诸事要记 日拱一卒

大事，绝对的大事，国务院正式对房地产税授权了，在部分地区开展房地产税试点。

喊了十几年的房地产税，终于向前迈出了坚实的一步。 

自新中国建立以来，房地产税完全称得上是最难推动的税种，15年前房地产税的呼声就震天响了，年年加紧推进，年年停留在讨论层面。

这个税种的推进究竟难在哪？

难点很多，不是一般的多，甚至到目前为止，都没有能让人完全满意的征税方案。

哪怕是这一次被授权的房地产税，其实国家也只是授权了大方向，具体细则完全没有。

公告里写的很清楚，具体细则由试点地区人民政府制定。

事实上，这次试点的目的就是让各地方政府自行尝试，在实战中构建一个科学可行的征收管理模式和程序。

除此之外，这次的房地产税试点征收，期限是五年，也就是说所有地方人民政府制定的房地产税政策，五年后自动作废，在授权期限届满的六个月以前，可以提出继续授权的要求。

这一条就是鼓励地方政府大胆尝试，试错了不要紧，因为最开始的时候就说好了这是暂时性的。

当然，如果有地方政府试出了相当不错的政策，那自然可以继续授权，甚至作为样板推广全国。

人人都知道房地产税是正确的道路，但讨论来，讨论去，讨论了十几年都还停留在纸面上，没有任何方案能说服大多数人。

没办法，只能这样了，让试点地区先干起来，看看效果再说。

当年深圳特区的一系列政策最后推广全国，不就是这么试出来的么。

我先说说为什么房地产税是正确的，是大势所趋，然后说说为什么制定房地产税的政策会这么难。

我知道绝大多数民众支持房地产税的原因是希望房地产税能打压房价，提高炒房客的持有成本。

这个没问题，房地产税确实有这个功能。

但大家要明白，房地产税首先是一种税，这才是它的主要功能，能遏制房价只是它的附属功能而已。

中国的土地出让金本质上也是一种税，和房地产税并无不同。

只要是税，就是从民众口袋里收钱，我们为什么要支持？

因为税收本身是有必要性的，征重税不合理，不征税也不合理。

一个完全不征税的国家，你想要？

一个完全不收物业费的物业，你敢要？

道理是一样的。

国家想征税，有大把的手段可以征税，个人所得税可以再度提升，奢饰品税可以再度提升，小微企业的税收优惠可以取消，方案简直不要太多。

所以税收除了收钱之外，还有一个重要功能，就是在满足国家公共服务需要的同时，促进社会公平。

你完全可以取消所有税种，只留农业税，让农民负担所有国家税务负担。

为什么不这么做？为什么中国反而把农业税全部取消了？

因为国家认为，取消农业税，不收这个钱，对社会来说更为公平，对中国来说更好。

2000年，中国的城市化率仅为36%

2019年，中国的城市化率突破了60%，创造全世界城市化进程最快的奇迹。

中国绝大多数城市，在过去的19年里，扩张了接近一倍。

依靠大量的土地出让，地方政府收土地出让金收的盆满钵满。

也因为大量土地出让金的存在，地方政府几乎不需要其他的税收，单靠出让金就能满足城市开支需求了。

但绝大多数西方发达国家的城市化率仅为70%，世界上最发达的美国，城市化率也才83%。

摸着鹰酱的腿，我们可以直截了当的猜出中国未来的发展趋势，哪怕中国的人均收入达到美国那个水平，城市化率最多也就是83%。

在未来一二十年，中国的城市化率70%几乎就是极限了，达到欧洲发达国家的水平。

换句话说，如今这么高的土地出让金是绝对不可能持续的。

如果土地出让金消失，地方政府只有两个选项，要么开源，要么节流。

所谓开源，就是开征新的税种，比如说收修路税，修桥税，修学校税，修医院税等等。

修路修桥修学校修医院肯定是合理的，既然合理当然可以征税。

所谓节流，就是压降政府开支，不修路，不修桥，不修学校，不修医院，把这些公共开支全部减少，财政收支自然也就平衡了。

地铁一公里的综合造价超过10个亿，这东西少修点，能省很多钱。

但很明显，这两个选项都不是很完美，因为未能体现出政府均贫富，造福百姓的执政目标，两个选项都属于懒政惰政。

给穷人使用的公共设施，应该多修多建。

而税，应该找有钱人收。

修路修桥修地铁，所有人的受益都是平等的，任何人都可以使用这些设施。

但修这些东西的开支，我们希望有钱人多负担一点，这才是现代社会政府应该干的事。

谁是有钱人，谁应该多负担一点，谁能替代土地出让金这个财政缺口？

马云2000亿身家，我们全部没收了好不好？

2019年，中国财政收入19万亿，其中土地出让金7.8万亿。

你把中国几十年培养的马云们全部填进去，都不够中国一年使用的。

这些首富，并不是有钱人，主要原因是他们的财富总额太少。

那有钱人在哪？

中国的主要财富都集中在城市，那城市的主要财富又集中在谁身上？

很明显，城市的主要财富都集中在有房人的身上。

一家的房产也许只有1000万，但架不住人多啊。

当土地出让金逐渐衰退时，高达7.8万亿的财政缺口想要弥补，要么对企业征收重税，要么就是针对有房阶层收税。

你觉得普通民众会选哪个？

民众是希望提供工作机会的企业被搞死，还是希望炒房客和持有几十套房的人被搞死，顺便把房价压制到合理价格？

在城市化率达到60%的时候，存量房产已经远远超过了增量房产，征收房地产税是大势所趋，是必然，也必定实施的事情。

房住不炒在今年彻底发威，让房地产业进入了寒冬，也让八九月份不少城市的土地拍卖出现了流拍现象。

如果要贯彻房住不炒，可以明显预计土地拍卖市场会持续萎靡，但因此放开房住不炒是绝对不可能的。

因此，10月份的时候我们强行推动了房地产税的落地。

别讨论了，再讨论10年我看也没用，先找几个城市搞搞看吧，看看他们能不能趟一条路出来。

为什么收房地产税这么难？

收税简单，但收的合理就很难。

房地产税除了征税外，还要满足民众接受度高，征税简单，能够均贫富等一系列目标。

每一个目标都是合情合理的，也不难实现，但组合到一起就难如登天。

目前市面上所有方案，全部经不起推敲，漏洞都一大堆。

我不知道最完美的房地产税方案，整个中国都没人知道，但我可以告诉大家，这东西难点究竟在哪。

先说税基的确定，也就是对谁征税。

很多小老百姓想，自己就一套自住房，是刚需，自己不能缴税，因此必须要免征面积。

对只有一套自住房的居民收税确实不合适，但不收税，也不合适，甚至是更不合适。

免征面积不管是每人30平还是40平，都有问题，哪怕是免征1平米都有问题。

因为房价不一样。

鹤岗5万块钱一套房，上海10万块钱一平米。

在鹤岗花50万买10套房，就是罪大恶极的炒房客，就是新时代的地主，赤裸裸的罪恶剥削阶层，必须征重税，必须往死里收拾。

而3口之家在上海花1000万买个100平米的房子，就是社会中下层老百姓，是可怜的刚需，一毛钱税都不应该缴。

你觉得这事情合理？

总财富50万的鹤岗人，只是因为名下10套房，就成了应该被征税的对象，成了被均贫富的目标。而总财富1000万的上海“刚需”则一分钱税都不用交，把税收负担全部转嫁到那个鹤岗人头上。

这和明末东林党按人头去征税，从而把税收负担全部转嫁到没钱的农民头上，有钱的地主士绅反而统统免税有什么区别。

政策敢这么定，一定会出巨大的乱子。

单个城市搞搞也就算了，如果真把房地产税推向全国，想利用这个取代土地出让金，免征面积是不可取的。

那设定免征金额行不行，比如说房屋价值100万以下的人免征。

有钱人征税嘛，穷人不征，挺合理的。

看起来确实很合理，但实际操作中会和上面那个问题完全反过来。

在上海，100万只能买10个平米，这免征金额一点意义都没有，还是把所有的有房一族全部纳入了税基，征税难度一点没降。

而在鹤岗，100万可以买20套房，足足20套房都不需要纳税，这你觉得合理？

那鹤岗的免征金额定在10万，上海的免征金额定在500万行不行。

呵呵，你觉得行不行？

新中国无数烈士的牺牲，就是为了推翻阶级，没想到如今还有人敢重造阶级，而且是按户籍重造，并以法律形式公开确认。

你敢把政策这么定，明天就等着被人砸鸡蛋吧。

如果不定免征面积，不定免征金额，直接对所有有房一族征税，直接按房产价值征，行不行。

行倒是行，这么征税很公平。

但如果有人不缴税你怎么办？

1000万的房产，按1%缴税，一年需要缴税10万。

大城市里有无数土著居民，是靠几十年前的免费分房或者低房价的时候恰好买的房，房产价值很高但本身收入很低。

你敢这么收，一定有大把人缴不起房产税。

如果他们只有一套房，不缴税也躺在房子里不走，你怎么办？

冻结银行卡？强制拍卖房产？

这种人虽然房产价值确实很高，但某种意义上也确实是城市弱势群体。

有人开出租车谋生，有人当清洁工谋生，一把年纪了，也没什么学历和文化，你为了收税强制拍卖别人的房子，这合适嘛？

只要出现一例这样的事，都会在媒体引发巨大的风波，但很明显可以预见，这种事不仅会出现，而且会大面积出现。

怎么办？

凉拌，我也不知道该怎么办。

我只能告诉你，仅仅税基的确定，就难死了无数执政精英，吵架吵了十年都没吵出个头绪来。

2011年，上海和重庆就试点了房产税。

上海只针对本地居民的第二套房收税，人均免征面积达到60平米，税率还只有0.4~0.6%。

重庆普通住房则直接免征，只对别墅和高档住宅征收，税率也只有0.5~1.2%。

收的税钱，聊胜于无，对房价的压制效果，也聊胜于无，这税种基本等于不存在，就是个摆设。

而国际上，是针对所有房产收税，税率一般在1~3%，每年！

上海和重庆10年前搞的这个房产税，各方面都是聊胜于无，根本无法替代土地出让金的缺口，也没有任何实用价值。

这和当时的环境是分不开的，当时中国城市化高歌猛进，土地出让金年年暴增，没有费劲收房地产税的必要。

这两个城市的试点搞了10年，如今我们还要搞试点。

很明显，我们这次要搞的，是真正的房地产税，是真正针对有房一族的税收，是真正可以推广全国，彻底取代土地出让金的税收政策。

除了税基和税率的问题，我们还要考虑房价的问题。

很多人支持房地产税，是因为这个税能有效压制房价，长期确保房价处于合理区间，是房住不炒的最大稳定器。

一点都没错，但我们开征房地产税时不仅不能压制房价，反而要担心房价崩盘。

大城市里有很多土著，购入房产的成本异常的低，还有很多拆迁户持有五六千万的房产，自己却没多少收入。

只要你开征房地产税，这些人一定会卖房，要么自己卖，要么被法院拍卖，因为他们不卖房根本就缴纳不起房地产税。

这么多房子涌出来，谁接的住？

如果房价瞬间崩盘了，引发的后果，谁能承担？

房价可以跌，但要慢慢跌，根据实际情况精细调控，跌一点就要稳一段时间，在社会可承受的范围内慢慢跌。

开征房地产税的药效实在是太猛，有时候不仅不能治病，反而可能把人给吃死。

所以我们不能搞反了因果关系，只有当房价被压制到合理区间时，真正的房地产税才有开征的可能，而不是指望通过房地产税把房价给压到合理区间。

那把房价压制到合理区间有多难，哪怕开征房地产税都不会引发房价剧烈下跌的那种合理房价区间？

很明显，很难，不是一般的难。

房价问题是一个综合性问题，老大难问题，要是能轻易压到合理区间且不出乱子，还有这么多破事需要讨论？

最后一个问题，怎么收税。

这个也很困难，因为中国的城市居民从来就没有缴纳直接税的习惯。

中国所有的税，几乎都是企业缴纳的，占6成的增值税和普通百姓一毛钱关系都没有，而社保和个人所得税，也是企业代缴，钱根本就不经个人的手。

能感受到税负痛苦的是企业，不是个人，钱只要进了城市居民的手，就很难拿出来。

想让城市居民缴个物业费都很难，年年都有人在小区群里给物业挑刺，然后说自己不缴物业费了，何况是比物业费多几十倍的房产税。

土地出让金征收起来太省事了，增值税和个人所得税征收起来也很省事。

而这个房地产税，征收起来就太麻烦了。

要培养城市居民缴纳直接税的习惯，而且上来就是房地产税这么大头的税种。

这很难，非常难，很考验执政智慧。

在过程中会引发的动荡和冲突，用屁股想都想得到，能让人焦头烂额的事情肯定有一大堆。

只要有可能，中国没有执政者愿意去收什么房地产税，这东西委实是太难了，绝对是属于改革的重大难点。

但房地产税，必须要收。

不收房地产税，就必须要收其他的税，而任何税种都没有房地产税公平。

在过去的20年里，中国的贫富差距急剧扩大，让很多年轻人都失去了奋斗的动力。

房价的飙升，是中国贫富分化的最大来源，远远超过了所谓资本家的剥削。

很多所谓的资本家努力了20年，看起来人五人六，结果赚的钱都不够在大城市买一套房，而这样的房在大城市，有几十万套，几百万套。

20年前很多人低成本甚至零成本取得的住房，如今的年轻人却要用一辈子，甚至几辈子的收入才能买得起。

仅仅是因为晚出生了20年，仅仅是因为当初没有出生在大城市，就命中注定成为了下等人，无论你才华和努力程度如何。

这公平吗？这明显不公平。

如果每年缴纳1%的房产税，那些人根本就不配居住在目前的房子里。

那些20年前低成本拥有住房的人，不需要任何才能，不需要任何努力，躺着就成了食利阶层，每天逍遥自在的成了上等人，而那些努力、优秀的年轻人却成了被他们盘剥的对象。

被高房价压的抬不起头的年轻人，不敢买房，不敢结婚，不敢生孩子，甚至看到房价后都失去了计算自己多少年才能买得起房的勇气。

新中国成立的目的，就是为了公平。

公平、公平，还是特么的公平。

哪怕还没有到结果公平的社会阶段，我们至少也要能实现机会公平。

社会的财富，应该分配给那些有够努力，有贡献的人，而不应该分配给那些不努力，没贡献的人。

不然的话，我们当初成立新中国，到底是为了推翻什么呢？

房地产税很难制定，很难征收，确实很难，不是一般的难，需要大智慧的人才能完善并最终落地。

但我们必须要落地这个税种，而且肯定会落地。

难归难，但再难，难不过成立新中国。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/57OkA_swxeH8ehSnJ505lg

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“大尺度教改”被辟谣，一场乌龙狂欢

前两天，一张图片带来了一场大戏。

事情的起点，是一份通知的发布。10月14日，教育部官网发布了《教育部办公厅关于设立教育部基础教育综合改革实验区的通知》，在这份通知里，上海、广东深圳、四川成都、河北廊坊等城市，被选定为基础教育综合改革实验区。

教育的变革牵动人心，紧接着，一张名为“基础教育综合改革方案”的图片，在无数家长的朋友圈里火速蔓延。里头提到的改革“尺度”之大，令人心惊：

1、缩短学制，将高中纳入义务教育，小学4年，初中3年，高中2年；

2、中考分特色考试，依据孩子特长及特色进入普高、特职高；

3、普及高中教育，将高中分为特高、普高和职高……发现培养偏科偏才；

4、大学改革，三分之一以上大学改为工科或者高级蓝领大学；

……

分条罗列、有板有眼，有家长甚至开始重新规划自己孩子的学习生涯。更多的人感到忧虑：一旦学制压缩，孩子考上大学的概率岂不是更低了？职业教育，真的要变成主流？

眼看着大家的疑惑越来越多，官方发声了，教育部新闻办公室官方微信“微言教育”公开辟谣——

各大被提及的实验区，也纷纷发文：大家不要轻易采信非官方渠道的信息。

21世纪教育研究院的熊丙奇更是直言，这些网传改革主张本身就是矛盾的：

既然已经缩短学制变九年义务教育，何来中考，又何来建设特色高中和职高？

要知道，义务教育的基本特征是免费、强制、均衡、义务，实行就近免试入学，倘若把高中纳入义务教育就必须做到高中均衡发展，如果高中还分特高、普高、职高，怎么可能把高中纳入义务教育？

我们回过头来看，这则谣言之所以被广泛传播，很重要的一点在于这是个“真新闻+假新闻”的结合体。教育部设立基础教育综合改革实验区是真，但里头的内容，却全部是假的（经查证，源自一个民间学者的建议，被人拿来凑成教改内容）。这种“移花接木”的谣言，最容易迷惑人。

但，即便“缩短学制”等谣言存在明显的逻辑矛盾，依旧有很多网友选择相信甚至支持。这背后，折射的是家长深深的教育焦虑。

谣言的阴影之下，家长们想在多变的局势里，找到一份确定性。

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教育巨变，风声鹤唳

听风就是雨，这倒也不能怪家长们有一颗敏感的心。

过去的三个月，恐怕是教育行业最提心吊胆的一段时光。

学生们放了一个暑假回来后，发现很多事情都变了。

在北京，重点班和实验班的划分有可能被取消，校长、公办学校在编在岗教师要开始轮岗、跨校、跨学区流动。

更大的变化发生在校园之外。

7月23日，一份中央下发、名为《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》的文件，向学科类校外培训机构释放了一些清晰的信号：

各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。

学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作。

再然后，是教培行业团灭、中概股暴跌、安徽老师别墅补课被抓……风暴愈演愈烈。在广东，校外培训机构治理已经被纳入扫黑除恶专项。更猛的是湖北，校外培训机构治理已经被列入扫黄打非专项。

风口上的K12教育企业应声而落。美股市场教育三巨头好未来、新东方、高途，如今股价都只剩个位数，8个月里，三家的总市值从最高时的超1300亿美金，跌到现在的70亿美金。

一个万亿市场，说塌就塌了。

我得到的一份数据显示，高途裁员比例高达50%以上，受波及人数高达1.4万人。除此之外，好未来、猿辅导、掌门1对1、火花思维等教育机构，也在排队裁员。最夸张的是新东方，据报道要裁员：

超过4万人。

哭泣已经没有用了，教育行业的老板们甚至开始把目光投向直播带货、剧本杀。

K12行业正在历经一场职业大迁徙，70万+教培机构，1000万+从业人员，正在经历阵痛与迷茫。

更关键的是，不只是教育，只要是和未成年人沾边的行业，都感受到了压力。

网络游戏被斥为“精神鸦片”，一众游戏股跌到怀疑人生；饭圈被整顿，迎来重锤；在中国播了17年的《迪迦奥特曼》也被短暂下架，因为包含危险动作和暴力镜头。

接二连三的政策来袭，现在大家只要一看到教育两字，就开始疯狂联想。

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内卷与用工荒

从更深层次来看，中国人如此关注教育的原因在于，这被看做是一条阶层跃升的通道。但这条路，太卷了。

激烈的社会竞争下，我们的人才选拔，依然是以应试教育为主，能考高分、一路上名校才是王道。

但时至今日，高考全国平均本科录取率不超过45%，全国平均一本录取率不到20%，985大学的录取率更是只有1.9%。

在高考之前还有中考，50%的分流率意味着，每年出生人口里有一半孩子，是上不了高中的。

那怎么办？父母只能开启教育军备竞赛，也就是鸡娃，给孩子不断开挂。

亿万中国家长的焦虑，被课外补习机构精准捕捉，催生出一个庞大的课外培训市场。

早在2004年，城镇中小学生参加过课外辅导的比例就超过了50%，小学生有70%的人参加课外辅导。教育培训行业从0到上万亿市场，只用了30年时间。

时至今日，中产阶层为了孩子的教育，已经进入了疯狂的阶段。有人曾做过类比，倘若从幼儿园开始算起，一线城市一个孩子上学的开支约等于买一辆国产99式主战坦克。

这样的教育内卷，百害而无一利，绝对不能再继续下去了。这也是整顿课外培训的底层逻辑之一。

家长们拼了命想让孩子考上大学，但另一边，用工荒却不断席卷中国大地。

年初，人社部发布“2020年第四季度全国招聘大于求职‘最缺工’的100个职业排行”。总缺口上，第四季度从第三季度的82.4万人上升到了92.9万人（上升12.74%）。

在最缺工的100个职业中，有36个属于生产制造及有关人员。

过去的10年里，中国的大学生人数实现了暴增。与此同时，我国高等技工学校缺口高达2200万，技工学校招生越发困难。

在2017年，高职院校毕业生就业率首次超过了本科毕业生；相对应的，却是高职院校招生难的现实，自2009年起，全国高职院校的生源连续下降6年。

另一个残酷的现实是，在很多城市里，泥瓦工、修理工、按摩师、厨师、月嫂，这些蓝领的工资基本都超过普通小白领。吴晓波就曾在跨年演讲时表示，1978年到2019年，中国蓝领工人的年薪资收入增长了150倍。这个增长幅度，大大超过白领的收入增长水平。那个段子，正在成为现实——

三千块你雇不到一个农民工，只能雇一个大学生。

4

职业教育大势所趋

风暴过后，下一个教育风口在哪里？

2021年10月12日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于推动现代职业教育高质量发展的意见》给出了方向：

职业教育。

里头明确提到：鼓励上市公司、行业龙头企业举办职业教育。

有人调侃，一个新东方倒下了，无数个新东方厨师站起来了。但玩笑背后，一个重大的信号已经出现：

到2025年，职业本科教育招生规模不低于高等职业教育招生规模的10%。到2035年，中国的职业教育整体水平要进入世界前列，技能型社会基本建成。

这里面，蕴藏着一个巨大的市场。

根据德勤的测算，未来三年，中国职业教育将保持12%的复合年均增长率；到2023年，这个行业的市场规模将超过9000亿元。

在国家的持续补贴之下，我国已经建成全世界规模最大的职业教育体系，截至2019年，中国有中等职业院校10340所，高等职业院校1423所。

但这个体系依旧“大而不强”。在几天前的《职业教育：教育行业曙光乍现》一文中，我们就曾做过对比：在日本，整个产业工人队伍中，高级技工占比40%，德国则达50%，而中国这一比例仅为5%，全国高级技工缺口上千万。

职业教育的薄弱，已成为“中国制造2025”的最大障碍之一。

这种现状，也有国人观念上的原因。在过去，职业教育一直被看做是“差生教育”的代名词。很多家长宁愿让孩子上民办的本科，也不愿意去职校学一技之长。

但如今，在国家发展职业教育的决心面前，随着“职业本科”的普及，这样的观念将会被慢慢改变。未来，高考状元抢着去读职校的现象，搞不好会成为现实。

最后，从投资的角度来说，我们依然看好教育行业的长线价值。

“双减”政策的落点是K12，职业教育只是被暂时“错杀”。等利空出尽，迷雾散去，相关的企业，大概率会迎来报复性反弹。

对中国来说，发展职业教育是开山利器和必由之路。

对你来说，唯一需要做的是：

当机会到来的时候，你已经准备好了。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/LXIzYiDHV8koUG2Fed0BmQ

10月23日有一则非常重要的消息：人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点↓

而其中细则包括：

到目前为止，房地产的试点城市只有两个，一个是上海、另一个是重庆，过去十年试点范围并没有增加。这条消息意味着房地产税的试点将明显提速，而且不需要等待人大走完立法流程。

我们今天的主题分共同富裕、必然性以及一些挑战三部分聊一聊，一家之言仅供参考。

 

 

一、共同富裕

 

这部分我们从一条凤凰网最近的新闻说起，他们说美国股市上涨加剧了美国贫富差距↓

会有人纳闷，股市上涨怎么还不好了呢？

 

对于这个内容，有人会吐槽、也有人会有同感…其实他们都没错，只因为所站的角度不一样。我们应该做的是从别人身上看到一些有价值的东西并为我所用。

中国和美国有没有类似之处？有。

 

过去十多年来中国的资产价格也是决定贫富差距的最大因素，只是载体与美国不同：美国的资产载体主要是股票、中国的资产载体主要是房产，所以有了“中房美股”的说法。而房产与股票相比，又多了一重民生意义：一个人可以一辈子不买一股股票、但一个人一辈子大概率至少会买一套房子。

 

前段时间看到一个中介的感慨，他卖了一套房，原业主2006年买入价格为56万，现在1320万卖出，他感叹道“资本排山倒海的时代，个人力量如同微沙子，勤劳致富像个笑话。”

 

很多人都有和他类似的感叹，但这样的状况当然是不合理的，也是年轻人躺平的原因：已经起来的不需要努力、起不来的努力了也没用，这个情况亟需扭转。

 

仔细想想，市场上每成交一套二手房（尤其是在热点城市），这一过程就可能会造就一个富人、同时产生出一个背上巨额债务的刚需（大部分的成交为中低总价房产）。于是卖家财富被坐实，靠的其实是买家的举债能力，这就是房产的债务属性，这一过程会让先富过得更好、后富过得更差。

 

所以，如果房产和资本市场两者中非要有一个走牛，那还是资本市场比较好。这也是为什么这几年来中国一方面强调房住不炒、另一方面大力推动金融开放，鼓励外资、养老金、保险等机构和普通人长期投资中国市场的原因，本质是想换一个“蓄水池”，壮大中国资本市场服务实体经济并给投资者带来回报的能力。

最近《求是》杂志刊登了重要文章，首次将房地产税放在共同富裕的主题内被提及，同时强调要避免内卷和躺平。考虑到房子问题本来就是拉大贫富差距的最大因素，这些表述在我看来切中要害，意义十分重大。而从这篇文章到房地产税扩大试点的消息只用了短短几天时间，也可见中国当下的执行力有多强。因此，我们不要怀疑国家的决心和行动力，这一轮的力度是空前的。

 

 

二、城市化的必然性

 

过去十多年来，人们对于房地产税的讨论就没有停下来过，但区别在于，过去人们讨论的是“征不征”，如今讨论的是“什么时候会征”或“哪些城市会先征”。所以大多数人其实对它已经渐渐地有了预期，大众的心理预期是抽象的，也可能是比立法和执行更难克服的一关。

从城市化的进程看，房地产税确实也无法避免。中国现在的城镇化率大概在65%，考虑到中国幅员辽阔、人口众多、各地多样化程度高，最终的城市化率可能会在75%左右（而不大可能达到日韩的90%或美国的80%），因此后续的空间有限，城市化速度会不可避免地放缓。

 

美国城镇化率（1790-2000） 在达到65%后放缓

 

城市化放缓带来的新现象就是各个城市不再像过去那样有大量的新增土地需求，土地出让的规模会不如过去那么多。到最终城市化成熟时，城市的规模基本就不需要再扩张了，到那时谁能取代土地收入？房地产税。

我们在往期主题：土拍越狂热，房产税就越近 谈到一个观点：土地收入达峰之日，房地产税上线之时。

总之，房地产税的出台有必然性，无论从城市化的规则还是从共同富裕的需要看。但什么时候出、以怎样的规则出是需要考虑的。

三、一些挑战

 

之所以房地产在过去十多年被高频率地提及但却总是雷声大雨点小，就是因为房地产税落实的路上有重重阻碍。下面是一些值得重视的方向：

（1）居民财务状况

现阶段，中国城市居民比较普遍的一个财务状况是：高资产、高负债、低现金流。房价的高涨带来了普遍性的高资产和高负债，而工作收入的增长并没有跟上资产价格的幅度，因此现金流（工作收入）和自身资产不匹配。在北上广深等热点城市，年入十多万元但住着上千万房产的土著家庭多如牛毛；还有一些债务负担比较大的年轻人，月供就已经压力山大了，如果再增加一项定期开支，就会威胁到家庭财务安全。

凡事都有一个过程，未来房地产税的试点很大概率是循序渐进的，这样才能照顾到大多数人的实际状况。

（2）获得感

如果你到某些热点城市做一个街头采访，问在当地工作生活十年以上的市民一个问题：过去十年是你工作的收入多，还是你名下房产的增值多？

 

这个问题你也可以问问自己。

 

我觉得答案会非常明确，大多数人过去十年的工作收入没有房产增值来的多，以至于房产占大多数家庭的总资产比例超过70%，如果算上杠杆，超过100%也大有人在。据我观察，不少短视的中产对于房价的上涨其实是沾沾自喜的，虽然知道自住房不能卖也很难卖出，但这是一批人成就感和获得感的最大来源。

中国人有一个心态我觉得非常有意思，那就是在消费和投资过程中有很强的“一劳永逸”心态，简单说就是可以一次性花一大笔钱，但却不习惯订阅式持续付费（哪怕这个费用很低）。比如一个人可以花接近1万的高价格去买最新款的iPhone 13，但TA未必舍得买满足自己需要的iCloud。这也是过去国人爱买房囤房的一个原因，因为它几乎没有持有成本，你买了哪怕是空在那也可以保值增值，房地产税的出现将改变这一状况。

（3）利益集团

 

大城市里谁的房子最多？这些人非富即贵，有着相当大的话语权，但从这几年中国的执行力看，这个问题应该不难解决。

（4）公平高效的实施

房地产税在全面富裕的背景下提及，最重要目标就是公平。不少人早年以几千元一平米的单价在热点城市囤积了大量房产，占有了核心地段的土地资源、享受城市发展带来的资产增值，但却不需要任何持有成本，市场比较好的时候一年涨出来的财富就比996的一线科研工作者十年存下的钱还多，这当然是不合理的。

 

还有些人挺爱装，可能自己房子也不多，但优越感爆棚，一说到房价高，他们爱说：这就是某某城市，高房价就是一个过滤器。

那现在房地产税快来了，假设1%税率，1000万的房子一年可就是10万，看看你的收入结余在这个城市够不够格？也来过滤一下？真要过滤，我觉得这种过滤才是公平合理的。

另外，对于房地产税，人们会想到一些可能的减免方式，比如人均面积减免，即人均面积在多少平米以内就不用交税、或套数减免，比如首套免税。但如果你稍微仔细想想，不管怎么定免征范围，都会带来成倍于免税范围的漏洞。

比如按照人均面积计算，市中心一平米房子的价值相当于郊区的三倍甚至更多，市中心业主和郊区业主按照同样的人均面积免征是否公平？另外，还会有人通过邀请其他人加到自己的户口本里来，以降低人均面积，这会给征税工作带来很大的麻烦。

又比如按首套免征，同样是一套房，市中心的豪宅的价值可能十倍于普通的刚需房，首套免征这样看也不太公平。还会有人通过代持，使得自己手上每一套房都成为首套房，大幅增加税务部门的行政成本。

另外一个可能就是按免征市值划线，家庭名下房产超出一个固定价值后的部分，按照房产税率交税。如果按免征市值来，那么全国是否按照统一标准呢？比如北京500万的房子居住体验可能和长沙100万的房子类似，那么是不是就应该北京按500万免征市值，长沙按100万免征市值呢？这样是否公平呢？北京市民天生就应该比长沙市民多四倍的免税资产吗？这些都是值得思考的问题。

 

房地产税本身就是一件追求公平的事情，我们无法用不公平的方式去实现公平的结果，因此房地产税在实施过程中要需要克服各种漏洞，尽可能地提升公平性。

（5）法理基础

 

很多人羡慕美国那样的永久土地，但没看到的是美国人每年都要无差异缴纳房产税，在这一过程也没有面积或首套减免，美国模式下的房产税相当于你每年交一笔钱来给自己所占的土地交税续期，这样当然可以很容易地做到免费续期，而州政府的财源也具有非常强的可持续性。

对于业主来说，房子的土地使用权是有年限的，如果房产税上马，那么未来就可能免费延期。

四、总结

我记得在六月份的时候，银保监会主席郭树清就说过一句重话：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。这句话看上去针对外汇、黄金和其他商品期货的炒家，但似乎又针对押注房价永远的人，观众也把重点放在了房价上。

 

然而，那时全国不少城市楼市热度仍然很高，很多读者都不把他说的话当回事，甚至笑话他。我在当时（6月11日）的主题：押注房价永远不跌的人会付出沉重代价，真的吗？文末部分曾做出展望：后续应该也会有新的动作，我们很难准确预测会是什么，但个别热点城市试点房产税的可能性比较大。

毫无疑问的是，房地产税将在上海和重庆之外的更多城市开始试点，这是城市化和共同富裕背景下的必然趋势，而在实施的过程中，也需要克服不少困难。对于我们普通人来说，我觉得有两点很重要：

首先不要恐慌，上海和重庆房产税试点了十年，房价并没有大跌，而且试点是一批一批来的，不见得很快回到你的城市；

 

另外，一定要敬畏趋势、敬畏国家意志，要看到在“房住不炒”背景下住房去金融化的一个方向，尽管我们谁也不能预测明天具体会发生什么，但要看清未来的整体趋势并不是一件很难的事。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/eoPAgCYsyLfhgYgUHgg0kA

1、会不会有首套免征？

一般不会，我有两套房，一套两千万的豪宅，一套天通苑三四百万的，到时候该免征哪套？更极端的，我有套北京别墅，鹤岗还有一套，你说该免哪一套？这种税收成本高的没边了。

所以最好的办法就是全面开征，然后你再把你家的情况录入系统（需要政府发的凭证），计算机给你算“退税”，直接打到你家账户上，比如你家有三个娃，响应了国家号召，退税20%，再或者你家有四个老人，老人都70岁以上，再退20%，等等。这样操作还可以顺便鼓励三胎。

 

上海已经搞了十年的房产税，大概征收逻辑是：

 

1、首套房免征，而且不管面积大小。

2、第二套房开始，会根据家庭人均住房面积来计算，这就有两种情况：

人均不超过60平米，则免征房地产税。

人均超过60平米，则对超出的住房面积进行征收房地产税。

 

征收了十年，到现在一年能征收200多亿，财政收入占比非常低，其他地方有没有可能学习上海？

 

首先说，房产税的三个目的：

增加财政收入；

调整收入结构；

最好能抑制下房价上涨。

 

上海房产税一个目的都没实现，如果其他地方学习上海，连200亿都凑不到，对于地方财政尚且杯水车薪，其他地方房价差上海一大截，更收不到啥钱，所以大概率不会那么搞。

 

我在《1994年，没啥大事却又影响深远的一年》里提到过，为啥我国后来大规模卖地？

 

因为1994年开始了分税制，税收大头都上交中央政府，地方政府没钱了，随后开始搞房地产，地方政府通过卖地赚钱，现在卖地财政眼瞅快要到头了，毕竟中国该有房的人也都有了，不少人觉得自己缺房，主要是缺一套北上深的房。

 

到这里，就得开一个新的财政来源，其实能想到的也就是房产税了，这事已经说了很多年，大家都觉得操作起来太难，所以之前普遍觉得十年内不可能，这不突然就来了，财政这东西也是刚性的，毕竟各种开支得花，教师公务员的工资得发，总得想办法搞钱。

 

所以不管是房产税，还是房地产税，第一要做的，就是扩大财政收入，而且得跟之前卖地收入接近才行，如果跟上海似的每个人都免征60平，最后收不上来什么钱。

 

2、开征房产税后房租就会涨？

开征房产税会不会涨房租这事之前已经讲过了，结论是除了一线和极少数强二线，其他地方的租金根本涨不动，很多人以为房租是房东想涨就涨，其实想多了，我在北京当过几年的租客，现在也有套房子在出租，可以很负责地说，在北京这种地方，有不少地方房租根本涨不动，附近的租客没钱，怎么涨？

二三线城市都是这个问题，供过于求，房子租不上价，这也是经济学里的那个基本常识，价格是供需决定的，不是供给方决定的，这就有点像中国今年生产成本大幅增加，但卖到海外的消费品价格没咋变一样。如果成本可以随便向消费转嫁，那地球上就没有亏本买卖了。

所以今后的趋势是，分化进一步加重，二三线城市的租金上不去，持有成本增加，房价确实可能下降，一线热点地区房价和房租一起涨。

 

3、开征房产税后房价就会下跌？

 

其实这在全世界都有先例，往往是开征后，有些人实在供不动，北京这种人很多，住着几百上千万的房子，但是每个月收入还没过万，尤其很多老年人，房子很贵，但是收入却很微薄，这类人供不起房产税，可能选择出售名下比较贵的房子，选择去便宜区域。

 

这就会有一段时间的调整过程，随后慢慢走向新平衡，接下来的事比较让人大跌眼镜，开征房产税的国家一个常见的情况是，房产税税率越高的区域，房价越高，涨幅越大。

可能大家理解不了为啥发生这种事，多简单啊，某个地方为啥房价高？往往是因为那地方有商场，有学校，有医院，房子新，所以那地方房价高，政府开征房产税后，大家会搬离这种好区域吗？可能你工资低，开征房产税后供不起，搬离了，很快也会有别人填充进来，好资源永远稀缺，永远都是供给不足，所以只要经济持续发展，有钱人越来越有钱，这种区域房价一直涨。

反过来讲，大部分人居住区域因为大家现金流不足，支撑不了高房价，房价会下跌一些，房价慢慢会跟收入挂钩，现在中国的房价收入比在全世界也算高的，开征房产税后，这个比例应该能下来一些。

美国那边更过分，他们每个地方的税率还不太一样，从1%到3%（3%极少，不过也有），整体是房产税越高的区域，这个区域条件越好，房价也就越高，因为富人永远有钱追逐好资源。

从大面来看，几十年来整个美国的房价整体是上涨的，但是主要是东西两海岸在涨，如果去掉两海岸，中部区域是缓慢下跌的。现在全世界都有一个明显的情况，越贵的地方抗跌能力越强，征收巨额房产税后依旧抗跌，越便宜的地方，房产税不高房价也涨不上去。

并不是说我国今后就要走美国的路线，而是说按照规律，大概率和美国差不多，其他国家开征房产税后，整体也是这个规律。

这样好处和毛病都很明显，因为大家会按照收入分布在各个区域，出现明确的富人区。

不过好处也很明显，权利和义务对等起来了，你住在高档社区，那你就得多交钱回馈社会。你钱少，那也可以住在便宜社区嘛，房价和房租都不高，政府有钱还可以提供一些保障。钱少住的好那种情况，基本只存在那种袖珍型的发达国家，事实上那些国家也分着三六九等，只是咱们不熟悉乍一看不明显。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/zsjSby44y88vjNqr2RzYLQ

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原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

 

 

今日（10月23日），第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权在部分地区开展房地产税改革试点工作。

 

 

房地产税喊了十多年了，这次是真的要来了。

近期这个话题很热，很多砖家都在解读，我就看看笑笑不说话。既然这次是真刀真枪的上战场了，那我还是有义务给大家分析下。

咱不整虚的，一堆数据一堆表格一堆截图，P用没有，P价值没有。

今天，我直接说房地产税出台后，房价会跌吗？大家该如何对待、如何操作？

一、房地产税试点这几个月一定会出台，也许就是2022年1月1日。房地产税短期是楼市利空，主要是影响预期，成交量会降低，价格会下跌，但是长期来看不会阻碍房价上涨的大趋势。

二、房地产税试点城市一旦公布，那么，这些城市的刚需、置换和投资客都要暂缓入场，观望至少一年以上，看清趋势再入手。

三、在热点一二线城市，房地产税会推高租金。房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和二房东，尤其是城市核心地段，但是出租困难的远郊区，租金不会明显上涨。

四、一套房子需要缴纳的房地产税金额不会高于出租租金。如果高于租金将会严重打击楼市，这违背了房地产健康平稳发展的初衷。简言之就是，核心地段房产的租金可以完全覆盖房地产税，当然，你有5套8套房产累进制缴税的除外。

五、房地产税试点之后，一定会有一些人投机取巧钻漏洞逃税，比如离婚、赠与、去名字等等。比如从第三套房开征，夫妻有三套房的可能会离婚，丈夫两套，妻子一套就免征，或者把三套以上赠与父母兄弟代持等等。当然，开征房地产税还能提高生育水平，多生一个娃摊薄人均面积，税也可以少缴。

六、征收房地产税的城市，远郊房产、文旅地产、度假房产，将无人接盘，房价会明显下跌，因为买来也租不出去还得缴税。所以，如果你持有这种房产，在房地产税试点开始之际，建议抛售。

七、房地产税开征后，会逐步掀起一股置换潮，抛弃老破小抛弃远郊房，多套并一套，合并置换成一套品质住房。大家未来买房，务必要先保证品质，再追求数量。

八、房地产税是房价和租金分化的加速器，会推高核心地段的房价和租金，同时会拉低边缘地段的房价和租金，马太效应会更加明显。

九、房地产税开征后，会明显出现投资外溢。比如深圳开征后，一部分投资需求就会外溢到临深的东莞，上海开征后，会外溢到花桥嘉善，广州开征后，会外溢到佛山，三亚开征后会外溢到陵水、琼海、海口。聪明人该怎么做，不用我再多说。

十、房地产税开征后，分散投资会更重要。比如深圳买两套，上海买一套，有机会再去广州杭州投资一套。每个城市都不缴税，每个城市都有资产。当然，未来房地产税可能会全国联网、全国征收，但是很难在短期内实现。

前段时间看到有砖家说，遏制房价上涨就开征房地产税、遗产税、资本利得税。我承认这三招可以暂时改变上涨预期，但是无法从根本上遏制房价上涨，你看看从去年至今，全球各个发达国家房价涨幅有多大，远远超过中国，而美国、欧洲、日韩、澳大利亚等这些国家都是通通开征房地产税、遗产税、资本利得税的。

所以说，最终决定房价是否上涨的根源就是两个：货币和需求。没有任何东西可以阻止房价上涨，只有货币和需求。

 

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