6xfDxoKKoOA

投资里常见的错误

昨天和小伙伴们讨论了一个问题,说很多小白做投资有一个常见的问题,就是喜欢左侧买入。

他们还有自己的一套理论,说看好一个板块就要越跌越买。

左侧越跌越买,可以摊低成本的同时,等待趋势反转。

说实在的,我自己是不太理解这种操作的。因为这样不但时间成本很大,而且效率很低。

我个人更喜欢的是,在一个板块走右侧上行趋势的时候,在板块里回调的公司里面找机会。

我们举两个例子对比一下,大家就明白我们到底说的是啥意思了。

这两年板块走下行趋势很典型的例子,就是文化传媒板块。

这个板块从2015年高潮以后,之后就一路在走下行趋势,也就是大家说的左侧位置。

从月线的角度看,文化传媒这个板块从2015年以后,就是持续向下的趋势。

如果看月线的话,我们可以很清晰的看到,文化传媒板块一直被绿色的20月均线压制

投资里常见的错误

在下行趋势的板块里,你也很难找什么大的机会。板块内公司偶尔有一些零星的机会,但也只是下行趋势里的反弹。

你可能在下行趋势的某个反弹里面,赚到点钱。但更大的可能是,在后面板块的继续下行中,又吐出来了。

在这种下行的板块里面找机会,有点像你做实体生意的时候,在一个走下坡路的行业里面,努力寻找赚钱机会。

比如说新媒体崛起的时候,你努力在传统媒体寻找机会,那必定是很辛苦的。

在某个大趋势在往下走的时候,你逆势努力倒不是说不行。但问题是即使你很努力,能赚到的也是非常辛苦的钱。

我们再看看走右侧上行趋势的板块,又是什么样的,比如说很典型的化肥板块。

在2020年3月疫情之前,化肥板块走的是左侧下行趋势。

疫情以后见到493.8的低点,突破了绿色的20月线压制,开始走出右侧上行趋势。

投资里常见的错误

在疫情之前这段左侧下行趋势里面,你在任何一个时间点买入并持有,后面都会出现更低的点。

也就是说,如果左侧下行趋势的板块反弹,你跑得不够快的话,后面还有新低等着你。

但是自打化肥行业突破绿色这条20月线压制,开始走右侧上行趋势的时候,情况就完全变了。

在这段上行趋势里面,可以说这个板块每次的蓝色阴线回调,都是你介入的机会。

因为大趋势是向上的,中间的回调不过是上行趋势里面的小波澜,最终还是会被上行趋势收复。

对多数散户来说,左侧买入,越跌越买行不行呢?当然是可以的,但需要满足两点条件。

或者你有无限现金流可以加仓,或者说你对公司基本面有很大把握。只要这两点能满足任何一点,你就可以考虑左侧持续加仓。

如果说你自己既没有无限现金流可以加仓摊低成本,也对公司基本面研究没那么深,还是不要做这个事情的好。

因为多数散户的交易习惯是买入以后,如果跌了套了,基本就会放在那边卧倒不动等回本。

但是在左侧下行趋势的时候,往往这个做法,最终会让你越套越深。

你又没有无限现金流可以加仓,那么到最后见底的时候,往往你已经至少套30%了。

因为浮亏30%,这时候多数散户的做法往往是直接把账户关掉,闭眼不看等回本了。

等到后面趋势真正逆转的时候,散户们常做的一件事就是,看到之前浮亏30%的股票终于回本了,所以赶紧抛掉。

以前大家可能总是听说,股票投资有个阻力位或者压力位,其实就是这么来的。

大家常说的压力位或者阻力位,就是之前的成交密集区,形成的散户抛压。

这里我们举个例子,大家就知道了。

下面这个图的1、2、3、4,四个位置都是我们说的成交密集区,在这个位置有大量散户套牢。

从下面和1、2、3、4四个位置对应的成交量,我们也可以看出这四个位置有大量散户套牢盘。

投资里常见的错误

当位置2这段上涨,到达位置1这个成交密集区的时候,必定会遭遇的就是位置1这个成交密集区套牢盘的抛压。

如果说位置2的承接和换手足够,成交量大到能把位置1那些套牢盘置换出来的话,那么就可以继续向上。

但是很显然,位置2这次向上突破的努力失败了,因为成交量和换手都不够,没有接住位置1的抛压。

位置3的道理也一样,当位置3这段上涨趋势到达之前位置2这个成交密集取得时候,面对的情况和位置2到达位置1的时候一样。

也是因为成交量和换手不够,导致位置3承接不住位置2的抛压,所有没有突破前一个成交密集区。

到了位置4的时候,我们可以看出成交量和换手在位置3遇到阻力的时候,出现了有效放大。

所以在位置4换手完成以后,出现了向上突破,走出了一段升势。

很多人以前问我们,交易中的压力位是怎么来的。其实就是这么来的,无非就是之前成交密集区的抛压。

每次到了这个成交密集区的时候,都会面对大量的抛压和换手,这些抛压多数是以前套牢的散户。

当然了,我们这个分析是单纯从看图和量价的角度。具体应用的时候还要配合一些基本面,这里我们就不赘述了。

对多数人来说,其实更好的介入位置是右侧。在右侧的上升趋势里面,相对操作起来更容易。

这里可能有人不知道怎么判断什么是右侧,其实最简单的办法就是看图。

我们还是拿下面这个化肥板块举例,说明一下单纯看图什么是右侧。

当板块的K线有效突破20月线,也就是这条绿色线压制。同时K线底部逐级抬高的时候,就已经是右侧了。

一旦板块趋势走到了右侧,而且刚刚突破20月线处在低位的时候,每次调整都是介入的机会。

投资里常见的错误

当然了,现在化肥这个板块位置已经相对比较高了,我们只是拿这个板块做例子。

大家可以自己找找位置还处在低位,而且刚刚走到右侧的板块。

我们之前写过篇《牛市的三个阶段》,当时我们说现在是处在牛市二期。

牛二阶段的特征就是:各个板块逐步从左侧,走到右侧的一个过程。

等大多数板块都已经走到右侧,趋势形成多头排列的时候,最猛的牛三阶段就要来了。

这也是为啥牛三阶段往往时间不长,通常6到10个月,就会从高潮走向结束。

因为到了牛三阶段,多数板块不但走到了右侧,而且位置都已经不低,也就到了共振吹泡泡的阶段。

个人觉得,这算非常有用的小技巧。看懂的话,可以点个赞或者给个赞赏。
感兴趣的人多,我们未来也会思考一下。把多数人投资里常见的错误,争取写成一个系列。
当然了,每种方法只有适合自己才是最好的,我们讲的也只是自己对市场的理解。
大家也可以考虑一下,这个思路是不是适合自己,会不会对自己有所帮助。
全文完,

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/dCsFcovTAi5vl5DMuGD53g

无止境的恶性竞争!小心“高退出壁垒”的行业

五种退出壁垒

无止境的恶性竞争!小心“高退出壁垒”的行业

1/7

进入壁垒与退出壁垒

很多投资者喜欢“进入壁垒高”的行业或产品,这个概念的提出者施蒂格勒认为,,“进入壁垒”是一种生产成本,由后进入者支付,早期进入者无须承担。所以“进入壁垒高”的产品,不容易出现新的竞争对手,竞争格局稳定,公司业绩确定性高。

通常进入壁垒包括以下几类:

技术壁垒:掌握竞争对手难以学会的专利、技术或工艺

规模壁垒:率先达到某一个规模的企业,可以一直保持成本优势

网络效应壁垒:类似于护城河中的网络效应

客户壁垒:某些下游客户需要长时间论证性能的产品

政策性壁垒:依靠各种行政许可阻止其他对手进入

不过,进入壁垒的壁垒没有护城河那么高,而且这个词现在有滥用的趋势,几乎每一个阶段性牛股的暴涨期,投资者都相信这是一个有各种进入壁垒的赛道。

最常见的心态是过度相信高端制造业的技术壁垒,思摩尔国际刚刚上市时,各种分析都认为电子雾化技术壁垒很高,国外电子烟还有认证壁垒,但话音未落,比亚迪电子就把雾化器产品做出来了,据说明年也能供应国外电子烟厂商了。

原因不难猜,进入壁垒越高,利润越高,利润越高,越是吸引潜在企业进入,花大价钱去攻克这些技术壁垒,在一个市场足够大的国家,想进来的企业也足够多,最后总有人能进来。

相比进入壁垒而言,“退出壁垒”同样是影响行业竞争格局的因素,却是一个较少提及,但重要性不亚于进入壁垒的因素。

企业想退出一个行业,是因为赚不到钱,如果赚不到钱的原因是行业供过于求,那就必须依靠有企业退出产能,因此,想退出的企业能否顺利退出,不但是一个企业经营的问题,更是一个行业能否很快恢复供求关系平衡的关键因素。

可有时候,想退出的企业,因为种种原因无法退出,只能硬着头皮继续亏钱,这就是“退出壁垒”。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/twDbzEAiNXxmHMz6nUUlcw

凉凉!国家终于出手了!

黄生栽了,进去了。
8月27日,深圳市公安局通报,拥有超过500万粉丝的财经大V黄生被批准逮捕了!
而据深圳市公安局福田分局发布的通报显示,喜投网目前待偿充提差本金高达6.62亿元,涉及人数达到5635人! 
从7月13日他因涉嫌非法吸收公众存款案而被立案调查,命运的转轮就已完全转向了。 
这位自称北大毕业,拥有六年商业银行工作、七年股权投资并购工作经历,而且,还完成过多个大型项目融资的大咖估计做梦都没有想过自己有一天要进监狱。
 
谎言和真相也许就差着一根网线的距离而已。
01.
根据7月12日的新榜排名,“黄生看金融”的微信公众号在一干财经类自媒体中排名第15名。
 
而在微博平台上,“黄生看金融”的粉丝高达324万。
那么牛的大V,文章一定很深刻喽?
黄生写文,题材非常垂直:一是推广他的理财平台——喜投网。二是骂美国等和中国关系不融洽的国家。
曾有网友统计,在3个月的时间里,美国崩盘了20次,日本重大失败15次,俄罗斯虎躯一震牛了10次。
如今黄生被抓了,他们终于可以睡一个好觉了,都不用担心马上又要被说崩了。
另外一点,他的文章最精华的部分就是标题,比震惊还震惊!!!
比如:《疯狂复仇,这就是一场大屠杀》《战争,一触即发》《今天,突然闪崩》《今天,刀光剑影》《今晚……》等。
在他的标题里,全是这样的字眼,“末日崩盘、血流成河、惊天真相、丧心病狂、危急时刻、毫无底线、紧急状态、全球沦陷”等。
 
夸张不?
也许你觉得很夸张,但是就是有很多人爱看。
虽然,其公众号的文章多数都是情绪化的文章,并没有任何实际意义。
根据通报,黄生长期在公众号里宣传其控制的P2P平台喜投网。
目前,该网待偿充提差本金高达6.62亿元,已兑付出借人6.59亿元,涉及人数达到5635人。
也就是说从喜投网2014年成立至今,其从出借人获得的资金可能超过13亿元,已兑付的金额仅约50%。
标题党开路、收割流量之后就开始导流到自己的喜投网平台,黄老板一个人,就完成了流量闭环和商业变现。
“我大概替公司省下了1.5亿元的获客成本。”
02.
十年前,深圳市罗湖区开了一家叫“绿禾”的水果店。
这家店的老板长相不俗,浓眉大眼,山根挺拔,脑袋发光,好像唐朝和尚。
 
凉凉!国家终于出手了!
对于这种文艺长相的人来说,开店卖水果有失风雅。
几年后,他注销了这家卖水果的店,原因是他发现了当代的财富密码——爱国。
凉凉!国家终于出手了!
从水果摊,到互联网,这位老板凭借多年地摊文学的滋润,转型成了一个自媒体写手、正能量网络大V。
主要就是写一些深受中老年男性欢迎的国际风云、金融秘密、全球大战略。
内容都是“美国崩溃了”、“日本崩溃论”、“英国崩溃了”、“中国赢了”之类的文章。
他说自己在2003年就管理500亿银行业资产,2006年就管理了70亿二级市场股票资产,2013年管理500亿固定收益资产。
换句话说,在2011年开店卖水果的时候,他已经管理了几十亿乃至几百亿的资产了。
这不禁令人产生一个疑问:
到底是一个水果店主利用闲暇时间管理了500亿,还是一个北大毕业的财富巨子忙里偷闲开了一家水果店?
他的这些经历,从来都秘而不宣,无法证实。
2012年,寂寂无名的黄生在中信证券的股价暴跌后,发博宣称,这就是他做空的,而且他还做空了潘石屹的SOHO中国。
一下子声名鹊起,被称为中国的浑水公司。
2013-2014年的时候,他开始写作国际政经方面的文章,还出了一本书,叫《钓鱼岛背后的货币战争》。
随后,他就在微博、微信公众号、头条、抖音等平台开设了多个账号,比如“黄生看金融”、“黄生课堂”、“黄生谈”。
公众号的推文篇篇10万+!
看他文章,你会发现整个世界仿佛时刻面临着末日。
而黄生的粉丝在这样的世界里唯一需要做的,就是相信黄生,把钱投给喜投网,方能保佑自己的财产平安。
你觉得这些粉丝弱智吗?
天真!
你永远都不知道,大多数中国网民的到底爱看什么?
03.
据《中国基金报》的报道:

“黄生看金融”42次进入微信公众号的500强。在财经领域的榜单中,长期位于前20名。是头部账号。一篇文章的阅读量,少则10万+,多则几百万。

为什么中国的科普知识类自媒体很少?谈国际风云的自媒体很多?
因为有科学素养的粉丝,都不太好骗,也都不太忠诚。
好骗的,是自以为自己畅晓国际风云,但都是通过地摊爽文看世界的人。
黄生恰恰是凭借多年地摊文的积累,完成了对读者群体的智商筛选——他要的,就是脑残粉。
通过一篇篇的爱国爽文,他在茫茫人海中找到了几百万的读者,他们都是忠实粉丝;初步筛选之后,他组建了很多微信群,开始了收割之旅:
卖P2P理财产品,卖金融投资课程,卖酒……层层收割。
但凡有人质疑,那就是煽风点火、别有用心,禁言踢出群。
深圳一位投资人张先生表示:

我们在喜投网投资是因为这个平台是微博大V黄生创办的,我们看他的文章,相信他,才投了喜投网。

这位张先生在一年多的时间里,投入本金超100万元,最后血本无归。只是让美国“崩溃”了那么多次…….
其实,2016年之后,P2P就被监管层盯上了,到了2018年,更是集中暴雷。
但是,黄生隐瞒了这个情况,仍然让韭菜们不断充值资金。
他还在群里回复韭菜:如果连喜投网都担心,那中国没有可以投资的了。
2020年6月18日,深圳警方立案侦查“喜投网”涉嫌非法吸收存款的情节。黄老板已经出现了兑付困难。
但黄老板还是在群里欺骗投资人:已经100%兑付了。
凉凉!国家终于出手了!
群里的投资人——当然,也有可能是气氛组——还纷纷给他点赞666……
黄老板的鸡血爽文下面,仍然有读者为他的爱国热忱所感动,并留言说:
“这是我读过的最棒的文章。”
“黄生看金融”这个公众号,曾在5月份被封过一次,但很快又被解封了,估计黄生花了不少钱和关系。
在黄生被抓的当天,这个号还更新了一篇文章。
标题是一如既往:《今天,三重围剿,杀机四起》。
黄生的微博最后一次更新是7月12日,他做了一期视频《一万亿的利好来了》,继续给读者和投资人输送积极、乐观的“正能量”。
凉凉!国家终于出手了!
在这期节目里,他面不改色、镇定如常,生动诠释了什么叫做泰山崩于前而色不变。
虽然他的微博显示因违反社区公约而被禁言,仍然有众多热心铁粉,给他留言送温暖,继续赞美他:
——是个有良知有水平的高人~
——黄总还是有两把刷子的~
事实上,“黄生看金融”的初衷就是为了给喜投网引流做推广。
黄生曾明确表示“初衷只是为了帮喜投网做推广,没想到文章篇篇爆红10万+。”
多年来,喜投网没有耗费任何营销及推广成本,光靠这些没有营养的文章,就迅速收获了一大批忠实的用户。
 
你以为自己关注的是一个财经大V,期待学习独到见解的财经知识。
谁知道大V却看中了你的钱包,冥思苦想着怎么让你从钱包里拿钱。
04.
其实每每提到黄生,我到脑海中总能想起一批人,比如同样畅晓世界风云的卢,比如“至道学宫”的白云。
白云先生原名姚玉祥,也是通过爱国爽文吸引读者,售卖国学、传统文化课程之类的产品。
他的巅峰代表作是《濒死:美国沉没》,说美国崩溃了,陷入粮食危机了,把新冠死者的尸体做成人肉汉堡包、热狗。
“至道学宫”这个账号曾经在新榜的公众号排行榜排名第一,文章单篇阅读量动辄达到几百万次。
粉丝们给他留言,也是一口一个先生,尊敬崇拜得不得了。
需要注意的是,目前监管已经注意到财经大V中出现的乱象。
“网信中国”在8月27日发布消息,决定自8月27日起开展清朗·商业网站平台和“自媒体”违规采编发布财经类信息专项整治。
当天晚上,就公布了黄生被捕的新闻。
我查阅了一些P2P领域的司法判例,发现对黄老板来说,有一个重大利好。
 
那就是——这种犯罪一般不会判死刑。
但是,靠爱国诈骗的生意却不会和黄生一样,瞬间消失。
还有很多账号,还是在迎合这种情绪,或者说亲手培育这种土壤。
我们不妨帮黄老板想一下,撰写自己被捕的爽文,他会起什么题目?
 
我抛砖引玉先来几个:
《今天,突然剿杀!爱国大V被捕》《玩火!惊天大丑闻,百万博主进去了》《震惊!就在刚刚,金融圈地震!》《血洗!突然被抓,没有一片雪花是无辜的》……
不知黄老板喜欢哪一个?
曾几何时,老马垄断被罚了182亿。黄老板金融监管6个多亿。
但黄老板的体质比老马差了不是一点半点,哪儿弄钱去兑付这6个多亿呢?
黄老板被抓,一名铁杆钻石韭菜丝在其微博下留言:

“感觉他很辛苦。过了这坎,希望他一切顺遂。”

日落西山你不陪,东山再起你是谁。
不离不弃死忠粉,卖血卖肾护黄家。
社会很复杂,单纯的是人啊!
 
本文综合中国证券报、21世纪、山和路人等媒体
 
 

 End – 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/9BzsOecsK4gQdYBci27Ekg

房价下跌来临,如何避免入坑?

 

2021年的楼市调控是有史以来密度最大、态度最坚决的一次。接下来大多数热点城市都将降温已是板上钉钉的事。

那么,在房价横盘甚至下跌时,如何操作才能保卫资产避免入坑呢?

今天我就来集中分享下熊市里的操作指南,只有精华和实操,拒绝注水,没有情绪,只有客观。

1

自上而下


大家可以仔细回想一下,过去几年的楼市调控常常会出现一个词叫“一城一策”,而现在这个词基本已经绝迹了,为什么呢?

因为在楼市调控中,地方zf的意愿和力度是远远不够的,完全依靠地方zf来自觉调控房价,结果就是只有涨没有跌。所以从2020年中开始的这轮调控,都是高层直接下令,住建部直接约谈。

以前调控是自下而上,而现在则是自上而下;以前是“一城一策”,现在是住建部督导。

高层调控绝对不会手软,所以,这轮收紧的力度和速度都是空前的,效果更是立竿见影的。

2

无数次的调控


调控收紧只有0次和无数次的区别。要么不调控,只要开始调控,就绝不会只出一个政策,而是会在一段时间内陆续出台多条措施直至楼市熄火。

所以,在任何一次牛市中,只要第一条收紧政策出台后,你就必须谨慎对待、开始收手,千万不要抱有幻想继续追高。

3

牛短熊长


房地产二十年,没有任何一次熊市是草草了事的,持续至少2-3年是基本规律。牛市短、熊市长,这是经济学的基本规律,股市楼市皆是如此。

而且随着今后楼市调控深度和广度的拓展延伸,漏洞和机遇会越来越少,未来的熊市只会变长不会变短。所以大家一定要做好长期准备。

如果是投资的话,现在千万不要抄底!

4

牛市的天花板


2015-2016年这轮大牛市,房价涨幅是100%,而2020-2021年这轮小牛市,房价涨幅就是50%!

2020-2021年,房价涨幅已经达到50%左右的城市和板块,千万不要再追高了。因为已经涨到天花板了,要懂得见好就收,不赚最后一个铜板。

5

救市时机未到


7月我国的经济和金融数据刚公布,不太理想,下行压力较大。可能会有人疑惑,为啥经济不行还在打压楼市,这和前几年的做法有所不同啊?

那么我告诉你,不是不报,时候未到。现在的经济下行压力还在掌控之中,还没到需要房地产来救市的时候。

而目前对房地产的暂时打压也只是给将来的宽松提供余地和空间。就像加息是为了将来有空间降息,降息是为了有朝一日可以加息。大家千万别急。

救市会来的,只是时机还未到!

6

呵护房企


键盘侠从来都认为开发商和中介是人民公敌。但世界根本就不是他们想象的那样。

近一个月来,深圳、上海、青岛、天津、济南、苏州、杭州等城市都陆续推迟了第二轮集中土拍日期。原因就是高层发现只限制房价,不限制土地溢价率,房企根本没利润,是会被玩死的。所以,高层开会统一规定土拍溢价率不得超过15%。消息出来的当天8月11日,各家房企欢欣雀跃、股票大涨。

房企是制造业、房企是金融业,房企更是支柱产业。各级zf都有义务维护大房企的稳定和健康。

所以,房企会救的,楼市也会救的,经济更会救的,不急,一步步来。

7

最危险的房产


2021年3月份,上海公布中考改革方案;6月份,北京东城西城严格执行幼升小多校划片;7月份,深圳宣布要实施大学区制和教师轮岗;8月份,北京提出要实行优质高中名额分配和教师轮岗。

今年至今,已经有近10个城市出台了二手房成交指导价,指导价打击最大的就是大涨的学区房。

接下来的1-2年内,只要不是着急落户马上上学的家庭,千万别买顶级学区房。这类房产将是接下来几年最危险的资产。

8

二手房限价


已经出台和官方承诺将出台二手房成交指导价的城市,暂缓入场,包括但不限于深圳、成都、西安、宁波、上海、东莞、无锡、绍兴、金华、衢州等。

这些城市的指导价普遍是市场价的7-8折,甚至更低。而且指导价的效果立竿见影,楼市均迅速冷却。这些城市二手房坚决不能入,只有倒挂严重的新房可以考虑。

9

赶你出场


只要是利率提高、按揭贷款收紧、审批放款时间延长的城市,都暂缓入场。信贷环境不友好,就是在赶你出场。

记住银行们的“丑恶嘴脸”,宽松时求着你贷款,收紧时脸比腚难看。银行的态度,就是牛市和熊市的真实写照。

10

打折促销


房企年终促销即将来临,中介关店潮已经上演,对于房企和中介来说,活着比什么都重要。

在接下来的楼市下行期,如果要买非热门新房,必须和开发商要折扣,如果要买二手房必须让中介费打折。

现在买房的,一定是买贵了,你再不搞点优惠,就亏大了。

11

创造房票


楼市下行期,最适合做的事就是,选择一个优质城市开始缴社保,在下一次楼市启动前获得这个城市的房票。

对真正的投资人来说,熊市牛市都是上天的恩赐,一个蓄力一个发力!

12

现金流


很多人都有个误区,认为房价下跌时,还月供承担利息不划算,不如用手里的现金提前还清贷款。这种思想是极其错误的。

熊市里,你最应该做的是赶紧挣钱,多多攒钱,在下一个牛市来临前,凑够上车的子弹。

你的现金流不是用来还贷的,而是用来继续投资的!

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先卖后买


楼市下行期,如果非要置换,一定要先卖后买。

因为此时卖房很难,如果你先买了,结果自己房子卖不掉,无法支付购房款,你将面临违约责任,为了避免高额违约金,你只能打折贱卖自己的房子。何必那么猴急呢?

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规避违约责任


现在所有热点城市,按揭贷款审批和放款周期都延长了很多,所以,假如是小白的话,很容易在付款和过户时间上发生违约事件。

因此,在你买二手房签合同时,务必要将过户时间和放款交房时间定的久一些,最好直接注明:等银行审批通过后再过户,等银行放款后再交房。不能因为银行的审批和放款无限延长而导致你自己承担违约责任。

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限跌令下别买房


8月9日湖南岳阳发文明确,商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%。

8月11日昆明市房协组织TOP30房企及大型经纪公司召开座谈会提出,将加强市场监管及监督,发现扰乱市场现象,尤其恶意降价行为及时举报,情节严重者将停止项目网签。

接下来,会有很多房价下跌的城市出台zf限跌令。如果限跌令出台,那么新房二手房坚决不能买,因为库存太大,去化太慢,新房卖不掉,二手房更没人要。各大开发商都会绞尽脑汁打折卖房,你买的越晚越便宜越划算。

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挂牌的心机


熊市里卖房,千万不要独家给任何一个中介,方圆3公里的大小中介你都要挂牌,每家中介都要配一把钥匙,随时看房随时签约。

牛市里卖房,集中挂几家连锁大中介即可。钥匙不能给中介,看房必须和你约,并且要安排时间大家统一集中看房。牛市里的购房者都不理智,你的房子显的越抢手,卖的越快价格越高。

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放松第一枪


房价下跌许久之后,一座城市私自给楼市松绑的第一枪通常会是公积金贷款政策,比如首付降低,额度提高,二套相当于首套等。因为地方zf管不了银行,但公积金管理中心却是zf的直属部门。

所以,公积金贷款政策放松说明两件事:一、地方财政受不了啦;二、后续很可能会有其它形式的松绑。

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合理利用信贷


今年下半年和明年,全面降准和定向降准一定还会有几次。然而这个资金流入楼市的难度会比较大,因为调控短期内是不可能放松的。但是降准释放的海量资金银行必须放出去,所以,接下来你会发现各大银行工作人员会发疯似的给你推销各种名目的贷款,主要就是经营贷和消费贷,而且利率会很便宜。

如果你确实有公司要经营,有东西要消费,有项目要投资,而手里又缺钱,那么可以考虑经营贷和消费贷,便宜的钱不用白不用。不过,我旗帜鲜明的反对信贷资金违规流入楼市!

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切勿豪华装修


刚需房,切勿豪华装修。房子300万,装修50万,这种纯属脑子有问题。

一套刚需房自住超过5年,就是不思进取,千万别计划住一辈子。

当初你花再大价钱再大心思的豪华装修,在卖房时都一文不值,更别奢望这个装修费能打包进房价里,顶多接盘侠看房舒服点,能早点和你按照市场价签约。记住:卖房时,最不值钱的就是装修和家具家电。

什么时候等你换到终极改善大平层或别墅了,再考虑在装修上花钱吧。

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熊市看豪宅


很多人看房有个误区,就是严格把自己限制在既定的预算内和特定的几个小区之内,超预算的和超出范围的小区坚决不看,这种做法其实是错误的,因为你局限了自己的意识和眼界。你不一定要买,但是一定要看,一定要多多对比,这样才能在有限的预算内淘到性价比最高的房子。

熊市里,是最适合看豪宅的。因为房子够多,而且中介和销售会极其的热情主动。

平时适当看一些豪宅和新房项目,也许目前你财力不够买不起,但可以充分了解到好房子应该具备哪些品质、细节和设计,从而提升自己的选房辨房能力,更为重要的是还能增加自己的换房动力。

牛市有牛市的做法,熊市有熊市的操作。二十条纯干货奉上。我的文章,永不过时,请务必铭记于心!

 

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原创作者:柯谈(个人微信:linco_kkkkk)

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