曾经的房价神话城市，传出投机者崩盘的讯息，譬如深圳； 曾经的地产大佬，传出资不抵债可能随时倒塌的讯息，譬如恒大； 年底前后，可能还会有部分城市二手房因为额度不足，暂时停贷的讯息……
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下半年的楼市该怎么走！
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未来十年最重要的变化
老百姓日子不好过，自然就会闹事。通常到了这个阶段，矛盾如果继续累积，王朝就会走向崩溃。
这些主要资本主义国家通过内部再平衡的方式，走出了一条新路，成功避免了后续的暴力革命。
比如英国在这个阶段开始给基层让权，吸收草根进入政府，努力改善工人阶级的状况。
美国的资本家面对汹涌的工人运动，资本家被迫让利，给工人涨工资，改善工作条件。
大萧条以后罗斯福上台，更是发布了一系列法案，致力于降低社会贫富分化。
美国的贫富分化在1929年大萧条之前达到最高点以后，在后续的几十年里一路下滑。
后面直到八十年代里根上台，才又开始重新抬头。在2008年金融危机的时候，又重新回到了历史最高点。
之前写《我们即将迎来的，是拜登萧条》的时候，我们专门讲过这个事儿。
降低贫富分化这个事情经济学家们一直都不看好，觉得国家搞这个操作不够市场经济。
比如学金融的，应该都看过曼昆那本经济学著作。这本书开篇就告诉你，制定最低工资对经济发展不利。
政治家比经济学家看问题的维度更高，知道单纯的追求效率，国家必定会陷入剧烈的贫富分化甚至走向崩溃。
之后就是无休止的暴力革命和重新洗牌，这时候还谈什么效率不效率的。
纵观历史，任何强国发展到一定阶段，必定会搞内部再平衡，来降低贫富分化，改善二次分配。
不管是大明朝的一条鞭法，大清朝的摊丁入亩，还是美国人的罗斯福新政，本质上都是一个道理。
因为历朝历代经济发展以后，伴生的最大问题就是，社会贫富分化程度不断扩大。
而且这个趋势一旦开始，就基本不可逆，最终会影响社会稳定，甚至最终导致崩溃。
我们在《经济危机乃至大萧条发生的根源到底是啥》里面，专门讲过这个事儿。
02 效率优先
不过好在这次尝试，非常是成功的。在效率优先兼顾公平的政策导向下，改革开放四十年来，国家经济得到了飞速发展。
人民的生活水平也得到了极大提高，并且消除了绝对贫困，这是非常了不起的。
纵观近代史，可以说没有哪个国家，能在短短几十年里，取得这样的成就。
不过为取得这样举世瞩目的成就，我们在发展过程中，也付出了相当大的代价。
一方面过去几十年经济的飞速发展，牺牲了部分环境资源，带来了一定的污染。
当然了，这也是多数国家发展经济的常规路径。大家走的都是先污染，再治理的道路。
这里面很典型的就是英国，蒸汽机时代的英国，每个城市都到处覆盖着煤灰。伦敦因为常年雾霾，被称为雾都。
1952年的时候，甚至还因为烟尘和二氧化硫污染，导致伦敦彻底瘫痪，最后死了好几千人。
现在的英国已经完成了去工业化，困扰伦敦几十年的环境问题，现在基本已经没有了。
另一方面在效率优先，让一部分人先富起来的指导方针下，整个社会的贫富分化也开始拉大。
2005年之前毕业的大学生，基本可以依靠自己的劳动，为自己在城市里买下一个栖身之所。
但是越往后，劳动者工资收入的增长速度，就被房价的增长速度甩下越远。
尤其在2008年美国次贷危机以后，这个迹象变得愈发明显。
假如一个2000年左右开始上大学的年轻人，在2008年之前在北上广深任何一个城市比较靠近核心的区域买了一套房。
那么现在这套房升值的钱，就是现在很多年轻人辛苦工作一辈子，都赚不到的钱。
因为这一年，美国人为拯救次贷危机，释放了天量美元。
我们受制于外贸依存度太高，为维持汇率稳定，只能跟着老美放水。
大放水推动了资产价格上涨，进一步拉大了贫富分化，也导致了宏观杠杆率越来越高。
资产价格快速上涨，不光拉开了大家之间的贫富差距。也让劳动收入和资产增值之间的差距，变得越来越大。
托马斯·皮凯蒂在《21世纪资本论》曾经说过：要素的稀缺程度，决定了资本对劳动的回报优势，是明显的、也是持久的。
从过去三百年有记录的数据看，投资回报平均维持在每年4%～5%，而GNP平均每年增长1%～2%。
因为房子、土地、资源等要素的数量是有限的，这些有限的要素能带来的回报，必然比劳动收入要高。
改革开放以来，我们的GDP增速达到了平均9%。但是劳动收入和资产增值之间的差距，依然拉开的十分明显。
如果过几年GDP增速降到5%以下，投资回报率依然保持国际平均水平。
那么劳动收入和资产增值差距扩大的矛盾，可能会变得更加突出。
这也是我们在《为啥现在单靠勤劳，是没办法致富的》里面，曾经告诉大家的事情。
03 再平衡
可以说效率优先，是后发国家经济发展的必由之路。
因为离开效率，是做不大蛋糕的。蛋糕做不大，意味着大家普遍吃不饱。
但是蛋糕做大了，就要考虑怎么分配，会更加合理的问题。
这时候我们就要进入国家发展的第三阶段，内部发展再平衡阶段。
如果你梳理过最近的一系列政策主线，会发现它们都沿着一个脉络展开，那就是我们正在逐步转向公平优先
改革开放前40年，国家需要解决的是老百姓普遍贫穷，经济相对落后的问题。
等经济发展到一定阶段以后，我们在继续发展经济的同时，就要把天平上的砝码，更多的偏向公平一边。
通过调节收入分配制度，让先富带动后富，让所有人共享国家发展的红利。
这个阶段国家的经济发展方式，大概率会从之前的强调效率优先兼顾公平，转变为公平优先兼顾效率。
过去为追求经济的高速发展，我们牺牲了部分一些环境，容忍了房地产和地方政府的杠杆和债务，容忍了贫富差距的扩大问题。
但是到了现在公平优先的阶段，我们要对过去产生的这些问题，逐步开始修正了。
目前所有的相关新闻，大家按照这个思路观察，应该基本就都能看懂了。
比如这两年我们看到的收入分配调整、提升工业生产的环保要求、搞碳中和、开始反垄断、压制房地产行业和地方政府的杠杆，都是基于这个目标。
其实早在2016年前后，国内就已经开始了针对收入分配的调整，和居民可支配收入的提高。
提高居民可支配收入，最关键的就是要继续把经济的蛋糕做大。没有经济的发展壮大，分配就是无源之水，无根之木。
所以我们看到，国家在尽力维持原有外部市场的同时，开拓了一带一路，提出经济内外双循环，尝试为中国经济寻求新的增长点。
在这个阶段，我们也放弃了过去原始资本积累阶段，那种先污染后治理的模式。
在发展经济的同时，不断提升环保要求。所以我们看到了这几年的环保升级，还有碳中和的逐步推开。
这两年大家经常听到的一句话，绿水青山就是金山银山，其实说的就是这个道理。
在努力做大经济这块蛋糕的同时，我们也在改革中完善了初次分配制度。
从2016年开始，国家对体制内的公务员、国企和事业单位员工的隐性福利和收入进行了改革。
还对娱乐明星，影视行业颁布了限制令，加大了对高收入群体的调节力度。
同时加大发达地区对相对落后地区的财政支持，努力缩小城乡和区域之间收入的分配差距。
在社会保障制度等方面，国家也开始发力，实现了国家对全体国民的兜底。
最后还通过实施全面脱贫攻坚战，缩小了贫困的低收入群体，和其他人群的收入差距。
为啥国家要费这么大力气搞扶贫和改善分配制度，来提高居民的可支配收入呢？
因为经济发展最重要的，就是有足够大的市场。只有卖的东西有人买，经济才能运转起来。
产品卖出去企业就能回笼资金，还能对产品不断迭代升级，替代过去的进口商品，我们的内循环市场也就形成了。
扩大市场最重要的前提，就是提高居民可支配收入。可支配收入多了，意味着老百姓手里有钱了，购买力也变强了。
国家持续的搞分配制度改革，不断投入扶贫，让基层慢慢富起来，本身也是在扩大居民市场。
之前在这篇《为啥国家要提出重视经济内循环》里面，我们也聊过这个事儿。
提高居民可支配收入，除了开源，还需要节流，努力降低居民在教育、医疗、住房方面的刚性支出。
所以我们才看到，前段时间的医疗集采降费刚刚结束，我们在《教育资本化要结束了》里讨论的，限制教培的政策又来了。
后面没意外的话，一系列关于医疗和住房的新政，也会很快出台。
除了分配制度改革，这两年国家反垄断的力度也在不断加大。标志性事件就是某电商巨头，被罚了182亿。
反垄断的意义我们之前在《社区团购，新时代的圈地运动》里面讲过，这里就不多说了。
简单概括一下就是：经济想要更高质量的发展，就需要产业升级，这样才会有更多高质量的就业岗位。
那些能弥补我们短板，增加国家整体竞争力的行业，都会得到支持和鼓励。
反之那些无法走出国门参与国际竞争，只是靠着垄断在国内吸血，加速贫富分化和社会内卷的互联网平台，则开始被监管。
最后就是由于宏观杠杆率高，我们就需要降低杠杆。防止未来这类债务问题，可能会对经济产生的冲击。
所以我们看到了清理P2P，规范政府融资平台，给房地产企业划出三条红线。
还有我们在《警惕期房烂尾风险》和《房地产为啥成了威胁金融安全的灰犀牛》两篇文章里提到的。
在房住不炒的背景下，国家开始不断给房地产这个灰犀牛降杠杆。
04 对我们的影响
目前我们正站在效率和公平再平衡的转折点上，而且这个转折会是一个长期的过程。
这个方向性的转折，可以说对我们每个人的生活和投资，影响都会非常巨大。
因为方向转了以后，很多过往的经验，可能已经不适用了。这里我们也讲一下，自己对这个变化的理解。
如果趋势没有变化，在未来很长时间里，教培类，医疗类，还有平台垄断型互联网公司和地产类，这些明确被整顿的行业，会继续被整顿。
因为这一波对房地产、教育、医疗、互联网平台的整顿，是综合考虑了贫富分化，消费不振和出生人口锐减等综合因素的。
这不大可能是短期因素，起码会持续5年以上。所以这几个行业的逻辑从中期来看，已经发生了很大变化。
一、房地产可能会制造业化
地产公司由于拿地价格和售价被严格控制，变身来料加工行业。
地产公司的盈利模式，也从之前的借助金融杠杆囤地囤房，甚至操纵价格，变成制造房子并且出售赚取固定价差。
金融属性被去掉以后，地产公司的估值方式也会发生很大变化，大概率向制造业看齐。
二、民生领域微利化+去资本化
记得年初的时候，我们在朋友圈里曾经说过，未来民生行业会很快走向微利化。
民生领域里最典型的是医疗和教育，年初90的好未来已经跌落到4块，股价只剩了5%，这就是典型的民生行业微利化。
去资本化也很简单，非医疗美容和学科教育的红线，已经摆在那里。这类企业的利润，会被限制的很死。
大赛道变成了小赛道，未来基本上也和资本市场说拜拜了，自然去资本化也就完成了。
三、互联网行业基础设施化
过去平台互联网企业的盈利模式是：烧钱买用户–垄断以后拿用户到资本市场换钱–之后开始割韭菜。
这个链条完成以后，会形成一个闭环，最终全社会会为此付出更高的后期成本。
之前我们在《社区团购，新时代的圈地运动》里面，也曾经提过这个问题。
反垄断就是针对这个问题来的，反垄断以后，互联网巨头当然是死不了的。但是相关业务的天花板，已经被限制死了。
所以未来互联网公司的收入模型，也会发生变化，开始向水电煤气这类基础设施靠拢。
总体上大趋势就是，降低房地产、医疗、教育和互联网行业的利润和垄断。
减少这些行业支出过高，对民生和实体经济带来的挤压，大力发展高端制造业和一些卡脖子的硬科技。
这里可能还有一个和大家关系比较大的，是未来税收体制可能会进一步被完善。
国家会通过推行房产税和财产税等措施，加强对社会财富的调节和二次分配。
确保每一个从中国发展快车上获利的人，都拿出一部分资金，来帮助那些后来者。
比如现在中国广大一二线城市中，存在着很大规模的城中村。
这些村里往往是几千原住村民，在对数万甚至数十万城市无产者收租，目前已经形成了事实意义上的城市地主群体。
这些城市地主们享受了国家高速发展带来的超额回报，但却几乎没有承担城市发展中各项基本设施投入的成本。
还有就是买房较早的群体，也享受到了周边基础设施提升带来的房产升值。但是政府并不能从这些升值中，获得任何财税收入。
新建基础设施的成本和维护已有基础设施的费用，就只能由新建的住宅社区通过土地财政负担。
这意味着城市建设和维护的成本，几乎全部压到了后来进入城市的群体身上，这成为推高房价的重要原因之一。
未来通过财税政策，把一部分财富从那些赶上时代红利的人身上转移一部分出来，帮助后来者迎头赶上，已经是势在必行。
尾声：
对多数普通人来说，其实可能更关心的是，政策方向变化以后
我手里攒了点钱，能拿来投资增值保值的方向，到底在哪里。
其实无非还是资本市场和楼市。
资本市场从大方向上看，机会依然集中在卡脖子的硬科技，和这些年产能受限的一些周期资源。
反垄断限制会使得这些以前靠流量和垄断赚钱的网络巨头们，转向硬科技投资。
因为这才是国家鼓励的方向，所以硬科技长期资本投入的逻辑就有了。
另外就是钢铁、煤炭、有色、化工这些传统周期产业。受益于碳中和产能限制和美联储印钞带来的涨价，近两年利润会非常好。
因为在环保和碳中和的背景下，意味着钢铁、煤炭和有色的产能天花板被锁死了。
产能天花板被锁死了，等于供给就会受到限制。美联储又在不停的印钞，经济复苏也有需求支撑，最终涨价就变成了必然。
这也是我们在《为啥我们觉得通胀不是暂时的》里面，曾经讲过的故事。
楼市目前国家的思路如果我们没猜错，应该是提高新房贷款成本，逐步降低二手房流动性。
同时放开租赁住房建设，搞租住同权。把更多的投机资本，从房地产里面挤出来。
在这种背景下，楼市会出现明显的分化。我们在去年这篇《未来楼市会出现明显分化》，也讲过这个分化的事儿。
除了一线强二线的优质次新和少部分豪宅，可能大部分住宅的金融属性都会被剥离，回归居住属性。
其实目前新加坡，搞得就是这套东西，而且操作已经非常成熟。
新建的房子里面，70%甚至更高的比例变成各类保障房和租赁住房。
保障和租赁住房的开发，以政府为主体进行。剩下的20-30%，甚至更低比例新建的住房才是商品房。
如果按照这个路线走下去，未来整个商品房的市场空间，都会大幅萎缩。
楼盘之间的分化也会愈发明显，买房买不好的话，可能理财都跑不赢。
也别说这个路径不可能出现，目前雄安不就是这个思路嘛。
说到底，所有的投资问题，其实都可以归结到政策导向和风口问题。
而当时的导向和风口，更多的取决于国家在这个历史阶段的发展需要。
全文完，感谢阅读！！
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做好心理准备：房价开始失去意义
今年2月时的有一个楼市的重磅消息，当时深圳住建局连发了3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。在此之后，深圳市面上的所有房产中介在推销房屋时，价格只能小于等于指导价，如果高于政府的指导价，则不可以公开挂出。
二手房指导价对于市场情绪带来很大影响，并且成为银行房贷的重要参考，因此也大幅降低了买家可用的杠杆率，这给深圳楼市尤其是过去热点片区的市场带来了显著降温。深圳是第一个实施二手房指导价的城市，但绝对不是唯一一个。
就在深圳之后，成都、西安、东莞、南京、宁波都表态将逐步建立二手房成交参考价格机制。其中，南京可能是跟进最快的一个城市，据扬子晚报的消息：南京最快在4月份，也就是这个月，将推出官方的二手房指导价。宁波已经开始行动，建立了热点学区二手房交易参考价发布机制。
可以明确展望的是，未来二手房指导价会推广到更多热点城市，在“房住不炒”的大背景下，全国各地的调控措施保持严格化、常态化的趋势，但这不妨碍很多市场参与者仍然抱有幻想、期望过高。
前几天我在一个微信群聊里看到几个群友在争论楼市，其中有看多的、有看空的，也有因为看好不同城市而争执不休的，我当时感觉挺没有意义的，因为在现有状况下我们谈买房投资几乎是在浪费时间。
具体来说，我们可以梳理一系列可能遇到的问题：
（1）如果你看好一个城市的房价，但有各种打补丁的限购在，你买得了吗？
（2）就算买得了，现在各个地方的房贷都卡的这么紧，你贷得了款吗？
（3）就算贷得了款，在现有的高基数之上，未来房价的涨幅能符合你的投资预期吗？
（4）就算能符合你的预期，现在稍微像样点的热点城市限售都在3-5年，你卖得了吗？
（5）就算熬过了限售期，终于可以卖了，但二手房指导价很可能也铺开了，到时候你有完全属于自己的定价权吗？
我认为99%的人都没办法从头到尾克服这五个问题，所以在这样的情况下，房价已经失去了意义，如果你强行要参与到炒房这个游戏里去，那就必须和前不久被七个官方部门联合调查的炒房大V“深房理”一样，去通过违法甚至犯罪的途径炒房，这显然是得不偿失的。
过去一年，经营贷的违规使用也从另一个角度证明银行在传统的住房按揭贷款上确实把的比较严，这才让炒房者寻找其他漏洞。多说一下，经营贷是2020年以来楼市的一大重要动力，当时由于疫情冲击实体经经济和民生，金融机构加大了对实体经济的信贷支持，额度超多、利率超低，然后其中还有不少经营贷流入了楼市，直到今年，监管部门才开始重视这个问题，现在四大一线城市初步调查经营贷流入楼市的结果如下：
北京第一，查出3.4亿。
上海第二，查出3.39亿。
广州第三，查出金额1.37亿。
深圳第四，查出金额0.518亿。
看过这个数据之后你是什么感觉？是不是觉得好像反过来了？
其实也不用太多吐槽，这个调查本来就是很难做的，因为地方上的商业银行和管理者对于经营贷流入楼市在过去的态度基本上是睁一只眼闭一只眼，心里甚至还乐观其成，站在银行的立场考虑，经营贷这样用比真的拿去经营公司还安全的多。所以这个数据拿来作为参考即可，更多是体现了各地对炒房的容忍度。好消息是，到现在包括经营贷在内的其他漏洞也已经基本都被堵上了，即存量可能不去动，但增量被阻挡。
在严格的调控措施之下，限购、限售、限贷、限价集中出现，没有退出的迹象，其中限价甚至也开始向二手房推进，深圳任何一套二手房的报价只要超过官方指导价就无法正常挂牌（但仍然可以交易），这很大程度上影响了买卖双方博弈，导致实际成交价开始出现明显松动。
这几年来调控的不断严格化，让我们看出一条非常清楚的主线，那就是尽全力压低存量二手房产的流通（限购、限售）、并对自住需求进行精准定向供给（新房限价抽签摇号），在合肥，热点楼盘的买房资格甚至把年龄卡在了35岁以下。
合肥加大调控力度
35岁以下才能买房 看上去是调控 仔细想想是鼓励35岁以下的年轻人快点买房
但不要以为你买到就赚到了，因为无论你买的是新房还是二手房，自打房子到你名下的第一天起，这套房就成为了市场上的二手存量房，它的流通、它的定价就由不得你一个人说了算。
在“房住不炒”力度不断增强的背景下，这些措施将会长期存在。所以房价涨跌和咱们普通人关系真的不大，可能就成了一个既无法上车、又难以变现的数字，除非你每天晚上睡觉前都习惯性地查一下自己小区的房价是多少，每天暗示自己一句“我是富翁”，除此之外就没什么别的正面作用。
从量变到质变，套用到楼市上也是非常贴切的，大约在十年前我们在大城市第一次接触到限购，当时绝大多数人对调控还很无感，后来限贷、限售、限价、指导价等等措施陆续出台，然后再回头一看，猛然感觉到楼市的逻辑早已发生了质变，房价是涨是跌已经失去了意义。
不得不说，各大热点城市的调控组合拳是很高明的一招，它既没有让房价大跌引发系统性金融风险，又不让包括炒房者在内的房产持有者占到任何实质上的便宜，最后让整个市场有了用时间换空间的余地。
另一方面，我们应该看到的是这些严格的短期措施也一定程度上牺牲了业主的权益。比如你作为业主想卖房，但可能因为还在限售期无法出售，或者可以出售但自己没有定价权，必须参考指导价格来报价。所以未来我们应当更加期待效果更好、代价更小的长效机制，例如在开放上述各种限制的情况下普及存量房产税，让房产持有的过程变得不再一劳永逸，另一方面又让业主可以更加自由地支配自己的财产，这也许是未来相关领域改革的一个中长期目标。
现阶段，我们不应该逆着国家的方针大计去强为，境内的房产投资不应该像过去一样成为绝大多数家庭的首选。未来可以考虑投资一些优质的权益类资产，例如长期持有一些具有竞争力的指数基金；如果条件允许，也可以看看海外热点城市房产。实际上，这些资产已经有过不错的表现，2017年以来，沪深300涨了50%、标普500涨了85%、纳斯达克100涨了186%，西雅图房价涨了65%、洛杉矶房价涨了50%。
如果看同时期中美个别头部优质公司，短短四年间：茅台涨了546%、五粮液涨了710%、苹果涨了365%、微软涨了319%、亚马逊涨了350%，这些成绩都还没有算上分红和送股，但前提条件是投资者要有眼光选中他们、有耐心持有他们、有恒心抵挡波动。要同时做到这三点，也是一件很不容易的事。
我们继续看楼市，在调控常态化的背景下，房价的涨跌或许只会自住需求的刚需购房者有意义，因为他们买房总是要掏钱的。我们在未来会看到一个有意思的现象，那就是：房价即使上涨业主也占不到好处，房价即使不涨买家也占不到便宜。
在居民资产高度集中在房产的背景下，更值得我们思考的另一个问题显得更加严肃和沉重：一旦房价真的失去了意义，你还剩下些什么？
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“凭票买房”是一次预警
今天看到一则新闻推送，非常有意思。
7月28日，武汉市房管局发布公告，对加强购房资格管理工作进行征求意见，今后将进入“凭房票买房”的时代。意见稿提出，购房先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。在完成公示后，一张房票一次只能登记一个楼盘，登记一次后即时锁定，不能再去别的楼盘登记，等到开盘销售后，购房资格认定结果自动解除锁定。
相关新闻
尽管这只是一个征求意见，但如果不出意外，它会成为现实。这意味着武汉这个超过1300万人口的大城市房地产调控正式进入了一个空前的高度。
很多人说这是“计划经济”，但我觉得也不至于，大家这么说可能更多是出于调侃。相比当年的粮票和肉票，这个房票更像是一个预审资格。实际上，大多数热点城市由于限购极其严格，购房资格早就被比喻成“房票”，而其中首套首贷的房票又最为珍贵，因为它可以享受更低的首付。
房价失去意义
我们在三个月前的主题《做好心理准备：房价开始失去意义》中说到过，我们在现有状况下我们谈买房投资几乎是在浪费时间。因为限制重重，你看中了一个城市的一套房子不一定买的了，就算有买房资格也不一定申的到贷款，就算申请下来了贷款也因为限售而不能卖出，就算熬过了限售期也可能遭遇二手房指导价。买房者想过五关斩六将顺利走下来，一百个人里恐怕也难有一个。
更重要的是，你并不知道自己买房之后还有什么新措施在等着自己，几乎一切都是不可确定的，只有那30年房贷是确定的。
总的来说，武汉“凭票买房”措施的公示，证明了“房住不炒”的力度仍在继续加强，不容小觑。国家意志在地方上执行力也非常强，地方城市没有任何暧昧的空间。
现阶段各地的调控主要集中在压低存量市场的流转和交易这些短期措施上，但我认为如果要长期实现“房住不炒”，建立起稳定的长效机制，就需要从根本上破除整个市场对房产的信仰。
买房给人的那种一劳永逸、无成本地占有长期可增值资产的感觉是这种信仰的关键所在。
因此，最典型的有效做法自然就是对所有存量房产开征税率较低的持有税（也就是房产税），比如0.5%-1%这样的税率，为了避免钻空子，不设任何减免空间但可根据家庭状况退税，同时确认土地免费续期。以1%为例，1000万的房子每年要交10万，如果一个人在一线城市有十套这样的房子，一年就要交100万。这部分收入一部分用来顶替城市化阶段的土地出让金，另一部分用来补贴无房户租房。
这时候完全可以取消所有限购限售，因为1000万的房子一年租金也就10万还未必能租出去，现在这个价格的房子极有可能成为负现金流资产，这时候卖房数就大幅增加，空置的存量被逼向市场形成供给，房价自然回归理性，随着房价回落，业主要交的房产税也随之降低了，大家都好。如果真这么做的话，你看还有多少人一有钱就想着买房？
怎样可以降房价，决策者比我们清楚得多，过去总有吃瓜群众喜欢嘲笑调控没用，其实是他们自己太幼稚，看不出调控的目的是要稳房价，而不是要降房价。
一个半月前，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上的一句“押注房价永远不跌的人会付出沉重代价”曾被很多炒房客嘲笑，短短不到两个月，热点城市房价调整了，成交量更是一塌糊涂，他们现在还笑得出来吗？
所以我们这些散户不要总觉得自己很聪明，可以聪明到绑架决策者。要看清调控的主观目的，就不难预测结果，因为在中国的控制能力下，没有做不到的事，只有愿不愿意的区别。现在加强调控，目的除了控制金融风险外，还有更深层次的含义。
以鼓励生育为目标
如果我们想看懂未来中国的一些新的方针措施，只要记住一句话即可：以鼓励生育为目标。
我们从最近冲击教育行业的“双减”可以看出，在可见的老龄化和少子化趋势下，任何不利于生育的东西都会被打击。
除了双减外，学区房的改革、职业教育改革似乎也有同样的功能。但包括课外培训在内，教育过程中的成本对生育率的伤害还是远不及高房价来的影响大，有多少人会花比一套房还多的钱去补课呢？而且补习班针对的还是已经生娃的孩子，但房价是同时影响结婚率和生育率，对人口增长釜底抽薪。
之所以教育行业首先被整顿，那是因为教育相比房地产来说，显然是一个影响面更小、牵涉利益集团更少的一个软柿子。现在的做法就是一张卷子从最简单的题做起，所以就先整顿教育行业了。
过去我们谈“房住不炒”，都是以防范系统性金融风险作为目标的，但最近的教育整顿也给了我们新启发，那就是房住不炒不仅是防范潜在金融风险，更是保护未来的人口结构和产业竞争力。人口是国家发展甚至决定未来长期国运的根本基础，没有任何事比人口更重要，是开不得玩笑的。如果是要在保人口和保房价之间选一个，显然保人口是更好的选项。
看清楚“房住不炒”的重要意义，对于未来出现的任何调控措施都不会感到惊讶。武汉的“凭票买房”公式对市场参与者来说是一次预警：不用怀疑，后续更多针对楼市的措施还在路上。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ohtE8qN3O4iK6u_C2fVtog
这次，决心很大！
原创：子木
来源：子木聊房（ID：zimuliaofang
这段时间，房地产、教育、互联网、金融，这些曾经年轻人挤破头都想进去的高光行业，在政策的轰炸下，一个比一个艰难。
明面上，是在推倒一切不利于生娃的大山，其实背后，是一次经济路数的巨变：
从“服务业”为主的美国模式，转变为“工业”为主的德国模式。
这股浪潮，势不可挡，具有历史性意义。
与此同时，房地产资本也在出逃。
数据宝统计显示，截至7月26日，多家港股上市地产企业，年内累计跌幅超过20%。
A股市场也是如此，地产龙头年内跌幅超20%，就在昨天，14只地产股创六年来新低，整个房地产板块市净率再创历史新低。
一个行内朋友对我讲，“教育是直接完事儿，而房地产是今天扎一刀，明天剐一刀，漫漫长夜，大家都看不到头。”
这不，近几天，绍兴、无锡又出台了二手房指导价，房地产商被“限购”，一系列政策都在路上了。最近有些想法，想跟大家聊聊。
参与者
刚刚，无锡公布了100个小区的二手房指导价格。这是继深圳、宁波、成都、西安、绍兴以外，第6个被冻结的城市。
出台的原因很简单，“基础限法”管不住房价。
无锡地处长三角核心地带，经济活跃，这几年又把握住了物联网产业机遇，诞生了一大批城市新贵。
长三角自古“藏富于民”，无锡尤为突出，2020年人均GDP水平超越北京，达到全国第一。
一连串的经济推动，积聚了庞大的购买力与投资需求。
投资客混杂着刚需，冲进售楼处，数据显示，6月份，无锡新房销售同比涨幅高达27%，位列全国第一。
购买力充分，但限制端，表面上很严，其实存在BUG。
外地人2年社保限购1套，但本地人可以买2套新房。
从外地人变成本地人，只需要一纸落户，而且落户门槛非常低。当地中介跟我说，中专以上都可以，只需要一个月时间，全部办妥。
可以说，人才引进成了无锡限购的突破口，门槛几乎为0。
很多小老板，为了抢到“倒挂新房”，炒房赚差价，开始想方设法用年轻人资格“代持”，造成一波接一波的房价主升浪。
这跟前几年的深圳，简直“照猫画虎”。
同样，前几天长三角绍兴因楼市太过火热，也出台了指导价政策。按照6月的数据，新房销售同比去年涨了24%，属于全国第二热门城市。
被限，也在情理之中。
规律
通过6大城，我们大体能揣摩出“二手房指导”的规律。
首先，政策普及面很广，从一线深圳，到二线宁波、无锡，再到三线绍兴。只要楼市过热，均会出台，不分城市能级。
其次，比较灵活，深圳是全面指导，而无锡则是对100个小区进行指导，指导价格可以定期更新，也可以增减范围。
我看了一眼，定点打击的，主要还是围绕着学区高价房，以及豪华地段的稀缺房源。
我之前说过，“二手房指导价”是中央直接管制的，地方说了都不算，相当于股市中的熔断机制，楼市“大杀器”。
现在来看，深圳、宁波、成都、西安，这几个城市成交量均大幅滑坡，房价横盘或者下跌。
这些出台过的二手房指导价的，要采取观望态度别上车，千万不要撞枪口！
未来二手房指导价还会在哪些城市出台？
还要看楼市热度。
沈阳因为库存太大，而且房价相对其他省会较低，基本不会出现“二手房指导价”。
但位于长三角的徐州和温州，风险很大，尤其徐州，明显超过了房价上涨警戒线。
厦门楼市也很危险，但这段时间在加速整治，从房企到中介机构，层层治理。
其实，在这节骨眼上，所有城市负责人都不想被点名。尤其出台二手房指导价，对楼市的副作用极大。
至于二手房市场，上半年火热的主流一二线城市，进入6月后，基本都开始降温，比如北京、上海、广州、佛山、重庆、合肥……
而且房价上涨的领头羊“学区房”，上半年被接连打击。
媒体一发酵，对全国家长的预期都在产生剧烈影响，比如北京学区房，有房源一夜下调近百万，上海的学区房，20万定金宁可不要都不愿意再买。
房价逻辑被政策强行扭转，短期内房价上涨就无从谈起。
当然还是那句话，优质的城市，需求还会复燃反弹，现在是中央在帮购房者争取时间和空间，有购房打算的，不要放松警惕，保持敏锐。
对于“二手房指导价”，我个人非常支持。
因为楼市跟人一样，成长的前提是安全和健康，即使城市再牛，房价也需要居民购买力做支撑。
不然瞎胡乱一通涨，政策一刀切后直接硬着陆，整个系统就崩溃了。
雪崩时，没有一片雪花是无辜的，大家要明白这个道理。
房企限购
接下来我聊聊房企限购这件事。
昨天，有关部门下发文件，要求：
房企买地不得超过年销售额40%。
房企限购这事，我是头一次听说，但也在情理之中，打击开发商，是今年的主唱调，也是造成这几天地产股票跌到历史最低的一大原因。
背后目的，主要还是为了防范金融风险。
今年暴雷或者在暴雷路上的开发商不少，都是前几年高杠杆高负债，疯狂拿地，四处造楼的结果。
尤其是大量在三四线城市“铺摊子”的房企，这两年欠银行的数字巨大，属于重点整治对象，至于名字，大家想必都知道。
这个政策，很多人可能还无法理解。
举个通俗的例子，老王开了一家面包店，去批发市场进货，之前只要有钱随便面粉，但现在，批发市场必须调查老王去年总共卖了多少钱的面包，如果卖了100万，就只能进40万的面粉。
对于老王来说，太痛苦了。大家竞争这么激烈，去年研究的款式大家不爱吃，那意味着第二年，连创造新款式的机会都没有了。
这种犯错成本，一般房企都无法承受。
但这会造成，优质土地，被大开发商哄抢，劣质土地，无人问津。
最惨的是中小房企，不拿地，没有销售额，意味着第二年连拿地的资格都没了，拿了差的地，就被套死了，估计未来几年只能卖那么几个项目。
我之前写过一篇文章叫做《开发商的寒冬》，现在看来这个寒冬还要“雪上加霜”。
“小鱼不用大鱼吃”，直接被冻死了。
不过，这也可能造成开发商销售额数据造假更加泛滥，但到时候一定会有监管出台，不然这条政策将会失效。
出路
昨天一个做英语教育的朋友对我说：
公司做了8年发展成100人的规模，这几天含泪砍了60多个人，感觉一生的心血的都没了，每天晚上，一个人呆在楼下的车里发呆。
最痛苦的是，这60个人中还有很多35多岁以上的，不知道他们还能找到什么工作，家庭怎么办。
随后我送上一句鸡汤，
时代的变革，无法阻挡，永远会建立在“一部分人失去”的基础上。有伤心的时间，还不如研究还能做些什么买卖，把这些人留住。
接下来，金融、房地产、医疗、教育这些行业都是如此，尤其之前无比吸金的房地产行业，会走下神坛，利润大幅降低，不断缩小跟制造业的差距。
这不是行业之变，而是产业之变，也是大国转型最重要的一环。
总之，国家的战略已经很清晰了，破除资本壁垒，让利于大众，踏平阶级鸿沟，带动后富者。
新华时评，讲到一句话很实在，“合理房价是一个城市的竞争力所在。”
合理并不是让房价涨，也不是让房价降，而是与居民的钱包、幸福指数相匹配，让大多数人买得起房，才是宗旨，也是楼市发展之道。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/TU04WoAAftutzE1_MYuz4Q