诸事要记 日拱一卒

如果是第一次覆盖一家公司，可以完整地按照以下步骤完成；如果很熟悉了，可以把你已经形成的要点做一次重新梳理。

Step 0我们看年报是为了什么？

解释一下。

作为投资者，如果你希望通过研究一家上市公司的年报，寻找投资机会。意味着你认可价格会围绕价值波动，需要通过上市公司年报去计算公司价值。

分析公司历史，与猜测公司未来。

业务端，和财务端。

作为投资人，公司年报就是他们的体检报告，财务报表是体检的重要数据，业务讨论（业务概况、经营讨论、重要事项）的表述就是诊断的总结与评估。

分析历史（财务、业务）——>评估财务数据及业务讨论——>去伪存真——>得出评价结论

阅读年报后，有以下几种用途：

• 完整全面的投资分析；
• 完成DCF模型、比较法估值模型里的相关参数、假设；
• 写作行业监控/竞品分析报告；
• 写作财经新闻；

对于我来说，所有关于年报的分析都会做进DCF模型中，不至于让我的分析变成简单的观点和数据堆砌，示意一下：

对于写作报告的人来说，你也可以制作自己的模板，哪些指标或分析放在哪些段落。本次介绍就不进行更深入的如何制作模型、如何写作报告、如何做新闻的部分了。
Step1了解行业
下面我们要开始纯干的部分了，先给大家上一个图，我自己习惯的一个分析框架：

上面的图，最多只到4级菜单。
不同行业、不同公司都需要添加不一样的第5级或者第6级菜单，仍然有很大的拓展空间，这里就写到我觉得合适的级别位置。大家可以根据自己的目的，适当补充。

如果年报里有相关内容，主要工作就是阅读和判断真实性；如果年报里没有相关内容，留个记号，自己通过找人、上网、亲自调研寻找。

在开始阅读一家公司的年报之前，一定要做一些准备工作，就是对上市公司所在行业有一个了解。有的人在对行业很陌生的时候，直接开始阅读年报，会有几个问题：

• 分析不对路子，比如你拿着财务分析教材去看手游公司和证券公司的存货周转率，显然有问题；
• 找不到合适的分析工具，比如你要是不知道房地产行业的运行规则，直接拿前三年销售做线性回归，错的连亲妈都不认识；
• 甚至都不知道该看哪些内容，比如你要是不知道一个行业是不是出口导向型，都不知道去看国际宏观经济和汇率走势；
• 还有很多坑………

所以在阅读年报以前，务必先了解行业。
有些上市公司的年报非常温馨，他会把行业的盈利模式介绍一遍，这种情况在美股更常见，A股上市公司就不愿意这么费劲——科普这件事情并不要求强制披露。
有以下几个要点我认为必须提前阅读：

• 市场特征：自由竞争/垄断竞争/寡头垄断/完全垄断？这决定了行业内部玩家的定价策略、成本控制能力、市场分割特征等因素，比如分析两桶油，寡头市场里你就自然而然知道定价相关驱动力与影响因素；
• 是否为周期性行业：这非常重要，我们一般认为有色、钢铁、建筑建材、房地产、金融（等等等等）都是周期性行业；白酒、农业、餐饮、食品饮料（等等等等）属于非周期性行业。区分是否为周期性行业，对你评价一家公司影响巨大。比如一个连锁餐饮一路业绩下滑，它可能真的不行了，但是一个做稀土的，一路下滑可能只是探底过程，有一天会回来；
• 行业阶段：新兴行业/增长行业/成熟行业/衰退行业？这有助于你去分析公司的各类指标，特别是增长能力。都是20%增长，对于一个芯片公司可能就是不及格，但是对一个钢铁企业，那简直是爆炸了；
• 对资产依赖程度：重资产/轻资产？这个不用多解释，重资产行业你去看人效作用没那么大；轻资产行业你盯着折旧也没太多意义；
• 行业驱动力：政策驱动/产品驱动/销售驱动/运营驱动/资本驱动？这有助于你迅速定位到底哪些财务指标是你应该关注的。比如游戏行业你就得看几个拳头产品的数据，比如有色行业你就要关注除了市场价格外它们的资源储备，又比如信托公司你就得去看它们的投资回报和坏账情况；
• 其他一些要素：地域特征/客户分层/产品波动性,etc。

只有预先储备了行业知识，你阅读上市公司的年报才能更高效。
Step2弄明白一个上市公司的基本商业模式
商业模式决定了我们在后续阅读业务分析+财报的时候，关注那些段落和财务指标。
即使同一个行业，不同公司的商业模式也是不同的，一般来说上市公司的年报都会稍微提一句自己的商业模式。同样，这多见于美股公司。
一般来说，最粗放的分类方法包括线型公司、平台型公司。如果不能区分公司的类型，我们很多分析都是错误的，举个例子：都是给别人授权品牌，很多品牌仅仅是给授权使用并不参与任何生产过程，这是典型的平台型企业；有些品牌深入参与设计、品控、销售，这就很类似线性公司。
（如果你有自己的一套划分商业模式的手法，只要能够更准确地帮助识别商业模式，都是可以的）
线型公司——公司为客户直接提供价值，直接从中获益，以此向下可以进行更细致的划分。
我们首先可以划分为To C和To B型公司。
1）To C——终端产品与服务直接卖给个人
我们需要在年报中找到以下个关键要素：
什么产品？我们可以继续细分，举例：

• 实物/虚拟（边际成本，比如分析纯硬件和硬件+增值公司的不同）；
• 高单价/低单价（消费决策机制，比如分析白电和小家电的不同）；
• 奢侈品/必需品（消费弹性，比如分析疫情对高端白酒和低端白酒的差别）；
• 高毛利/低毛利（产品盈利方式，比如分析潮牌和普通服装的不同）；
• 高频/低频（消费节奏，比如分析商旅酒店和度假酒店的不同）；
• 其他我们认为有助于了解一个产品到底有哪些特性的要素；

客群什么特征？我们可以继续细分，举例：

• 是否有地区性（产品扩展及增长空间，比如分析地区餐饮和全国性餐饮）；
• 年龄；
• 支付能力；
• 有助于更精确描绘目标客户的一系列画像；

解决了消费者怎样的需求？我们可以继续细分，举例：

• 基本需求还是高级需求；
• 个人消费需求/家庭消费需求/送礼需求/社交需求；
• 其他我们认为的重要需求，有助于我们判断未来；

如何实现销售的？我们可以继续细分，举例：

• 主要渠道；（例如：线上/线下、合作/自营等）
• 营销方式；（例如：裂变、打折、代言等）
• 品牌力；（比如白酒、食品饮料行业要特别注意这点）
• 其他我们认为有助于分析“产品如何找到人”的要素；

2）To B我们需要在年报中找到以下个关键要素：
什么产品？我们可以继续细分，举例：

• 实物/虚拟（边际成本，比如分析纯设备和设备+咨询公司的不同）；
• 大额/小额；（采购决策机制，比如分析大型软件和SAAS软件，评估销售增长特征）；
• 长期/一次性；（收入模型）
• 过程产品/终端产品（借以分析各项财务指标影响因素）；
• 高毛利/低毛利（产品盈利方式，比如分析通用设备和特种设备的不同）；
• 高频/低频（消费节奏，比如分析数字广告和传统广告的不同）
• 其他我们认为有助于了解一个产品到底有哪些特性的要素（公司通过什么方式、在多长时间、以多大代价、卖给怎样决策流程的、什么客户、满足他们什么样的需求？）；

产业链什么位置？我们可以继续细分，举例：

• 上中下游；
• 市场地位（垄断、头部）；
• 多行业通用/垂直行业专用；
• 其他有助于我们分析公司议价能力、定价能力、价格销量的要素；

客群特征？我们可以继续细分，举例：

• 大B/小B；
• G；
• 在客户采购中的地位（主营业务、通用业务、边缘但必须业务）；
• 客户决策模式（谁出钱、谁获益、谁拍板等）；
• 其他有助于我们理解销售对象采购细节的要素；

平台型公司
公司为买卖双方或者多方提供各类交易的场所，从撮合中获益，以此向下可以进行更细致的划分。
我们需要在年报中找到以下个关键要素：
怎样的平台价值？信息/交易/履约/混合

• 技术驱动/资源驱动/规模驱动（上市公司一般会进行夸张，这个问题一般要我们自己寻找）；
• 平台对谁收费？怎么收费？对哪类资源收费？
• 其他有助于识别平台型企业核心价值的要素；

平台参与方都是谁？

• B/C/G;
• 分别有什么特点点；
• 平台满足用户怎样的需求；
• 其他有助于分析用户粘性、付费意愿、续费意愿的要素；

对To C和To B平台有不同的分析方法，大家可以自己去补充

• C端交易价格透明、决策时间短、决策流程长、标品居多,etc
• B端交易价格不透明、决策时间长、决策流程长、非标居多,etc

混业经营公司
上市公司普遍存在混业经营现象，除了上面对不同板块一一进行分析以外，还要研究不同板块间的协同作用（Synergy，包括业务上、财务上协同）。

• 是否能够实现交叉销售；（做零售的自己有品牌，做社交的自己有直播或游戏）
• 是否能够平滑业绩（比如某些板块好的时候另一些板块一般，某些板块一般另一些板块好——白酒、食品饮料）；
• 是否有财务协同（比如赚钱的板块和现金流好的板块，可以在财务上互补）

Step3业务总览

年报最开始的部分一定是公司管理层对集团业务、战略、市场和重点数据的解读。
如果对行业有了解，对公司商业模式有了解以后，我们对业务总览部分要进行以下两个方面的阅读：
1）根据对行业和公司的理解check管理层讨论
实操过程中可以做个表格，画√画×

• 公司对行业的分析与我们自己的分析是否一致，如果不一致，给出的理由是否合理？（举个例子，明明是自己产品不给力，说市场不好，这就有问题了）；
• 公司对市场的展望是否和自己的分析一致，如果不一致，他们给出的理由是否合理？如果行业分析能力不强，可以多比较几家同行业公司的观点；
• 公司战略是否有重大调整或新业务线，如果有调整出于什么（政策、行业发展、经济周期等）目的。（上市公司主营业务如果改变，那么套用旧分析方法肯定是有问题的）
• 公司提示的风险，这点很重要，一般来说上市公司年报喜欢把所有相关风险全部列出来，但是有些更重要，这个时候需要我们对不同风险进行标注。（比如公司1%的产品出口，原料全国产，有的也会把汇率风险放进来，但是这个风险对后续分析就不那么重要）
• 组织架构调整——意味着对不同业务线重视程度的变化、对不同产品线资源的投入会变化；

管理层讨论，我们在对数据分析后还要回来再看一遍，第一遍是粗看。2）查看对本公司来说重要的指标
业务讨论部分给出的指标都是很重要的，可以节省大家阅读财报的时间。
要注意的是，这些指标不一定全面，这个时候最好的办法就是在step2自己事先准备好一个重要数据表格。如果年报中没有这个部分，那就要自己去下面或者其他信息渠道寻找。
将本部分数据填进去。我们举个例子：

• 我比较熟悉SAAS行业，非常重要的数据是现有付费客户数，客单价、续费率。
• 又比如游戏公司，旗舰级游戏要单独建立模型；
• 再比如有色行业，你可能要把市场价格在报告期的走势补充进去；
• 还比如互联网平台，你可能要把UV、PV、用户市场数据找到；
• 或者比如说存货占资产比相对高的企业，要研究存货价值；（手机存货、白酒存货、资源存货都是很不一样的分析标准）
• 等等等等，这也是为啥科普文没办法写太深，我自己擅长的行业也有限。

这部分结束后，我们需要开始阅读业务数据与财务数据，核心工作就是证实/证伪公司自己的说法。
所有分析，同比、环比、行业平均比较都是必要操作，我下面就不重复了。几个小提示：

• 对异常数据大家（太高、太低、暴涨、暴跌，都要用显著颜色标注——事出有异必有妖）要拿出120个小心；
• 利润表好操作、资产负债表稍微难操作、现金流量表最难操作，数据冲突的时候我习惯看现金流量表（原理是这样的，现金流量都必须和银行打交道，和银行共谋是更难的）；
• 插播一下只看现金流量表的分析框架：经营活动现金流，经营活动是否赚钱；投资活动现金流，资金投资再生产的效果及态度；筹资活动现金流，公司对股东、债主资金的态度（要/不要）；基于流量表的各类组合，可以佐证我们对企业商业模式和经营策略的态度。

我个人不太习惯三张表（损益表、资产负债表、现金流量表）一张一张的看，而是按照几个公司经营的重要能力，在不同的表格里寻找答案。
Step4盈利能力
这个部分很多财务书都会教，我也就是做个搬运：
1）和公司经营相关的各类盈利指标（margin），网上都能查到具体公式，我就不写了

• 销售毛利率；
• 销售净利率；
• OCF margin，FCFmargin；（这个就要去现金流量表里的数计算）
• EBIT/EBITDA等各类你认为更好地评估一家企业盈利能力的margin；

强调一下，不同公司，主流评估盈利能力的margin是不一样的，比如有些行业充分市场竞争，直接成本*20%就是终端售价，这个时候你看毛利率就看不出太多端倪。又比如有些行业，其内部折旧政策千差万别，你有EBITDA margin就好一些。还是一句话，选什么指标需要你有行业积累。
2）和资产相关的各类盈利指标（margin）

• 总资产回报率；（这些都需要结合资产负债表数据）
• 净资产回报率；
• 其他我们认为合适的，可以更好地体现持续经营过程中，资产回报情况的margin。（比如我可能不会觉得那些持有很多住宅地产的实业公司，对持续经营有什么帮助，顶多就是未来资产处置有个一次性收入而已，大家可以搜索一下卖房子防ST的新闻）

Step5运营能力
产品好，还需要运营的配合。再好的产品库存管理不好也有卖不出去的风险，再大的销量应收账款收不回来也占用资金。
1）企业内部各类周转率

• 存货周转比率；
• 固定资产周转比率；
• 现金循环周期；
• 其他教科书上评价标准；

核心的目的就是评价企业内部，有效利用资金、资源，运用资产的能力。
2）与上下游的各类周转率（供应商、买方）

• 应收（率、天数、DCS等等等等，下同）；
• 应付；

应收应付的坑比较多，建议大家去看一下高手的分析思路。
本质上应收是借钱给你的下游，类似短期债券投资；应付是你从供应商融资，类似短期债务。一旦和金融相关，这魔术师们操作空间就会很大。
举个简陋例子，应收账款核销，上市公司体外或者找一家公司，注资专门收购应收账款（这个是合规业务），收不回来是体外公司的问题，但是上市公司留下了干干净净的一张表。
3）各类费效比

• 人效比；
• 营销费用比；
• 管理费效比；
• 对于披露项目和产品细节数据的，可以自己构建评价模型（比如互联网的获客效率）

费效比的评估，非常依赖对一个行业和一个公司业务的理解。正确进行评价，或者说读懂这个部分，需要一定量的行业数据储备和知识。
就用互联网的例子，新客获客成本，有人就是50块，有人要200块，都是看不见摸不着的网友，没几个互联网老法师，真看不懂数据。

Step6财务能力

上市公司财务能力非常重要。
经营公司是个赚钱花钱的过程：现金——资产——产出——现金；
经营产生的现金与外部融资得到的现金必须有一个很好的配比，也就是我们说的比较健康的“资本结构”。
我们需要在年报里找到以下几个重要指标，目的是分析一家公司在资本市场上的能力，出色的表现是对公司主营业务的良好促进。（当然，不同行业对资本市场的依赖是不同的，还是要求我们对行业有一定了解，比如地产公司和游戏公司，对资本市场的依赖差得会非常远）
1）融资能力

• 增发能力（股权融资能力），有两件事情需要解决：第一是判断公司是否通过增发稀释现有股东股权，防止被收割；第二是假设我们判断增发是为了企业更好的发展，要了解公司在股权资本市场上融资的能力，喊了半天、想了半天，正经用途需要增发但是发不出去，也是有问题的。可以关注增发周期，和销售情况判断；
• 举债能力（债权融资能力 ），关注周期、成本、各年度到期情况；（能够协助我们预测未来的还款压力，持续举债能力，债权人对公司经营的判断）
• 其他类型的融资：贷款、金融租赁、可转债、供应链金融等相关金融工具的情况。同样是周期、成本、到期情况等；

2）投资能力上市公司是一个金融平台，不仅是用来融资的，还是一个投资平台，主要是产业投资人视角。
我们在判断其投资时首先也要辨别公司投资是否合理，某些知名公司用投资、收购——再大幅资产减值，把二级投资人收割得一干二净，这就说明我们对大量对外投资的企业，要认真分析他们的投资行为。18年新闻可以去回顾一下。
如果公司的投资行为是合理的，我们要判断的是被投企业会否与上市公司产生业务协同，判断是否成为新的增长点，很多上市公司做产业投资对财务性回报要求不高，但是对产业协同极为重视。
如果展开将又是一个大话题，阅读年报的时候需要大家首先熟悉上市公司商业模式，再决定是否认真阅读这个部分。

• 了解重点被投企业的情况；
• 了解投资回报情况，对产业投资人，注意商誉减值；
• 分析被投企业、子公司、兼并案的业务协同；

3）各种评价财务健康度的“比率”各类课本都会有更详细的介绍，主要是评估一家公司的资本结构是否合理、对资本的使用是否合理、偿债能力等要素，这里只是举几个常用的：

• 资产负债率；
• 流动比率；
• 速动比率；
• 现金流量比率；
• 偿债保障比率；
• etc

Step7一些年报中的重要事项

年报中对公司经营有显著影响的条目，都会进行针对性说明，我挑几个重要的：

• 重要研发；（药、电子消费品新品、零售行业子品牌等，每个行业都有自己的重要研发，需要我们的行业知识）；
• 重要新增资产；（地产行业的土地储备、制造业的新厂新产线、有色行业的矿等）
• 重要人员变动；（主要关注管理层，除年报外应该搜索他们过往简历与新闻，一个更好的管理者作用不言而喻）；
• 一些会计层面的重要变动；（这个太散，大家可以自己看书）

当我们找到年报中的重要条目以后，我们需要一一把这些内容，对应到：盈利能力、运营能力、财务能力，以及下面要说的增长能力中去。实操中，普通人定性为主，愿意深入分析的直接做到DCF里面去。

Step8增长能力

经过对年报历史和现状的分析后，我们还需要根据年报内容对未来的增长进行判断，毕竟上市公司是为投资者赚钱靠的是预期。
1）强调一下数量分析同比、环比是常用的方法，但是不同行业这个数字不能乱用。

• 给有色行业、地产行业做收入线性预测，……；
• 给零售行业用环比，……；
• 给垄断性行业用竞争市场的模型

2）行业性驱动力分析一家企业一定要拆分增长来自行业还是来自企业。

• 政策、宏观要素。除行业积累外，年报中对于以上的分析部分要进行参考和甄别，举个例子电动车过去几年显著受到政策影响，从年报的各类数据和业务分析我们要拆解出来年报公司受行业影响的情况，结合未来政策预期，得出行业对公司的影响程度——定性/DCF；
• 行业阶段。不同发展阶段，行业对公司的影响不同；举例说，新兴产业的系统性机会更好，成熟甚至衰退产业，切蛋糕情况更多。
• 周期性行业的波动。这个内容太散，建议去阅读相关书籍。比如你是做有色的，就得看商品；你是做基建的就要看财政政策；你是做券商的，就得看大盘（误…）；你是做化工的，就得看原油价格；等等等等；
• 非周期型行业的影响要素。这个内容也很散，建议去阅读相关书籍。比如你是做视频的就要看市场偏好迁移，比如你是做医药的你就要看医疗改革，等等等等
• 其他行业驱动力，每个行业都会有自己的特色；

3）公司性驱动力一家上市公司个性化的增长能力，这个分析手段很多，我分享自己的一个套路。为了简化说明，我只写一些有限的项：
线型企业：（产品单价-产品直接成本）*数量-……..（利润表里剩下那些，就不说了，道理类似）。
我们要把单价、成本、数量的增长驱动因素列举出来，逐个进行分析。比如服装企业：

• 产品单价驱动因素列出来（行业趋势、定位、销售策略等等）对未来进行展望；
• 成本驱动因素列出来（行业趋势、直接原材料、直接人工、费用等等）；
• 销量驱动因素（行业趋势、竞争环境、销售策略、自然趋势等等）；
• 针对每一个驱动因素进行定性、定量分析，并转化为P/C/Q的预测。举个例子，对茅台的判断主要是对售价进行研究、对软件企业的判断主要是对付费用户规模的判断；

平台型企业：交易量x费率-…..（利润表剩下那些）
拆解交易量与费率驱动因素列举出来，逐个进行分析。步骤同上
3）多产品线公司

• 对每个产品线进行以上分析，举个例子雅戈尔这个公司是服装+房地产，必须分开分析；
• 对新产品线进行以上分析，新并购、新开拓产品线；
• 注意产品线之间的协同效应分析；

Step9评价方式当我们分析了上市公司的盈利能力、运营能力、财务能力和增长能力后，要把细碎的要点进行总结并得出结论。
也就进入了对上市公司业绩评价的阶段。
1）对上市公司的4种能力进行真假判断还记得我们之前要求把可疑数据、重要事项记录下来么？在这个步骤中我们需要根据财务经验和业务经验对4种能力进行真假判断。

• 对异常数据（同比环比、比率、比值），找到源数据并根据驱动力进行分析。比如异常高的毛利要从价格或成本端寻找支持/不支持的理由，又比如异常久的应收账款回收周期要看一下公司相关的解释并自己判断；
• 对管理层和我们自己分析矛盾的地方，要特别进行判断。比如管理层给出增长率是行业大趋势而我们自己发现就是公司自己不行，我们要寻找更多信息帮助判断；
• 对同比、环比突变的数据进行针对性的分析，也就是我们常常见到的业绩“变脸”。

证实/证伪这项工作，不同行业和不同公司判断手法差异很大，这里没有更多篇幅给大家介绍，从报表角度判断大家可以参考很多互联网优质内容；从业务端角度大家可以多找找某些行业风控专业文章。
给大家举个例子，我之前看到过的一个所谓“大数据初创公司”，虽然不是上市企业，套路是类似的；

• 研发占比2%；
• 毛利显著偏低；
• SAAS模式，大量应收账款；

从财务端看，自称准备成为行业级别PAAS平台的数据公司，研发占比太小，毛利偏低，应收账款过高更类似于项目制软件公司。为了进一步了解公司产品我们寻找了他们的上游——几家互联网数据大厂：

• 大厂与行业数据平台合作分为两种模式，单项目分成制、含有最低消费门槛的无限量使用制；
• 大厂对外也有自营产品，申请试用账号后我们找来行业内BA专家，发现这家公司的指标基本是基于大厂指标的再次开发；

商业模式来说，行业数据分析公司如果没有自己核心数据源、没有大量的基础设施架构，那么只可能是类似咨询公司，为了确认这一点我们寻找了几家客户。我们当然没有落入圈套去咨询公司推荐的几个“典型客户”，而是通过自有渠道寻找了几家。

• 行业这个领域确实有需求，只不过是起步阶段；
• 产品应用频率，大约是定期（每个月一次）、不定期（每年约为10~20次，按照项目计数）；
• 关键问题是：购买产品，可以进一步帮忙给一些行业曝光（访谈、颁奖）；

思路逐渐就清晰了，1年15万的使用费，用户实际上购买了以下几个服务：

• 30多次的平台登录，简化了日常PPT工作；
• 这些数据并没有与互联网数据大厂进行深度合作、二次开发，只有浅度开发（加减乘除变换）；
• “附赠”几次媒体曝光；
• 行业PR的折扣。

这分明是一家行业PR、广告公司的商业模型，但是希望包装成大数据公司，享受高估值的企业。
又是玩资本的。

• 盈利能力有限的：不会突破广告行业平均水平太多，数据采购成本大厂不会打折（这里我跳步了，只放结论），且客户采购决策是基于广告效应，价格提不上去；
• 运营能力不错：毕竟能够调查出背后是行业PR头部公司；
• 财务能力：按照广告公司标准是不错的，融资纯粹为了资本市场定价；
• 增长能力：无法做到SAAS企业增长模型，还是一个广告、PR公司增长的特性；

如果是上市公司年报，建议：从财报几个指标汇总真假（前几步已经做过了）——>从上下游企业进行验证（网络信息+打几个电话）
2）对管理层业务讨论判断真假管理层的讨论我们在一开始曾经粗略的阅读过，当我们深入分析各类数据后，要返回这一部分再次审视。
分几种可能：
管理层讨论与我们已经进行的分析是一致的：更放心地得到本次阅读结论并开始估值模型制作；
管理层与我们已经进行的分析不一致：

• 管理层比我们更乐观：返回前面的分析，针对不同的点深入分析（其他专家佐证、更深入的上下游调查）。1）是否非故意乐观。2）管理层故意乐观。对后者我们要更加小心；
• 管理层比我们更悲观：1）是不是我们自己的分析漏掉了什么重要风险；2）是否管理层故意保守。对后者，我们要思考可能的目的——调节业绩、资本市场动作等等。

上市时间比较久，高管又都是行业专家，我们就更应该去第二遍审视他们的判断。
2）纵向分析，为DCF做准备如果不需要做估值模型，可略过本部分。
我们做绝对估值法时，基于两个重要假设：

• 上市公司年报信息大部分能够进行量化（否则DCF的参数假设就是有问题的）；
• 过去一段时间如果公司没有显著业务变化，业务与财务的历史数据对未来有指引作用（做过企业的都熟悉，每年KPI制定都在一定程度上参考历史）；

在纵向分析中我们要做的也是以上两项工作。量化：

• 将我们的行业判断、4大能力、管理层分析量化为你所使用模型、或分析框架中的参数。（转化为参数、打分、打√打×、排名，等等）
• 如果你有老板需要汇报，转化过程需要有说明，以备汇报之用。（比如明年房价和你给定的销量增长，是如何对应的）

回归：用各种统计学手法预测，举几个例子：

• 收入增长回归；
• 大宗商品价格对业绩影响的回归；
• GDP对消费升级和产品销量的回归；
• etc,只要有分析逻辑即可；

在此，就不详细介绍后面DCF的方法了，又是一篇很长的文章。

3）横向分析，为比较估值法做准备
如果不需要做估值模型，可略过本部分。
我们做相对估值法时，基于两个重要假设：

• 没有两家完全相似的公司；
• 类似的资产应该有相似的价值（注意是价值，不是价格。这个假设基础上我们才说各类估值指标、multiples横向比较是有意义的）；

在横向分析中我们要做的也是以上两项工作。
可比性分析，一定要分析清楚上市公司和比较集公司是可以放在一起比较的：

• 业务分析可比性（根据地区、定位等不同，微调或者把不可避免的剔除比较集，比如地区性和全国性餐饮比较PE，就要微调）；
• 业务数据可比性（根据市值、业务体量等不同，微调或者把不可避免的剔除比较集，，比如一家企业属于成熟企业，和那些刚刚转型到本行业就无法比较）；
• 财务数据可比性（显著出现异常数据的企业要剔除）；

相对估值分析：

• 上市公司之间比较；
• 中国与海外的比较；
• 与不同历史周期的比较；

在此，就不详细介绍后面比较估值详细方法了，又是一篇很长的文章。

4）定性分析的几个要点。所有分析，定性结论不可或缺。不同目的报告定性分析部分千差万别，这里无法一一说明，我自己认为有以下两个问题需要左右分析者格外注意：
对各类能力也好、各类风险也好，其定性评价一定要区分时间性质——长期、短期。举几个例子，可以举一反三。把一个长期问题或者亮点，看成短期，就会造成分析或投资失误。（误判产品研发方向、误判持股周期等）

• 快消公司当季产品造成的业绩问题，属于短期影响；
• 券商由于交易量导致经纪业务线、投行业务线、投资业务线业绩不佳，属于中期影响；
• 白酒行业因为消费升级，导致销量上涨，属于长期影响。

区分波动型影响和趋势型影响。特别是在分析周期性行业时，我们要找到那些是趋势型变动，那些是周期型变动。多数行业的券商分析报告，会找到很多划分周期因素、趋势因素的具体知识。
日常我们遇到的实际问题，一般是趋势叠加波动，分析过程中可以首先定义趋势的时间范围，然后在去掉趋势因素后分析波动因素。举一个具体例子：

• 按照未来10年的观点，中国的电动车一定是趋势增长的；
• 但是受到个人购买意愿的波动性影响（经济差的时候很多人就不买车），销量会和经济波动正相关；
• 目前来看，未来几个月至少是支付能力的低点，所以行业仍然在趋势增长期，每2~3年一波的支付能力波动也处在低点；
• 以上不是股票分析，只是行业分析示例。

Step10分析打包

经过以上分析，我们对公司年报内容已经进行过全面分析，如果补充了很多年报不够详细的信息，素材就已经很丰富了，我们需要打包。
如果没有这样一个模型、报告、ppt的打包过程，我们刚才的这些分析就没有收口，就仍然是七零八落的点状结论——没有目的的阅读，再认真效果也是事倍功半。
在这里我只是来介绍一下我会怎么用，大家在实操中应该制作自己的模板。
比如就是一个简单的年报点评：
第一部分：亮点数据展示1）收入、盈利、增长
第二部分：报表端，公司能力展示——符合行业、和具体公司的相关指标，加上1句话定性分析（纵向横向比较）；1）盈利能力；2）运营能力；3）财务能力；4）增长能力；5）预测；
第三部分：业务端，公司能力展示——符合行业、和具体公司的相关数据，加上1句话定性分析（纵向横向比较）；1）分产品线介绍；2）主营、核心、亮点产品及业务分析；3）预测；
第四部分：投资建议1）盈利；2）目标价；
第五部分：各类预测数据（这是模型要处理的部分，放在这里只是为了展示一个完整的用法）1）3张表预测；2）预测出来的各种比值、比率；

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后记
和阅读到这篇文章的朋友们闲聊几句：
本来只是想随手回答一下，不知不觉写了12000多字，为啥？
过去在知乎上的各类文章，我都是在点状的发表一些自己的观点，把日常工作中的思考用更简单的形式分享给大家，是我日常简化版的工作内容。
但是从很多朋友私信我来看，大家普遍存在的一个问题是，如果没有一个系统性的阅读方法，只解决点状问题不足以让读者朋友们记住、不足以让读者朋友们添加到自己的技能树上。
平时的文章跳步很多，我认为是常识其实多数人并不熟悉，也造成了很多朋友留言说看不懂。
所以利用一个冷门问题的机会，我觉得应该沉下心分享一个我的分析框架——其实不光是年报，更是分析一家上市公司的一个方法。
先打击一下大家的预期：
分析一家上市公司，本来是很复杂的，因为年报本身都有100多页，想想工作量就是很大的。
我想这也是很多人希望“快速看动上市公司年报”的动因。
“是不是有某种秘籍，让我们10分钟？1小时？2小时？看懂呢？”
10分钟的高手我没见过，但是我这个前券商分析师可以做到1个小时完成最终的5页纸年报点评——对年报点评这种级别的报告，如果你是第3名以后给到买方的，基本只会给你的邮件拖进垃圾箱。除非是行业大佬，那他们第二天给报告都有人等着看。
今天分享的方法，根本不是什么秘籍，只是一个训练手册。
甚至对于专业选手来说，只是一个训练大纲，把每一个Step按照你覆盖的行业和公司进行详细展开，都可以按照至少1:3的篇幅进行拓展。
每个行业都有自己的“窍门”，工作关系可能我只是熟悉券商、SAAS、线下零售几类公司的分析。更详细的手法都是吃饭的家伙，大家都不会轻易泄露——到现在我都不知道有色、芯片、医疗应该怎么看。
然后给大家写点鼓励：
100多页的公司年报，很多部分对投资者来说是没有用的；
如果我们熟悉一个行业，熟悉这家公司，又可以剔除很多不重要的文字讨论与数据；
熟能生巧的过程最终就是让你看到一个年报，你可以准确地在目录里的第几个条目下的第几点寻找你需要的内容；
当你积累好自己的分析模型，自己的打分体系，积累好自己的写作模板，输出也都不是难事。
如果你不是老板，那么第一步先做到：

• 有分析套路；
• 逻辑自恰；
• 有自己独到的观点；
• 无关对错；

1年时间足矣。如果你已经成为了中级分析人员，提高的目标就是——在熟练的基础上，尽量准确（买方）、尽量合理（买方）。
快速看懂上市公司年报，不是一项无法完成的任务，这和减肥、健身是一样的，存在明确的路径。
看你愿不愿意，沉下心提升自己的核心能力了。

8月31日，国务院新闻办公室举办“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，住房和城乡建设部王蒙徽、副部长倪虹、副部长黄艳围绕努力实现全体人民住有所居介绍有关情况，经济观察网对此次发布会进行了梳理：

中国建成了世界上最大的住房保障体系

王蒙徽：“住房发展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障体系。2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。我们加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。我们坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。”

2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%

王蒙徽：“城市建设取得历史性成就，创造了世界城市发展史上的奇迹。2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。2019年，我国城镇生产总值、固定资产投资占全国比重均接近90%。我们贯彻落实中央城市工作会议精神，坚持‘一个尊重、五个统筹’，加快转变城市发展方式，大力实施城市更新行动，不断增强城市的整体性、系统性、生长性，提高城市的承载力、宜居性、包容度，城市人居环境显著改善，人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。”

全国2341.6万户建档立卡贫困户实现住房安全有保障

王蒙徽：“乡村面貌发生巨变，历史性解决了农村贫困群众的住房安全问题。全面实施脱贫攻坚农村危房改造以来，790万户、2568万贫困群众的危房得到改造；同步支持1075万户农村低保户、分散供养特困人员、贫困残疾人家庭等贫困群体改造危房；全国2341.6万户建档立卡贫困户实现住房安全有保障。我们立足乡村振兴要求，坚持城乡统筹发展，大力实施乡村建设行动。加快推进农房和村庄建设现代化，整体提升乡村建设水平。开展乡村建设评价，查找和补齐农村基础设施和公共服务设施建设短板。以农村垃圾污水治理和村容村貌提升为重点，推进农村人居环境治理，农村生活垃圾进行收运处理的行政村比例超过90%。农村居民生活条件显著改善，广大农民拥有了更多的获得感、幸福感、安全感。”

2020年，建筑业增加值占国内生产总值的比重达到7.2%

王蒙徽：“建筑业支柱产业作用不断增强，从建筑大国迈向建筑强国。2020年，建筑业增加值占国内生产总值的比重达到7.2%，为全社会提供了超过5000万个就业岗位。工程设计建造水平显著提高，港珠澳大桥、北京大兴国际机场等一批世界级标志性重大工程相继建成。我们坚持深化建筑业改革，完善监管体制机制，优化建筑市场环境，加强工程质量安全管理，推动建筑产业转型升级，‘中国建造’展现了我国强大综合国力，为经济社会发展和民生改善作出了重要贡献。”

世界最大住房保障体系是怎么建成的

王蒙徽就中国已经建成世界最大住房保障体系问题进行进一步介绍：“住房保障体系的建设也是大家非常关注的一个重点问题。党中央、国务院高度重视解决人民群众的住房问题，加快完善住房保障体系是完善群众基本住房需求的一个重要措施。这几年来，我们主要做了三个方面的工作：

第一，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这三类是不同的，首先是公租房，公租房主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭。目前，城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭，已经做到了应保尽保，基本上解决了这个问题。保障性租赁住房重点还是要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题，我们现在正在抓紧推进。共有产权住房是由城市政府因地制宜，主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。

第二，我们建立了一套较为完整的住房保障政策和管理制度。主要包括两个方面：一是财税、金融、土地配套政策。二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。

第三，建成了规模巨大的保障性住房。从1994年国务院决定深化城镇住房制度改革到2007年，全国共建设廉租房、经济适用房等保障性住房1000多万套。2008年大规模实施保障性安居工程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套，有2200多万困难群众取得了住房补贴，也就是说，帮助了2亿多困难群众实现了安居。

‘十四五’期间，我们将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。”

稳地价、稳房价、稳预期，住建部都做了啥

倪虹对住建部促进房地产市场方面工作进行介绍：“2018年，党中央、国务院决定实施房地产长效机制，作出了这样一个决策部署。住房和城乡建设部坚决贯彻党中央、国务院决策部署，围绕着稳地价、稳房价、稳预期，重点开展了三个方面的工作：

第一，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，这是做好房地产市场调控的根本遵循。以此为出发点，不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止‘炒’的方面，切实防范和化解市场风险。

第二，落实城市主体责任。督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

第三，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞‘一刀切’。同时，建立了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管，整治房地产市场秩序。

经过两年多的实践，我国房地产市场总体保持了平稳运行，这充分表明了党中央、国务院关于房地产长效机制的决策部署是精准的、有效的。下一步，我们将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。”

“十四五”期间将完成21.9万个老旧小区改造工作

黄艳四点解答老旧小区改造工作：“在2015年中央城市工作会议上，习近平总书记就提出要加快老旧小区改造，此后，又多次强调了要做好老旧小区改造，尤其是要加快补齐老旧小区在社区服务、卫生防疫等方面的短板。李克强总理连续4年的政府工作报告都作出了部署，将老旧小区改造作为重大的民生工程和发展工程，加以全面推进。

我部会同有关部门，从2017年开始就试点探索，总结推广地方实践经验，完善相关政策和配套措施，加强督促指导，重点开展了四个方面的工作：

第一，做好顶层设计。去年，国务院办公厅印发了《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》，这个指导意见明确了城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务以及政策机制。

第二，加大补助支持。中央安排补助资金，支持各地有序实施老旧小区改造。从2019年以来，中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元。

第三，强化督促指导。逐年确定年度目标和重点任务，指导各地加强统筹，细化措施，落实政策，扎实推进老旧小区改造。同时，今年我们把老旧小区改造作为党史学习教育‘我为群众办实事’的实践活动重点，加快解决群众‘急难愁盼’问题。

第四，推广典型经验。刚才讲到，老旧小区改造不仅是民生工程和发展工程，还是一项重要的基层治理工程。因为社区治理能力水平是做好老旧小区改造的一个非常重要的支撑，所以我们总结先行地区在发动群众参与共建、多渠道筹措改造资金、加装电梯等方面的创新实践，推广可复制可推广的经验和做法，整体提高全国老旧小区改造工作水平。

给大家报个数，‘十四五’期间，我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区。在各部门、各地共同的努力下，目前取得了积极的成效。2019年-2020年，全国累计新开工改造城镇老旧小区是5.9万个，惠及1088万户居民。今年，计划新开工改造的老旧小区是5.3万个，涉及居民900多万户，截至7月底，已开工建设4.22万个小区，涉及764万户，占整个年度目标的78.2%。从实际效果看，实施城镇老旧小区改造，完善了水电路气信等配套基础设施，因地制宜增加了养老、托育、便利店等公共服务设施，消除了大量的安全隐患，改善了老旧小区居民的居住条件和生活环境。

下一阶段，我们将聚焦群众‘急难愁盼’问题，在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。”

三点回应“限拆令”：划出城市更新重要底线

黄艳就“限拆令”进行回应：“第一，要划出城市更新重要底线。一是要控制大规模拆除。我们觉得在老城区里面，除了违法建筑还有经过专业机构鉴定为危房的，不能够大规模、成片、集中地拆除现有建筑，这是对拆除的要求。二是控制大规模增建。老城区本来就密度高、强度大，要防止加剧城市交通、市政安全等环境承载压力。三是尊重居民意愿。不大规模异地拆迁，我们支持就地就近安置，鼓励房屋所有者、使用人都来参与城市更新，主要是用共建共治共享美好生活家园的模式来推动城市更新。四是控制住房租金涨幅。有些地方大拆大建后，给群众租房带来困难，所以要降低市民尤其是低收入困难群体租房子的成本。

第二，要保留城市记忆。尽量保留、改造、利用既有的建筑，不随意移迁拆除已经认定的历史建筑、具有保护价值的老建筑，鼓励采用‘绣花功夫’来织补、修补、更新，保持老城区的格局和肌理，坚持低影响的更新建设模式，延续城市的历史文脉和特色风貌。

第三，稳妥推进城市更新。主要是要加强统筹谋划，坚持城市体检评估先行，不增加地方隐性债务，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，我们主要是想推动由过去的单一‘开发方式’转向‘经营模式’，吸引社会力量参与更新，尤其是不搞政绩工程、面子工程，更注重补短板、惠民生的里子工程，统筹地上地下设施建设，提高城市的安全和韧性，尤其在社区层面，还是要注重补齐设施和服务短板，建设完整的居住社区。

城市更新的工作刚刚起步，仍在探索过程中。下一步，我们将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。”

脱贫摘帽不是终点，将持续推进农村危房改造

倪虹就“两不愁三保障”中贫困户住房保障工作进行了进一步梳理：“第一，要精准识别。首先针对量大面广，怎么来识别是危房，我们定了一个简易又可行的ABCD的判定方法。A是安全的，B是基本安全的，C是局部危险的，D是整体危险的，判定为C和D的需要作为危房来改造的。

第二，要落实责任。把房子找出来了怎么办？落实责任，省负总责，市县抓落实，逐村逐户建立危房改造的台账，统筹好项目、资金和人力。以农户自建为主，政府给予资金补助，对于有困难的，特别是深度贫困地区给予政策倾斜。加强改造资金管理，做到改造一户，销号一户，确保改造目标实现。

第三，抓质量保安全。编制了操作性强的技术标准，对于施工及管理人员开展了培训，组织力量对深度贫困地区开展了对口技术援助和帮扶。

第四，全面开展核验。组织县、乡、村‘三级书记’抓核验，对全国2340多万户建档立卡贫困户住房安全情况逐户进行核验，不漏一户、不落一人。房子也是有生命的，去年出现了水灾、地震等灾害，发现了问题我们就马上整改，确保建档立卡贫困户住房安全有保障。

实践证明，去年和今年有两次地震，一个是云南的漾濞地震和青海的玛多地震，经过改造的农村危房有受损，但是没有出现因房屋损坏致人死亡的现象，这足以证明住房安全保障在保障人的生命财产安全上发挥了重要作用。

脱贫摘帽不是终点，而是新生活新奋斗的起点。下一步，我部将巩固好脱贫攻坚成果，扎扎实实实施好乡村建设行动，把农村危房改造作为一项长期性、基础性、系统性的工作持续推进，逐步建立起农村低保和低收入家庭的人口和家庭住房安全保障的长效机制，不断提升农村群众住房安全和品质，为推进乡村全面振兴、全面建设社会主义现代化国家提供坚实保障。”

“五项制度，六项政策”解决年轻人住房困难问题

倪虹就年轻人住房困难进行了回应：“国务院6月24日出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，7月7日，我也在这个会场参加过关于这个文件的吹风会。关于新市民和青年人住房困难问题，它是一个伴随着城镇化发展进程而凸显的问题。由于新市民和青年人工作年限比较短，收入相对比较少，购房和付租金能力比较弱。根据有关调查显示，现在在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。党中央、国务院高度重视解决新市民、年轻人住房困难问题，2020年12月，中央经济工作会议要求，要重视解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题，努力做到住有所居、职住平衡。通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，有效增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给。2021年的政府工作报告中也提出，尽最大的努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。

住房和城乡建设部和有关部门从2019年开始在全国13个城市开展了试点工作，同时我们针对人口流入比较多的大城市，也开展了发展共有产权试点工作。通过试点，经过总结，形成了加快发展保障性租赁住房意见的材料。6月18日国务院常务会议审议，6月24日国务院办公厅就印发了这个《意见》。这个《意见》坚持问题导向，主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难，在制度设计上突出了针对性、科学性、规范性和市场化，重点是五项基础制度和六个方面的支持政策。

五项制度：一是针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准，建筑面积一般不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，就是小户型、低租金。准入条件由地方人民政府根据当地的情况来设定。二是坚持供需匹配。三是明确地方责任。四是赋予城市人民政府更多的自主权，可以利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等来建设，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多种渠道筹集房源。五是充分发挥市场机制作用，引导多主体投资，多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。

六项政策，网上有很多评价，大家都认为力度大、措施实、含金量高。一是完善了土地政策。刚才我讲到了农村集体经营性建设用地、闲置土地、企业用地。二是简化了审批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，取得保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。三是中央将对符合规定的保障性租赁住房任务给予一定的补助。四是降低有关税费。财政部、税务总局和住房和城乡建设部已经出台了公告，将于10月1日开始实施。五是对于改建的保障性租赁住房，执行民用水电气的价格。六是加强金融支持。

一个城市，青年人有希望，城市才有未来；对于国家来讲，青年人有了希望，国家才有未来。所以，解决青年人、新市民住房问题是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力和可持续发展的必然要求。我想，城市政府应该有这个内生动力，把‘要我做’变成‘我要做’，下决心、下力气解决好新市民和青年人的住房问题。下一步，我们要重点抓好政策落实，真正加快保障性租赁住房建设，让新市民和青年人人能早日改善他们的居住条件。”

如何治理城市内涝？2025年基本形成较完善的城市排水防涝工程体系

黄艳对城市排水能力建设相关工作进行阐述：“城市内涝治理最突出的一个特征就是它是一项系统性工作，这个系统性体现在三个方面：

第一，流域区域洪涝统筹体系。城市排水安全和城市周边的大江大河、区域河流水系的行洪、泄洪以及区域滞洪能力是密切相关的，必须做好防洪和排涝的衔接。遇到暴雨，甚至是极端天气，一旦发生洪水入城或者河道水位上涨顶托，城市雨水就排不出去。汛期城市发生的大面积积水或者是内涝，往往是这种情况，没有形成洪涝统筹体系。

第二，城市排水防涝工程体系。一方面，要加强城市竖向设计，因为水往低处流，所以要合理地确定地块高程，科学确定排水分区。另一方面，还要构建‘源头减排、管网排放、蓄排并举、超标应急’的城市排水防涝工程体系，包括排水管网、泵站、排水通道、河湖水系等。目前这套体系的建设还有很大差距，欠账较多，实事求是地讲，需要久久为功。各地现在普遍编制了城市排水防涝相关的规划或系统性方案，正在持续推进落实。

第三，应急管理体系。针对超标降雨，要实施区域‘联防联控’，洪涝‘联排联调’，加强监测预警和预警的响应，以及信息共享，统筹城区水系、排水管网和城外大江大河、水库的调度，提升应急管理水平。前段时间刚刚发生的郑州极端天气，降雨量是有史以来最大的。应对这样的天气必须坚持人民生命至上，及时采取停工停运、转移避险等应急措施。

这三个体系必须要同时发力，我们才能真正解决城市的内涝问题。‘十四五’期间，我们将与有关部门一起，坚持以人民为中心，坚持人与自然和谐共生，坚持统筹发展和安全，切实抓好国务院《关于加强城市内涝治理的实施意见》的落实，指导地方用统筹的方式、系统的方法来解决城市内涝问题，建立健全流域区域洪涝统筹机制，同时提高应急管理水平。

在‘十四五’期间，我们制定了目标，力争到2025年基本形成较为完善的城市排水防涝工程体系，确保能够有效应对内涝防治标准以内的降雨，在超标降雨的条件下，城市生命线工程以及重要市政基础设施的功能不能丧失，到2035年，总体要消除防治标准内降雨条件下城市内涝现象。

额外再提一句，大家也都关心海绵城市的建设。其实，海绵城市是绿色生态原则下的城市雨洪管理的理念，国外有的叫它‘水弹性城市’，也有叫它‘低影响开发雨水系统’，简单地说就是让城市有更多空间吸水、蓄水、渗水和净水，也就是让这个城市硬化的地面不能比例过大。遇到极端天气降雨，我们还是依赖排水系统和应急措施，这几年下来，我们一共有30个海绵城市试点，试点区域效果非常好，能够应对内涝防治标准内的降雨目标和效果。”

解决“城市病”，城市体检是行之有效的手段

黄艳就统筹城市规划建设管理工作进行介绍：“习近平总书记多次强调，要着力解决‘城市病’的突出问题，统筹做好城市规划建设管理，建立城市体检评估机制。一说‘城市病’，大家可以举出很多例子，城市是一个有机的生命体，也会生病。和人的体检一样，不能光凭感觉说有什么病，城市要通过科学的体检来发现得了什么病，病因是什么，用什么方法治病。近年来，住房和城乡建设部坚决贯彻落实习近平总书记的指示要求，指导地方推进城市体检工作，经过3年实践探索，基本上建立了城市体检评估机制。方法是由三个方面组成的：第一，城市自体检。自体检要求城市政府自己去找‘城市病’到底在哪里。第二，第三方体检。第三方机构通过大数据，科学、客观地评断这个城市的‘城市病’发生在哪里。第三，要了解老百姓的反映，我们叫社会满意度调查。

通过这三个方面，一共形成了8个方面60多项体检指标，建立了查找问题，到发现问题，再到整治提升这种闭环式的工作机制。目前，城市体检得到了各地普遍肯定和应用，已经有59个重点城市在开展这项工作，效果非常明显。初步改变了过去规划、建设、管理脱节的状况。在59个城市里面举个例子，比如，成都在城市体检中聚焦人民群众关心的问题，用成都话来讲就是‘生活的小巷子、出行的车轮子、居住的新房子’，当然新房子不是新建的房子，是改善过的房子。在我们给出的这8个方面65个指标上，他们又增加了很多自己关心的指标，用这个方法相结合，查找出了存在的问题。在查找问题的基础上，他们形成了提高公共服务、提升城市通勤效率、提升城市更新和老旧小区改造三项工程，同时细化为30项城市治理任务，纳入他们‘十四五’规划和每年的工程或者治理计划。在成都‘幸福美好生活十大工程’中都有所体现，明确了责任主体和可以检验的成果，怎么才叫治好这个病了？他们有专门的检验标准。实施靶向治疗，有什么问题解决什么问题，持续跟踪问题的整治成效，可以看出，成都市现在建立了‘查症状、找病因、开处方、管长效’的工作机制。当然，还不止成都，很多城市的方法也特别行之有效。

实践证明，城市体检是一个行之有效的手段，能够摸清各方面存在的问题，聆听市民的心声，针对查找出来的‘城市病’和城市短板，开出处方，制定药方，统筹城市各类建设资源。过去投资、做什么建设项目基本是碎片的、分散的，通过这个工作给它统筹起来，补短板、强弱项，切实回应了群众的期盼。

下一步，我们将重点做好三项工作：一是推动更多的城市用好城市体检这个行之有效的手段，关注和解决民生问题，补齐城市建设和发展的短板。二是逐步将城市体检工作制度化，作为国家对地方的统一要求，加强信息平台建设，以信息化手段来加强城市工作的监测预警和跟踪整治，推进城市高质量发展。三是通过城市体检结果的横向和纵向比较，发现共性问题，进一步总结地方经验，上升为国家政策，全面提高城市规划建设管理水平。”

我国经历了世界上速度最快、规模化最大的城镇化进程

王蒙徽：“改革开放以来，我国经历了世界上速度最快、规模最大的城镇化进程，我们一直用两个词，一个是翻天覆地，一个是日新月异。大家知道，改革开放初期时，深圳是一个小渔村，就几十户人家，现在是人口超过2千万的超特大城市，1900多平方公里。深圳只是我们国家城市发展的一个缩影，当然它也更能反映我国在改革开放40多年的伟大成就。我相信有一些年纪稍微大一点的人会感觉到，如果你五年不到这个城市里去，你都会不认识这个城市。我不知道在座的记者朋友有没有重庆人，重庆原来是山城，大家现在回家去看看，现在的楼房建的可能比山还多。我国改革开放这40多年来，城市面貌发生了翻天覆地的变化，2020年我国城镇化率已经达到了63.89%。

具体来说，有几个方面的显著成效：一是城市基础设施建设步伐加快。2020年，全国城市道路长度是49.3万公里，城市轨道交通建成里程7597.9公里，这个通车里程位居全球前列。

二是市政公用设施水平显著提升。2020年，我们的供水普及率和燃气普及率分别达到了99%和97.9%，这实际上已经基本达到了发达国家水平。

三是城市人居环境明显改善。2020年，城市建成区绿地面积一共是239.8万公顷，人均公园绿地面积达到14.8平方米；城市生活垃圾处理能力显著提高，46个重点城市的生活垃圾分类，居民小区覆盖率也已经超过了97%，覆盖近1亿户居民。同时，地级以上城市的黑臭水体整治工作已基本消除。

四是历史文化保护力度不断加强。我国共公布了137个国家历史文化名城、312个中国历史文化名镇，已划定历史文化街区970片，确定历史建筑是42700处，大量的历史文化遗产得到了保护。

刚才我说了，我国城镇化已经进入了中后期发展阶段，我们的城市建设、城市发展也进入了城市更新的重要时期。从过去解决‘有没有’的问题，到现在要解决‘好不好’的问题。所以，我们将认真贯彻十九届五中全会提出的实施城市更新行动战略部署，加快转变城市开发建设方式，推动城市高质量发展。当然，我国在短时间内走过了一些国家用了几百年时间走过的城镇化历程，在这个过程中，由于这么高的发展速度，在发展过程中还存在这样那样的不足，特别是‘里子工程’需要我们加强。比如，大家反映的一些地下空间的利用和建设问题，城市内涝问题，建设标准问题，都需要我们在下一阶段，特别是在高质量发展过程中来解决，更好地满足人民群众对美好生活的需要。”

四项原则规范房地产市场秩序

倪虹就规范房地产市场秩序进行说明：“开发的偷工减料、买卖的虚假广告、租赁的克扣租金、物业收费不透明等，这些都是人民群众反映的房地产市场的一些问题，这些问题都事关人民群众的切身利益。2019年，住房和城乡建设部会同6个部门开展了一次房地产租赁中介机构乱象的专项整治，取得了明显效果。但是我们也发现，受利益驱使，个别房地产市场主体还是铤而走险，扰乱房地产市场秩序，违法违规行为时有发生。7月13日，我们会同8个部门共同印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，目的就是希望通过三年的时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管的工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降，这是我们的共同目的。

总体要求就是充分运用法治思维和法治方式，科学谋划、精心组织，加强市场监管，净化市场环境，改进政务服务，增进民生福祉，确保整治工作能取得实效，促进房地产市场平稳健康发展，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

有四项原则：一是坚持聚焦问题，重点整治。以问题为导向，重点抓四个领域，就是房地产开发、房屋买卖、房屋租赁、物业服务等人民群众反映强烈的和社会关注度高的突出问题作为这次整治的重点。二是坚持群众参与，开门整治。以维护人民群众切身利益为出发点和落脚点，充分调动群众广泛参与，定期公布整治工作的阶段性成果。三是坚持齐抓共管，综合整治。充分发挥各部门作用，加强协同配合，整合资源利用，建立部门联动机制，提高房地产市场秩序综合整治能力。四是坚持标本兼治，长效整治。运用法律、经济、行政和信息化等手段，既解决当前房地产市场秩序的突出问题，又注重完善体制和机制，从源头上规范房地产市场秩序，目前各地已开始行动。前一阶段，海南省开始了行动，检查了711个房地产项目，其中有开发企业552家，中介752家，目前对于有违规行为的，责令企业、中介机构整改的有205家，约谈了222家，停业整顿的59家，通报的40家。广东最近也开展了行动，通报了75家，其中24家是开发企业，30家是中介企业，21家是物业企业。深圳市对‘深房理’案件一查到底，对违规违法的嫌疑人也依法作出了刑事拘留处理。

下一步，我们将会同有关部门督促各地落实好《通知》要求，加大房地产市场秩序整治力度，切实维护好人民群众合法权益，不断提高人民群众的满意率。住房问题一方面要保持房地产市场平稳健康发展，另一方面还要加大住房保障力度，让我们共同努力，特别是请媒体朋友多支持、多理解，我们共同使全体人民住有所居。”

在你眼中的“住有所居”是什么？你认为此次会议会透露出什么信号？欢迎留言

（经济观察网 刘昫呈/整理）