人与人最大的差距在于认知。见的人越多，我越对这句话深信不疑。
中国房地产市场化这二十多年来，多少人的财富差距因为房产被生生拉开。
没买房子的，输给买了房子的，买了小城市房子的，输给买了省会城市房子的，买了省会房子的，输给买了一线城市的。
没错，买房也存在鄙视链。话虽然有点糙，但理就是这个理。
我接触过不少人，一提到上海的房子，就是泡沫，要崩，就是傻子才会去买。
但是，上海已是全球最大的房地产市场，每年成交几十万套的房子。
2020年，上海一、二手房总成交金额为15231亿元，再创新高。
1.5万亿的天量成交，不可能是傻子买出来的，那是谁买走了上海的房子？
第一大群体，土著。
本地人当然要买本地的房子，这是最基本的需求。
我举几个身边的例子。
第一个，大力，徐汇未婚男青年，父母名下两套房，自己因为结婚要换房，卖了其中一套小的，加上家里的存款一共凑到现金800多万。
大力月收入1.3w，因为流水不高，所以贷款的额度也不多，最后在去年买了一套总价1100万的三房。
第二个，小文，外企女白领，父亲公务员，母亲在银行，2015年的时候三人家庭年收入加起来70w左右；
当时把家里在黄浦自住的一套学区房卖了拿到800多w，贷款买了一套翠湖天地四期的房子。这也是她们家现在唯一的住房。
现在一跟她提房子的事情，她就感叹没在上海房价还不高的时候多买两套。
他们当时完全有这个实力，但如今就很吃力了。
下面说拆迁户。
我知道一家拆迁户，很有意思。
最早的时候住在黄浦石库门，2006年房子被拆迁，拿了钱又去买了一套老房子。
没过两年又被拆了，之后就专门倒拆迁房，那是十多年前，上海的房价还没起来。
现在他们一家有三套房，市区两套，闵行一套，市值两千多万。
不过，当下上海的拆迁，显然没有前些年那么香了。
现在拿到的拆迁款已不足以在原来的地段买一套大点的房子，只能去偏一点的地区。
但拆迁户还是喜欢买在离自己以前的生活圈近一点的地方。
比如现在杨浦的拆迁户，喜欢买在外高桥、高行、金桥。
黄浦的拆迁户，喜欢买在南码头、世博，再偏一点的就是三林、北蔡。
总结来看，土著的特点，是资产富足，但现金流紧张，因此他们买房的首付都比较高。
拆迁户更是如此，拆迁款一到手，就去全款买了房子。
今年有多少拆迁户入场呢？
2021年上海旧改工作计划完成70万平方米、受益居民3.4万户。
几万户手持大几百万拆迁补偿款的家庭，也属于市场上的刚需购房群体，而且因为是老上海人，还会具备高积分，妥妥的社保巨子。
这些人无论在新房还是二手房市场，都是很强的购买力。
土著之外，上海买房的第二大群体，是新上海人。
上海其实是一个移民城市，毕竟才一百多年的城市历史，现在常住的2400多万人中，外来人口占比将近40%。
我认识两个体制内的新上海人，一个最近刚买了房，一个正在看房。
买了房的小李，在上海做公务员，一个月到手工资1万多。
父母在广东老家做生意，海边有一套别墅，市区有两套大房子（非广州深圳），还有三百万存款。
为了给他买房子，家里卖了别墅和一套市区房，加上存款凑了首付800万，买了一套中环附近的新房。
110平，总价1200万，贷款400万（商贷），一个月还3w多，他爸妈还。
没买房的小陈，事业单位上班，北方省会城市人，父母都是央企的小领导，家里住着单位分的房子，又在市中心买了一大一小两套房。
为了儿子在上海扎根，卖了两套房子凑首付，大概500万。
但小陈不想让父母把养老钱都拿出来，这让他很愧疚，正在看总价600w的房子……
坦白来说，他们两个都是家里条件还不错的新上海人，有父母支持，但自己收入不算很高，无论如何，都在上海扎下了根。
也有不少很厉害的年轻人，完全靠自己在上海买了房。
小强，91年的码农，年收入大概50w，最近才买了一套老破小，地址在字节跳动新入驻的杨浦尚浦领世附近。
他本来没想着买房，一直租房住，一个月租金6000，但字节跳动入驻的消息传出之后，他的房租又涨了1000。
众所周知字节跳动这类互联网大厂的房补对周边租金的拉动能力极强。
他算了下：7000房租加上公积金完全覆盖房贷，还另外多出来一些，出个首付就相当于白嫖一套房。
而且可以把公积金拿出来用掉，两边公积金和补充公积金加起来每个月有五千多，考虑通胀的话，每个月五千放在账户里不用就很浪费。
由此也可以看出：地段好的老破小，有个优势是租金高，外环和郊环远大新在这一块就不太行。
但如果没有学区，老破小只适合上车，其他的就不要想了。
像小强这样完全靠自己在上海买房的新上海人还有很多很多。
他们有的是大厂码农，拼多多，携程，哔哩哔哩，有的在金融行业，基金，券商，信托，还有一些网红，自媒体创业者，个体户。
我认识不少这样的年轻人，他们学历高，能力强，更重要的是比其他人更能拼，我很佩服这群人。
在上海置业的新上海人中，留学生这个群体占比越来越大，这得益于上海放开落户政策。
2020年上海留学生落户名额超过2万：
毫不夸张的说，现在是上海有史以来留学生最容易落户的一年；
对于211院校的本科、研究生，去国外任意一个大学念个研究生，就能落户上海；
非211院校的本科、研究生，在世界排名前500的高校里，获得研究生学历，就能落户上海；
如果是世界排名500以外的高校，缴纳一年1.5倍的社保，也可以落户；
以上政策，会持续到2025年；
其他的条件，比如外出访学一年，还有回国两年内，来到上海工作；
留学生落户这个口子，现在非常火热，而户口就是房票。
这些人家境优渥，他们很多人买房都是全款，在上海楼市能量很强。
除了土著和新上海人，上海买房的人群中，还有一些小众群体。
我们一直说中国的上海，世界的上海。
上海外资很多，外国人也很多，现在有接近20w老外在上海。这些外籍人士，有些也会在上海置业。
我认识一个法国人，他2013年280万在上海买了一套房，但很可惜，他没拿住，2015年455万卖了，不过收益也算是相当可观了。
他跟我说，外国人买房可以用外国银行贷款，利率特别低。
他自己也感慨，在中国买的房子使劲儿涨，但是在自己国家买的房子不涨。现在估计他后悔了吧。
……
我举的这些例子，只是上海置业群体中的冰山一角。
还有很大一批人，我没提到，比如限购之前，很多北方的煤老板矿老板来上海买房，他们都是整栋整层地买。
还有江浙的企业家，大老板，小老板，港台的投资客，演艺明星，体育明星等等。
限购之后，这样的人群少了很多，但企二代开始登场了，一些家境富足的人送孩子来上海读书就是为了拿到户口在上海买房，他们比一半以上的本地人买房都要轻松。
总结来看，能在上海买房的都有两把刷子，要么有家底，要么自己强。
这些来自全国的精英和富豪，再加上土著，构成了一个真实的上海买房群体画像。
这二十多年来，多少能力差不多、家境差不多的人，因为房产财富差距被生生拉开，这其中固然有一些运气，但很大一部分原因在于认知。
在全球大放水大通胀的年代，我们必须寻找可以长期持有的资产，才能让自己的财富不至于贬值。
这个资产可以是房产，可以是股票，可以是黄金，但不能长期是货币。
记住，货币不是资产。
转自： https://mp.weixin.qq.com/s/Il1kqaZ9L87Xi0snhYnEUQ
