作者：林波荔

来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）

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别不信，现在是房地产经历最痛的时刻！

近日，住建部联合8部门出手共同出手整治房地产市场乱象，发布《关于持续整治规范房地产秩序的通知》，力争要在三年内实现房地产秩序明显好转的目标。

按照住建部的说法，重点有这几个方面：

1、对调控工作不利、房价上涨过快的城市，坚决予以问责；

2、加强金融监管，完善房地产企业“三线四档”融资管理规则；

3、落实涉房贷款集中制管理，坚决查处经营贷、消费贷等违规用于购房；

4、着力建设房地联动机制，推广北京做法，限房价、控地价、提品质。

这意味着，3年内甚至更长时间，楼市肯定是一曲“凉凉”，同时印证了楼市一个真理：乱极必治，大乱必治。

1

调控力度和决心是从所未有

 

我国的房地产，徐徐发展到现在，已经四十余载，中间经历了数十次重大的调控政策。

 

比如2005年的“国八条”、2010年的“国十一条”、2021年的“三道红线、贷款集中度管理”等等。

 

（1978年-2021年楼市重大政策一览）

 

政策之繁多，已经让绝大部分人都已经习以为常，调控归调控，但市场不会认账，过段时间该涨的还是会涨。

 

现在如果依旧这么想，那么在将来很有可能要吃苦头。

 

以往都是老调重提，隔夜尿壶拿出来用。

 

但这次和以往不同，明显政策导向，来得比较强硬。

 

首先，住建部联合的是发改委、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银保监会、国家互联网信息办公室7个部门。

 

这7个部门分别涉及经济犯罪调查、土地出让、税收、市场乱像监管、网络信息发布监管等，覆盖的是房地产从开发到销售的方方面面。

 

这就避免了政策在落实的过程，相关部门因为职能职责的关系，出现“A管不了B，B管不了C”的情况，更有利政策通知执行落实到位。

 

其次，从国务院以及各大监管部门的表态来看，房地产市场的主要问题全部都涉及了，覆盖的范围包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，将房产买卖的源头从开发商、中介、银行到炒房团等全部纳入其中。

比如违规建设、交房延期、房屋质量问题、发布虚假信息、经营贷消费贷违规流入楼市，茶水费、捆绑销售都明确提及。

 

再有就是，虽然类似“坚决查处经营贷”、“控地价”等都是叨叨念念了许多年的词，但值得真正注意的是，在8部门联合下发通知要整治规范房地产市场秩序的前一天，住建部严厉且明确表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

 

这是历次政策下发落实不到位不曾出现过的。

 

除此以外，调控通知下发当天，48小时以内就有城市火速跟进，发布新举措。

浙江绍兴住建局发布《关于加强二手住房市场监管的通知》，明确提出规范二手房挂牌行为、建立二手住房成交参考价格发布机制。

上海住房赠与被纳入限购，赠与后5年内房子仍然算赠与人套数。

上海上调房贷利率，首套由4.65%上调到5%，二套由5.25%上调到5.7%。

可见，这次住建部表态“3年实现房地产市场秩序明显好转”并不是闹着玩，各个城市推出的都是最见血，最致命的招式。

 

所以此次真的不要再低估高层调控的决心和威力。

 

那么这样空前的调控高度，会带来什么影响？

 

一面最直接的影响是，本次调控将会是全国楼市牛市的转折点，楼市的牛市加速结束，并且会以本轮牛市出现最早的地方大湾区行情作为号角。

 

现在大湾区9城总体新房成交量依旧维持下跌，据不完全统计数据，上周大湾区九城共成交9953套，环比下跌14%。

 

另一方面，一二手房交易市场会加速进入横盘或冰封期，特别是已经落地“二手房”指导价通知的城市、房贷利率确定提高以及公积金贷款门槛提高的城市。

 

比如已经出台二手房“指导价”的深圳、无锡、东莞、西安；房贷利率提高的上海、南京；公积金贷款门槛提高的成都、郑州等。

 

因为往往利率上调，指导价指导二手市场，最终要兜底政策负面的是刚需购房群体。

 

还有就是，今年还可能会是各地开发商项目开盘最集中的一年，接下来全国各地的开发商都会想着法子抢拿预售证。

 

因为预售拿证门槛提高了。

 

今天有消息称，重被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，包含收并购支出。

 

这就意味着，如果房企想多拿地，就必须多卖房，提高销售额。

 

所以，接下来会看到房企为了买房会使出浑身招数，一大波房价上涨过快的典型城市将会史无前例地响应上层的政策。

 

而仍旧希望押注楼市的人，真的要警惕了。

 

2

调控雷霆万钧因何？

 

有人不明白，为何这次高层，调控调出了雷霆万钧之势，并且全国各城响应迅速且猛烈。

 

除了房价上涨过快过高的背后，还隐藏着更深层次的原因——居民杠杆率上涨过快过高，房地产对GDP贡献率过高。

 

根据调查统计司数据显示，2020年我国老百姓人均收入杠杆率已经达到了72.5%，并且6年时间，杠杆率增加了将近20%。

 

虽然今年1季度出现9年来首次下降，老百姓人均收入杠杆率回落到72.1%，仅仅只是下降了0.4%，但这百分之七十多的杠杆，有超过一半都是用在了房地产上。

 

2020年末，中国63.19万亿元个人贷款中，49.57万亿元为消费贷款，占78.4%，13.62万亿元为经营性贷款，占21.6%。

 

个人住房贷款余额为34.44万亿元，占个人贷款的54.5%，也就是个人贷款中有略超过一半是房贷。

就整体来看，我们的杠杆率，和一些发达国家相差的并不太远。

 

尤其是和我们较为相似的日本，当年1991年房价崩盘的时候，居民杠杆率不到70%；西班牙2007年房价崩盘时，居民杠杆率约80%。

 

而当年美国、英国出现次贷危机，杠杆率则是杠杆率最高达到96%以上。

虽然出现危机的节点不一样，但起码都是在高杠杆率的情况下发生。

除此以外，在我们去年的GDP数据当中，房地产投资开发占比达到了40%，而制造业、矿业等各行各业的GDP贡献率已经下滑到历史最低点。

据第一财经梳理数据显示，全国有8省城房地产开发投资占全省比重超50%。

 

从这些数据，可以看出，房地产在我们的经济体系当中已经发展到空前的繁荣，绝大部分资金都进入了房地产，而不是流向实体经济。

 

如果这种情况一直放任不管，那么结果就会导致实体融资成本提升、资产引发泡沫，信用风险积聚，从而引发金融风险。

 

所以，这次调控的真相是，留给房地产的时间并不多了，必须要紧牙关出狠力。

 

至少目前，通过稳楼市消化风险是有效且中庸的方式。

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转自：https://mp.weixin.qq.com/s/rJyTB4KRBjpZ8PVOd3U2PQ

前天，万科集团召开了一场小范围的会议，讨论下半年房地产市场，说话一向简短有力的郁亮，发表了长篇幅的讲话。其中有两个决定和一个判断。他的第一条决定说：

销售回款是下半年工作的重中之重，一切围绕销售回款开展工作。

包叔的朋友在上周五专门写过《几家曾经的黑马 都在打折去库存》，介绍了几家头部房企的去库存政策。比如，中南今年的主基调就是去库存，各区域被下达了去化、回款等任务指标。现在这应该是行业共识了。

中南的总裁陈昱含在年中会上说，下半年就是要活下去。而第一个提出来活下去的人，又在几天后学习中南去库存。

地产寒冬毫无征兆，又有条不紊的在过去一年突然降临。大家时刻在盯着身边的人是怎么取暖的，又是怎么倒下的。

其实郁亮在去年年底的2021万科目标与行动大会上就讲过，以往的高杠杆、高负债、高库存不再是财富象征：

反倒会变成危险的信号。

郁亮觉得万科的问题不是手里没货，而是消化不良，是区域消化不够多，不够快。他说万科销售额连续三年都停留在六千多亿，其中年初长期库存的去化任务，已经连续两年未能完成：

而当年新增的长期库存，比去化掉的还多。

去库存这件事，在房地产贷款管理制度和二手房指导价政策铺开后，变得更加艰难了。

从年初出现四次万人摇场面的西安楼市，在二手房指导价出台后的这半个月又迅速陷入沉寂。最开始西安市管控贷款、暂缓放款，到现在已经暂停了银行面签。

朋友说西安市场现在大乱，各种违约、投诉、打官司：

能签约的银行不足一成。

所以，郁亮的第二个决定就是——收紧投资。

这几天，房地产政策市场上最大的消息就是，监管部门新增了三道补丁政策：

当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额40%；

过去三年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；

每月上报商票数据。

看起来，在万亿规模狂欢的第一轮集中供地后，领导还是觉得三道红线不够严格。拿地金额不能再超过销售额四成这条政策，不仅包括招拍挂，还包括了收并购市场，这意味着就算是大胆如孙宏斌，也不能再像之前那样猛冲了。

有消息说，某位top4房企因为在第一轮集中供地拿地太多，在下一轮已被限制拿地了。

而万科其实从5月份就开始做准备。他们将5月到8月视为窗口期，调集兵力支援投资线，通过招拍挂和收购二手地等方式提前囤货。

三个月时间，万科有些区域拿了不少土地。

这场紧急的投资战役完成后，上半年万科的土储增加了不少。窗口期度过，郁亮顺势收紧了投资。也就是说，在冬天来临前，万科储备了不少口粮。

郁亮把今年万科要面临的局面，形容为要上战场拼命，和别人拼刺刀。他说和不同之处在于，过去前两个时代的拼命，决定的是彼此发展的快慢，但下一个时代决出的：

是生死。

今天三道补丁政策的消息传开后，融创和万科都跌了七个点，是两年半以来的最低位。郁亮也在前天下了自己的判断：

下半年政府以更公开透明的方式监管市场，客户端爆发群诉概率将大幅提升。

夯实好产品好服务，会让万科优势更明显。

前面一句话，郁总说的很隐晦，包叔帮大家翻译下就是，企业、客户、金融机构、政府等端口调控政策已经成体系，会在下半年更加成熟。到那时，更多房企暴雷已经可以预见到了。

群诉可能指的是房企缩减项目成本，更可能是像恒大去年9月求救书里写的那样，资金链万一断裂，有200万业主面临项目烂尾。

前几天，住建部房地产市场监管司司长张其光说，要着力建立房地联动机制，学习北京模式，限房价、控地价、提品质。

提品质，就是推广北京模式最大的原因。就像郁亮说的，打造客户愿意买单的好产品好服务，是确保万科在存量竞争中活下去的根本基础。

郁亮依然认为现在是白银时代，只是进入了下半场。万科活下去的口号根本不是要政策，郁亮要求：

不预测天气，不赌政策。

郁亮曾在2020年年底万科的目标与行动大会上，给大家树立目标加油打气。他掏出了两块他山之石，一块是美的。

白色家电行业曾在2007年发展市场饱和接近天花板，2008金融危机又因为刺激政策回光返照，提前透支了需求，导致了后来市场惨烈的淘汰赛。

但美的凭借收敛新业务扩张、将品类从64个削减到32个、成立一万人的中央研究院，投入400亿的研发经费等举措，活了下来。

现在美的以每年200多亿的利润支撑了6570亿的市值。比起房企市值第一大的万科，第二大的龙湖加起来还要多。

另一个例子，是同样身处房地产赛道的贝壳。

过去一周，贝壳股价距离最高点，也跌去了一半以上。贝壳的同志们估计想不到，房地产调控大风大浪都过来了，却栽在了课外培训上。

起因大家都知道，中办和国办联合印发了新的学生减负意见，意见说学科类教培机构一率不得再上市融资，上市公司也不能通过股票市场融资来投资这些机构，也不能买他们资产，校外培训机构禁止占用寒暑假、节假日，禁止拍照搜题……

什么叫去杠杆，这才是去杠杆。

教育、医疗、住房被称为三座大山，今天，全国政协委员会的机关报中国政协报说：

优化生育政策，从推倒影响生育意愿的一座座大山出发。

影响生育意愿最大的大山，除了教育，就是房子了。

不对，不是房子，是高房价。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/XEEJq9OvSCJA_sybk-rMzA

来源 | 地产八卦女

作者 | 陈庆

正文共2800字，预计阅读时间6分钟

01

前天教培行业，股票闪崩，行业被血洗，太惨了！

▲几家著名教育中概股现状

 

而掀起这次风暴的核心，来源于最近网络流传出的一份红头文件——中央办公厅第40号，《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。

 

其中规定：

 

1.各地不再审批新的面向义务育阶段学生的学科类校外培训机构，有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。

 

2.学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作。

 

由此，教培行业彻底成为公共事业，再也没有任何赛道价值。昔日靠投资续命、战略亏损的模式，变成了真要命、实亏损。

 

潮汐褪去，所有人都在裸泳。一则几百字节的消息，彻底消灭了一个行业。无论市场风向，还是政策指导，教培行业都将成为过往，可惜那些抱着资本狂奔的企业，如今骑虎难下，还做着21世纪最有前景行业的大梦。

 

02

无独有偶，其实被政策绞杀的，又何止一个教育行业！

远的不说，医药集中采购，耗死了多少仿制药企业；

 

近的，昨天住建部联合国家发展和改革委员会、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等8部门开会，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。

▲住建部表示：解决青年人、新市民的住房问题，是各级政府的职责所在。要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

 

而在前天，住建部司长也直接发话：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

也正因为住建部的这番措辞严厉的表态，近年来涨势明显、热度很高的上海，连夜加码了调控政策，一手房、二手房房贷利率直线上调！

▲上海二手房交易量要冰封了，连续的政策压制。

说实话，最近两三年，涨幅厉害的，除了“北上广深杭”等龙头城市，就是徐州、宁波、金华（义乌）、泉州、无锡等经济雄厚、政治地位不高、调控预期小的二三线城市。

由此，在这一番表态和动作下，可以预料，上述城市将很快迎来一番暴风骤雨式的监管和调控。

03

从结果看，在线教育行业覆灭，首当其冲的就是培训讲师失业潮。

 

随着在线教育行业迅速降温，不少头部公司开始收缩开支、裁员减员。新东方在线早就传出过裁员消息，高途集团旗下高途课堂也有过裁员30%的传言，一直渴望上市的VIPKID，裁员的风声更是没停过。

其次，对于商业地产而言，各类小贷、中介门店、教育培训机构支撑了很大一部分实体店出租坪效，教培行业一倒，商业地产也不可避免受到冲击。

最后，教培行业覆灭，对于学区房的冲击也在所难免。虽然学区房的支撑点在于学区，没有教育培训了可能有些家长更看重有好学校的学区房，但教培行业之所以覆灭，最重要的原因就在于教育平权。

显然，学区房也是教育平权的重大障碍，国家敢顶着这么大压力，推倒一个价值数千亿美元的行业，甚至不顾及数十万上百万人的失业影响，一个小小的学区房，在政策的碾压下也很有可能化为齑粉。

04

那么，地产行业呢？

 

从住建部和总理的说法看：

1、城市要落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

2、要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；

3、落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房；要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

4、着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。要加快完善“问地价”工作机制，优化土拍竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度；

由此，住建部高规格重磅官宣要对房地产行业下手，首当其冲的便是二手房中介、一手房开发商！

▲贝壳股价走势

 

事实上，资本市场反应灵敏，贝壳股价早已跌跌不休。此前贝壳最重要的银仓深圳，最近一月二手成交不到2000套，二手房的成交量，甚至无法覆盖旗下门店的租金成本，大量门店关门歇业。

而对于一手房开发商，由于国家划定的「三线四档」融资管理规则，大大压缩了房地产开发的杠杆空间。而六月底的商票监管，更是直接导致开发商们群体性恐慌。

所以我们看到各大房企都在争取红转绿，部分房企为了去杠杆，今年甚至一块地都没拿，转而全力去库存。

▲哪怕是已经抢到地的宋都，看到苗头不对，加上地块本身的低利润以及融资高杠杆的力不从心、合作伙伴的反水，内外因素结合下，宋都当头浇了盆凉水，让自己冷静下来。也让经历了十几年暴利时代的地产界彻底冷静。

随着开发商被五花大绑、越来越多房企暴雷，房地产调控的新阶段到来。

 

05

而住建部重磅发声，除了对中介、开发商有影响外，对于购房者，其实影响也显而易见。

例如，贷款的难度。类似于利率、房贷、经营贷、消费贷，针对的都是购房者。

 

不得不说，现在想去买房，难度太高了。哪怕好不容易有资格，哪怕好不容易央行降准放水，也没有多少额度可以贷款。就算有额度，利率也到了几乎让人贷不起的地步。

 

毕竟，动辄6%的房贷年利率，距离8%-10%的小贷利率也不远了。

 

而另一方面，二手房指导价，又严重压缩了所购房产的升值空间。不升值，就真的是房住不炒。不升值，购房者的预期被扭转，你看还有没有那么多人去买房？

当然，这样的政策，对于真正的刚需是有好处的。因为只有真刚需，才会忽视这些政策影响。而这些政策，其实也是在筛选真刚需。

 

06

那么，为什么政策对教育、地产、医疗等行业下“死手”？

从表面看，是这几个民生行业，被资本涌入四处“作”的结果。

例如教育培训行业，趁着疫情，四处融资、在央视、各大卫视、网络打广告，到处挖公办学校好老师的墙脚，到处散发教育焦虑，导致家家户户都难以安心正常工作生活。

由此，国家重拳出击，在线教育这个后起之秀，凭一己之力在极短时间内作死了整个行业，实在不一般。

再比如，地产中介行业。跟教育培训一样，地产中介也同样是焦虑发源地，四处鼓吹再不买房就晚了，通过各种展示成交价等方式刺激房价。

可以判断，二手房市场的调控大潮，即将到来。

其次，国家对教育、地产、医疗等行业下手，也是有引导资本回归消费的原因。

 

为什么这么说？中国式家庭，教育和住房支出是最大的两大开支。只有把教育开支打下来，民间的日常消费才有保障；把住房消费打下来，民间的其他大宗消费如汽车、电器才会活跃。

 

但国家最关心也最看得长远的，还是意图通过推倒这三座大山，推行三孩政策。

道理很简单，人口问题始终是影响我国经济社会发展的基础性、全局性和战略性问题，而现在，人们已经生不起——生个孩子，如果需要让家长破产才能供出来，生育意愿还怎么提高？

所以，孩子是要生的，教育、地产更得打压，这是顺其自然的事，关键在于怎么弄，造成的社会影响可以降到最低。

由此，从这方面说，高层的这一轮发声，很可能是教育、地产等民生行业的一个重大转折点。

– END –

人与人最大的差距在于认知。见的人越多，我越对这句话深信不疑。

中国房地产市场化这二十多年来，多少人的财富差距因为房产被生生拉开。

没买房子的，输给买了房子的，买了小城市房子的，输给买了省会城市房子的，买了省会房子的，输给买了一线城市的。

没错，买房也存在鄙视链。话虽然有点糙，但理就是这个理。

我接触过不少人，一提到上海的房子，就是泡沫，要崩，就是傻子才会去买。

但是，上海已是全球最大的房地产市场，每年成交几十万套的房子。

2020年，上海一、二手房总成交金额为15231亿元，再创新高。

1.5万亿的天量成交，不可能是傻子买出来的，那是谁买走了上海的房子？

1

第一大群体，土著。

本地人当然要买本地的房子，这是最基本的需求。

我举几个身边的例子。

第一个，大力，徐汇未婚男青年，父母名下两套房，自己因为结婚要换房，卖了其中一套小的，加上家里的存款一共凑到现金800多万。

大力月收入1.3w，因为流水不高，所以贷款的额度也不多，最后在去年买了一套总价1100万的三房。

第二个，小文，外企女白领，父亲公务员，母亲在银行，2015年的时候三人家庭年收入加起来70w左右；

当时把家里在黄浦自住的一套学区房卖了拿到800多w，贷款买了一套翠湖天地四期的房子。这也是她们家现在唯一的住房。

现在一跟她提房子的事情，她就感叹没在上海房价还不高的时候多买两套。

 

他们当时完全有这个实力，但如今就很吃力了。

下面说拆迁户。

我知道一家拆迁户，很有意思。

 

最早的时候住在黄浦石库门，2006年房子被拆迁，拿了钱又去买了一套老房子。

 

没过两年又被拆了，之后就专门倒拆迁房，那是十多年前，上海的房价还没起来。

现在他们一家有三套房，市区两套，闵行一套，市值两千多万。

不过，当下上海的拆迁，显然没有前些年那么香了。

 

现在拿到的拆迁款已不足以在原来的地段买一套大点的房子，只能去偏一点的地区。

但拆迁户还是喜欢买在离自己以前的生活圈近一点的地方。

 

比如现在杨浦的拆迁户，喜欢买在外高桥、高行、金桥。

 

黄浦的拆迁户，喜欢买在南码头、世博，再偏一点的就是三林、北蔡。

总结来看，土著的特点，是资产富足，但现金流紧张，因此他们买房的首付都比较高。

 

拆迁户更是如此，拆迁款一到手，就去全款买了房子。

今年有多少拆迁户入场呢？

 

2021年上海旧改工作计划完成70万平方米、受益居民3.4万户。

 

几万户手持大几百万拆迁补偿款的家庭，也属于市场上的刚需购房群体，而且因为是老上海人，还会具备高积分，妥妥的社保巨子。

这些人无论在新房还是二手房市场，都是很强的购买力。

2

 

土著之外，上海买房的第二大群体，是新上海人。

上海其实是一个移民城市，毕竟才一百多年的城市历史，现在常住的2400多万人中，外来人口占比将近40%。

我认识两个体制内的新上海人，一个最近刚买了房，一个正在看房。

买了房的小李，在上海做公务员，一个月到手工资1万多。

 

父母在广东老家做生意，海边有一套别墅，市区有两套大房子（非广州深圳），还有三百万存款。

为了给他买房子，家里卖了别墅和一套市区房，加上存款凑了首付800万，买了一套中环附近的新房。

 

110平，总价1200万，贷款400万（商贷），一个月还3w多，他爸妈还。

没买房的小陈，事业单位上班，北方省会城市人，父母都是央企的小领导，家里住着单位分的房子，又在市中心买了一大一小两套房。

 

为了儿子在上海扎根，卖了两套房子凑首付，大概500万。

 

但小陈不想让父母把养老钱都拿出来，这让他很愧疚，正在看总价600w的房子……

坦白来说，他们两个都是家里条件还不错的新上海人，有父母支持，但自己收入不算很高，无论如何，都在上海扎下了根。

也有不少很厉害的年轻人，完全靠自己在上海买了房。

小强，91年的码农，年收入大概50w，最近才买了一套老破小，地址在字节跳动新入驻的杨浦尚浦领世附近。

他本来没想着买房，一直租房住，一个月租金6000，但字节跳动入驻的消息传出之后，他的房租又涨了1000。

 

众所周知字节跳动这类互联网大厂的房补对周边租金的拉动能力极强。

他算了下：7000房租加上公积金完全覆盖房贷，还另外多出来一些，出个首付就相当于白嫖一套房。

而且可以把公积金拿出来用掉，两边公积金和补充公积金加起来每个月有五千多，考虑通胀的话，每个月五千放在账户里不用就很浪费。

由此也可以看出：地段好的老破小，有个优势是租金高，外环和郊环远大新在这一块就不太行。

 

但如果没有学区，老破小只适合上车，其他的就不要想了。

像小强这样完全靠自己在上海买房的新上海人还有很多很多。

 

他们有的是大厂码农，拼多多，携程，哔哩哔哩，有的在金融行业，基金，券商，信托，还有一些网红，自媒体创业者，个体户。

我认识不少这样的年轻人，他们学历高，能力强，更重要的是比其他人更能拼，我很佩服这群人。

3

 

在上海置业的新上海人中，留学生这个群体占比越来越大，这得益于上海放开落户政策。

2020年上海留学生落户名额超过2万：

毫不夸张的说，现在是上海有史以来留学生最容易落户的一年；

对于211院校的本科、研究生，去国外任意一个大学念个研究生，就能落户上海；

 

非211院校的本科、研究生，在世界排名前500的高校里，获得研究生学历，就能落户上海；

 

如果是世界排名500以外的高校，缴纳一年1.5倍的社保，也可以落户；

 

以上政策，会持续到2025年；

 

其他的条件，比如外出访学一年，还有回国两年内，来到上海工作；

 

留学生落户这个口子，现在非常火热，而户口就是房票。

 

这些人家境优渥，他们很多人买房都是全款，在上海楼市能量很强。

4

 

除了土著和新上海人，上海买房的人群中，还有一些小众群体。

我们一直说中国的上海，世界的上海。

上海外资很多，外国人也很多，现在有接近20w老外在上海。这些外籍人士，有些也会在上海置业。

我认识一个法国人，他2013年280万在上海买了一套房，但很可惜，他没拿住，2015年455万卖了，不过收益也算是相当可观了。

他跟我说，外国人买房可以用外国银行贷款，利率特别低。

 

他自己也感慨，在中国买的房子使劲儿涨，但是在自己国家买的房子不涨。现在估计他后悔了吧。

……

我举的这些例子，只是上海置业群体中的冰山一角。

 

还有很大一批人，我没提到，比如限购之前，很多北方的煤老板矿老板来上海买房，他们都是整栋整层地买。

还有江浙的企业家，大老板，小老板，港台的投资客，演艺明星，体育明星等等。

限购之后，这样的人群少了很多，但企二代开始登场了，一些家境富足的人送孩子来上海读书就是为了拿到户口在上海买房，他们比一半以上的本地人买房都要轻松。

总结来看，能在上海买房的都有两把刷子，要么有家底，要么自己强。

 

这些来自全国的精英和富豪，再加上土著，构成了一个真实的上海买房群体画像。

这二十多年来，多少能力差不多、家境差不多的人，因为房产财富差距被生生拉开，这其中固然有一些运气，但很大一部分原因在于认知。

在全球大放水大通胀的年代，我们必须寻找可以长期持有的资产，才能让自己的财富不至于贬值。

 

这个资产可以是房产，可以是股票，可以是黄金，但不能长期是货币。

记住，货币不是资产。

 转自： https://mp.weixin.qq.com/s/Il1kqaZ9L87Xi0snhYnEUQ

 

 

1

 

 

当局正以全力将中国房地产强力并快速拽回国有统筹体制。

 

房产调控，从来没有这样严厉过！

 

 

最近一轮房价上涨的势头，是一年多前从深圳社会主义先行示范区公示后，深圳房价飙升开启序幕的。

 

珠三角从深圳到东莞再到广州，长三角从上海到南京再到杭州，慢慢开始传导到其他热点城市。

 

但是当局雷霆一击之下，深圳彻底熄火。

 

随后，越来越多的热点城市开始熄火。

 

直到今年年中，全国二手房房贷普遍暂缓，个别区域和老旧房源停贷，二手房被打残，上海和北京的学区房被打残，很多房产中介转行。

 

楼市，正在丧失流动性。

 

 

2

 

 

房企的日子，开始难过起来。

 

从2020年8月开始，房地产调控就不断加码：

 

2020年8月，房企端的“三道红线”；

2020年12月，房贷端的“两道红线”；

2021年2月，22城集中供地；

2021年3月，严查消费贷经营贷进入楼市；

2021年6月，房企商票纳入“三道红线”监测；

 

房企，终于来到了大变天的时代。

 

为了改善房企的财务指标，不少房企开发商开始加快竣工，因为竣工后，可以确认利润，增厚所有者权益。所以，2021年房企们在房屋竣工面积增速上大幅赶超新开工面积增速。

 

同时，由于大家都明白的原因，二、三线城市成交土地的楼面均价较2020年同期分别上涨了19.6%和20.9%。

 

土地价格上涨，但是卖出去的房子被限价，开发商的利润很明显被压缩。

 

能玩的，只剩下国字头的房企和其他一票现金流大的大房企。

 

 

3

 

 

为什么这次当局对楼市的调控力度如此之强？态度如此坚决？并且政策异常犀利？！

 

因为，现在的共识越来越统一：如果还过度依赖房地产投资来刺激中国经济增长，那么我们面对的就不是一头灰犀牛了，而是一群灰犀牛。

 

首先，中国经济的增长过去过度依赖房地产。这和过去四十年中国高速发展的两大引擎——高速城镇化和高速工业化是不无相关的。

 

但是，工业化已经落入尾声，城镇化离最后的终点也越来越近，如果还不摆脱房地产的束缚，未来经济怎么办？靠什么？

 

其次，过去地方财政收入大部分要依靠土地出让金，而这并不是长久之计。换句话说，地总有卖完的一天，一个城市不可能扩张到无边无际，卖地卖到无边无际，这是不可能也不现实的！

 

地方真正的收入，应该依靠来自企业和居民的税收，而只有企业发展良好，居民收入增长，税收才有保障，这也是正向循环，而不仅仅是卖地。

 

第三，中国的银行体系基本被房地产绑架。

 

对于银行而言，想从我这儿借钱？可以啊，拿抵押物！

 

但过去这么多年，银行真正的抵押物只有一个：就是土地房子。

 

从十七大，到十九大，当局都重点提出：提高直接融资比重。那也就意味着要降低间接融资比重。

 

这句话的意思就是：提高股市融资能力（直接融资），降低银行房地产的融资模式（间接融资）。

 

第四，中国老百姓的财富太过度集中于房地产。而缺乏多渠道财富载体，特别是资本市场。

 

我们横向对比，美国股市市值400多万亿，房产市值300万亿。

 

而中国股市市值80多万亿，房产市值却高达400多万亿。

 

而中国的经济总量是美国的70%，我们的财富过度畸形集中在房子上，这显然是极其不合理的。

 

一旦房地产行业未来迎来重大洗牌，重仓地产而完全忽视资本市场，可能会让全民财富迎来巨大损失。

 

最后，楼市对老百姓的消费挤出效应越来越明显。

 

都在诟病我们的社会消费品零售总额增速一直在下滑、需求弱、消费弱，但是，为什么不想一想：中产阶级的现金流都用来还月供了，六个钱包都瘪瘪的，哪还有钱去额外消费？

 

 

4

 

 

我们看到，这次楼市的行情，起于深圳，终于深圳。

 

楼市的流动性，彻底被打残。

 

但是，我们也要客观看待房地产在未来的中国经济中，依旧发挥着重要的作用。

 

换句话说，当基建、制造业等投资疲软的时候，房地产还要发挥稳定经济、压舱石的作用。

 

但是，高流动性和高房价不仅会削弱经济发展潜力，也会提高人力资源成本在内的所有发展成本。

 

银行和居民的资金如果都流入房地产，也会造成其他产业的空心化。

 

并且，高房价会带来严重的贫富差距，成为社会学最棘手的问题。

 

所以，这次使用正确方法：在控制房价、控制二手房流动性和打击违规炒房的同时，通过发展经济，提高居民收入水平，让居民收入的增速长期超过房价的上涨，这样才能从根本上解决大家认为“房价高“的问题。

 

而从实际操作层面，就像我开头所讲：以全力把中国房地产快速拽回国有统筹体制，只有这样，才能作为辅助中国经济健康发展的重要压舱石，而不是制约中国经济全面改革转型的障碍。

 

这就是当局想要做的。

 

【全文完