诸事要记 日拱一卒

来源 | 深燃

作者 | 王敏

编辑 | 向小园

一切来得十分突然。

 

“5月30日，高途刚给我发了入职确认信息的链接，我5月31日迫不及待租了房准备入职，刚交完房租，高途HR就告诉我，不要人了。”被爽约的吴娜对深燃感叹，这次找工作就像是一个笑话，工作没了，房租也拿不回来了。

 

更让吴娜生气的是，高途课堂一直在封锁消息。和她一起参加高途校招宣讲的很多同学也拿到了offer，6月1日，他们看到相关新闻主动询问HR之后，才知道无法按时入职，而此前没有人主动通知他们。还有一些同学的三方协议寄给了高途，但一直没有签，陷入两难的境地。

 

毁约、延期的在线教育企业还有猿辅导。据深燃了解，此次被推迟延期、临时更改、取消录用的人员，涉及全职、实习及暑期兼职等，受影响的至少达数百人，分布在南京、西安、成都、郑州、重庆等多个拥有在线教育企业辅导老师基地的城市。

 

与毁约、延期相对应的是，“裁员潮”已经成为近日在线教育行业的绝对关键词。这与一两个月前，各家大规模招聘的景象大相径庭。春招时，各大在线教育企业在全国开放的岗位多达上万个，并用高薪等福利政策吸引人才。

 

短短几个月，在线教育企业上演了冰火两重天，行业监管趋严，风波一轮接着一轮。在经历了5月下旬的“双减”意见通过、“三不传言”（假期不许开课、培训机构不许上市、不许打广告）之后，6月1日，新版《未成年人保护法》开始实施，同时，国家市场监管总局又宣布对15家校外培训机构的虚假宣传、价格欺诈等行为分别处以顶格罚款，使得《广告法》、《反不正当竞争法》中的相关条例开始被行业重视起来。

 

如今，头部选手们已经开始裁员以“断臂求生”，首先受到影响的便是一线工作人员，10万辅导老师首当其冲。可在线教育的阵痛还将持续，有关“双减”意见细则的政策还没有出台，6岁以下思维课会不会被管控、“严禁随意资本化运作”后还能不能上市等问题都还没有定论。这场风暴远未结束。

刚毕业就成了“牺牲品”

“气愤！”这是无数被波及的大学生的心理写照。

 

微博成为吐槽“重灾区”

 

“突然被告知入职暂定延期至9月，他们居然跟一个急于工作的应届毕业生说‘暂定’！”身处成都的刘光，在接到猿辅导入职延期的通知后十分愤懑。“我可能需要重新找工作了，没想到刚毕业就成了牺牲品。”

 

刘光和很多被延期、毁约的大学生组建了维权群，群内人数持续增多，但他们心里清楚，群虽然叫维权群，但作为情绪发泄出口的意义远大于真正维权，损失只能自己承担。

 

猿辅导工作人员接受紫牛新闻采访表示，由于业务变化、相应岗位有所调整，确实延期了部分offer，不过，公司人力资源部门紧急成立了专项处理通道，在逐一沟通。

 

除了高途、猿辅导，学而思网校也有关闭新人入职通道的倾向。5月中旬就拿到了学而思网校在线班主任offer的马晶，原本是等6月答辩完就入职，但她在5月31日突然接到学而思网校的电话，被通知“岗位已经招满，要么立马培训上班，要么等秋季再入职”。因为双方已签过三方协议，在经过多轮沟通后，对方最终同意让马晶先线上签约，等答辩完再入职。

 

值得注意的是，在这一批毁约延期潮中，受波及最大的群体是辅导老师。而此前打“人海战”的时候，这些企业为了大规模吸纳辅导老师，往往又会给这个岗位提供高于当地平均工资的薪酬。

 

在南京的马晶就发现，在线教育企业在当地给辅导老师提供的薪酬，比她面试过的很多新媒体工作的待遇高不少。她之所以果断放弃与所学专业更契合的新媒体工作，直接原因就是学而思网校的薪资能高出50%。“我就是想赚点快钱，以后我是打算考研的。”

 

根据高途在郑州发布的招聘公告，高途的辅导老师又称“第二主讲”，月薪最高达15-20k。学而思网校的招聘公告中写明，辅导老师年薪可达8-12万，还提供每年两次晋升的机会。

 

吴娜、刘光也是被在线教育行业的高薪所吸引，但没想到，自己还没入行，这个行业就没有那么多的“快钱”可赚了。

 

当大量应届生、暑期实习生深处困顿之中时，在线教育企业内部的裁员继续在进行。

 

据高途一名员工透露，5月27日，在针对小早启蒙项目的全体会议上，高途集团宣布，根据新版《未成年人保护法》第33条：“幼儿园、校外培训机构不得对学龄前未成年人进行小学课程教育”，公司不再对3至6岁的孩子营销、售卖或者交付语文、数学和英语产品。这意味着小早启蒙团队中超过1000名员工将会被陆续裁撤。

 

“在内部开大会明确要裁整个项目前，我们部门的领导就已经明说，这个项目可能被裁撤，让我们早做打算，要么寻求内部活水，要么准备简历重新找工作。”高途课堂小早启蒙项目中被裁的员工陈明说道，“但内部活水，合适的岗位很少，大多只能重新找工作。”

 

与此同时，多家头部在线教育企业也已被传出在6月停止部分岗位公开招聘的消息，就连字节跳动也被传出，教育业务即将进行大范围架构调整。脉脉上，公司认证为作业帮的多名用户发帖称，作业帮已经开始裁员。

 

在线教育行业已经很难再给这些从业者们安全感了。经历这次波折之后，马晶依然心有不安，甚至想过“跑路”，远离在线教育行业，但困于三方已签，马晶只得先接受眼下的方案。

 

“我以后不会再进这行（在线教育）了！”李银在6月1日刚接到高途暑期实习offer延期一个月的通知后，坚决地说道。她原本以为进入大公司首先是稳定，其次还能赚钱，没想到希望越大、失望越大，而自己身为实习生被裁维权难不说，租房成本也只能自己承担。

 

 

焦虑情绪在蔓延，不管坏消息到没到自己身上，整个行业的从业者都开始坐立不安。很多在线教育企业的员工潜伏在脉脉等平台上，想要打听到行业和自家公司裁员的最新动向，只盼着裁员的屠刀真正落到自己头上时，尽量让自己少一些慌乱。

 

“人海战”告一段落

在这波裁员风暴来临之前，在线教育企业如火如荼的“人海战”还历历在目。

 

2020年的疫情，让在线教育迎来了前所未有的高光时刻。无论是融资还是用户数，都是爆发式增长，这也加速了在线教育企业在员工规模上的扩张节奏。

 

根据公开消息，就在2020年，猿辅导的员工规模已经超过4万人；字节跳动旗下大力教育在正式进入教育行业两年后，员工规模便超过了1万人；截至2021年3月，作业帮的员工规模已达35000人。

 

员工数量高速增长的背后，是各大在线教育企业越定越高的员工招聘额度。

 

早在2020年春招时，千人规模的辅导老师，可以说是主流在线大班课品牌招聘的最低线。好未来曾对外表示，2020年春招的辅导老师招聘量是上一年的10倍以上。

 

今年春招时，各大在线教育企业的抢人大战依然在继续。作业帮推出了“百万名师计划”，字节跳动旗下大力教育2月底宣布，将于未来4个月内招聘一万人。这意味着，入局教育仅3年，字节跳动教育条线的员工规模将达到2万人。

 

来源 / Pexels

原本在大众印象中，在线教育是用技术提高效率，然而事实却是，在线教育企业并没有摆脱“人力密集型产业”的性质，还是要靠堆人力，而且比其他互联网公司更疯狂。

 

作为在线教育头部选手之一，曾预计2020年营收达到100亿左右的猿辅导，员工已达4万人；字节跳动在2020年员工规模达到10万，而尚未盈利的大力教育员工占到了1/10。对比来看，2020全年营收588亿的快手，员工规模在2万左右；2020年营收594亿元的拼多多，员工规模仅7千人左右。

 

在“堆人力”中，辅导老师这个群体在这些企业中的比重非常大。2020年秋招时，猿辅导对辅导老师的招聘定额在2万名左右。如果按招满计算，2020年底，辅导老师占到了猿辅导员工规模的50%。而高途曾在一张海报上明确称，其辅导老师规模已经超过了1.5万人。

 

辅导老师作为具有转化、销售性质的岗位，原本就离职率高、流动性强，需求量大也导致招聘量大。现如今，各大在线教育企业的辅导老师基地早已分布在西安、武汉、郑州、济南等诸多高校大学生资源丰富的城市。学而思网校就已在全国15个城市建了辅导老师基地。

 

多位大学生告诉深燃，能明显感知到，在线教育企业对辅导老师岗位的需求量非常大。有行业人士测算，目前仅K12在线教育机构，辅导老师的数量已经接近10万。

 

如同刘娜、吴光们奔着高薪来，快速赚钱，是吸引大学生们进入在线教育企业的重要因素之一，但他们的毕业季赶上了这个行业的裁员潮。

 

在线教育还能跑起来吗？

“快跑！”最近几日，脉脉上只要有人问及“在线教育大厂岗位值不值得去”，评论区基本都是劝阻为主。

 

而就在去年，仅猿辅导、好未来、作业帮、跟谁学四家头部在线教育企业就吸纳融资超过100亿美元，在线教育也成为很多职场人眼里新晋的高薪行业，没想到仅仅一年，无数大学生趋之若鹜的在线教育，头部企业的生存境况就发生了如此大的变化。

 

“今年上半年，信息流广告投放受阻对在线教育企业招生影响挺大的。”一位在线教育从业者告诉深燃。这或许是在线教育企业毁约、裁员的部分原因。

与过去两个暑假的踊跃备战、烧钱投放不同，今年暑期大战即将到来之前，各家反而裁撤了很多应届生、暑期实习生岗位，并暂停招聘部分岗位，“人海战”有所收缩，降本增效成为了在线教育企业的普遍选择。

 

5月24日，一张截图在业内流传，其中提到的教育机构暑期不让上课已被海淀区教委辟谣，但不准投广告、不准上市，6岁以前所有线上线下培训都将被禁止的说法，还无定论。

 

行业流传截图

 

行业对此处于未知的紧张状态。不过，高途课堂小早启蒙项目的裁撤，已经意味着这个行业低幼赛道将风光不再。

 

资本也紧张地等待靴子落地。此前中央通过的“双减”意见提及，严禁教培机构随意资本化运作。教培机构还能否上市，投资人能否顺利退出，所有人都在观望。

 

21世纪教育研究院院长熊丙奇向深燃分析，从当前发展现状看，国家不太可能禁止所有校外培训机构上市，但我国已经明确禁止民办幼儿园上市，而且已经规定实施义务教育的民办学校不能作为上市公司的资产，对学前教育、义务教育阶段的校外培训机构的资本化运作，做出限制性规定，则是大概率事件。

 

他表示，如果未来学前教育阶段、义务教育阶段的校外培训机构依旧野蛮生长，迎来的必定是更严厉的监管措施。资本最好的选择，就是不要让K12培训把上市作为投资、发展目标，不要对K12培训有做大、上市的幻想。

 

“近几年，在线教育的野蛮发展，改变了整个教培行业的正常逻辑，这也是资本和互联网的习惯性做法。但并不是所有的行业都适合被资本改造。”快乐学习CFO陈小鹏对深燃表示。

 

可以想象，如果行业形势持续不明朗，在线教育企业的裁员也将持续，处于行业一线的10万辅导老师最为危险。

 

无疑，当前行业的动荡，是在为未来更长远的发展做铺垫。“在线教育动辄上万辅导老师的规模产生了一系列问题，行业在社群运营、续费转化上趋向于低维度竞争，导致人员成本居高不下，现如今的优化，是在真正推动这个行业回归科技属性。”另一位在线教育从业者表示。

陈小鹏也说道，在线教育并没有被一竿子打死，而是现阶段的运营模式被部分否定了。“在线教育要思考如何在国家规范的前提下发展，家长的需求是有的，而行业发展的核心是师资的培养以及如何提升教学效果和服务”。

 

*应受访者要求，文中吴娜、刘光、马晶、李银、陈明为化名。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/JM6c70gOuar5N8506I1h1Q

 

作者 I 孙文敏

来源 I 教培老师参考（ID:jpxzck）

 

粉笔怎么了？

 

关于#粉笔裁员#，微博话题讨论已达到2000多万，豆瓣，知乎，脉脉等平台也经历过一番如火如荼的争论。

 

风波已经过去几周，在互联网没有记忆的时代，一切看似已经回归到风平浪静。但，裁员还在继续。关于个体，一位位被辞退的员工，他们所受的伤疤等待着被抚平。关于企业，在商业化下不确定性的博弈中，粉笔这家在公考赛道的明星企业，正在面临着自身成长过程中的残酷，每一步，关乎生死。

 

01

 

“福建分校，团队从几十人裁员到40人左右。”

 

“江苏省级走了有两成，南京分校第二天走了一半。”

 

“深圳分校80号人，2个20多号人教室塞满了办理裁员的老师和员工，现在留存16个员工。”

 

“吉林我们这边三十多人的团队，经过两轮的裁员，现在只有十几号人。”

 

脉脉平台有人曝出，此次粉笔全国性裁员将达到7000+。

 

一切很突然。

 

2020年2月，粉笔完成了3.9亿美元A轮融资，这是成人职业教育赛道上单笔最高的投资额。疫情影响下，公务员扩招，省考扩招，就业形势难加剧考研热，完全利好公考培训赛道。2020年8月，粉笔对外披露营收，仅仅一个月，突破4.6亿，同比增加300%。数据显示，2021年中国研究生报考人数为377万，比2020年增加36万人，对粉笔而言，这又何尝不是另一大利好。加之粉笔CEO张小龙，因其鲜明个性和魄力，受到了大量的员工和学生的追捧，很多人带着对“龙哥”的热爱，加入到粉笔。

 

看似天时、地利、人和，这个时期粉笔却开始了全国性的大规模裁员，实在是意料之外。

 

“从粉笔离开已是一年有余，奔着涨见识的心来，带着遗憾离开，但当时的粉笔还是那个以用户、以口碑为立身之本的企业，而龙哥是这家企业的灵魂。现如今，不管用“内部优化”还是什么其他措辞美化也改变不了大规模裁员这一既定事实。”

 

“崩溃，当真的来的时候已经忍不住哭了好多次了，连着三天没睡觉。太痛苦了。当初有多喜欢，现在就有多失望。无数的失望不知道从何说起，只能默默的说一句，可能还是因为自己真的不够好，不然怎么能辞退的是自己，不是别人呢。 ”微博上，一位被辞的网友失望地留言道。

 

“裁员明显是供不起了。我当时的情况是他们无理由解除劳动合同，不给合理的赔偿。只有一句试用期不符合标准。我觉得太不道德，太不仁义了， 在这行8年，第一次遭遇这样的待遇。”

 

知乎、豆瓣等社区，也是另外的大粉笔被裁员工控诉，维权的主营阵地，最高的一篇帖子阅读量达到了30000多，但现在已经不见了。

 

“好多和我一样被裁员的，大家都发微博维权。后来很多帖子都没了，是因为公司内部挨个打电话沟通，让我们删帖。他们有点儿变相威胁的味道，说什么恶意评论侵害公司名誉，会用法律手段起诉我们。很多年轻人，尤其是应届生害怕，都删帖了。”

 

“他们找我删帖，我一直坚持。光脚的不怕穿鞋的，他们用暴力手段，无正当理由辞退我。我还要养家养孩子，还有什么怕的。后来他们找我协商，让我签保密协议，承诺给我要求的赔偿后，我就删帖了。”一位不愿意透露姓名的受访者对《教培老师参考》表示道。

 

据了解，这次粉笔内部的“优化狂潮”，主要是线下基层员工为主，多数是刚入职的年轻人，也有少数的老员工。

 

“一些是粉笔的老学员，受惠于对龙哥的热爱信心满满的加入。结果没几天被辞退，对大家的打击还是蛮大的。他们的抱怨声也很理解。而且，现在被辞退让他们失去了应届生的身份，代价的确很大。”

 

“关键现在也没有等到龙哥的回应，加上这次风波掀起的影响这么大，粉笔遭到用户信任危机了。”

 

粉笔，在风光之后，正在经历一场大考。

 

02

 

很多从业者表示好奇，明明在利好公考培训赛道的时期，粉笔怎么会出现这么大的变动？粉笔到底怎么了?

 

在和多位公考赛道领域从事多年的前粉笔员工的对话中，及综合网友的讨论，《教培老师参考》找到了答案。

 

就在去年2月份，粉笔公布融资消息后，CEO张小龙在团队全员的致信中表示：

 

粉笔无论是团队人数、经营表现，均上升了一个量级。从2019年的1000+团队人数，扩展到2020年的10000+；线下教学中学从30个扩张到396个，预计年营收达到40亿，全面进击线下，年内覆盖达到300余个地级市及重点。

 

组织规模上，粉笔员工由疫情前的2000余人激增到20000多。

 

快速扩张，势必会滋生一系列的问题，如管理跟不上，品牌稀释，运营成本高，人效低等等。而此次裁员中，优化的基本是去年大量扩招的线下业务的人。有人判断，粉笔大规模线下业务裁员，之后还是会把重心放到线上。业绩不好的线下分校会缩减或者取消。

 

“我来自东北一个地级市，在中公教育工作了很多年。今年年初刚加入粉笔不久，就遭遇到了全国性的裁员潮。可能和内部战略发展有关。但从我这粉笔这期间的感受来看，粉笔发展到现在这个局面也是意料之中。我所在的校区，一共30多人，但没有一位能完全做统筹规划的。账务上预收、支出最后是正还是负，都很混乱。运营投入也混乱，钱随便自己花，跟不是自己家一样。”

 

“可能是因为去年线下铺的太大，对于招人的标准很低，招聘门槛也低，其他机构随便来的，但待遇非常好。举个例子，我在中公教育干了6年，退了五险一金到手才5000块，招生高峰期最多6000左右。但在粉笔，能给到8000-10000，很容易让人飘了。我现在的领导，在他身上也学不到东西，在现在的团队，很难学到认知以外的东西。内部裙带关系也严重。”

 

前粉笔一校区运营负责人对《教培老师参考》透露。她表示，在粉笔内部管理混乱，步子迈的很大的背后，运营成本很高，但人效却极低。

 

“在粉笔，上班工作压力和强度不大，因为给的任务指标不清晰，不明确。举个例子，在中公的客服岗位，会给你明确的绩效指标，一个月打100个电话，收集有效信息，做资源回访等等，完成度直接和绩效挂钩。但在粉笔这些都没有，管理也很混乱。”

 

“公务员业务还在赚钱，我所在的业务线是事业单位考试运营。个人看来，粉笔这边的项目分的太早，很容易造成人力的浪费。一个小项目明显一个人都可以带动，但他会让一个团队负责，所以我的活儿很轻松，事情不是特别多。但从企业角度，就是资源浪费。”

 

此外，粉笔主要靠线上业务输血，线下业务却成了掣肘。

 

“相较于粉笔的线上业务，线下做的不太多。招生入口上，去年大量的招生人数基本来自线上，一部分学生用户线上体验好，就到线下报名。最开始做线下的团队，大比例来自中公、华图等，会带来一批资源，但没有外拓新的有效的招生渠道。所以线下业务到现在，可以说一直是在吃老本。”

 

“之前烧钱式的扩张是为了猿辅导上市的估值和相关指标，是为了提升公司的造血能力，自己为自己提供运营资金。所以这波裁员中线上业务的岗位影响会比线下部门的小。”

 

还有消息透露，CEO张小龙已经企业内部架构里消失。

 

“龙哥也已经在企业内部架构里消失，大家都在猜测龙哥去哪了，我们都知道龙哥对钱没什么太大兴趣，他还是那个表里如一，即便有时骂人但也不愿违心虚假的那个人，大家也是被这种人格魅力所吸引，现如今粉笔的大股东猿辅导深陷发展困局，k12教育已经在悬崖跟上，粉笔还能不能由龙哥说了算，未来的路怎么走，谁也无法预料。”

 

外部大环境上，国家严管教育培训行业，粉笔背靠的猿辅这颗大树被罚，也深陷发展困局。资金上，粉笔接下来的阶段，怕是很难再拿到融资，只能收缩精简。在公考培训乃至整个培训行业，很多企业背靠预收款或“培训贷”形式，扩充了资金池投资，但近期的资金监管，以及对金融平台的治理，怕是对下一阶段的发展影响很大。

 

“早先中公通过开设线下协议班，收取了大量的培训费用。这是公考赛道默认的手段，即协议上会明确学生考不上退款，但退款周期很长，这期间机构会做资金池，做投资，搞上市。粉笔本来做线下业务的时候，也想做协议班，但政策层，把这条路基本堵死了。”

 

内因，外内，造成了粉笔当下的困境。

 

03

很理解，在每一个不同的时代背景下，企业有企业的难题。但如果企业只考虑自身的利润，而不考虑对于个体的价值，对于社会的价值，那么企业的经营势必不会持续长久。

 

一位前粉笔员工在知乎留下这样一段话：

 

“我到现在也没有改变我的想法，为了考试而发展起来的行业，可能赚钱，也可能很赚钱，但真的没啥意义。自始至终，粉笔的课程价格始终行业良心，这点至今仍然无可辩驳，融资上市可能真的是公司活下去的不二法门，有时我会想，如果粉笔还是那个专注线上，专注于教研和技术的“小”公司，是不是就不会有今天这个结果，但转念一想，没有走线下，也就没有了任何可能。”

 

至于粉笔未来会成为怎么样？答案交给时间。

 

但在这场千人裁员风波中的牵连者，他们也在等待着粉笔给出一个负责合理的解释。

 

导读：种种数据无不表明，黑龙江已深陷人口困局。房价的地区差异极大，我们选取纽约、伦敦等一些具有代表性的全球核心城市与北京、上海进行对比。

文：任泽平团队

特别鸣谢：白学松对本文数据整理有重要贡献

来源：泽平宏观（ID：zepinghongguan）

与全球大多数国家和地区类似，房价的地区差异极大，中国内地大部分三四线城市的绝对房价和房价收入比基本合理，但是一线城市具有特殊性。

根据我们的测算，2019年中国内地住房市值339万亿元，相当于GDP的343%，其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元，占比分别为25%、31%、44%，人均住房市值分别为113、37、14万元。也就是说，北上广深4个城市住房市值85万亿元，占中国内地四分之一，人均113万元。

我们选取纽约、伦敦等一些具有代表性的全球核心城市进行对比。在考虑持有成本后，中国内地一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列，宇宙的中心。

究其原因在于人口流入但土地供给严重不足、优质公共资源富集以及货币超发，中国内地一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不完全具备国际可比性。

我们建议，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，以促进房地产市场平稳健康发展。

01 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

和国际大都市相比，中国内地一线城市的房价贵不贵？我们选取一些具有代表性的全球核心城市进行对比，样本包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、巴黎、纽约、旧金山、东京等，其中重点分析北京、上海、纽约和伦敦。

与西方相比，中国城市行政区划范围内土地面积较大，比如北京市面积高达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎面积分别为2188、1577、789、105平方公里。

为增强不同城市的可比性，我们分别选择在中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们此处将其定义为外围区）进行比较。

• 具体来看，北京的中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；
• 上海的中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；
• 纽约的中心区指是曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右的区域；
• 伦敦的中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间区域。

为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源于全球最大的在线协作数据库网站Numbeo。该网站汇聚全球用户提供的生活信息数据，并且实时更新。

我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与非中心区各个楼盘售价和租金数据验证了Numbeo数据的合理性，比如Numbeo网站显示2020年11月纽约市中心房价和租金分别为105873元/平方米、422元/平方米/月。

作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站Zillow搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为106937元/平方米、409元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。

1. 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

2009-2019年，北上广深房价涨幅达4倍以上，高于全国的2.0倍。

由于新房区位逐渐外移及限价等问题，以二手房价格衡量房价涨幅更为有效。不过，全国层面缺乏二手房均价数据，以新房价格计算，2009-2019年全国新建商品住宅销售均价从4459元/平方米升至8708元/平方米，上涨2.0倍。

根据房产中介安居客和房地产协会旗下房价行情网数据，2009年北京、上海、广州、深圳二手房均价分别为13932元/平方米、12274元/平方米、8200元/平方米、13858元/平方米，到2019年分别上涨到62405元/平方米、57084元/平方米、33036元/平方米、64298元/平方米，分别上涨4.5倍、4.7倍、4倍、4.6倍。

其中，优质学区房涨幅能达到9倍以上，如北京育才小学的划片小区耕天下，2009年2月单价仅12900元，而当前二手房单价117000元，10年实现上涨9.1倍。

与一线城市相比，二线和三四线城市的绝对房价和房价收入比较低。从绝对房价来看，2019年12月一线、二线、三四线城市二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米。

从相对房价来看，根据2019年城镇居民可支配收入，计算得到的套户比和人均住房面积等数据，一线、二线、三四线城市房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。

从国际经验来看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。

在英国，1968-2019年，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至48.39万英镑/套，英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至25.17万英镑/套，全国从0.36万英镑/套上涨至23.47万英镑/套，伦敦地区房价涨幅达110倍，高于英格兰地区的74倍和全国范围的65倍。

在美国，1975-2019年，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨7.2、9.1、12.2、16.7倍。

在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市上涨1.7倍。

2. 北上深绝对房价位居世界前列

换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级住宅价格存在差距。

绝对房价的国际比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区计算的是套内面积或使用面积。

比如，香港采用的是套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国等使用的是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。

在中心区域，根据Numbeo2020年11月份城市中心区域房价数据，香港以214444元/平方米位居第一，纽约以105862元/平方米位居第四，伦敦以101570元/平方米位居第六，北京、深圳、上海分别以105088元/平方米、100077元/平方米、98706元/平方米位居全球第五、第七、第八，广州以54246元/平方米位居第二十九。

换算为使用面积后，北京、深圳和上海中心区域实际房价分别为150126元/平方米、142968元/平方米和141008元/平方米，超过伦敦和纽约，仅次于香港，广州为77494元/平方米，未进前十。

但是中国内地一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如纽约中心区最贵的豪宅单价约为77万元/平方米，而上海中心区最贵的豪宅单价为25万元/平方米，以使用面积算，单价为36万元/平方米。

 

在外围区域，香港以135128元/平方米位居第一，巴黎以70505元/平方米位居第二，深圳、北京、上海分别以58144元/平方米、58103元/平方米、58001元/平方米，位居第十二、第十六、第十七，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以28939元/平方米位居四十三。

换算为使用面积后，深圳、北京和上海城市外围区域房价分别为83063元/平方米、83004元/平方米和82856元/平方米，位居第二、第三、第四，仅次于香港，广州为41341元/平方米，未进前二十。

3. 中国内地一线城市房价收入比较高，租金回报率不足2.1%

以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52，高于纽约的11，伦敦的14，东京的11；外围区房价收入均在20以上，同样高于纽约、伦敦和东京。

Numbeo只公布了全市的房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据、地方政府公布的人均可支配收入、人均住房面积计算市中心和非市中心的房价收入比。

2019年，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为47、39、26、36，外围区的房价收入比分别为23、21、14、19，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为11、5，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为14、8，东京市中心和外围区房价收入比分别为11、7。

换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为67、56、37、52，非市中心的房价收入比分别为33、30、20、27。

北上广深市中心租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。

根据Numbeo2020年11月数据，在全球90个经济体327个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为6.03%，中位值为5.07%，外围区的静态租金回报率平均值为7.21%，中位值为5.44%。

其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.78%、5.43%，伦敦为3.28%、4.38%，东京为2.70%、2.35%,而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.64%、2.03%、1.46%、1.29%，外围区租金回报率分别为2.03%、2.11%、1.51%、1.38%。

我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2019年北京、上海、广州、深圳全市范围的租金回报率分别为1.75%、1.98%、1.88%、1.54%。

4. 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

中国内地以外核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于内地。

在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为82元/平方米/月，非市中心物业费约为54元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。

伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为48元/平方米/月，非市中心物业费约为23元/平方米/月。

东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的20%，市中心和非中心物业费分别为25元/平方米/月、14元/平方米/月。

中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，非市中心物业费约为3.1元/平方米/月，广州市中心物业费为2.9元/平方米/月，非市中心物业费为2.2元/平方米/月。

考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15，北上广深分别为68、57、37、52，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别降至2.8%、2.4%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.4%、1.3%，差距明显缩小。

各地区住房的持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。

纽约市中心和外围区房价收入比分别为18、9，伦敦分别为19、9，东京分别为15、8，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为48、40、26、37，外围区的房价收入比分别为23、21、14、20。

以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为68、57、37、52，外围区的房价收入比分别为33、30、20、28。

考虑持有费用后，纽约市中心和外围区租金回报率分别为2.83%、3.45%，伦敦分别为2.43%、3.54%，东京分别为2.1%、1.96%，北京、上海、广州、深圳市中心的租金回报率分别为1.61%、1.99%、1.42%、1.26%，外围区的租金回报率分别为1.99%、2.06%、1.47%、1.35%。

02 1000万人民币能买什么房子？

为增强对国际大都市房价的直观认识，我们从自住角度出发，假定手头有1000万人民币预算，讨论在北京、上海、纽约、伦敦的核心区和外围区分别能买到什么品质的住宅以及每年的持有费用是多少。考虑不同城市的可比性，我们将核心区的选房区域缩小在距离CBD或金融商业区2.5公里以内范围，且避开单价明显较高的楼盘。

1. 核心区能买到的住宅使用面积差距不大

1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区域CBD附近能购买到的住宅的使用面积差距不大，使用面积在67-80平方米左右，但纽约和伦敦市中心住宅的持有费用远远高于北京和上海。纽约市中心住宅每年持有费用超过16万人民币，伦敦超过7万元，北京和上海则不足7000元。

具体来看，在北京核心区，新房可以购买西城区三环内的某楼盘95平方米的二居室（使用面积接近67平方米），均价10.6万元/平方米；二手房可以购买东城区二环内的某楼盘105平方米的二居室或三居室（使用面积约74平方米），均价接近10万元/平方米。

在上海核心区，新房可以购买浦东陆家嘴金融区的某楼盘90平方米二居室（使用面积约67平方米），均价12万元/平方米；二手房可以购买陆家嘴金融区的某楼盘110平方米三居室（使用面积约80平方米），均价9.1万元/平方米。

在纽约核心区，新房可以购买曼哈顿下城某楼盘73平方米一居室，均价13.5万元/平方米；二手房可以购买曼哈顿下城金融区的某楼盘70平方米一居室，均价14.1万元/平方米。

在伦敦核心区，新房可以购买某楼盘74平方米一居室，均价13.5万元/平方米。

2. 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

1000万人民币在纽约、伦敦外围区域能购买的住宅使用面积整体比北京、上海大，但是纽约和伦敦外围区住宅的持有费用远远高于北京和上海。

1000万在北京、上海外围区域可购买使用面积在105-108平方米左右的住宅，而在伦敦、纽约外围区域可购买的住宅使用面积分别为140、160平方米左右。

北京、上海外围区域房价较高，原因在于户籍制度使得外围区域居民与核心区域居民一样可以分享主要优质公共资源。按照上述住房面积，纽约外围区住宅每年持有费用高于19万人民币，伦敦接近7万元，北京和上海则不足9000元。

03 中国内地核心城市高房价明显存在泡沫吗？

1. 中国内地核心城市高房价主要源于什么？

1）人口长期大量向一二线核心城市集聚。

 

房地产长期看人口，人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。

从国际经验看，人口不断从低收入地区到高收入地区迁移，从城市化到大都市圈化。中国内地核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚，人口长期大量流入。

中国内地一二线城市人口年均增速均显著高于全国平均水平，且一线核心城市人口增速更高，表明人口长期净流入、且向一线城市集聚更多。

2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，一线城市全域人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%，二线城市分别为1.81%、1.00%、0.69%，而上述时期全国人口年均增速分别为0.57%、0.50%、0.46%。

2）核心城市优质公共资源高度富集，中国内地特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩、而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。

从教育看，2020年北京、上海一本入学率录取率分别为46%、30%，分别为全国第一、第三；其中，拥有的985工程大学数量分别为8所、4所，合计占全国985工程大学总数的31%；拥有的211工程大学数量分别为26所、9所，合计占全国211工程大学总数的29%。

从医疗看，北京、上海两地2018年三甲医院分别为54、32个，虽然合计仅占全国的6.6%，但集聚了中国最顶级的医疗资源，比如协和医院、301医院等。

在中国现行户籍制度下，户口不仅是单纯的户籍登记，而且附带了区域教育医疗等公共资源、就业机会。并且，按照现行规定，户口要么登记于个人房产下、要么通过单位挂靠于集体户，这使得户口与住房基本挂钩。

这使得，在核心城市置业，房子不仅是具有居住功能的建筑物，而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利。尽管当前部分城市允许租房入学，但条件较多、且排序一般在户口和住房均在本学区的家庭之后。

在国际上，尽管美国也有学区制度，但家庭在学区拥有居住资格即可，可采用租赁方式；并且，美国的学区分布相对均匀，并未主要集中在部分大城市。此外，尽管北京、上海近期人口增长放缓、甚至陷入负增长，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能仍在持续流入。

3）人地严重错配，核心城市土地供给严重不足。

从原则上讲，在供需基本平衡的市场，房价由中位数收入人群决定；在供给明显大于需求的市场，房价由低收入人群决定；在供给明显小于需求的市场，房价则由高收入人群决定。

尽管国际核心城市的核心区域土地供给均有限，但周边土地供给比较市场化。而中国内地长期存在限制大城市发展的倾向，大城市土地供应长期被严格限制，建设用地供给严重不足。

根据住建部统计，2006-2017年中国内地城区人口1000万人以上的城市城区人口增量增长34.1%，而建设用地仅增长6.1%，人口增量与土地供给严重不匹配。

从人均城市建设用地看，2017年1000万人的城市人均建设用地面积仅74.5平方米，而其他规模城市人均建设用地面积超过100平方米，100-300万、20万以下城市更是分别达117.3、135.5平方米。

4）货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，刺激中国内地一线城市的房地产价格快速上涨。

从国际角度看，1970-2019年英国房价年均增长8.8%，虽高于8.2%的名义GDP年均增速，但仍然低于11.5%的广义货币年均增速；1960-2019年美国房价年均增长4.6%，而名义GDP和M2年均增速分别为6.5%、6.9%。

从大都市圈角度看，在英国，1995年1月至2019年12月，大伦敦及周边地区房价多上涨4-5倍，明显高于该时期英国名义GDP和M2余额增幅的1.6、3.5倍。

在美国，1975-2019年，洛杉矶-长滩-格伦代尔分区房价年均增长6.6%，高于同期M2的6.4%和GDP的6%。

在日本，1975-1991年六个核心城市地价年均增长11.2%，其他城市地价年均增长6.4%，同期M2年均增长约9%。

在中国，过去四十年广义货币供应量M2年均增速15%，1998年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达7.72%，低于同期M2增速近8个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平。

此外，一线城市土地成交价格同样快速上涨，2007年至2019年间复合增速达22.5%，远超货币增速，同期二三线城市地价增速与一线城市存在明显差距。

2. 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

所谓“房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”为讹传，国际上并不存在一个客观标准。房价收入比反映的是居民家庭对房价的支付能力，比值越高，支付能力越低。

Weicher(1977)最早使用房价收入比作为住房支付能力判别指标,其房价收入比为每套房屋销售价格中位数与家庭年收入中位数之比，其中计算了1949-1975年美国的房价收入比，大多数位于2.8-2.9之间。

1989年10月香港大学专家伯纳德指出，发达国家房价收入比在1.8-5.5之间，发展中国家一般在4-6之间。后来，伯纳德在搜集到较多国家的房价收入比资料后,发现一些经济落后的发展中国家房价收入比远高于6。

1998年联合国统计了96个经济体的房价收入比资料，最高为30，最低为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4，彻底否定了4-6倍是国际标准的论点。

然而部分中国学者和相关机构在引入房价收入比概念时，忽视中国的经济水平、文化传统、房地产发展阶段等因素，不约而同地引用“4-6”这个所谓的“国际标准”进行国际比较，这显然是有问题的。

除土地供给不足外，加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。

其一，中国经济增速在全球较高，核心城市相对房价高是成长性的反映。

如果把经济体或城市比作一家公司，住房可类似为这家公司的股票，房价是股价，租金回报率是股息率。

以中国股市为例，由于成长性不同，主板和创业板的股票估值不具备可比性。在主板，公司业绩增长稳定但不具备爆发性，估值一般；在创业板中，公司业绩增长较快，股票估值较高，高估值是对未来盈利的提前反映。

当前中国经济虽从高速增长阶段转向高质量发展阶段，但经济增速在全球仍较高。核心城市是中国经济的核心，高端产业集聚、优质公共资源富集、人口大量集聚，成长性在中国更具优势。

其二，中国居民储蓄率高达37%，是欧美发达国家的至少3倍以上，高储蓄率推升房价收入比。

根据OECD统计口径，居民储蓄率指居民储蓄余额/可支配收入总额。中国居民储蓄率远远高于欧美发达国家，2019年中国居民储蓄率高达37%，而美国、英国、法国、德国和日本仅仅分别为8%、3%、9%、11%、3%。

居民储蓄率高意味着中国居民的购房资金准备相对充足，进而推升房价收入比至一个较高水平。

中国存在收入瞒报少报、大量外来人口只挣钱不定居、父母提供部分首付款等情况，导致核心城市居民实际购买能力被低估，进而房价收入比被高估。

其一，由于在调查中存在瞒报少报等因素，国家统计局统计的家庭年均可支配收入并非居民收入全部。

在官方调查中，由于人们对隐私权更加重视，一定程度上确实存在着漏报和少报情况，高收入群体也较少进入调查样本。而在发达经济体，多要求居民自行上报所有收入，并以此为基准征取税收，蓄意瞒报漏报的行为将会受到严厉处罚，因此发达经济体对居民家庭收入的统计比较接近全部收入。

其二，大量外来人口只在核心城市只挣钱而不定居，核心城市居民实际购买能力存在低估。

中国城镇存在大量的农民工等外来人口，核心城市更是如此，这些外来人口很难在当地安家，但统计局的可支配收入统计将这些低收入的外来人口纳入、低估了核心城市居民实际购买力。

其三，因文化传统差异，中国人购房存在“六个钱包”现象，即普遍存在父母等替子女提供部分住房首付款的情况。

3. 以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。要实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，促进房地产市场平稳健康发展，我们建议以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度，更多发挥房地产实体经济功能，回归居住属性和制造业属性。

一是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。

目前的“人地挂钩”源于2016年9月国土资源部、发改委、公安部等部委联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》文件，指农业转移人口落户数量与城镇建设用地供应量挂钩，并规定“超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地”，因此并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾。

未来应坚持都市圈城市群战略，加快推进农业转移人口市民化，建立健全宅基地自愿有偿退出机制，推行新增常住人口与土地供应挂钩，推进市场化跨省换地，优化城镇用地在城乡、地区和城市之间的配置，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”政策，优化城镇城市工业用地、住宅用地、商业用地及公共服务用地等结构。

二是保持房地产金融政策稳定，房地产融资从过度收紧回归中性稳定。

房地产短期看金融，房地产过度金融化是风险之源，金融稳健是治本之策。2019年5月以来针对房地产融资出台了一系列收紧政策，从海外债、信托、信贷等全面收紧。当前既要防止货币放水刺激房地产泡沫，又要防止主动刺破引发重大金融风险。

• 一是坚持差异化的住房信贷政策，支持刚需和改善群体购房自住，抑制投机性需求；
• 二是保持货币金融政策连续性和稳定性，避免住房金融政策调整过快过急，导致市场短期内剧烈波动，引发处置风险的风险；
• 三是房地产融资从过度收紧回归中性稳定，避免一刀切走极端，支持房企合理融资需求。

三是丰富供应主体，转变住房供应结构。

当前中国住房供给体系重销售轻租赁，多元主体供给型的住房体系尚未建立。

未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度，形成“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。

不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。

四是稳步推进房地产税改革，推动土地财政转型。

房地产税改革的根本目的在于给地方创造稳定税源，健全地方税体系，推动“土地财政”在完成城镇化的阶段使命后成功转型。房地产税改革，方向是将房产税和城镇土地使用税二税合一，并对个人住房开征房地产税。

在节奏上，立法先行，在全国人大经过审议形成法律；在具体实施时，对地方政府充分授权、分步推进。并且，作为财产税和直接税，房地产税出台方案应充分考虑居民的税收负担，针对中低收入家庭、特殊用途住房，设立合适的税收优惠。

五是房地产政策从短期调控到长效机制构建，从抑制需求到增加供给。

一是取消一些不合理的短期调控政策，将合理有效的短期调控升级到制度化，建立金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子长效管理机制。

如在大量人口流入的一二线城市增加共有产权房和租赁住房供应；“限房价、竞地价、竞配建”等创新土地出让模式逐步替代价高者得的传统模式，打破地价推升房价、房价拉升地价的循环等。

二是从侧重抑制短期需求转为注重增加供给，促进长期供需平衡。人口决定需求、土地决定供给、金融决定需求的释放。

短期的需求侧调控政策，或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放，只是短期的权宜之计，无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。供给端的政策，如人地挂钩、确立都市圈城市群战略、调整土地用途结构、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/85m9GAEd64a9yUyK4Q7Lgw

作者：十一侠

来源：米宅（ID：MizhaiPlus）

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一颗事关中国楼市最大的棋子突然落下，让所有人都防不胜防。

这个通知的名字很长，我数了数，一共58个字，但是能让你关心的其实只有一句话：

国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收。

具体的时间表是：

自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。

自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

在此之前，很长一段时间以来，人们对于楼市的信心，都来源于一个充满魔法的名词：土地财政。

这也是很多专家之所以看多楼市的最大底层逻辑。

地方政府严重依赖于土地财政，所以才造成地方对政策的消极执行，这是在调控之后，各城市房价热度屡创新高的所有根源。

——图片来源于投实

财政部公布的数据是， 2021年1到4月累计，全国政府性基金预算收入24277亿元，同比增长36.6%。其中，国有土地使用权出让收入21383亿元，同比增长35%。

也就是说，2021年前4月全国卖地一共收入了2.1383万亿元，因为这个钱全部留在了地方，占地方一般公共预算收入的比例是52%。

地方财政100块收入里面，卖地收入的钱52块。

专家说的很对，看了这个数据，没人会怀疑那个楼市永远涨的逻辑。

这也是民间对楼市庞大信息的基础之源。

但是现在，一切忽然断了，甚至连支撑这个逻辑的支柱都不存在了。

这是一招狠棋。

整个中国楼市的逻辑都变了。

之前，是地方财政依赖，所以供给越少，地价越高。没钱了就拍几块，就能解决很多问题。

现在，则是流水落花本无情，一路漂泊向前行，甚至在手里空转的机会都没有了。

大家都成了流水线上的打工人，做好自己的那一份工就好了。

2

地产对于中国经济的意义到底是什么？

不管是改善人们的居住需求，是有效支撑国民经济快速发展，还是中国城市化建设的主要载体。

以上任何一个，房地产开发企业都功不可没，这是毋庸置疑的事实。

但是从国家的顶层思维来看，房地产已经不可能再是核心战略。

因为这就像鸦片，可以止痛，可以兴奋，但是吃多了，就成毒药了，会反噬，这才是最可怕的。

从2019年的7月30日政治局会议开始，关于房地产的一切，都已经挑明了说了。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这句话只有44 个字，字字千金。

读完这句话，地方政府，开发商，房地产投资客都开始紧张，仿佛地产行业的前景已成定局。

中国经济双循环则彻底将房地产打入了谷底，这是中国楼市身份转换的最重要的原因。

在此之后，更多的大棒接踵落在了房地产身上。

三道红线直接卡死的是房地产融资。

有多少昨日还风光无限的地产头部企业，忽然之间就危机重重，陷入违约的沼泽之中。

甚至有人因为200亿的到期债债，就到了卖地买资产求生的地步。

在几年前，这完全是不可想象的，那个时候，高杠杆加持狂飙突进做规模争老大，才是地产正常人干的事。

谁知道光阴一转，当时垮的步子有多大，今天扯住的蛋就有多疼。

然后则是一年三次的集中土拍。

大多数时候，楼市的持续火热，都是因为供需失衡。每年实际的共计，总是只能到实际供给的百分之几十，从来都没有按计划完成过。

这一方面是供给过少造成供需失衡；另一方面也造成了开发商抢地，从而又抬高溢价，地王频出。

但是不管是那一面，最终的结果总是助燃了房价。

集中预告，集中出让，就是预告多少拍多少，这是对供给的针对性政策。

但是这些都是表象，真正的本象则仍是土地财政。

一个流传久远的共识是，房价过高，是因为地价太高。这是必然的，因为当一个城市几乎百分百要靠卖地过生活发工资的时候，地价是不可能不高的。

现在好了，一切都解决了。

这真的是一个雷厉风行的时代。

那些积重难返的过往，往往是三下五除二的就给解决了。这个时刻，总让人想起1990年代，那是另一个雷厉风行的时代，奠定的却是此后20年中国经济的发展基础。

谁能说这一刻，奠定的不是此后的另一个20年。

到了这里，关于楼市那些旧日的博弈、那些消极执行的基础被连根拔断了。

地方关于土地的最大蜜糖，就这样被端走了。

从三道红线，到土地集中出让，再到出让金归于税收，这一系列的层层递进的政策，令人叹为观止，真的是大手笔。

狂飙了几十年的中国楼市，在民众心里已成宗教的地产信仰，到这一刻，已经彻底完成了历史使命。

接下来，该以民生的姿态出现了。

3

可以肯定的是，此后的楼市将有几个显著的特征。

第一，国央企的参与度将越来越深。此后，在出让金变更后，很多城市不愿意做的一级土地整理，大概率将由国央企接手。

后期的楼市开发，也将越来越向大型的地产托拉斯集中。

第二，提倡了很久的共有产权房，和公共租赁用房，将真正迎来爆发的时刻。

中国楼市正在全面的新加坡化。

国内住宅将越来越两极分化：豪宅将会越来越权贵化，税费也会越来越高。和普通住宅消费的隔绝，也将越来越远。

剩下的就是刚需的共有产权房；再往下就是底层的租赁房。

这是一个满足各阶层需求的分配形式。

第三，房地产税到了非出不可的时刻。

中国房地产领域的税费，一直以来有三种：建设环节税费，交易环节税费和保有环节税费。

一直以来，保有环节的房地产税之所以迟迟难出，就是因为土地出让金和前两个环节的税费，收起来更方便。

现在最大的变化就是，土地对于政府来说，已经是彻底的去金融化。

此时，土地的经济属性开始增强，这促使地方政府能更主动的调整供给总量。

之前在总供给不足的情况下，土地供给减少，抬高地价，已经成为央地矛盾的最主要表现。

现在则到了地方政府不得不做增量的时刻。在房产税之下，地方政府为了得到增量税收，只能通过多出让土地来实现。

这和以往主要通过减少土地出让来实现收入增长，形成了截然的反差。

而地方的积极性，也必将从卖地转向增量税收。

真是好手段。

4

此刻，中国楼市的底层逻辑，已经产生了质的变化。

过往两三年，国内楼市经历了最为无序慌乱的时刻。调控越来越严格，但是价格却越来越涨，市场也越来越热。

这一切，都是因为，过往只是在表象上下功夫。

现在，则是直指本相，打的是楼市真正的七寸。

更多的配套性变革还在路上，我们静静等待！

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卫夕指北（weixizhibei）原创

作者 | 卫夕

 

 

在中国互联网发展的短短20多年中，早已经历过多轮沧海桑田的变迁。

 

从门户时代到Web2.0，从PC互联网到移动互联网再到产业互联网……

 

在此过程中，行业的从业者和投资者其实一直在总结关于这个行业的逻辑和规律，的确，有很多规律和逻辑被普遍证明是有效的。

 

然而今天我要和大家聊的其实是四条例外的暗逻辑。

 

我之所以称之为暗逻辑，是因为它们的反面通常是正确的，而互联网的有趣之处在于：并没有放之四海而皆准的通用定理，任何一个大的逻辑仔细观察都会有例外；

 

以下就是我总结的中国互联网的四条例外的暗逻辑——

 

 

有护城河的公司不一定是好公司

企业的护城河理论最早源于巴菲特的论述，即一个企业有没有其他企业难以逾越的优势。

 

后来帕特·多尔西在《巴菲特的护城河》一书中将护城河总结成四类：1、企业的无形资产，比如品牌、专利等；2、高转换成本；3、成本优势；4、网络效应；

 

通常我们认为拥有以上四类中的一类或多类优势的企业即拥有护城河，护城河当然非常重要，然而一家企业如果拥有护城河它就一定是一家值得投资的好公司吗？

 

答案是不一定。

 

微博就是一个非常典型的例子。

 

今天，大部分人其实都会承认，微博是有护城河的——它作为传播平台，是任何新闻时事的第一发酵阵地；作为娱乐平台，它是粉丝追星第一应援阵地；而作为影响平台，它也坐拥了最广泛最多元的意见领袖；

 

这三个维度几乎垄断的地位从微博一诞生其实就没有被撼动过，不可或缺，无可替代，这毫无疑问是护城河；

 

然而，你今天敢买微博的股票吗？

 

我想至少很多人不敢，根据最新的财报，微博2021年Q1的的月活5.3亿，同比下降4%，日活2.3亿，同比下降5%。

 

尽管有疫情导致去年基数偏高的原因，但微博用户增长乏力已成为一个大概率事件。

 

如果它没有新的第二曲线，它其实很难在接下来与字节跳动、腾讯等强悍公司的竞争中获得更多用户时长。

 

护城河难以护住微博。

 

一个容易理解的逻辑是——护城河可以让你难以很快衰落，但并不保证你继续增长；

 

而对于互联网公司而言，增长永远是最优先的主题、最重要的命门。

 

互联网公司没有一劳永逸，那些最终走向巨头的公司其实都不是一招鲜，而是不断拓展自己的作战半径，持续去抢新的地盘，腾讯如此、阿里如此、字节亦如此。

 

百度抱着搜索这个护城河，当然是一时的王者，在搜索这个赛道至今没有对手，但它边界扩张速度稍微慢一点，就被无情地挤出第一集团了。

 

关于护城河的另一个逻辑是——你在你所在领域的确有护城河，但你的领域本身不再重要了；

 

陌陌、美图、豆瓣、天涯、迅雷…….在各自的领域都有着极高的护城河，它们一直稳坐钓鱼台，从来都没有被竞争对手颠覆过，然而它们各自的领域本身变得不再重要了，护城河还在，城没了。

 

所以，护城河很重要，但迷恋护城河很危险，不要躺在护城河上睡觉。

 

从这个意义上说，其实我还是稍微有点担心B站的，对二次元和年轻用户极强的黏性所构成的内容生产和消费生态当然是它的护城河，坚不可摧，西瓜视频多次强攻也不得要领。

 

但B站能一直只讲这个单一的故事吗？它的市梦率能最终被兑现吗？

 

 

大的赛道不一定是好赛道

“投赛道”是互联网投资领域一个极为重要的流派，它背后的逻辑是——如果一个赛道足够大，那么它一定会诞生优秀的公司，而只要投中了这个赛道的优秀公司，就一定会有长线收益；

 

这个逻辑基本上是对的，或者说它在很大程度上是对的，然而，还是有一些赛道则并不符合这一原则。

 

原因是这些赛道拥挤而缺乏护城河，残酷竞争却看不到终局，从而导致在相当长的一段时间内都让其头部玩家难以获得合理的收益。

 

中国的长视频赛道就是一个典型。

 

毫无疑问，这是一条大的赛道，这一赛道每年的总营收预计超过1000亿，不可谓不大。

 

然而，从2006的先驱优酷算起，这个领域的主要玩家已经连续亏损15年了，比如爱奇艺，2020年全年营收297亿，亏损60亿，这还是在大幅改善之后取得的成绩。

 

注意，很难说这些亏损属于战略型亏损，即便到今天，我们依然看不到这个领域的亏损还要持续多久，行业的终局最终何时尘埃落定。

是滴，钱是这个行业唯一的壁垒。

 

《晚点》曾经报道过优酷和腾讯视频当年争夺《如懿传》的过程——

 

本来两家友好约定每家出6亿购买这部剧双平台同步播出的权益，但腾讯回去一思量，断定这部剧可能会像《甄嬛传》一样火遍全网，最终拍板以吓人的13亿天价拿下了这部剧的独播权。

 

这是一个烧钱的游戏，如果仅靠烧钱就能终结战争就好了，这个行业的关键命门还在于——用钱根本买不来用户的忠诚度。

 

有的平台花超过10亿+买下世界杯的转播权，一旦世界杯一过，用户又被其他平台的新鲜大局吸引走了。

 

这个行业的大玩家都在硬扛，尽管大幅亏损，谁也不愿意第一个放弃，因为无法忽略天价的淹没成本，都在等着对手抗不住退出。

 

但三大平台的背后是BAT，每一个都财大气粗，都一致认为这是卡位的战争，每一家都在做着“中国Netflix”的美梦。

 

即便有玩家退出了，由于没有其他高壁垒，总会有虎视眈眈的新玩家参与进来，当年优酷并购土豆想一统江湖但最终很快落空就是一个明证。

 

没错，大的赛道真的不一定是好的赛道，航空业是另一个例子。

 

股神巴菲特关于航空业有两句名言——

 

第一句是：“在莱特兄弟发明的飞机在北卡罗来纳州的小鹰镇第一次试飞成功之前，如果有个资本家击落它的话，那么全球各地的投资者也许会挽回很多的损失。”

 

第二句是：“如果你想成为一名百万富翁，你可以先成为一名千万富翁，然后再买航空股。”

 

那么，为什么在规模上属于巨无霸的航空业并不是一条好赛道呢？

 

原因在于航空业有四大特点：1.固定成本高，负债率高；2.产品同质化，溢价能力弱；3.消费者选择多，品牌忠诚度极低；4.行业周期性强，受宏观经济影响强；

 

正是基于以上几个特点，航空业需要投入大，利润率波动大，竞争激烈难以获得持续长期竞争力，以至于股神巴菲特也多次在航空股上载跟头。

 

所以，衡量一条赛道是否优质，大其实并非唯一指标，增长性和健康度同样重要。

 

 

一个赛道初期领先的公司

不一定能长期领先

关于这个点，我先从一个例子切入——

 

年初新能源汽车股票最疯狂的时候，一位朋友告诉我说自己把一半的流动资金买了蔚来、理想和小鹏的三家的股票。

 

我问他的投资逻辑，他说——

 

“中国的新能源终将崛起是一个极其确定的事件，而我押宝这三家目前领先的公司，我当然不知道谁会最终胜出，但我的逻辑是，他们一定会有一家会胜出，那么只要这家胜出的公司股价涨三倍，另外两家哪怕归0死掉我也不会亏。”

 

某种意义上，我是同意他的这种观点的，但我还是善意地提醒他，有没有可能中国新能源最终胜出的并不在这三家之内呢？

 

他说，这我倒是没想过，这个可能性比较小吧。

 

我告诉他，的确可能性会相对小，但并不是没有可能，于是我给他讲了短视频赛道的故事——

 

在2015、2016年这个时间点，短视频这个赛道已经开始变得热闹起来，投资人开始判断这是一个成长快、规模大的赛道，但具体应该投哪些团队呢？

 

当时的市场格局是——秒拍领先、美拍来势汹汹，快手还属于一家小公司，没有走入主流视线。

 

于是领先的秒拍就变成了投资界的香饽饽，在那段时间，秒拍的母公司一下科技前后获得了5轮融资，其中最后的E轮融资规模高达5亿美金。

 

在E轮融资的发布会上，创始人韩坤的兴奋溢于言表——“一下科技的视频矩阵，已经成为中国版的Youtube。”

 

然而接下来的故事大家都知道了，一年后抖音快手崛起，秒拍毫无招架之力，被迅速边缘化。

 

一起被拍倒在沙滩上的，还有当年气势如虹的美拍。

 

至此，融资无数的短视频赛道的两个领先产品没有一个笑到了最后。

 

我们稍微理一下背后的逻辑：早期领先的公司由于行业还没有发展成熟，赛道对创业公司能力要求其实是不一样的，这也能从一个侧面来解释为什么秒拍失败了而抖音成功了。

 

这背后的原因当然很多，但其中一个重要的视角是二者的关注重点的差异：

 

秒拍诞生发展的时期中国的4G还没有特别成熟，于是对不同网络环境下如何流程播放的技术要求是很高的，秒拍创始人韩坤其实一直非常得意的是秒拍的基础技术能力。

 

在秒拍诞生前韩坤一直在带领团队开发一个叫Vitamio的多媒体框架系统，是多个互联网公司的视频技术供应商。

 

事实上，新浪微博之所以投资秒拍，一个重要原因就是看重了其可以在很大程度上补齐自己视频技术的短板。

 

所以在韩坤的认知框架里，技术是重要的壁垒，他自然就对其他决定这个赛道真正核心变量关注的少一些。

 

但时间来到2017年，4G成熟、资费下降，技术壁垒被证明其实不堪一击，推荐算法、内容生产生态成为短视频真正的核心竞争力，某种意义上，这场战争的结局从一开始或许就早已注定。

 

所以，投赛道早期领先公司当然没错，但也需要考虑这个赛道的核心逻辑会不会发生变化，变化之后所要求的核心要素现在领先的公司是否真正具备。

 

 

创始人并不完全代表公司的竞争力

上面谈到投资领域一个重要流派是投赛道，而另一个重要流派是投人，有的VC看准了一个人，无论他做什么都会投，甚至多次失败之后还会继续投。

 

从概率的角度，投赛道投人这两个流派都有着非常自洽的逻辑，在很多情况下都是对的。

 

然而，人是很复杂的，对人的判断出现偏差的概率其实非常大，更重要的是，人是一个动态的过程，创业是一场马拉松，漫长的过程在不同的阶段对创始人的要求是截然不同的——

 

创业、守业、再增长所要求的能力模型差异非常大，只有凤毛麟角的创业者能快速迭代自己的认知和能力，从而真正带领公司从0到1、从1到N。

 

我举一个例子，我之前的一个上司，从不买美股，但突然有一天买了猎豹移动的股票。

 

我问他为什么买猎豹，他说看好傅盛这个人。

 

他接着补充：傅盛之前在360证明了自己是顶级优秀的产品经理，而带领猎豹独辟蹊径在海外做出清理大师则证明了他的战略能力和执行力，而傅盛还很年轻，即便可能犯错，但长期潜力很大。

 

然而，他这一单买下去，亏得屁滚尿流，亏得怀疑人生。

 

那么是他以上的逻辑真的有问题吗？

 

其实不见得，通过一个人的历史判断一个人的能力是识人常用的方法，这样的逻辑在风险投资领域其实属于基本操作。

 

这也是为什么很多大厂的重要总监只要一宣布创业，通常会受到天使资本和早期风投的追捧。

 

这背后一个简单的逻辑就是，大厂的重要总监们其实是一线的战斗者，他们听得见炮声，真枪实战地做过，投他们成功的概率当然会大一些。

 

那么为什么以同样的逻辑投猎豹就输得一塌糊涂呢？

 

答案是一级市场和二级市场撒网概率的区别。

 

风险投资这类一级市场的逻辑是广泛押宝，因为根本不知道到底谁是下一个字节跳动，下一个拼多多，下一个快手，宁可投错也不能错过大鱼。

 

它的逻辑追求的是整体的胜率，投50家企业，最终只要有2家能最终成功上市，就能Cover掉剩下48家的失败，因为上市的这两家可能带来100倍的回报。

 

而从单笔投资成功率讲，它是极低的，即96%都是失败，但这不影响他整体赚钱；（当然大部分风投其实做不到这样的概率，这些基金本身也是亏钱的）

 

如果个人投资者也用同样的逻辑去选股票，那简直就是噩梦，因为你的资金规模基本决定你很难广撒网，完全做不到分散风险。

 

从“人”这一单一维度去看公司就是在刀尖上舔血、失败率极高。

 

因此，个人投资者如果想要买某个公司的股票，你可以有无数种逻辑，但千万不要只因为这一个理由——“我选择买它是因为我认可它的创始人”。

 

注意，我并不是说创始人对一家公司不重要，事实上，创始人对一家公司的重要性无论如何强调都不过分。

 

但我要说的是，我们其实很难从一个外部视角真正判断一个创始人的全部，即便对于一流的风险投资人而言，他们在判断一个创始人的时候也仅仅只能从几个少数维度进行判断，有时候这种判断甚至是极其感性的。

 

朱啸虎就多次公开检讨自己是如何错过字节跳动的——

 

当时字节跳动B论找到金沙江，朱啸虎当时和张一鸣聊完之后凭直觉判断张一鸣这个人太斯文，没有程维那种强大的气场，最终没有投字节跳动，后来，他肠子都悔青了。

 

人，任何时候都很复杂，不要对自己的判断力太自信。

OK，以上就是卫夕总结的中国互联网的四大暗逻辑，互联网是一个年轻的产业，也是一个多变的行业，它在以前所未有的速度进化，它进化的速度以至于很难总结放之四海而皆准的规律。

 

这一代年轻人唯一应该做的就是投身和拥抱这个行业，在实践中感受和把握技术汹涌澎湃的的脉搏。

 

记住，别躺平。

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