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“卖掉大城市房，回老家县城躺平，逍遥过一生……”

昨天我去楼下吃烤鸭，店老板端着鸭子兴致冲冲跑来问我，这样操作是否可行？

我问他为啥要这样做。

他说疫情这几年搞的创业心态都没了，店里连续亏了大半年，月供加上刚生老二，压力山大。

随后他从裤兜里掏出一个小本本，上面密密麻麻写着数字，他说算了几天的账：

北京有一套价值600万的房子，卖掉以后，花100万全款从县城买套“豪宅”，剩下的500万，也不敢做什么理财投资，直接都存到银行吃利息。

按照现在2%左右的存款利率，一年的利息大概有10万左右，这个钱放在我们那小县城，就是高收入，吃香的喝辣的，随便整。

最后他跟我说，这几天还从网上学到一个新词，叫什么来着，“现金为王”，感觉自己悟到了：

现在大家都抢着存钱，提前还贷，“安全就是赚钱”。

 

感觉自己的这个想法没毛病，就是想跟子木老师求证一下。

乍一听，好像还真有那么一点儿道理。

我望着店老板深邃的眼睛，连连点头，真的很难找到更有效的方法，帮他解决目前的困境。

 

纵使这鸭子烤得再好吃，葱丝儿切得再细，酱调得再地道，经济不行，上不了座，难免一丝悲凉气息涌上心头。

“这样当然没问题，但是，我还想给你讲个故事，你再决定也不晚。”

于是我拿了半根黄瓜，蘸了老板特制的黄豆酱，聊起了那些年。

01

其实每当经济不景气，都会有人想逃离北上广深，尤其是摸爬滚打多年的中年人。

大都市的繁华夜景见过，纷纷扰扰的市井生活体验过，高科技与最前沿的时尚也略有耳闻……

但人到中年，最实际的，像是余华的那本书名：“活着”，准确说，是如何更好得“活着”。

我记得在2008年的时候，那时金融危机，北京的生活很难，人们充满恐惧，甚至都把钱取出来放进衣柜底，恨不得上三把锁子，更别提消费。

大街小巷的小酒馆、餐厅倒闭的也有很多。

一个在北京混了些年的朋友老张，当时的选择就是回内蒙老家，他当时也跟我们算了一笔账：

北京的房价均价在1.2万每平米左右，他那套房子不小，大概能卖150多万。

他回到老家，20万买了一套步梯房的三楼，又花了30万盘了1套商铺，剩下的100万全部存进银行。

那时候存款利率不低，大概在5%左右，一年的利息收入大概在5万左右。

这简直是天文数字。

你知道2008年一年赚5万，在县城是什么概念吗？

那时候他们老家县城，饭馆服务员的工资，一个月大概在800元左右，上班的公务员家庭，做生意的中产家庭，一年收入超过5万的，寥寥无几。

老张靠这套房变现，成了“人上人”，每天唯一的工作就是夹着棋盘，挑战全县城的象棋高手，并给自己起外号：

 

“独孤张”。

象棋封顶后，又买了台电脑，下了个QQ大厅，挑战全网无敌手。

看到这里，也许大家都明白了。如果把时间定格在2008年，这也许是一个挑不出任何问题的选择，堪称一绝。

可惜，经济不是静态的，每天都不是简单的重复，更像撕掉日历一样，它是动态的，指数化的叠加。

老张遇到了最大的敌人，“通胀”。

通胀加速了货币价值的衰亡，购买力被迫贬值。2008年，一年5万，是人中龙凤，但在今天，一年5万，能做什么呢？

我从脑子里过了一圈，感觉就能出去玩几趟吧，普通人家娶个媳妇儿，彩礼钱都算不上。

记得见老张最后一面的时候，是2020年时，他来北京看孩子，约我们几个朋友一起吃饭。

孩子毕业后就执意想留在北京工作，不想回去，饭场上的老张，边喝酒边骂自己，回忆起了这几年：

老张吃了银行几年利息后，发现不对劲，又买了几套县城的房子，用来投资。

现在这几套房子虽然涨了，但涨幅微弱，基本加起来，也就只能卖个150万，连给孩子在北京付个首付都够不上。

他自己痴迷象棋，一直无所事事，老婆开了一个烟酒店，赚不到钱，只能勉强培养学艺术的孩子上学。

当年比他混的差的几个朋友，现在他已经很难追上了，更别说孩子辈的格局和眼界。

一个是内蒙县城，一个是北京大都市，又怎么能比呢？

02

故事讲完了。

烤鸭店老板有点儿懵，若有所思。

 

几分钟后，突然问我，未来钱还会像这样贬值吗？到底什么是个头。

钱贬不贬值，不是我们这些老百姓去决定的，而是经济周期。

所有经济体，无一例外，都是用货币超发来对冲危机。

金融危机，印钞票；疫情，印钞票：战争，还是印钞票。现代货币体系决定了“钱变毛”的历史规律，是无法逃避的。

 

按照字面上，我们的通胀率大概维持在2—3%左右，在全球范围内比较健康，如果按照这个数值计算。

2000年，武汉的热干面5毛钱一碗，而现在，价格应该是9毛多。

 

但实际上已经涨到了5块钱，加几片牛肉得上13块钱一碗。

当年的大米价格大概在0.8元一斤，现在价格已经涨到了3.6元一斤。

很多人喜欢抬杠，你看当年大哥大手机1万来块钱，而现在智能手机，1000元都能买个差不多的。

 

但很多人没想到，当年的全球智能技术有多么匮乏，大哥大的原材料和造价奇高。

那时候能玩得起这玩意的，基本在社会上的富豪，大哥大是超高端设备，比现在的苹果手机都稀缺。

稀缺和通胀是两层含义。

真实通胀率，我已经跟踪了很多年了，整体大约在7-9%之间，这意味着，你什么都不做，钱都会以这个速率贬值。

现在的10万，在三十年后，只能剩下3万。

是不是很焦虑，没办法这就是现实，不过值得欣慰的是，绝大多数人都无法跑赢这个大盘。

幸福源于对比嘛。

钱越少的人，感知越低，但对于几千万资产以上的大户来说，这比割肉都疼。

看到这里你也明白了，这两年，富人为何都在疯狂买入一二线城市超级地段的豪宅。

然而我要告诉你的是，接下来通胀只会更严重。

所有国家都有一个规律，中国也是这样，一旦危机来临，M2首先就会率先猛涨起来，08年这样，15年这样，2022年还是这样。

查一下数据就知道了，今年7月M2增速高达12%，创下自2016年12月以来的新高。

两位数增长，意味着大通胀时代已经逼近。

其实08年和15年，我们已经出现了严重的通胀，不过这两波上涨都被房地产兜住了。

庞大资金流入“蓄水池”，降低了人们对于其他传统商品物价的感知力。

这些年很多人都在骂房价太高，但有没有换个思路去想，如果房价干脆摁住不涨，大水冲到市场上，是否还能承受住。

高层在这个现代货币体制中，一直维持的策略是，“保民生”：

人们可以买不起房子，但猪肉不能不吃，水果、蔬菜、粮食不能断供。

 

现在在千方百计的救楼市，一来为了房地产能拉动经济，二来想让房地产继续做蓄水池，否则按照目前的M2增速，很难不出问题，大家一定要做好准备。

03

最后我跟烤鸭店老板说，想逃离北京，没问题，但一定要记住跟你博弈的，不仅有“经济”，还有“岁月”。

如果想逃离这一切，只有两种方法：

其一是，继续努力开店，贩卖劳动力，跟紧经济大盘，熬到复苏。这种方法虽然很苦很累，但也有个盼头。

其二是，持有核心资产跟着升值，这是普通人能接触到的，唯一能对抗通胀的方式。

北京熬不下去，起码也要退守到老家的省会城市，千万别在这个节骨眼回到小城市或者小县城。

这些地方都是用来养老的，不是用来自保的，更不是用来奋斗的，每一轮通胀周期都会血洗这片悲鸣之地。

于今，全国财政受阻，叠加放水预期，也是从上到下的一场收割运动。

 

小城市公务员发不起工资，公交系统瘫痪，小银行无法刚兑，才刚刚开始，经济下行，一切垃圾债务都会强制爆破出清，这时候千万别头铁去当炮灰。

总之，躺平也需要技术，小心躺在电闪雷鸣的山岗之上，那便真成了烤鸭。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ajZAMoqRYRwcgIF9wPY2Sw

凭借着远低于传统钻石的价格，人造钻石戳破了数百年以来构建出的“珍稀”、“昂贵”、“奢侈”泡沫。

作者：朱末

来源：快刀财经（ID：kuaidaocaijing）

“钻石恒久远，一颗永流传。”这个奉为圭臬的“克拉真理”，正在被改写。

 

人工钻石（也叫培育钻石）的横空出世，凭借着远低于传统钻石的价格，戳破了数百年以来钻石不遗余力构建出的“珍稀”、“昂贵”、“奢侈”的泡沫。

 

如果说“人造钻石”是钻石巨头们的灭顶之灾，中国制造则为其敲响了丧钟。相关数据显示，2020年全球人造钻石产能高达600万到700万克拉，其中近一半都来自中国，而在中国人造钻石中，又有80%来自河南；2021年全球年人造钻石产量900万克拉，单是河南省商丘市柘城县，就实现了400万克拉的年产量。

 

另据咨询公司贝恩数据统计，中国培育钻石渗透率在2020年到2021年从4%增长至6.7%，预计至2025年中国培育钻石渗透率将达到13.8%。随着消费者对培育钻石认知程度的和消费习惯的升级，培育钻石行业大有可为。

 

现实也正是如此。今年7月，央视财经记者通过走访发现，北京地区人造钻石的销售门店普遍业绩不错，有品牌创始人表示，最近一个月的销售情况比同期（上个月）增加了400%。

 

 

作为中上游的钻石生产加工基地，也是一派火热。河南省许昌市的一家企业负责人表示，元旦前的订单都已全部签订完毕。

 

 

相比于天然钻石开采难度大，且被国际巨头垄断，河南的人工钻石，不仅可规模化量产，还只需一两周就能培育出来，价格更是没有对比，就没有伤害。

 

一枚3克拉的天然钻石，售价低则30万，高则100万；如果换成人工钻石，价格可降至3万-10万之间。难怪网上有段子称：男人们要感谢河南，让“钻石自由”照进了现实！

 

然而，中国人造钻石的崛起，势必冲击到国际钻石厂商的固有地盘，一触即发的对决，在所难免。

 

胜负未分之下，到底谁能笑到最后？

 

01

热捧的人造钻石，是不是“智商税”？

 

事实上，天然钻石能被“神话”为爱情象征，进而跻身为稀缺物，从一开始，就是场人为制造的“骗局” 。

 

 

从古至今，用人性做生意，总能大获成功。在十九世纪中期以前，钻石确实稀有，通常只用于王室，直到1870年南非钻石富矿的发现，改变了发展轨迹。

 

在南非的钻石热潮中，大家耳熟能详的戴比尔斯公司闪亮登场了，步步为营下，戴比尔斯逐渐成为最大的天然钻石商，赚得盆满钵满。

 

之后，精明的戴比尔斯又大下血本，将钻石包装成了“爱的礼物”，并策划出了著名的广告语：“钻石恒久远，一颗永流传。”成功让钻石与爱情绑定起来。

 

 

由于被钻石巨头垄断，限量供应，又造成钻石价格高居不下。仅一克拉天然钻石的售价，就可以高达数万元。

 

这么多年来，揭秘钻石背后的交易黑幕从没有停止过。如著名的电影《血钻》，就赤裸裸地揭示了钻石是无数生命浇筑成的罪恶结晶。

 

 

但这些都没能动摇钻石的地位，直到人工培育钻石的出现。与天然钻石“一母同胞”，人造钻石虽然生长于实验室里，但它与天然钻石都由碳原子构成，有相同的物理属性和化学成分，甚至比天然钻石杂质更少，更加纯净。

 

 

在透明度、折射率等方面，人造钻石也完全可以和天然钻石一较高下。国信证券表示，2020年，中国人造钻石厂商已经可批量生产3克拉-6克拉的钻石毛坯，在评级中，颜色可达到最高级的D 色（无色），净度最高可达VVS级。

 

 

 

如果非要找出两者之间的不同，那就是人工钻石不像天然钻石那样历经了数百万年的漫长岁月，而是用科学又高效的方式，将时间缩短到几周内。

 

现下的培育钻石行业，有两种主流的制造方法。一种是模拟天然钻石形成条件的高温高压法（HPHT法），另一种是在高温低压环境下，促使活性金刚石碳原子在积体上沉积交互，生长成培育钻石（CVD法）。

 

 

HPHT法的钻石结晶成色好，生长速度快，比CVD法有更显著的综合效益优势。而HPHT法培育钻石的世界重镇，就在中国河南。

 

技术进一步推动成本的下降。2016年，培育钻石的零售价格还是天然钻石的80%，到2020年，这个比例已经降到了35%。

 

2018年7月，在最新发布的珠宝指南中，美国联邦贸易委员会对使用了62年的钻石定义进行了修改，删除了“天然”两字。表明了对人工合成钻石的认可和接纳。

 

2021年7月，全国珠宝玉石标准化技术委员会对《珠宝玉石名称》国家标准提出修订意见，建议在现行标准的末尾加上标注：“合成钻石”又称“培育钻石”。

 

然而，最后的标准还没发布，一场“风暴”便席卷而来。

 

02

市场争夺白热化，国际巨头软硬兼施

本以为人工钻石即将开始大施拳脚，没想到却遇到了“拦路虎”。

 

国家标准还在征求阶段，珠宝理事会、美国珠宝商协会、珠宝商警戒委员会等六家海外机构就急着跳出来反对：“‘培育钻石’会在消费者中引发概念混淆，考虑到这一点，中国的国家标准应保留‘实验室’这一术语，也就是说‘实验室培育钻石’”。拒不承认中国人造钻石的价值。

 

 

很显然，人工钻石的崛起，已触碰到了背后的奶酪，自然会受到既得利益者的打压。六家海外机构企图把人工钻石划定在科研、医疗等领域，将一切扼杀在摇篮里。

 

能惊动这么多巨头下场，甚至不惜上升到宣誓主权的层面，其实也从侧面证明，中国培育钻石的技术力量，已不容小觑。

 

说到这里，不得不提起被称作中国“钻石之都”的河南。钻石属于金刚石，河南的培育钻石产业，便是基于国内人造金刚石行业发展起来的。

 

上世纪60年代，为了摆脱对人造金刚石的进口依赖，郑州三磨所研制出了首台六面顶压机，为河南奠定了人造金刚石行业的科研地位。之后，迎着改革开放的浪潮，技术红利扩散到了河南各地，河南人造金刚石产业进入发展黄金期。

 

在这样的背景下，河南人造金刚石企业在2015年前后开始转型，凭借着多年积累的技术经验和完善的产业链很快后来居上，贡献了全球近一半的培育钻石，并涌现出一批优秀企业：中南钻石、黄河旋风、豫金刚石、力量钻石、惠丰钻石等。

 

 

在河南钻石企业的共同努力下，普通级别钻石的单价只有270元一克拉，特等钻石的单价做到了792元一克拉。

 

后起之秀来势汹汹，坐不住的戴比尔斯开始骚操作不断。先是在2016年将广告语改为“珍如此心、真如此钻”，炮轰中国人造钻石，背后用意不言而喻。

 

 

不但如此，戴比尔斯还推出一款钻石检验机，号称可以分辨人工钻石和天然钻石，并在伦敦组建了一支研究团队，专门打击中国的人造钻石。

 

 

眼见一击未中，戴比尔斯又在2018年“出尔反尔”，推出自有培育钻石品牌“Lightbox Jewelry”。但值得玩味的是，戴比尔斯对待人造钻石的态度极为随意，高管多次表示其“不稀有”、“不珍贵”，只适合在“情感较浅的表达场合”佩戴。

 

相比于给天然钻石制定“4C”标准来凸显身份，戴比尔斯甚至懒得给培育钻石分级，给出的理由是“因为它们不值得被分级。”并且，戴比尔斯只做饰品，不做婚戒，想借此将天然钻石与培育钻石的“意义”分开。

 

 

在戴比尔斯给培育钻石制定的规则里，无论是无色、蓝色或是粉色钻石，都不会产生克拉溢价。表面看是高调入局，实际上就差直接点明：人工钻石，啥也不是。

 

俄国有家钻石公司，更是不惜用上区块链技术，给所有天然钻石上打上印记。这些看似奇葩的行为，目地都是为了在天然钻石和培育钻石之间搞出一个鄙视链，但这也可能是最后的倔强了。

 

大势所趋无法逆转，很多培育钻石品牌相继出圈。全球珠宝产量最高的时尚品牌潘多拉也在去年宣布，将不再使用天然钻石，全线改用人工钻石。

 

无论有多不情愿，钻石行业的大变局已然展开。

03

高回报背后的挑战，人造钻石未来如何

 

培育钻石在具备高性价比的同时，也拥有了可观的利润。

 

据国金证券相关研报显示，下游培育钻石饰品品牌商主要为传统珠宝商、聚焦培育钻石饰品的新兴珠宝商，以及上游生产商、终有贸易商打造的自由培育钻石品牌，毛利率在50%-60%，净利率在10%-20%。

 

 

风口之下，国内金刚石厂商纷纷转向消费级人造钻石。黄河旋风在2015年建立了国内首条无色大单晶钻石和片状大单晶金刚石生产线；2017年，豫金刚石设立“慕蒂卡”珠宝体验中心并注册中欧钻石品牌Brisa&Relucir。

 

就在8月10日晚，力量钻石发布2022年半年度报告，报告显示，培育钻石业务已成公司第一收入来源，毛利率高达83.44%。

 

 

强大的盈利能力，也吸引了资本的目光。2021年底，培育钻石品牌LightMark小白光完成Pre-A轮融资，融资金额为1.3亿元人民币；2022年8月，本土培育钻石珠宝首饰品牌ANOTA完成种子轮融资，由梅花创投独家投资。

 

同样，中国传统珠宝品牌也在近两年开始试水培育钻石。2021年8月，老庙黄金母公司豫园股份推出培育钻石品牌“LUSANT露璨”；2022年曼卡龙成立培育钻石子品牌“慕璨OWNSHINE”；潮宏基旗下子品牌VENTI也在2022年推出培育钻饰产品。

 

虽然这是一个销量不断增长且高利润的行业，但人造钻石的前景并非“高枕无忧”。凡事都有两面性，当钻石可以实现规模化、工业化生产，附着在钻石身上的那层“稀缺”光环和意义必然退却，人造钻石的价格将会大幅回落，形成恶性循环。

 

潜在的隐患不止这一层，为了迎合市场需求，国内金刚石厂商都在加速投产。力量钻石于今年4月推出40亿元的定增方案，达产后公司总产能将达341.32万克拉。

 

这意味着仅力量钻石一家，包含定增在内的规划产能，已经达到了了2020年中国人造钻石的全部产能（截至2020年，中国人造钻石总产能为300万克拉）。

 

▲力量钻石车间

 

另据媒体报道，黄河旋风也在通过定增方式募集10亿资金扩张人造钻石产能，预计可新增60万克拉产能，行业内涌动的产能扩张冲动可见一斑。而一旦出现产能过剩，后果不堪设想。

 

此外，虽然国内对于培育钻石的技术相对成熟，但从全球来看，印度、美国、新加坡等都是人造钻石的生产基地，随着行情的进一步向好，将会抢占和瓜分中国产能份额，甚至形成替代，届时国内生产厂商恐将遭遇重大打击。

 

最重要的是，因为缺乏市场教育，培育钻石尚没有形成产品本身以外的赋能价值。如果单纯因为价格因素来作为天然钻石的“平替”，完全还有更便宜的莫桑石、皓石可以选择。

 

 

未来，想要打造出无可撼动的竞争力，中国人造钻石依然任重而道远。

 

（本文图片来自网络）

 

参考资料：

1.读树一帜《为什么说人造钻石炒作过火了？》

2.浪潮工作室《河南钻石就要统治世界了》

3.野马财经《河南人造钻石厂商，正在挑战国际钻石巨头》

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/LDPpoY85IkWwkPaBV1188w

这两天，梯方君在复盘各区2022中考，在分析平行志愿分数线时，突然意识到，之前只是做了全市分段表和各分段高中占比、区占比（点击查看：2022平行志愿分段表）。

 

但是16区市重到普高的均分水平没有分析，包括同分高中跨区的横向对比。

 

今天，我们就主要针对这两项数据，再次分析下2022平行志愿分数线，除了看看各区中考卷度如何，对跨区考也有一定的参考意义。

 

本文数据包括：

1、四档高中16区均分：市重、区重、公办普高、民办普高

2、四档高中16区最高、最低分

3、16区610分以上同分高中横向对比

16区四档高中均分

【总表】

1、市重均分Top1:浦东

2、区重均分Top1:徐汇

3、公办普高均分Top1:杨浦（杨浦公办普高比较特殊，就一所复旦二附，不对外招生）

4、民办普高均分Top1:青浦

【市重点】

1、市重均分700+：

 

浦东706.3

杨浦704.9

闵行703

徐汇702.9

嘉定701.8

 

2、市重均分最低：

 

崇明664.3

静安672.9

青浦680.5

【区重点】

1、区重均分650+：

 

徐汇665.2

闵行662.5

松江655.3

嘉定653.4

普陀650.2

 

2、区重均分最低：

 

崇明564.3

杨浦598.9

金山611.8

【公办普高】

1、公办普高均分600+：

 

杨浦691.5（只有一所复旦二附）

闵行633.7

松江620.5

普陀614.5

宝山602.3

嘉定600.3

 

2、公办普高均分最低：

 

虹口520

长宁520

崇明520.5

【民办普高】

16区四档高中最高/低分

【总表】

1、全市市重点最高：上中720

2、全市区重点最高：东昌688

3、全市公办普高最高：复旦二附691.5

4、全市民办普高最高：存志691（新校）

最后，我们统计出全市同分不同校的高中，看看相同的分数线，可以进哪些学校。

16区610分以上同分高中对比

【678-718】

【650-676.5】

【614-645】

分化之下的重庆，购房者怎么选择？

作者：子非鱼

来源：城市财经（ID：jigongzi90）

01

买房帮忙打稻谷

近日，重庆某楼盘推出的”买好房送打谷子”的海报在网络流传，让重庆荣登C位。

根据时代财经记者实地探访，确有其事。推出该活动的楼盘是距离重庆主城区上百公里的梁平区的湖山云著。

楼盘销售透露：

进入8月后，由于重庆连续出现40℃以上的高温天气，又恰逢秋收，很多客户没法来销售中心看房子，我们才推出了这个服务，不是特意推出这个活动。

为了推动农民买房，开发商的服务可真周到。

老话说，无事献殷勤，必有目的。开发商事无巨细的服务背后，一方面是开发商本身的急需回款，另一方面是市场入冬，倒逼开发商只能放低身段，求着消费者购房。

该项目背后的操盘手是金辉控股。根据金辉控股发布的半年报显示，2022上半年公司累计合同销售金额243.7亿元，同比下降56.3％；实现销售面积约165.2万平方米，同比下降48.7％。

▲来源：金辉控股2022上半年财报

销售额与销售面积双双腰斩。

根据其公布的2021年报，金辉控股去年的净利润下跌了14.25%。

此外，截至2021年末，金辉控股的未偿还借款总额为527.94亿元。短期借款为95.04亿元，融资租赁负债（流动）为1161.80万元，应付账款及票据为162.54亿元，应付税项为48.65亿元，流动负债合计1154.47亿元。

一边是急需偿还的债务，一边房地产市场整体输血困难，只能想方设法提升自己的造血能力，也即推动卖房。

但重庆当下的市场环境，和大多数城市一样，房子卖不动，还有不少人挂牌撤离。

02

中国人口第一城的楼市烦恼

论中国经济第一城，非上海莫属，尽管上半年因为疫情，被北京反超，但到年末大概率会回归。

 

而论人口第一城，无人可以望重庆的项背，3212.4万常住人口，超过了很多省与自治区的人口规模。

▲制图：城市财经；数据：各城市统计局

尽管人口规模第一，但重庆无论是经济体量还是版图面积都相当于一个省的规模，8.24万平方公里的土地，接近2.3个台湾省的面积。

在上一轮房地产牛市期间，重庆凭借着出色的供需平衡，让其房价始终保持相对平稳，尽管也在上涨，但没有出现东部城市那样的大幅上涨局面。

2020年末至2021上半年，因为地王的拉动，以及重庆本身的跟涨需求推动，重庆走出了一波耀眼的行情，房价连续多月领涨全国。

然而，这种行情仅仅维持了半年左右，在2021下半年全国楼市转向之后，重庆楼市也立刻调转了方向。进入2022年，全国楼市行情更加低迷。

整个上半年，重庆的楼市有多冷？

2021上半年重庆新房成交面积1286万方，2022上半年只成交了347万方，跌幅达到73%。

克而瑞数据显示，7月，重庆主城区商品房成交7985套，成交面积78.69万方，环比减少14.3%，同比减少59.2%。

寒冷依旧，与当下重庆市40摄氏度的火炉温度，形成了巨大反差。

二级房产成交市场低迷，一级土地市场也好不到哪儿去。

机构披露的数据显示，上半年重庆卖地收入只有191亿元，同比下降了82%，跌幅位居全国前五。

成交量低迷的同时，二手房挂牌量却在激增。

锐理数据显示，7月份重庆主城区的二手房挂牌量约25万套。

关于二手房挂牌量，目前已经有十多个城市突破了10万套，各平台的数据不一。真实数据，比机构公布的数据明显要高很多。

此前，根据链家平台和其他平台公布的数据来看，杭州二手房挂牌量超过22万套，位居第一。

链家网目前披露的数据显示，重庆目前的二手房挂牌量是16.7万套，而锐理数据披露却是25万套。

真实的数据，可能比这还要高。总而言之，重庆目前的二手房挂牌量再次超越杭州，回到了第一位。

二手房挂牌量高企的背后，是炒房客着急离场的表现。此前因为重庆的房价市场保持平稳，均价在中心城市中处于垫底位置，然而2020下半年开始，重庆房价高歌猛进。引发了东部炒房团涌入。

 

讽刺的是，谁也无法预料到，重庆的行情只维系了半年左右，这批炒房客成为了高位接盘侠。

市场转向的当下，杭州、成都、苏州、南京的炒房客们正在挂牌退场。二手房价格持续下跌之下，重庆的炒房客们也在寻求解套。

03

分化之下的重庆，购房者怎么选择

在此前的多篇文章中，本号已经说过，当下与未来，分化是楼市最关键的词。

买房，现在不仅要选择城市，还得选择片区。

作为直辖市，重庆长线当然值得看好，但在楼市调整的当下，需要谨慎行之。

整个重庆可以划分三个大板块，中心9区，主城12新区以及外围区县。本号的建议是：

外围区县不要碰，主城12区要谨慎，中心城区视情况而定。

主要依据可以从人口和商品房库存两个角度来看。

人口方面，中心9区过去人口增量最猛，主城12区也在增加，但外围区县人口却在减少。

重庆版图幅员辽阔，外围区的县与自治县，经济羸弱、人口密度较小，成为重庆本轮房价下行的主要片区，最关键的是，外围区县人口在减少，购房继续观望就行。

▲制图：城市财经；数据：重庆市统计局

主城12区人口虽然在增加，但人口密度小，且当下的去化周期最长，比外围区县的去化周期还要长。

锐理数据显示，主城12区和外围区县整体去化周期基本都在3年以上，铜梁区的去化周期高企78个月，长寿区74个月，潼南区68个月，合川区59个月、綦江区56个月。

璧山区、江津区、永川区、涪陵区、荣昌区、南川区、万州区、垫江县、奉节县去化周期都在3年左右。

重庆楼市价值主要集中在主城9区，特别是两江四岸核心区。

重庆当下全市的去化周期在10个月左右，主城12区和外围区县去化周期超长，。

过去十年，重庆吸引的外省人口绝大多数流入了中心9区，外围区县减少的人口，大多也是涌入了中心9区。

尽管从人口角度来看，中心9区有潜力，但从库存角度来看，中心区大多数区也得继续观望。

▲制图：城市财经；数据：重庆市统计局、中指院

 

透过数据可以看到，重庆中心9区的人口密度都在1万人/平方公里以上，渝中区人口密度最大。

但当下各区的商品房去化周期均超过了12个月安全警戒线，渝中区甚至超过了3年半，相对安全的只有沙坪坝、北培、大渡口和渝北。

由此来看，即便是中心9区，现在买房也需要谨慎，唯一还能放心购房的片区，或许就只有那些热门板块，如中央公园、悦来、礼嘉、大学城、水土、钓鱼嘴、茶园、跳蹬、茶园、弹子石、空港工业园。

这些热门板块目前的去化周期偏短，是当下重庆楼市价格抗跌的主要片区。

 

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今年年初，有恒大河南资金部员工被经侦部门带走调查，一同被带走的，还有在办公室搜出的合作方及总包单位公章。

奇怪的是，公章直接没收，人又被放回来了。财务、融资等相关条线的领导都看懂了暗示，不敢轻易离职了。

上周，经侦部门又去了一趟恒大找资金部，还是没什么大动作，但大家都清楚，那根弦绷得更紧了。

同一周，碧桂园总裁莫斌也去了趟河南，在郑州他见到了省、市几位领导。据说莫总是8月18日上午离开河南的，然后中午就在投资人会议上喊出了口号：

公司有信心保交付！

昨天流传的一张截图说，郑州经侦已经全面出动，清查烂尾楼资金去向，根据资金转移走向，从烂尾项目到区域再到集团，一条线地抓人，要求把钱吐出来：

已经抓了集团财务和老总。

抓财务和老总这事，起码现在还没有发生。

据子姨了解，针对郑州烂尾或未复工项目，确实经侦部门已经有了专案组，但这个专案组已经成立一段时间了，并没有大规模抓人，包括对待已经躺平的开发商。

有时候不抓比抓还管用。三年前P2P暴雷潮的时候，深圳很多平台在督导专班眼皮子下，拼命清退了一年欠款，实在没钱了，公安部门才会立案抓人，理由很直白：

无法继续顺利清退。

现在也一样，就拿截图中提到的融创来说，融创郑州的前领导今天还在外面拼命找钱。

目前郑州烂尾开发商老板中，唯一确认被带走喝茶的，只有子姨写过把烂尾项目卖给房管局、电视台、派出所等机关单位的啟福城老板卢一博，那也是四月份的事了。

前几天，烂尾五六年的啟福城前几天终于开始对后续建设工程招标施工单位，但招标人变成了：

河南省财政厅的子公司。

7月19日，郑州地产集团和省资产管理公司正式宣布，联合成立百亿郑州地产纾困基金，要以基金为主体撬动地方国企或者社会资金盘活烂尾项目。但谁都数不清那里到底有多少烂尾项目：

就像没人清楚河南有多少烩面摊儿。

差不多快一个月了，这份纾困基金唯一落地的项目只有北龙湖一个写字楼，保交楼的很多问题还是摸着石头过河。

比如四种纾困方案之一的统贷统还模式，子姨拿到的一份文件说，统贷统还就是以郑州地产集团为主体向国开行申请专项贷款，然后和政府平台公司成立项目公司，项目公司负责使用资金，利用土地收益还本付息。

这里面就很多问题，比如国开行的贷款拿什么担保；后续收益也就是业主贷款，如果不够还怎么办；房企是否无偿退出，政府接盘后，项目债务由谁负责等等。

其他三种保交楼模式也大多需要政府或者贷款或者找金融机构对接，但银行也是一肚子苦水。

朋友说，河南的商业银行系统自身风险已经很多了。中原银行涉及到很多开发商的借款难以回收，郑州银行是城投包袱太大：

没办法提供那么大一笔资金。

这时候，领导们应该已经意识到，保交楼仍然离不开暴雷房企。

上周几个中央部委确定了要通过政策性银行专项贷款支持保交楼，但专门在最后提到了，对项目原有预售资金挪用的：

追究有关机构和人员责任。

烂尾项目绝大部分都涉及监管资金挪用。有房企的朋友说，他们的领导看着还没什么事，但有关部门早就把人和账查了一遍：

证据已经固定。

这一招其实是有讲究的，叫“陪斩”。

大概280年前，黄河在铜山决口，乾隆让自己的老丈人河道总督高斌去治理。高斌的两个属下贪污公款，导致河工未成。

乾隆一怒之下就把高斌和两个贪污犯一块捆起来拉到刑场，七十多的老头儿眼看着前面两人砍完，吓得全身瘫痪倒地，这时候监斩官才说出真相，高斌死罪已免。

被攥住命运后脖梗的高斌回到黄河工地上，果然一刻不敢休息地监工：

最后累死在大堤上。

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