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“将来人们不需要再为买房担忧”

 

从2003年开始，中国房地产市场价格基本保持了连续 14 年上涨不跌的神话。

很多人说，一般的经济学理论根本无法解释中国的房地产价格走势，像深圳、北京、上海等地，房价已经完全打破经济学常识。

中国楼市越是被调控，房价似乎涨得越快。

调控政策的背后究竟是什么？为什么人们总是抱怨房价高？房地产下一步何去何从？如何判断一个地方的房子还能不能买？

这些问题，我们专访了冯仑先生，以下是其独家分享。

（本文部分内容参考中信出版社出版冯仑著《买房这些事儿》，正和岛经授权独家发布）

口 述：冯仑 万通集团创始人、御风集团董事长

采 访：孙允广

来 源：正和岛（ID：zhenghedao)

人们为什么总是抱怨房价高？

在 2017 年楼市调控之后，北京和其他几个大城市的房价跌了，而且下跌得惨重了一些。一些人在调控政策发布的前几天买了房，就此被套住。

房价上涨，很多人不开心；房价下跌，同样有很多人不开心。

如果放眼全国，中国的总体房价在 2017 年调控之后反倒上涨了。所以，住宅调控政策并没有减少人们的抱怨。

我称中国房地产调控的模式为“无规律调控”：在调控密集的时候，一个月来一次，甚至半个月来一次，也有三个月来一次的紧急时刻，可能每半年也有一次大调控。

梳理一下中国楼市调控史，我们就可以发现：在 2004 年土地出让市场化改革以后，大型的房地产调控一共有4轮，分别在 2006 年、2010 年、2013 年和 2017 年，大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。

对民众影响比较大的，还有大调控里的小调控。大调控定方向，而定了调子后实施的小调控，会在执行层面影响到每个人。

很多人对频繁的“国字头”调控都不陌生：2005 年 5 月的 “国八条”，2006 年 5 月的“国六条”，2010 年 4 月的“国十条”，2010 年 9 月的“国五条”，2011 年 1 月的“新国八条”，2013 年 2 月的“新国五条”，2015 年的“330新政”“930 新政”，2017 年的“317 新政”，等等。

后来，中央不统一正式发文了，改由各地政府自己制定楼市调控政策。从调研、制定政策到实施，地方政府的操作更灵活，调控频率越来越高，无规律调控出现得越来越频繁，“京八条”“沪九条”“苏十五条”“津十六条”等搞得大家都很崩溃。

中国房地产行业进入市场化发展 20 多年，经历了多少次调控，根本数不清。

为什么人们还是抱怨房价高？因为大大小小的调控策略和方法，实际上在相互影响，上一次调控的效果也许很快就被下一次的调控抵消了。

全世界的房地产发展模式总共可归纳为三种：美国式、新加坡式、德国式。

美国楼市100% 靠市场去推动、调节，政府极少主动干预；

新加坡楼市的发展，20%靠市场调节，80%靠政府调控；

德国楼市的60%是福利住房，留出40%的市场空间，大部分人都去租房，在房子上赚钱的概率大大降低。

美国模式的核心是市场解决一切。新加坡模式把两条路分开，该政府保障的归保障，市场的归市场。德国模式类似于我们现在熟知的“房住不炒”。 

绝大多数国家的楼市发展或者说调控都可以归到这三种模式上。这三种模式也造成很有意思的现象。德国由政府福利制度主导，所以一个拥有8 000多万人口的国家却没有什么大型房地产企业。

中国香港虽然只有 700 多万人口，但它采用美国模式，所以拥有众多大型房地产企业；即便按照新加坡模式（只给20%的市场空间）的比例计算，香港的开发商数量也比德国多。

中国楼市调控政策在不同模式间转换，尚不稳定。开发商什么时候开盘，到底要不要拿地，拿多少地，为谁拿地，这些方面应该由谁决定，政府还是开发商，这个问题需要回答清楚。

中国楼市调控的初衷是好的，但房地产经济这样的微观行为很难把控。如果政府在微观细节上管得太多，一来，开发商没了积极性，二来，买房者也蒙了。想兼顾每次楼市调控的目标和原则，是不可能的。

如果方向定了，无论采用哪一种调控模式都是可以的。就怕无规律调控把一个好好的楼市，搞得“内分泌失调”，房价反而越调越高了。调控次数过多，系统就紊乱了，这就是后遗症。

归根结底，中国的房地产市场太需要回归健康的状态了。

 

房子，差不多了

这两年，中央对住宅的定位很清楚，就是“房住不炒”。

前段时间，中央政治局会议明确提出出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，人民日报当时发了一个微博发表评论：炒房，此路不通。

这些迹象表明，中国的住宅房地产，迎来一个重大而且深远的拐点——房子，差不多了。

在“房住不炒”之前，很多人说“住房比老婆都要好”，因为房子不仅是消费产品，更是财富的一部分，同时又有投资价值，你白天睡觉、晚上睡觉，它都能帮你挣钱。

这样的话人们就追逐，拥有超过实际需要的住房。如果一个人有5套房，4套都是出租、经营、投资的，一套是用来自己住的，难免会造成市场一些虚高。就像股票有投资功能，起伏变化就很大。

现在更强调它的居住功能、公共服务功能和福利功能，来淡化甚至取消它的投资功能，地方政府的限购、限售，甚至是限跌政策，都围绕“房住不炒”进行。

此外，各地又支持长租房、廉租房，政府提供的公共住宅的比例越来越大。比如在深圳，租房已经占到了65%，新加坡是80%，已经达到很高比例。

中国经历了40年快速发展，可以说基本解决了住房问题。1978年的时候，城镇人均住房面积是1.8平米，当时的人口是8亿多。现在人口增加到13亿，城镇人均住房面积为39平米，超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。

特别是过去20年，快速地城镇化，快速地建设住宅，很多房子增值，很多人靠房子赚了钱。

另外，从需求方面看，中国人口越来越接近“倒金字塔”结构，不仅新生人口没那么多了，而且将来老人会留下很多房子，可能租都租不出去。

房子不能老是一线明星，红完了就该进入二、三线了，甚至就该退出了。接下来，是人工智能、生物医药、物联网智能制造等新兴明星的舞台。我们这个行业，我们这些人，也马上就变成了三、四线小明星。

房子不可能永远地盖下去，老百姓不可能永远地买下去。

但这并不是说，房地产马上就要崩盘了，也不是说现在就应该卖房子。而是说，整个社会都围绕房子转，人们所有的心思都扑在房子上，所有的钱都投在房子里的阶段，已经过去了。

 

将来的房地产，会迎来另一个百花齐放的时代，文旅地产、养老地产、长租公寓都是未来趋势，如果政策良性发展，整个房地产会进入一个正常发展时期。

 

关于房子的3个问题

1. 纯粹居住的房子是不是财富？

很多人说，我虽然有一套房子值1000万，但这套房子得自己住，不可能卖，如果不算这套房子，我就是个穷光蛋，这套房子能不能算作财富？

我在《买房这些事儿》书里，讲了一个大姐的故事，她在北京三环有一套1000万的两居室，卖掉之后，在洱海边买了一套100平方米的房子做投资，总价不到100万元。后来她又把这套房子换成了200平方米的房子。

按照800万元储蓄，年化收益率6%计算，她每年的理财收入为50万元，而每年只要花20万元房租，她就能住到位于一线城市最好地段的房子。

剩下的钱，你可以生活、旅游、投资、养老。这些都是别人做不到的。如果我有1000万现金，我就会这样做。

2.房子里的钱，有没有泡沫？

那么，房子里的财富究竟是不是真实的呢？到底有没有泡沫呢？如果有，泡沫成分多大？

我的看法是，泡沫确实有，但不能夸大这个泡沫。市场经济就像生活一样，很多东西是相伴而生，你分不了这么清楚。更何况，泡沫是个形容词，很难有一个准确的剂量。

就像市场上炒鞋、炒各种艺术品，这些也叫泡沫，你穿多少块钱的鞋子，能精确到什么程度？所以，总会有一些变化，但这个就属于基本的乐趣，没有了泡沫，也会少了很多乐趣。

所以，未来只要房产用来投资的功能越来越少，所谓的泡沫和波动就会越来越少。这是必然规律。

3.中国年轻人，买房太着急了

现在中国年轻人，买房太着急了，毕业三四年，二十七八岁就要去买房。买不起房子，就会说房价太贵了。

但你仔细想想，不管任何国家，大学毕业二十几岁都买不起房子。全世界发达国家，平均买房的年龄是37岁，你现在27岁买房，就相当于说一个10岁的小孩嚷嚷着要娶媳妇，你这个时候娶不上媳妇，你认为是媳妇太少了，还是娶媳妇太早了呢？

我35岁以前，都是租房，北京东西南北都住过，光在酒店就住了一年多。很多人觉得租房就不好好买家具，生活就很对付。其实，租房也可以过得很幸福，我见过很多人，租房家里也收拾得特别好，也很认真买家具，很认真地生活。

如果整个社会，到了37岁还买不起房子，那是这个社会有问题。但如果到了37岁大家都能买得起房子，单单你自己买不起，那就需要反思自己了。

你所在的地方，房子还能不能买？

过去 10 年，在任何一个时间点买房的人，即便当时看上去很不适合下手，后来还是能赚回来。房价涨跌的趋势走向是有据可循的。

但2017 年、2018 年的房价下降，让很多人觉得房地产市场转向了。你所在的地方，房子还能不能买？

我总结了 8 个指标帮助大家判断房地产价格趋势：

第 1 个指标：当地的 GDP 水平

根据宏观经济研究，经济增长一般从人均GDP达到1000—2000美元时开始。当人均GDP达到8000美元时，温饱问题基本解决，住宅市场逐渐饱和。

当前，中国的人均GDP已经超过8000美元，这意味着整体住宅供应量已经处于饱和的状态，所以近几年很多城市的住宅逐渐滞销。

第2个指标：一个城市成交的新房二手房数量比例

如果一个城市每天卖 6 套房子，其中 3 套是新房，3 套是二手房，新房二手房成交比为 1∶1，这就意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。

但是如果新房二手房成交比不足1∶1，比如说卖了6套房，其中2套房是新房，4套房是二手房说明这个市场已经饱和，房价快速上涨的动力减弱。

第3个指标：人口增长量

人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。住宅和人口数量高度相关，如果一个地方的人口数量没有增长，那里的房子一定会贬值。

为什么说去东三省（辽宁省、吉林省、黑龙江省）买房要慎重？东北每年有 180万-200 万人离开家乡外出打工，甚至到海南定居，因此东北的住宅投资价值不大。

北京、上海、深圳的房价为什么不跌？那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万，而深圳已经是人口过千万的城市，现在还在增长。在北京的朝阳区，光是中央电视台就带来了几万人租房、就业、消费、娱乐的需求，所以这个地区的租金持续上涨。

第4个指标：人口增长中积极人口增长的部分

众所周知，美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。其中一些人在那里创业，既创造了就业机会，又带来收入，这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国，过去制造业、出口对GDP的贡献最大，而现在服务业、科技产业造福GDP增长。

有一件事情非常有趣，天津人做了几百年煎饼果子，当地却没有一家年营业额超过1000 万元。但是，北京有一个创业者利用互联网思维做煎饼果子，公司市值高达20亿元。这个创业者不仅实现了个人价值，还创造了很多就业机会，带来了更多的社会效益和经济效益。

第 5 个指标：经济的增长

近 3 年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。10 多年以前，经济增长是外延式的，主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。所以过去的经济增长表现得更直观，城市越来越大，基础设施建设的投入也越来越多。结果，从事挖煤挖矿的人赚钱了，做出口加工的人也赚钱了。

而说起现在，我就想到一道老歌《新鸳鸯蝴蝶梦》的歌词——由来只有新人笑，有谁听到旧人哭。

新人是谁呢？我们叫它“五行业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康。每一个行业都与高科技密切相关。旧人是谁呢？就是刚才我们讲的传统制造业、矿产、能源行业。新旧行业的不断更替促进了社会进步。

现在，互联网企业的集中度高到什么水平？数据显示，全国排名前2000 的互联网公司有60%在北京，30%在深圳，剩下10%分别在杭州和上海，其他的城市几乎没有。

中国的电影娱乐行业差不多有 100 亿美元的市场。五大互联网娱乐公司——中影集团、光线传媒、北京华谊兄弟影业、博纳影业和万达影业——控制了中国 90% 的电影行业，它们都位于北京。大文化、大娱乐行业的领军者几乎都在北京，基因生物研发的前沿阵地主要在深圳，而领先的金融服务业分布在北京、上海、深圳。

未来的整个经济地图都变了，今后的房价“高山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市，剩下的地方都是房价“平原”。

第6个指标：税收

如果房地产税或遗产税在中国出台，本来你买了5套房产并打算传给你的子孙，那现在得赶紧出手或重新进行资产配置，比如，卖掉3套房子换1套更大的房子，否则你的后代可能交不起遗产税。

假定1套房子价值1000万元，按照美国接近50%的遗产税率计算，继承人需要缴纳几百万元的税才能成功把房子过户到他的名下。在国外，经常有人因为交不起遗产税，不得不先去借现金把税交完，再拿房子抵押贷款。

这个过程很折腾，如果被继承人12月下旬去世，房产继承人根本没有时间折腾，因为来年就得交税。遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高，大家买房的意愿也随之降低。

相反，在税收比较低的地方，比如像新加坡、中国香港、中国台湾，综合的税率大概为 11%，那里的人就更愿意持有不动产。

第7个指标：汇率

人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是永久的，而且贷款流程简单，利息也很低。

但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会更贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。

第8个指标：人们对于社会经济发展的长期预期

有购买力的人口如果对一个城市或国家的经济发展有一个良好的长期预期，他们就有意愿去那里置业。反之，他们选择去一个地方置业的意愿降低。

显然，这种社会心理偏好对住宅的价值变化来说至关重要。

 

结语

房子，涉及每个人，每个家庭，也涉及一个人的一生，从童年的记忆到晚年的回想。也涉及到GDP增长和中国的产业结构，涉及到社会的公平与安定。

也许只有“房地产”这个词，能涵盖并影响这么多领域。

但现在可以说，只要政策稳定连续，房子就差不多了。各种形式的房子纷至沓来，将来人们不需要再为买房担忧。

对于租房的人，房子是租来的，生活是自己的，你也同样可以享受美好生活。

祝好，希望你能够对房子，豁然开朗。

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  黄永明

美国有一个经典的笑话，说的是，有个人正在乘热气球，来了一阵妖风，把气球吹离了航道，飘啊飘，不知道飘到了什么地方。

 

气球上的人正着急的时候，看到地上有个种地的农民。他就朝农民喊：“喂，请问我在哪里啊？”农民大声回答他：“你在天上的一个热气球里！”

 

农民的答案100%正确，但是对气球里的人来说，只有0%的意义。

 

这个笑话是用来讽刺美国的律师和税务师的。作为客户来讲，你只有问对问题，才可能得到有意义的答案。

 

如何能够问对问题？这需要你有知识。

 

 

有一句话叫做“你不知道你不知道什么”。很多人总是跟我讲，我不需要知道那么多，我只需要请专业的人去处理就行了。在他们看来，有钱就行了。问题在于，你不学习，你就不会知道哪些事情是应该找人做的，以及该让他们怎么做。

 

最新的一个案例，是有人因为把车开进了故宫并且在社交网络上炫耀，引起了网友的不满，于是有网友在网上检索一番，把主人公在美国的豪宅给晒出来给大家看。

 

那位网友检索的信息是否准确，我无意讨论，我也不关心这个问题。我想谈谈这背后更重要的事情。

 

单就其贴出的截图来看，那些价值上千万美元的豪宅的持有人起码没有做好一件事，那就是资产匿名。

资产匿名是资产保护的一部分。

 

资产保护的最主要两个目的，一个是让财产匿名，一个是当你遇到起诉的时候，实现责任分隔。

 

那位名为“房东的ID”的作者，在他的调查文章的末尾写道，“美国公开透明的房地产信息系统，让所有东西都暴露在阳光下”。这句话，既对，也不对。

 

一方面，美国房地产信息的公开和透明程度确实是世界第一的，英国、加拿大、澳大利亚都无法与之相提并论。

 

另一方面，“所有东西都暴露在阳光下”是不对的，作者只是碰巧遇到了一个在资产保护方面不小心的业主。

 

如果这名业主按照我在《聪明的海外房产投资》课程中所讲述的方法做好资产匿名，那么“房东的ID”是1000%查不到房产的实际持有人是谁的。不要说网友查不到，就连美国政府也查不到！

 

为什么？因为你并不是一定要把个人的名字写在地契上的，以及某些类型的文件是不需要在政府备案的——如果没有在政府备案，那就没有人能够查到。

 

 

我在这里讲一下其中的关键点。

 

容易暴露身份的地方有几处，第一个是地契（deed）。这是房地产过户的一个文件，类似于中国的房产证。地契是在县一级政府登记的，这些记录是公开信息。现在很多县政府的信息还上网，于是网友就可以很方便查到。

 

地契当中有两方，一个是grantor（让渡人），一个是grantee（受让人）。你不希望你的名字出现在地契上。

 

你在购买房产的时候，建立一个信托（trust）。由于信托是完全私人的，不需要在任何政府部门登记，所以外人不会知道信托的实际受益人是谁。信托当中有一个角色，是受托人（trustee），你通过受托人去购买房产。

 

这样一来，地契上的受让人的名字就不是你，而是“XXX, Trustee”。那相应的，当网友去政府数据库里查询，他能看到的也只是““XXX,Trustee”。

 

这个“XXX”，通常由律师来担任。他以受托人的身份去看房、谈判、签合同、办理过户，地契上写的也是他的名字，没有人会知道背后实际的操控者是谁。

 

当他把地契登记好了，受托人就辞职，把受托人变更为你本人。记得，由于这一切都不需要在任何政府部门登记，所以仍然没有人会知道。

 

你在美国会经常看到路边有被遗弃的房子，那些房子年久失修，有碍观瞻，而且还可能欠了政府的房产税。看到这些房子，你心里可能会问，政府为什么不去联系这些业主呢？

 

你知道吗，有些房子就是由信托持有的，连政府也不知道实际控制人是谁。

 

 

容易暴露身份的第二个地方，是当你用公司去持有房产的时候，公司在政府那里的登记信息是有可能被查到的。但是这件事也是有完美的解决方案的。

 

总的来说，最完整的资产保护的结构，是通过信托购买房产，然后把你在信托中的利益（interest）放进一个LLC（有限责任公司）；这个LLC注册在房产所在的州，但它并不直接由你拥有，而是由怀俄明的控股公司拥有。

 

为什么要在怀俄明设一家公司？因为这个州不要求公司变更成员/股东的时候到政府备案，而且在押记令（charging order）方面的法律对你有最大程度的保护。

 

如此一来，没有人能查到房产的实际控制人是谁，并且，当你遭遇法院判决的时候，债权人也动不了你公司里的资产。

 

实际当中，债权人的律师一旦看到这种资产保护结构，我估计他就会跟他的客户说：“别追了，他的钱你动不了。”

 

我见过这样的真实案例。夏威夷的一个人起诉了一家开发商，法院判开发商赔偿这个人200多万美元。但是原告的律师苦苦追了一整年，拿到了多少钱？1.5万美元而已。因为被告设置了一个类似上述资产保护的结构（比我这里讲的更复杂，但基本原理是一样的）。原告跟被告住在同一个小区，天天看他住豪宅、开豪车，但是动不了他的钱。这个确实动不了，你找哪个律师也动不了。

 

老话说，知识就是力量。如果我能稍微改一下的话，是“知识结构就是力量”。当你的知识结构有欠缺的时候，你辛苦积累起来的财富可能会暴露在巨大的风险中。

 

最后再说一个小技巧：

 

如果你在美国的房产很多，那你也不要把所有的房产都做了保护，让人完全查不到和动不了。你要把一些价值不高的，特意暴露出来。

 

为什么呢？因为你要给那些想找你麻烦的人一些战利品。

 你要是一点不给他，他是不会善罢甘休的。你给他一点，他满足了，这事儿就结束了。比如，你在美国有价值6,000万美元的房产，那你特意暴露个80万给他，那又如何呢？用80万去避免更大的麻烦，不是很好吗？

 专门设置一些好摘果子给他人。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ZrZnCzaTOxjlYVIKo5BEJw

近日，城市战争汇总了中国大陆6大最富裕城市2018、2019两年的一手豪宅成交量，上海作为全世界最大的房地产市场毫无疑问地拔得了全部头筹，并且遥遥领先。

本文数据来源：https://mp.weixin.qq.com/s/2MeZAKu1zq5XqFvY7JHJ9g

1000万+豪宅

上海2018、2019两年卖出总价1000万以上的一手豪宅超过1.5万套，按每套可住3人计算，涉及4.5万人，占上海2400万常住人口的千分之2，平均千分之1/年。

上海2018、2019两年卖出总价1000万以上的一手豪宅的套数是北京的1.4倍、深圳的2.4倍、杭州的3.3倍、广州的8.2倍、苏州的11.6倍。

2000万+豪宅

上海2018、2019两年卖出总价2000万以上的一手豪宅4235套，按每套可住3.5人计算，涉及1.48万人，占上海2400万常住人口的万分之6，平均万分之3/年。

上海2018、2019两年卖出总价2000万以上的一手豪宅的套数是北京的1.5倍、深圳的3.6倍、杭州的7.9倍、广州的9倍、苏州的27倍。

3000万+豪宅

上海2018、2019两年卖出总价3000万以上的一手豪宅1728套，按每套可住4人计算，涉及6912人，占上海2400万常住人口的万分之3，平均万分之1.5/年。

上海2018、2019两年卖出总价3000万以上的一手豪宅的套数是北京的1.6倍、深圳的4.4倍、杭州的12.3倍、广州的9倍、苏州的43倍。

5000万+豪宅

上海2018、2019两年卖出总价5000万以上的一手豪宅298套，按每套可住4.5人计算，涉及1341人，占上海2400万常住人口的十万分之6，平均十万分之3/年。

上海2018、2019两年卖出总价5000万以上的一手豪宅的套数是北京的1.1倍、深圳的2倍、杭州的8.3倍、广州的11.9倍、苏州的99倍。

事实上，上海是全中国限购最严格的城市，没有之一。

非上海户籍人士不仅难以落户、需要连续缴纳5年社保，还需要结婚才能购买，也不能用壳公司购买一手房。

这些限制将海量的来自全国各地的成功人士挡在了门外，但即便如此，上海仍然是全中国最有价有市的豪宅之都。

为什么？

因为上海是中国人梦想的地方，有钱当然要去上海。

因为上海是中国人成就梦想的地方，在上海能够赚到很多钱。

当然，在上海也不是随随便便就能发财的。

过去两年，上海平均每年只有千分之1的常住人口购买了总价1000万以上的一手豪宅、万分之3的常住人口购买了总价2000万以上的一手豪宅、十万分之3的常住人口购买了总价5000万以上的一手豪宅。

也就是说，上海的豪宅和99%的上海常住人口是没有关系的，只有做到全中国全年龄段的顶尖才能够、才应该买得起上海的豪宅。

原创作者：三鱼

距离2020的钟声敲响也就12个钟头了，离各位下班回家陪伴家人也不过6小时了。

所以我抢个跑，找了安静的咖啡馆，码了一篇新年碎碎念，毕竟一年中和各位不怎么聊赚钱的敞口，也许就这么一回。

大家宽容下吧。

 

最近朋友圈刷屏了一篇演讲，主讲人，黄奇帆。

前黄市长不用多介绍了，这是他在12月26日，在2020中国经济形势解析高层报告会上的演讲发言。

其中有一段话让我挺感触的。

“房地产的总量，每年的建设量会趋于缩小，规模会缩小，逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。

 

我自己估计2030年的时候，这17亿每年会逐渐减少，到2030年会降到10亿平方米左右。”

 

从“房住不炒”提出这一年多来，楼市进入缓坡算大家的共识了，但是没人敢这么大不韪提出，下面的楼市十年是收缩的十年，收缩规模快到50%的那种。

这无关乎我是一个楼市的既得利益者，这点我不会讳言，更在于作为楼市的码字者和记录者，这个行业给了我一碗饭吃，碰巧我多少对这个行当也有那么一些热爱。

突然有这么一天，一个很有水平的权威和你说，对不起，这个行业的光明开始从一盏1000千瓦LED，慢慢变成风中烛火时，放在谁身上都有点难以释怀。

虽然我们都知道，花无百日红。

规律只会迟到，但从不缺席。

我的好基友，阿丰和阿南，一个营销口，一个中介店长，一个年前失业了，一个年前关店了。

阿丰和我说，他们城市的项目不管好坏，起码有70%的项目和某壳签了分销合同，不管是主动还是被迫。

 

确实很震惊，我们在烧烤摊上聊到不少项目，在我看来完全不愁客源，居然也签了渠道。

其实逻辑也很简单，这个城市横盘周期就这么无限制拖着，池子里水越抽越少，渠道给予项目的施压也越来越大。

还是左老板说的好啊，如今渠道只占营销比例的20%，未来会占据50%。

 

“离职前，我都不知道每天在忙什么，唯一做的就是大概让自己显得很忙吧。”

 

反观渠道方，未必见得有多舒坦。

阿南关了自己中介门店，准备回老家做点小生意，明年，或者他也不知道哪一年会再回来这个城市。

看起来天平向渠道在倾斜，但是一个鱼塘能养多少活鱼，开发商说了不算，渠道也说不算。

那个裁判员叫周期。

很多时候我们眼红渠道暴利，可多少人有没有想过，这种端口护城河这么低，几乎是个外行人都快能做了，那么一开始这里就剩下深海和深红的海。

大家都在持久这么打着最后一场存量战争，然后有人熬不下离开，有人坚守，在等着不知道什么时候会再来黄金岁月，仅此而已。

送别阿南的那晚，借着酒劲，阿南骂骂咧咧，大骂某个混账开发商，许诺的30万一套的空头支票，还没兑现。

“这种房产商数量多如牛毛，遍地房产商也就是中国的一场狂欢。所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费，今后应该减。你要算一下，9万多个房产商前10家，也就是刚才说的前十前差不多有七八千亿资产规模，1万多亿资产规模的企业，他们造了整个中国房子的30%，这是前10家。”

 

“破产关闭，被收购兼并的，自我转型，然后每年检查年审的时候吊销执照，自我消失的。最终到2030年以后，最起码6万个没了，剩下3万个，这是用最宽松的思路想。严重一点8万个没了，留1万个都是会出现的局面。”

 

老黄市长，还真是不留情面。

 

我突然想起了个地产冷笑话，一个地产人最大财富成就很可能就是被逼无奈接手了几套房子，然后发现这才是他的财富极限了。

这两年有句话挺流行的，时代抛弃你，通常连招呼也不打一声。

至今记得我买第一套房子时候，刚好在08年左右，这也是让我最百感交集的一套房子。

严格意义上说那时的我就是投资小白，也没有后来这一套一套的方法论，买这套房子动机很直白，初来一个城市乍到，自己要用的上，手上也有点闲钱就买了。

然后，我就看着我的房子从烫手山芋到仅仅过去几个月，就变成班花校草受人追捧。

老实说，用我现在眼光开看，这套房子投资其实算失败的，同样在新城区，但给到资源配套比旁边同期起步的板块少了不止一个量级，没有阳光的客厅也是产品力的硬伤。

还是那句话，时代捧你的时候，不要以为是自己本身多牛逼，说到底大家都是被浪潮裹挟的猪，莫名其妙我们就走了这么远。

16年底最高峰的时候，我一晚上见了20多个买房人，他们有的是年轻男女，眼中散发着对未来的希冀和现实无奈，有的是拖家带口，还有女人挺着大肚子陪男方来看房。

从他们那里，我看一种对会被时代抛下的恐惧和妥协。

在我十多年前还用Walkman听陈奕迅唱《十年》的时候，从未想过十年原来过得这么快。

“补充刚需的缺口、补短板，满足10平方到40平方米的巨大的缺口，这个阶段过去了。以后除非发生战争，房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。”

 

嗯，所谓财富底层密码，大概就是生的节点正好比大时代早一步吧。

 

对了

关注三鱼比较早朋友都知道，每年这个时候除了会和大家碎碎念一下，还会分享下今年的收益。

去年就算不上好看，楼市仓位除了苏州，基本都横盘了，股市回撤了10%左右。

今年算挽回了一点面子，楼市仓位还是苏州涨幅当先，其他也没什么动静，股市收益好看很多，63%。

看着这样收益，各位有没有觉得前面基调似乎和喜庆的收益不符，其实也没什么，投资如战场，底色就是要偏于悲观，保守，和谨慎。

也不妨碍我有些感怀。

20多年，家父带我走进投资市场那刻，一路风雨，很多朋友都在这条寂寞又风险路上，折戟成沙。

让我对投资这件事有了骨子里看法，赚钱，赚安全的钱，慢慢赚安全的钱。

一辈子很长，我们慢慢来。

而每次这个节点，都会被身边朋友问到明年的投资市场怎么看。

我也不避讳，直白告诉大家我的三点看法：

1. 明年没有全国大牛市，部分调控周期早的一二线城市会有一波小阳春

具体看好的城市名单，北京，上海，长沙，成都，武汉，合肥

2. 楼市未来十年只属于10到15个超级城市和他的都市圈小伙伴们，从2020年起，任何单点三四线城市再热闹，也不值得你留恋。

3. 股市明年看好，起码看好地产股，但不代表我建议大家去炒股，这个游戏目前依然不适合大部分人。

但你要有一点意识，或者我给到大家一个中肯的建议，拿出一个你觉得打水漂都不心疼的零花钱，去试试手。

不为什么，时代在投资上会越来越混沌，多跌几个跟头学点东西，起码你要有个基本自保能力。

还有就是祝各位好运了。