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前天，万科集团召开了一场小范围的会议，讨论下半年房地产市场，说话一向简短有力的郁亮，发表了长篇幅的讲话。其中有两个决定和一个判断。他的第一条决定说：

销售回款是下半年工作的重中之重，一切围绕销售回款开展工作。

包叔的朋友在上周五专门写过《几家曾经的黑马 都在打折去库存》，介绍了几家头部房企的去库存政策。比如，中南今年的主基调就是去库存，各区域被下达了去化、回款等任务指标。现在这应该是行业共识了。

中南的总裁陈昱含在年中会上说，下半年就是要活下去。而第一个提出来活下去的人，又在几天后学习中南去库存。

地产寒冬毫无征兆，又有条不紊的在过去一年突然降临。大家时刻在盯着身边的人是怎么取暖的，又是怎么倒下的。

其实郁亮在去年年底的2021万科目标与行动大会上就讲过，以往的高杠杆、高负债、高库存不再是财富象征：

反倒会变成危险的信号。

郁亮觉得万科的问题不是手里没货，而是消化不良，是区域消化不够多，不够快。他说万科销售额连续三年都停留在六千多亿，其中年初长期库存的去化任务，已经连续两年未能完成：

而当年新增的长期库存，比去化掉的还多。

去库存这件事，在房地产贷款管理制度和二手房指导价政策铺开后，变得更加艰难了。

从年初出现四次万人摇场面的西安楼市，在二手房指导价出台后的这半个月又迅速陷入沉寂。最开始西安市管控贷款、暂缓放款，到现在已经暂停了银行面签。

朋友说西安市场现在大乱，各种违约、投诉、打官司：

能签约的银行不足一成。

所以，郁亮的第二个决定就是——收紧投资。

这几天，房地产政策市场上最大的消息就是，监管部门新增了三道补丁政策：

当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额40%；

过去三年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；

每月上报商票数据。

看起来，在万亿规模狂欢的第一轮集中供地后，领导还是觉得三道红线不够严格。拿地金额不能再超过销售额四成这条政策，不仅包括招拍挂，还包括了收并购市场，这意味着就算是大胆如孙宏斌，也不能再像之前那样猛冲了。

有消息说，某位top4房企因为在第一轮集中供地拿地太多，在下一轮已被限制拿地了。

而万科其实从5月份就开始做准备。他们将5月到8月视为窗口期，调集兵力支援投资线，通过招拍挂和收购二手地等方式提前囤货。

三个月时间，万科有些区域拿了不少土地。

这场紧急的投资战役完成后，上半年万科的土储增加了不少。窗口期度过，郁亮顺势收紧了投资。也就是说，在冬天来临前，万科储备了不少口粮。

郁亮把今年万科要面临的局面，形容为要上战场拼命，和别人拼刺刀。他说和不同之处在于，过去前两个时代的拼命，决定的是彼此发展的快慢，但下一个时代决出的：

是生死。

今天三道补丁政策的消息传开后，融创和万科都跌了七个点，是两年半以来的最低位。郁亮也在前天下了自己的判断：

下半年政府以更公开透明的方式监管市场，客户端爆发群诉概率将大幅提升。

夯实好产品好服务，会让万科优势更明显。

前面一句话，郁总说的很隐晦，包叔帮大家翻译下就是，企业、客户、金融机构、政府等端口调控政策已经成体系，会在下半年更加成熟。到那时，更多房企暴雷已经可以预见到了。

群诉可能指的是房企缩减项目成本，更可能是像恒大去年9月求救书里写的那样，资金链万一断裂，有200万业主面临项目烂尾。

前几天，住建部房地产市场监管司司长张其光说，要着力建立房地联动机制，学习北京模式，限房价、控地价、提品质。

提品质，就是推广北京模式最大的原因。就像郁亮说的，打造客户愿意买单的好产品好服务，是确保万科在存量竞争中活下去的根本基础。

郁亮依然认为现在是白银时代，只是进入了下半场。万科活下去的口号根本不是要政策，郁亮要求：

不预测天气，不赌政策。

郁亮曾在2020年年底万科的目标与行动大会上，给大家树立目标加油打气。他掏出了两块他山之石，一块是美的。

白色家电行业曾在2007年发展市场饱和接近天花板，2008金融危机又因为刺激政策回光返照，提前透支了需求，导致了后来市场惨烈的淘汰赛。

但美的凭借收敛新业务扩张、将品类从64个削减到32个、成立一万人的中央研究院，投入400亿的研发经费等举措，活了下来。

现在美的以每年200多亿的利润支撑了6570亿的市值。比起房企市值第一大的万科，第二大的龙湖加起来还要多。

另一个例子，是同样身处房地产赛道的贝壳。

过去一周，贝壳股价距离最高点，也跌去了一半以上。贝壳的同志们估计想不到，房地产调控大风大浪都过来了，却栽在了课外培训上。

起因大家都知道，中办和国办联合印发了新的学生减负意见，意见说学科类教培机构一率不得再上市融资，上市公司也不能通过股票市场融资来投资这些机构，也不能买他们资产，校外培训机构禁止占用寒暑假、节假日，禁止拍照搜题……

什么叫去杠杆，这才是去杠杆。

教育、医疗、住房被称为三座大山，今天，全国政协委员会的机关报中国政协报说：

优化生育政策，从推倒影响生育意愿的一座座大山出发。

影响生育意愿最大的大山，除了教育，就是房子了。

不对，不是房子，是高房价。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/XEEJq9OvSCJA_sybk-rMzA

来源 | 地产八卦女

作者 | 陈庆

正文共2800字，预计阅读时间6分钟

01

前天教培行业，股票闪崩，行业被血洗，太惨了！

▲几家著名教育中概股现状

 

而掀起这次风暴的核心，来源于最近网络流传出的一份红头文件——中央办公厅第40号，《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。

 

其中规定：

 

1.各地不再审批新的面向义务育阶段学生的学科类校外培训机构，有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。

 

2.学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作。

 

由此，教培行业彻底成为公共事业，再也没有任何赛道价值。昔日靠投资续命、战略亏损的模式，变成了真要命、实亏损。

 

潮汐褪去，所有人都在裸泳。一则几百字节的消息，彻底消灭了一个行业。无论市场风向，还是政策指导，教培行业都将成为过往，可惜那些抱着资本狂奔的企业，如今骑虎难下，还做着21世纪最有前景行业的大梦。

 

02

无独有偶，其实被政策绞杀的，又何止一个教育行业！

远的不说，医药集中采购，耗死了多少仿制药企业；

 

近的，昨天住建部联合国家发展和改革委员会、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等8部门开会，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。

▲住建部表示：解决青年人、新市民的住房问题，是各级政府的职责所在。要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

 

而在前天，住建部司长也直接发话：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

也正因为住建部的这番措辞严厉的表态，近年来涨势明显、热度很高的上海，连夜加码了调控政策，一手房、二手房房贷利率直线上调！

▲上海二手房交易量要冰封了，连续的政策压制。

说实话，最近两三年，涨幅厉害的，除了“北上广深杭”等龙头城市，就是徐州、宁波、金华（义乌）、泉州、无锡等经济雄厚、政治地位不高、调控预期小的二三线城市。

由此，在这一番表态和动作下，可以预料，上述城市将很快迎来一番暴风骤雨式的监管和调控。

03

从结果看，在线教育行业覆灭，首当其冲的就是培训讲师失业潮。

 

随着在线教育行业迅速降温，不少头部公司开始收缩开支、裁员减员。新东方在线早就传出过裁员消息，高途集团旗下高途课堂也有过裁员30%的传言，一直渴望上市的VIPKID，裁员的风声更是没停过。

其次，对于商业地产而言，各类小贷、中介门店、教育培训机构支撑了很大一部分实体店出租坪效，教培行业一倒，商业地产也不可避免受到冲击。

最后，教培行业覆灭，对于学区房的冲击也在所难免。虽然学区房的支撑点在于学区，没有教育培训了可能有些家长更看重有好学校的学区房，但教培行业之所以覆灭，最重要的原因就在于教育平权。

显然，学区房也是教育平权的重大障碍，国家敢顶着这么大压力，推倒一个价值数千亿美元的行业，甚至不顾及数十万上百万人的失业影响，一个小小的学区房，在政策的碾压下也很有可能化为齑粉。

04

那么，地产行业呢？

 

从住建部和总理的说法看：

1、城市要落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

2、要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；

3、落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房；要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

4、着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。要加快完善“问地价”工作机制，优化土拍竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度；

由此，住建部高规格重磅官宣要对房地产行业下手，首当其冲的便是二手房中介、一手房开发商！

▲贝壳股价走势

 

事实上，资本市场反应灵敏，贝壳股价早已跌跌不休。此前贝壳最重要的银仓深圳，最近一月二手成交不到2000套，二手房的成交量，甚至无法覆盖旗下门店的租金成本，大量门店关门歇业。

而对于一手房开发商，由于国家划定的「三线四档」融资管理规则，大大压缩了房地产开发的杠杆空间。而六月底的商票监管，更是直接导致开发商们群体性恐慌。

所以我们看到各大房企都在争取红转绿，部分房企为了去杠杆，今年甚至一块地都没拿，转而全力去库存。

▲哪怕是已经抢到地的宋都，看到苗头不对，加上地块本身的低利润以及融资高杠杆的力不从心、合作伙伴的反水，内外因素结合下，宋都当头浇了盆凉水，让自己冷静下来。也让经历了十几年暴利时代的地产界彻底冷静。

随着开发商被五花大绑、越来越多房企暴雷，房地产调控的新阶段到来。

 

05

而住建部重磅发声，除了对中介、开发商有影响外，对于购房者，其实影响也显而易见。

例如，贷款的难度。类似于利率、房贷、经营贷、消费贷，针对的都是购房者。

 

不得不说，现在想去买房，难度太高了。哪怕好不容易有资格，哪怕好不容易央行降准放水，也没有多少额度可以贷款。就算有额度，利率也到了几乎让人贷不起的地步。

 

毕竟，动辄6%的房贷年利率，距离8%-10%的小贷利率也不远了。

 

而另一方面，二手房指导价，又严重压缩了所购房产的升值空间。不升值，就真的是房住不炒。不升值，购房者的预期被扭转，你看还有没有那么多人去买房？

当然，这样的政策，对于真正的刚需是有好处的。因为只有真刚需，才会忽视这些政策影响。而这些政策，其实也是在筛选真刚需。

 

06

那么，为什么政策对教育、地产、医疗等行业下“死手”？

从表面看，是这几个民生行业，被资本涌入四处“作”的结果。

例如教育培训行业，趁着疫情，四处融资、在央视、各大卫视、网络打广告，到处挖公办学校好老师的墙脚，到处散发教育焦虑，导致家家户户都难以安心正常工作生活。

由此，国家重拳出击，在线教育这个后起之秀，凭一己之力在极短时间内作死了整个行业，实在不一般。

再比如，地产中介行业。跟教育培训一样，地产中介也同样是焦虑发源地，四处鼓吹再不买房就晚了，通过各种展示成交价等方式刺激房价。

可以判断，二手房市场的调控大潮，即将到来。

其次，国家对教育、地产、医疗等行业下手，也是有引导资本回归消费的原因。

 

为什么这么说？中国式家庭，教育和住房支出是最大的两大开支。只有把教育开支打下来，民间的日常消费才有保障；把住房消费打下来，民间的其他大宗消费如汽车、电器才会活跃。

 

但国家最关心也最看得长远的，还是意图通过推倒这三座大山，推行三孩政策。

道理很简单，人口问题始终是影响我国经济社会发展的基础性、全局性和战略性问题，而现在，人们已经生不起——生个孩子，如果需要让家长破产才能供出来，生育意愿还怎么提高？

所以，孩子是要生的，教育、地产更得打压，这是顺其自然的事，关键在于怎么弄，造成的社会影响可以降到最低。

由此，从这方面说，高层的这一轮发声，很可能是教育、地产等民生行业的一个重大转折点。

– END –

人与人最大的差距在于认知。见的人越多，我越对这句话深信不疑。

中国房地产市场化这二十多年来，多少人的财富差距因为房产被生生拉开。

没买房子的，输给买了房子的，买了小城市房子的，输给买了省会城市房子的，买了省会房子的，输给买了一线城市的。

没错，买房也存在鄙视链。话虽然有点糙，但理就是这个理。

我接触过不少人，一提到上海的房子，就是泡沫，要崩，就是傻子才会去买。

但是，上海已是全球最大的房地产市场，每年成交几十万套的房子。

2020年，上海一、二手房总成交金额为15231亿元，再创新高。

1.5万亿的天量成交，不可能是傻子买出来的，那是谁买走了上海的房子？

1

第一大群体，土著。

本地人当然要买本地的房子，这是最基本的需求。

我举几个身边的例子。

第一个，大力，徐汇未婚男青年，父母名下两套房，自己因为结婚要换房，卖了其中一套小的，加上家里的存款一共凑到现金800多万。

大力月收入1.3w，因为流水不高，所以贷款的额度也不多，最后在去年买了一套总价1100万的三房。

第二个，小文，外企女白领，父亲公务员，母亲在银行，2015年的时候三人家庭年收入加起来70w左右；

当时把家里在黄浦自住的一套学区房卖了拿到800多w，贷款买了一套翠湖天地四期的房子。这也是她们家现在唯一的住房。

现在一跟她提房子的事情，她就感叹没在上海房价还不高的时候多买两套。

 

他们当时完全有这个实力，但如今就很吃力了。

下面说拆迁户。

我知道一家拆迁户，很有意思。

 

最早的时候住在黄浦石库门，2006年房子被拆迁，拿了钱又去买了一套老房子。

 

没过两年又被拆了，之后就专门倒拆迁房，那是十多年前，上海的房价还没起来。

现在他们一家有三套房，市区两套，闵行一套，市值两千多万。

不过，当下上海的拆迁，显然没有前些年那么香了。

 

现在拿到的拆迁款已不足以在原来的地段买一套大点的房子，只能去偏一点的地区。

但拆迁户还是喜欢买在离自己以前的生活圈近一点的地方。

 

比如现在杨浦的拆迁户，喜欢买在外高桥、高行、金桥。

 

黄浦的拆迁户，喜欢买在南码头、世博，再偏一点的就是三林、北蔡。

总结来看，土著的特点，是资产富足，但现金流紧张，因此他们买房的首付都比较高。

 

拆迁户更是如此，拆迁款一到手，就去全款买了房子。

今年有多少拆迁户入场呢？

 

2021年上海旧改工作计划完成70万平方米、受益居民3.4万户。

 

几万户手持大几百万拆迁补偿款的家庭，也属于市场上的刚需购房群体，而且因为是老上海人，还会具备高积分，妥妥的社保巨子。

这些人无论在新房还是二手房市场，都是很强的购买力。

2

 

土著之外，上海买房的第二大群体，是新上海人。

上海其实是一个移民城市，毕竟才一百多年的城市历史，现在常住的2400多万人中，外来人口占比将近40%。

我认识两个体制内的新上海人，一个最近刚买了房，一个正在看房。

买了房的小李，在上海做公务员，一个月到手工资1万多。

 

父母在广东老家做生意，海边有一套别墅，市区有两套大房子（非广州深圳），还有三百万存款。

为了给他买房子，家里卖了别墅和一套市区房，加上存款凑了首付800万，买了一套中环附近的新房。

 

110平，总价1200万，贷款400万（商贷），一个月还3w多，他爸妈还。

没买房的小陈，事业单位上班，北方省会城市人，父母都是央企的小领导，家里住着单位分的房子，又在市中心买了一大一小两套房。

 

为了儿子在上海扎根，卖了两套房子凑首付，大概500万。

 

但小陈不想让父母把养老钱都拿出来，这让他很愧疚，正在看总价600w的房子……

坦白来说，他们两个都是家里条件还不错的新上海人，有父母支持，但自己收入不算很高，无论如何，都在上海扎下了根。

也有不少很厉害的年轻人，完全靠自己在上海买了房。

小强，91年的码农，年收入大概50w，最近才买了一套老破小，地址在字节跳动新入驻的杨浦尚浦领世附近。

他本来没想着买房，一直租房住，一个月租金6000，但字节跳动入驻的消息传出之后，他的房租又涨了1000。

 

众所周知字节跳动这类互联网大厂的房补对周边租金的拉动能力极强。

他算了下：7000房租加上公积金完全覆盖房贷，还另外多出来一些，出个首付就相当于白嫖一套房。

而且可以把公积金拿出来用掉，两边公积金和补充公积金加起来每个月有五千多，考虑通胀的话，每个月五千放在账户里不用就很浪费。

由此也可以看出：地段好的老破小，有个优势是租金高，外环和郊环远大新在这一块就不太行。

 

但如果没有学区，老破小只适合上车，其他的就不要想了。

像小强这样完全靠自己在上海买房的新上海人还有很多很多。

 

他们有的是大厂码农，拼多多，携程，哔哩哔哩，有的在金融行业，基金，券商，信托，还有一些网红，自媒体创业者，个体户。

我认识不少这样的年轻人，他们学历高，能力强，更重要的是比其他人更能拼，我很佩服这群人。

3

 

在上海置业的新上海人中，留学生这个群体占比越来越大，这得益于上海放开落户政策。

2020年上海留学生落户名额超过2万：

毫不夸张的说，现在是上海有史以来留学生最容易落户的一年；

对于211院校的本科、研究生，去国外任意一个大学念个研究生，就能落户上海；

 

非211院校的本科、研究生，在世界排名前500的高校里，获得研究生学历，就能落户上海；

 

如果是世界排名500以外的高校，缴纳一年1.5倍的社保，也可以落户；

 

以上政策，会持续到2025年；

 

其他的条件，比如外出访学一年，还有回国两年内，来到上海工作；

 

留学生落户这个口子，现在非常火热，而户口就是房票。

 

这些人家境优渥，他们很多人买房都是全款，在上海楼市能量很强。

4

 

除了土著和新上海人，上海买房的人群中，还有一些小众群体。

我们一直说中国的上海，世界的上海。

上海外资很多，外国人也很多，现在有接近20w老外在上海。这些外籍人士，有些也会在上海置业。

我认识一个法国人，他2013年280万在上海买了一套房，但很可惜，他没拿住，2015年455万卖了，不过收益也算是相当可观了。

他跟我说，外国人买房可以用外国银行贷款，利率特别低。

 

他自己也感慨，在中国买的房子使劲儿涨，但是在自己国家买的房子不涨。现在估计他后悔了吧。

……

我举的这些例子，只是上海置业群体中的冰山一角。

 

还有很大一批人，我没提到，比如限购之前，很多北方的煤老板矿老板来上海买房，他们都是整栋整层地买。

还有江浙的企业家，大老板，小老板，港台的投资客，演艺明星，体育明星等等。

限购之后，这样的人群少了很多，但企二代开始登场了，一些家境富足的人送孩子来上海读书就是为了拿到户口在上海买房，他们比一半以上的本地人买房都要轻松。

总结来看，能在上海买房的都有两把刷子，要么有家底，要么自己强。

 

这些来自全国的精英和富豪，再加上土著，构成了一个真实的上海买房群体画像。

这二十多年来，多少能力差不多、家境差不多的人，因为房产财富差距被生生拉开，这其中固然有一些运气，但很大一部分原因在于认知。

在全球大放水大通胀的年代，我们必须寻找可以长期持有的资产，才能让自己的财富不至于贬值。

 

这个资产可以是房产，可以是股票，可以是黄金，但不能长期是货币。

记住，货币不是资产。

 转自： https://mp.weixin.qq.com/s/Il1kqaZ9L87Xi0snhYnEUQ

 

 

1

 

 

当局正以全力将中国房地产强力并快速拽回国有统筹体制。

 

房产调控，从来没有这样严厉过！

 

 

最近一轮房价上涨的势头，是一年多前从深圳社会主义先行示范区公示后，深圳房价飙升开启序幕的。

 

珠三角从深圳到东莞再到广州，长三角从上海到南京再到杭州，慢慢开始传导到其他热点城市。

 

但是当局雷霆一击之下，深圳彻底熄火。

 

随后，越来越多的热点城市开始熄火。

 

直到今年年中，全国二手房房贷普遍暂缓，个别区域和老旧房源停贷，二手房被打残，上海和北京的学区房被打残，很多房产中介转行。

 

楼市，正在丧失流动性。

 

 

2

 

 

房企的日子，开始难过起来。

 

从2020年8月开始，房地产调控就不断加码：

 

2020年8月，房企端的“三道红线”；

2020年12月，房贷端的“两道红线”；

2021年2月，22城集中供地；

2021年3月，严查消费贷经营贷进入楼市；

2021年6月，房企商票纳入“三道红线”监测；

 

房企，终于来到了大变天的时代。

 

为了改善房企的财务指标，不少房企开发商开始加快竣工，因为竣工后，可以确认利润，增厚所有者权益。所以，2021年房企们在房屋竣工面积增速上大幅赶超新开工面积增速。

 

同时，由于大家都明白的原因，二、三线城市成交土地的楼面均价较2020年同期分别上涨了19.6%和20.9%。

 

土地价格上涨，但是卖出去的房子被限价，开发商的利润很明显被压缩。

 

能玩的，只剩下国字头的房企和其他一票现金流大的大房企。

 

 

3

 

 

为什么这次当局对楼市的调控力度如此之强？态度如此坚决？并且政策异常犀利？！

 

因为，现在的共识越来越统一：如果还过度依赖房地产投资来刺激中国经济增长，那么我们面对的就不是一头灰犀牛了，而是一群灰犀牛。

 

首先，中国经济的增长过去过度依赖房地产。这和过去四十年中国高速发展的两大引擎——高速城镇化和高速工业化是不无相关的。

 

但是，工业化已经落入尾声，城镇化离最后的终点也越来越近，如果还不摆脱房地产的束缚，未来经济怎么办？靠什么？

 

其次，过去地方财政收入大部分要依靠土地出让金，而这并不是长久之计。换句话说，地总有卖完的一天，一个城市不可能扩张到无边无际，卖地卖到无边无际，这是不可能也不现实的！

 

地方真正的收入，应该依靠来自企业和居民的税收，而只有企业发展良好，居民收入增长，税收才有保障，这也是正向循环，而不仅仅是卖地。

 

第三，中国的银行体系基本被房地产绑架。

 

对于银行而言，想从我这儿借钱？可以啊，拿抵押物！

 

但过去这么多年，银行真正的抵押物只有一个：就是土地房子。

 

从十七大，到十九大，当局都重点提出：提高直接融资比重。那也就意味着要降低间接融资比重。

 

这句话的意思就是：提高股市融资能力（直接融资），降低银行房地产的融资模式（间接融资）。

 

第四，中国老百姓的财富太过度集中于房地产。而缺乏多渠道财富载体，特别是资本市场。

 

我们横向对比，美国股市市值400多万亿，房产市值300万亿。

 

而中国股市市值80多万亿，房产市值却高达400多万亿。

 

而中国的经济总量是美国的70%，我们的财富过度畸形集中在房子上，这显然是极其不合理的。

 

一旦房地产行业未来迎来重大洗牌，重仓地产而完全忽视资本市场，可能会让全民财富迎来巨大损失。

 

最后，楼市对老百姓的消费挤出效应越来越明显。

 

都在诟病我们的社会消费品零售总额增速一直在下滑、需求弱、消费弱，但是，为什么不想一想：中产阶级的现金流都用来还月供了，六个钱包都瘪瘪的，哪还有钱去额外消费？

 

 

4

 

 

我们看到，这次楼市的行情，起于深圳，终于深圳。

 

楼市的流动性，彻底被打残。

 

但是，我们也要客观看待房地产在未来的中国经济中，依旧发挥着重要的作用。

 

换句话说，当基建、制造业等投资疲软的时候，房地产还要发挥稳定经济、压舱石的作用。

 

但是，高流动性和高房价不仅会削弱经济发展潜力，也会提高人力资源成本在内的所有发展成本。

 

银行和居民的资金如果都流入房地产，也会造成其他产业的空心化。

 

并且，高房价会带来严重的贫富差距，成为社会学最棘手的问题。

 

所以，这次使用正确方法：在控制房价、控制二手房流动性和打击违规炒房的同时，通过发展经济，提高居民收入水平，让居民收入的增速长期超过房价的上涨，这样才能从根本上解决大家认为“房价高“的问题。

 

而从实际操作层面，就像我开头所讲：以全力把中国房地产快速拽回国有统筹体制，只有这样，才能作为辅助中国经济健康发展的重要压舱石，而不是制约中国经济全面改革转型的障碍。

 

这就是当局想要做的。

 

【全文完

 

房地产调控工作又迎大招！

 

7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治 规范房地产市场秩序的通知》，以问题为导向，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。其中《通知》提到，要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转！

 

据住建部网站23日消息，住房和城乡建设部等八部门近日联合印发通知，要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。通知明确，要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。看要点梳理↓

房地产开发

• 房地产开发企业违法违规开工建设；
• 未按施工图设计文件开发建设；
• 未按房屋买卖合同约定如期交付；
• 房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；
• 未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

房屋买卖

• 发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；
• 捂盘惜售，囤积房源；
• 挪用交易监管资金；
• 套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；
• 协助购房人非法规避房屋交易税费；
• 违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；
• 利用不公平格式条款侵害消费者权益；
• 捆绑销售车位、储藏室；
• 捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。

住房租赁

• 未提交开业报告即开展经营；
• 未按规定如实完整报送相关租赁信息；
• 网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；
• 克扣租金押金；
• 采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；
• 违规开展住房租赁消费贷款业务；
• 存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；
• 未按规定办理租金监管。

物业服务

• 未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；
• 未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；
• 超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；
• 擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；
• 物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

力争用3年左右时间

实现房地产市场秩序明显好转

《关于持续整治 规范房地产市场秩序的通知》中提到，整治规范房地产市场秩序是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

 

2019年，住房和城乡建设部等6部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作，取得了明显成效。但房地产领域违法违规行为仍时有发生，整治规范房地产市场秩序还存在不少薄弱环节。

为深入贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，加大房地产市场秩序整治力度，切实维护人民群众合法权益，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办决定，持续开展整治规范房地产市场秩序工作，并出台此通知。

《通知》提出要以以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，始终坚持以人民为中心的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步提高政治站位，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，充分运用法治思维和法治方式，科学谋划、精心组织，加强市场监管、净化市场环境、改进政务服务、增进民生福祉，确保整治工作取得实效，促进房地产市场平稳健康发展，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

此外，在主要目标上，《通知》提出要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

重点整治房地产开发、房屋买卖、

住房租赁、物业服务等领域突出问题

《通知》还提出以问题为导向，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。因城施策突出整治重点，包括：

（一）房地产开发方面：房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

（二）房屋买卖方面：发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。

（三）住房租赁。未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。

（四）物业服务。未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

韩正：从实际出发加快发展保障性租赁住房，

坚定不移全面落实房地产长效机制

此次住建部等八个部门联手整治房地产市场，事实上，就在昨晚，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，深入学习贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神，研究部署加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控有关工作。

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席会议并发表讲话。韩正强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。要把握好保障性租赁住房的政策重点，明确保障对象，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。坚持“保基本”，以小户型为主，注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。

韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。

央行：严格房地产企业“三线四档”融资管理

和金融机构房地产贷款集中度管理

就会上有关工作部署，人民日报记者采访了住房和城乡建设部、中国人民银行有关负责人。

会议强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。住房和城乡建设部住房保障司有关负责人表示，“下一步，住建部将继续指导人口净流入的大城市等从确定发展目标、落实支持政策、建立工作机制等方面加快发展保障性租赁住房。”该负责人介绍，“‘十四五’期间，在新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上”。

会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

“2018年房地产长效机制建立以来，房地产市场平稳健康发展取得明显成效。”住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人说，2020年，22个试点城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别比2019年收窄3.1个和1个百分点。实践证明这一机制符合中国国情，符合房地产市场发展规律，是精准有效的。同时，也应看到，今年以来，受多种客观因素影响，再加上部分城市履行主体责任不到位，放松房地产市场调控，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，需要因城施策、精准施策，进一步加大房地产市场调控和监管力度。该负责人表示，下一步将重点做好几方面工作，扎实推进房地产市场调控。

房地产金融方面，会议提出，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。“从实施一年的情况和各界反应来看，‘三线四档’规则是行之有效的。”人民银行金融市场司负责人介绍，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律。在此规则引导下，房地产行业预期更加稳定，整体经营趋于稳健。“下一步，人民银行将会同有关部门坚持市场化、规则化方向，及时总结试点经验，针对试点中的新情况新问题，不断完善‘三线四档’规则，推动房地产行业行稳致远。”

两城市率先出手：上海上调房贷利率、

绍兴整治二手房市场监管

中央对楼市调控刚一出手，底下立马坐不住了。就在7月23日，就有地方出手政治楼市。

有媒体报道，据多家银行消息，7月23日上午，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于7月24日起开始实行。

同时，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局出台加强住房赠与管理规定，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。上海各区自然资源确权登记事务中心(不动产登记事务中心)应将赠与住房转让纳入综合窗口收件；各区房地产交易中心应加强审核，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围(交易核验认定时点以综合窗口收件之日为准)，对赠与当事人不符合住房限购政策的，予办理交易登记手续。

此外，绍兴出台《关于加强二手住房市场监管的通知》，从规范二手住房房源挂牌行为、建立二手住房成交参考价格发布机制、落实二手住房成交参考价格在金融信贷等应用、严厉打击中介机构违法违规行为以及建立健全常态化信息发布机制五方面加强二手住房市场监管。

 

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