中国基金报记者 房佩燕

上周遭遇股债双杀的恒大，这几天开展了轰轰烈烈的反击战。

而刚刚，许家印再出重手：与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。

而今天恒大债券连续第二日反弹，最大涨幅超11%！恒大股价也从暴跌超7%到微跌0.72%，时间拉长来看，早已收复上周跌幅。

全体战投力挺恒大！

863亿已转为普通股

9月29日，恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。

剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。

恒大地产与863亿战投签订补充协议

许家印与863亿战投高管鼓掌庆祝

恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管出席签字仪式。

分析人士认为，这一次全体战投都出面力挺恒大，在这么短的时间内完成1018亿战投的协议签署及商谈，战投一致同意放弃要求回购及增加股份的权益转为普通股，充分说明通过这几年的合作，所有战略投资者都分享到了恒大的发展红利，对恒大的经营管理与健康发展高度认可，对恒大的发展前景充满信心，才会坚定选择与恒大长期合作。

此前开展轰轰烈烈“反击战”

9月24日，一份网传文件在网上迅速流传。9月25日，恒大惨遭股债双杀，随后，恒大迅速开展了轰轰烈烈的“反击战”。

1.紧急报案

先是25日（周五）傍晚，直接公告回应网传文件系谣言，已向公安机关报案。

2.深夜连发三条利好

随后深夜，恒大连夜连发三条利好：

1）恒大汽车拟申请在科创板上市；

2）从未出现利息晚付，力证经营健康，其中提到：

• 截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。

   

• 自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。

   

• 全国在建项目共866个，均在正常开工建设。

   

• 今年3月31日起，公司开始坚定不移实施‘高增长、控规模、降负债’的三年发展战略，即实现销售高增长，土地储备规模严格控制，有息负债力争每年下降人民币1500亿元。

   

  截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以後到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。

   

• 公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。
  

3）物业分拆申请获批，正式上市申请短期内将呈交。

3.多家顶级投行力挺恒大

27日（周日）晚，摩根大通、德银、里昂、银河联昌证券、 华泰证券 、星展银行等多家国际顶级投行更是纷纷表态，集体表示看好恒大在销售、降负债、发展多元化业务等方面的努力。

德银：恒大庞大优质土储、强大执行力将确保其完成8000亿内控销售目标，预计1300亿战投中至少一半将延续合作，此次调整带来增持良机。

里昂：恒大已制定明确的三年降负债计划，加上物业与汽车分拆上市融资，相信降负债成效将远超市场预期，股价调整为投资者带来了抄底良机。

摩根大通：市场对谣言反应过度，预计恒大将与战略投资者达成延期共识，目前估值极具吸引力。

星展：股价大幅回调主要因为被卖空，恒大销售业绩强劲，加上与战投重新谈判的潜在利好，将引发空头回补和股价大幅反弹。

银河联昌：恒大物业和汽车分拆上市，将推动净负债率大降50个百分点，加上严控拿地，预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。

华泰证券:恒大销售及回款表现强劲，汽车和物业分拆上市有望带来500亿现金流，财务状况将得到进一步保障。

4.好友出手相助，斥资6700万港元购买恒大债券

28日（周一）早间，中誉集团在港交所发布的公告称，2020年9月25日（下午四时后），已于公开市场收购本金总额各为500万美元（约3900万港元）的2021年到期6.25%中国恒大票据及2021年到期8.9%中国恒大票据，总代价分别约为429万美元（约3346万港元）及435万美元（约3393万港元）。

中誉集团是一家年收入1413万美元的放债公司。在股东名单中，曾出现了香港大D会核心成员，包括刘銮雄、郑裕彤以及张松桥。

中誉集团表示，收购中国恒大票据是集团主要活动金融工具投资业务的一部分。鉴于中国恒大票据之利率高于香港商业银行提供的港元定期存款╱美元定期存款的利率，及收购事项将为集团带来更高及稳定之回报，董事认为收购事项属公平合理，并符合公司及其股东的整体利益。

5.泛海国际抄底2.3亿恒大债

9月28日晚间，泛海酒店公告称，9月25日，泛海国际购买人及泛海酒店购买人在公开市场上购买总代价约为2942万美元（相等于约 2.29亿港元）恒大债券。

值得注意的是，今年以来，泛海国际购买恒大债不断。

恒大系股债反弹

市场对恒大的信心正在重新恢复

而在恒大这一系列重拳出击后，恒大系股债出现明显反弹。

今天，中国恒大从一度暴跌超7%，随后反弹，收跌0.72%。

而昨日更是直接暴涨超20%，至此，自9月24日以来，中国恒大股价不仅收复跌幅，还累计涨超2%。

同样的情况也在恒大债券上演。

9月29日，在继28日反弹后，恒大债券连续第二日反弹！恒大债“20恒大01”收盘涨逾11%，“15恒大03”涨近10%，“19恒大02”涨逾8%，“19恒大01”涨逾6%。

在之前的文章中，船长分析了过去10年42个大中城市的硬实力增长，合肥、贵阳、拉萨成为增长最快的城市。

硬实力之外，另一个最具观察力的指标是人口吸引力，谁又是过去10年间人口增长最快的城市？

最近有个消息很值得关注，那就是房贷可能将要收紧。

9月27日，有三位银行业人士向《21世纪经济报道》的记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。

可见，在“房住不炒”的大背景下，房地产金融政策正在不断收紧，这不仅包括之前谈到过的针对开发商的融资“三条红线”、也包括针对购房者的房贷限制。

变化早已开始

在这则新闻中，还有一位银行人士说这个限制年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，只是没见到发文。另一城商行人士也表示，央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，但也未见到相关发文。

由此可见对房贷的控制早在年初就已经开始了，只是暂时没有明确公布而已。

作为对比，我们看看楼市最火的2016年情况是怎样的。那一年全国新增贷款中房贷占比45%，虽然没有过半，但当初这个数字还是很高的，因为房贷的分布很不均匀，新增房贷大都集中于一些热点城市。以上海为例，2016年上半年新增贷款中有63.5%是房贷，深圳的比例更高。另一方面，只要业务比较侧重于一二线城市的四大行在2016年新增贷款平均下来也有六成都是房贷。

如今监管要求大型商业银行把房贷的比例降到30%以内，力度是很明显的。

当然，我们也不用恐慌，因为这个行动已经在进行了。尽管今年中国的信贷增长告别了过去三年的降速，但房贷比例在新增贷款中占比在今年确实是越来越低。以四月的信贷数据为例，这个月新增了1.7万亿人民币贷款（超预期），M2同比增速也达到了11.1%，在当时还是三年新高。但如果我们仔细拆分新增贷款的结构，就会发现不同。

在四月这1.7万亿新增贷款中，住户部门贷款增加6669亿元，其中短期贷款增加2280亿元，中长期贷款增加4389亿元。注意，房贷属于住户部门中长期贷款，在四月新增的所有人民币贷款中，这一部分的占比只有四分之一。在四月之后的几个月，情况和四月都类似。这么做本质上是希望放出来的水流向实体经济。

考虑到疫情下的逆周期调节，今年中国前两个季度货币政策都比较宽松，在这个情况下低比例的房贷增量也可以满足购房者需求。但随着经济复苏，货币政策正常化之后，房贷的受限就会削弱购房者整体购买力。可以确定的是，我们未来会看到的一些具体的细节，包括：银行房贷额度变小、房贷审核更加严格、银行的放款速度变慢。

总的来说，控制房贷占比的做法是对的。房地产实际上就是我们最大的一个灰犀牛（灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险、比喻大概率且影响巨大的潜在风险）。明知道这个地方有潜在风险，在它还受控的情况下主动化解是最好的办法。

信贷决定房价

我们普通人管不了一个行业的风险到底怎么样，只关心房价是涨是跌。那就看看这个动作对房价会有怎样的影响。

先看一下历史，在过去十多年里，中国房价其实并不是平稳上升的，涨幅几乎都集中在一些特别的周期中，过去比较典型的房价上涨周期有：

2003-2007（各城市房价稳中有升，累计上涨超过一倍），

2009-2010（各城市同比2009年初几乎全部翻倍），

2012-2013（2013年末一线城市比2012年初上涨50%、二三线城市涨幅相对较低），

2015-2018（一二三四线城市先后轮动翻倍）。

这几轮周期中，2003-2007年的上升周期完全是由超强的经济基本面驱动的，当时中国经济的多重红利（WTO红利、人口红利、城市化红利、商品房改革红利、国企改革红利）同时爆发，进出口年均增速超过30%，居民收入快速提高，那会儿很多人买房根本都不贷款，房价在上升的过程中居民杠杆率也没有上升，2003-2007年的这个周期算得上最健康的一轮上涨。

除了2003-2007这一轮比较平稳的上涨，后来的三轮几乎都由信贷驱动。

2010年的大涨始于全球金融危机后的强刺激；2013年的上涨源于前一年的两次降息和各个城市放松认贷；2015-2018是距离我们最近的一次，大家都很熟悉，这次上涨的动力来自于2014-2016年的连续六次降息、连续六次降准、各城市降低首付、房贷利率打折，在2015年时，就连北京在2015年都处于关闭认房认贷而且二套房首付只需40%的宽松状态，放在现在看，这个宽松状态是不可思议的。

为什么说信贷决定房价呢？原因也很简单，房价太高，收入上升弥补不了巨大差距，对于绝大多数购房者来说不大比例去贷款就不可能买房。也有人充分利用信贷在房地产市场投机，这就衍生出了一些几乎没有本金，而是用信用贷、信用卡等方式凑首付，然后再去按揭买房的炒房团体，这些人本身面临的风险是可怕的，而且可能把银行拖下水…最近他们的大教主被全网封杀，不是没有原因的。

信贷也是置换链的润滑剂。我们在2015-2018这波周期中看到的很多成交都是换房，特征非常明显，典型的链条就是：年轻刚需拿六个钱包当首付，然后按揭买下大城市一套老破小成家立业，然后本地的老破小业主卖房后加一笔房贷去买改善型住房，改善型业主卖房后拿房款作为首付去买更好的豪宅、用于企业经营或出海… 这个链条的每个环节都需要房贷来助推。

所以，伴随上一轮房价上涨，房贷存量也有快速增加。2015年末全国房地产相关贷款余额总量为21.01万亿元，到了2019年中（三年半后），房地产相关贷款余额总量就已达到了41.91万亿，三年半翻倍。而个人房贷余额（不包括其他流入房地产市场的装修贷车贷等消费贷、信用卡等）也从14.18万亿增长到27.96万亿，也是翻倍，相对应的：三年半以来，GDP没有翻倍，居民收入没有翻倍。

2015年末房地产贷款数据

2019年末房地产贷款数据

再看看热点城市的具体情况，比如北京。在二套首付比例较高且启动“认房认贷”的时间区间里，北京房价从来没有过大涨。而历史上每次取消“认房认贷”和降低首付比例，都是之后一轮大涨的导火索，上海与其他热点城市同理。可见在2008年之后，信贷就是决定房价（尤其是热点城市房价）最重要的因素，没有之一。

北京房价与调控 2006-2017

展望

在信贷如此重要，而新增房贷又受限制的情况下，我们对房价未来的走势恐怕要降低预期，“稳房价”确实不是一句空话。

无论是对开发商设定三条融资红线，还是对银行设定的房贷占新增贷款的比例限制，可以都是小心翼翼和用心良苦的，因为这是一件很不容易做、很考验调控节奏的工作：要稳定房地产市场，开发商方面就要让他们主动把杠杆降下来；市场这边就是分城施策、控制房贷，让房价保持稳定、不涨不跌，最终用时间换空间。

而对于银行来说，房贷是安全性最高最可靠的贷款项目，现在为了配合“房住不炒”，各大商业银行将不得不适量减少房贷业务，中短期内银行利润会受到一些不利影响。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/VmiGC98u5U321G7neAaHSg

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老黑。

 

早年做过技术，也做过自由调查记者，之所以写【一本黑】公众号，是想用最简单的语言，告诉大家，这个世界上真的存在魔鬼，不然你没法理解人性。