软性“扩容”,上海的最远边界在哪?

◎作者 | 杨弃非

◎来源 | 城市进化论(urban_evolution)已获授权

谁是下一个“亲密朋友”
近段时间,长三角轨道交通动作频繁。
在江苏,两天之内3市开通新线路——常州轨道交通2号线与徐州轨道交通3号线同日开通运营,后一天苏州轨道交通5号线开通初期运营。作为“后备军”,南通也有望在明年实现轨道交通零的突破。
邻省浙江也没闲着。几天前,杭州地铁迎来“三线齐发”。作为两条按地铁模式运营的城际铁路——杭海城际铁路联通杭州1号线和嘉兴海宁,杭绍城际铁路联通杭州5号线和绍兴1号线。
纵观此轮发力轨道交通的城市,除徐州外均位于上海大都市圈范畴之内。待在南通地铁开通后,上海大都市圈内除湖州、舟山两市外,均将拥有轨道交通的基础。
跨市轨道交通的加速铺开,让以“地铁模式”推动上海软性“扩容”成为新的可能。根据不久前发布的《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》,加速建设的市域(郊)铁路,将成为上海大都市圈同城化、一体化的重要一环。
以轨道交通给城市带来软性“扩容”,上海的最远边界将会延伸到哪里?
 
软性“扩容”,上海的最远边界在哪?
2010年广佛线开创跨市修建地铁的先河后,有关地铁突破市域的探索开始在各地酝酿。
上海很快跟进。2013年,上海轨道交通11号线北段延伸工程开通运营,上海地铁首次走出城市边界,连接至江苏昆山。这也意味着,中国首条跨省地铁就此诞生。
地铁带来的协同效应颇为明显。根据2019年同济大学建筑与城市规划学院副教授钮心毅团队发布《2019长三角城市跨城通勤年度报告》,在参与调研的1.45万上海市域跨城通勤样本中,有12328人来自苏州,占总人数的85%,而来自昆山的则占到苏州的77%以上。花桥正是跨城通勤热度图中颜色最深的区域。
软性“扩容”,上海的最远边界在哪?
图片来源:《2019长三角城市跨城通勤年度报告》
然而,在那之后很长一段时间内,跨市地铁并没有进一步铺开。直到今年初,国内才迎来第4条跨市域地铁——武汉地铁11号线葛店段。葛店位于鄂州,是与武汉一体化程度最深的城市之一。
在外界看来,上海有加快推动跨市地铁的需求。
如上海交通大学特聘教授陆铭指出,上海轨道交通11号线绝不只是地铁跨省运营的问题,更重要的是,它会带来城市和城市之间“边界”的变化。换句话说,“与江苏连通,对上海有好处,但是目前没有人有动力去推动这件事情”。
局面以另一种方式打开。
2012年由既有金山铁路支线改建的金山线,是在国内率先实行公交化运营模式的市域快铁。与一般的铁路不同的是,其能与其它地铁线、公交便捷的“一卡换乘”,几乎与市内地铁没什么区别。
几天前,上海继机场联络线之后的第二条新建市域铁路嘉闵线正式开工。嘉闵线在规划期间就已安排了跨市路径——
据去年苏州太仓和上海嘉定区等多地官方消息,嘉闵线北延线将大概率延伸至太仓。这或将是第二条以地铁模式连接上海和苏州的轨道交通线路。
 
软性“扩容”,上海的最远边界在哪?
图片来源:苏州日报
根据去年发布的《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》,除嘉闵线(含北延线)外,上海17号线西延线和金山至平湖线亦被纳入规划。后两条线均为上海连通嘉兴的市域线,后者则是在原有金山线基础上延伸。
通过市域铁路,上海的地铁网开始向江苏、浙江两省进一步拓展——
目前,嘉闵线对接江苏的苏锡常都市快线已被纳入讨论范畴;而此前,嘉兴传出将修建海宁至嘉兴城际铁路,连接杭海城际铁路和沪嘉城际铁路,是否以市域铁路形式尚待确认。
总体上看,从上海发出的两条地铁放射线格局已初具雏形。
软性“扩容”,上海的最远边界在哪?
有关上海软性“扩容”的讨论2016年就已出现。
在当时对外公开的《上海市城市总体规划(2015~2040)(草案)》中,提出上海将构建与江浙多市协同发展的“上海大都市圈”,为国内区域协同发展提供了一种新的模式。
在长三角地区,上海的区域辐射力毋庸赘言。
早在1982年,国务院曾决定成立“上海经济区”,在上海牵头下推进长三角区域合作机制的早期探索。
更受关注的是,2008年以来长三角城市建立的“三级运作”区域合作机制,并将长三角城市经济协调会办公室设在上海。
 
通过不同机制,上海的资源和经验不断向外输出,提高长三角地区发展的整体“水位线”。
但行政壁垒限制了上海的进一步“外溢”。如标准排名城市研究院院长谢良兵曾说,一线城市不断扩大的城市规模和有限的城市容量矛盾凸显,为解决“大城市病”,这几年陆续开始向外进行城市功能的疏解。但囿于目前行政规划的限制,这种扩容的过程当中也遭遇了诸多难题。
轨道交通充当了破圈“先行军”的角色——
以珠三角为例。去年广东省政府发布一则消息,新修编的广州市城市总体规划已预留地铁18号线北延至清远的通道。
在此后交通部发布的另一份文件中提出,通过1至2年时间,启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。
换言之,在广深牵头下,轨道交通在珠江口沿线几乎组成“闭环”。【猜你想看:广深牵头,在大湾区“划个圈”
但比起“划线”更重要的是,珠三角探索在突破城市行政边界的交通一体化领域展开先行先试。
去年4月,珠三角城际铁路线网优化的专题研究工作正式启动,其中包含了大湾区地铁城际一体化运营、互联互通技术标准及改造工程、一体化生产力设施布局等三个分项专题研究。
根据当时发布的公告,研究将针对城际铁路和地铁在技术、管理等各方面的差异,消除互联互通限制,进一步推动融合发展。
而更早前,广东省政府就委托广州地铁集团承接珠三角城际铁路运营,以消除体制机制障碍。
与珠三角相比,长三角涉及三省一市面临着更为复杂的跨省协同问题。根据此前规划,“上海大都市圈”首要任务之一正是形成90分钟交通出行圈。由此观之,轨道交通领域也将是破题长三角协同发展、以及上海软性“扩容”的关键。
软性“扩容”,上海的最远边界在哪?
一种较为普遍的观点是,在拉近空间距离之外,地铁还能进一步拉近不同地区之间的心理距离。
已开通的两条跨市地铁线路显示,公交化的运营方式、便捷的换乘体验、甚至一卡通等配套服务,为乘坐者带来了两座城市“合二为一”的心理感受。
更重要的是,在基础设施率先“破圈”之后,还将带动相应的管理一体化的问题,在承接产业溢出、对齐发展水平的过程中,促使城市间拥有更多“共同话题”。
这些更深层次的作用也是城市关注的重点。在分析上海轨道交通11号线时,同济大学建筑与城市规划学院副院长张尚武就指出,在地铁推动串联起都市圈的基本交通骨架后,功能、空间、基础设施和生态保护等方面都要一体化考虑。
但以跨市地铁的现有发展进度,似乎难以支撑城市的远大目标。
以佛山为例。尽管开通已超过10年,广佛线仍然是佛山投运的唯一轨道交通线路,已全线贯通的“第二广佛线”尚在等待开通。
而早在广佛线投运第二年,佛科院道路与交通工程设计研究所所长曾小明就曾表示,
从轨道交通发展内在来说,轨道交通要成网,这样它的功效才更到位,才能更好发挥大容量、快捷的功能。只有一条线,很难发挥其潜在功能。
单线运营的尴尬同样存在于昆山。2018年,作为苏州市域线,昆山首条地铁S1线开工建设,预计该线路到2023年底开通试运营。这意味着,此前仅通到花桥的地铁线路将有望进一步延伸。
从这个角度来看,上海的“扩圈”,或许将首先在江苏实现。
比较两省在上海地铁延长线上的城市,在浙江,最靠近上海的嘉兴仅有一条杭海城际铁路,承接上海地铁连接所带来的更大经济社会效应尚需时日。
相较之下,在江苏,苏州已开通5条轨道交通线路,较少的常州也有2条。根据《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》,将有序推进无锡、常州等具备条件的城市轨道交通建设,苏南城市再度成为核心区域。
同时,随着南通获批建设新机场,被坊间视为“上海第三机场”,连接南通新机场到上海的北沿江高铁亦被确定线路。
随着南通轨道交通明年“破零”,苏州和嘉兴之外,能否吸引来上海地铁走出市域范围的第三条射线?

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/yEh-8QD8pDWMG1QVTi7-Qg

2021上半场过后,长三角买房的难度系数又增加了!

 

来源:米宅

2021上半场过后,长三角买房的难度系数又增加了!
《米宅长三角》曾发文聊了《沪宁杭领衔,长三角“三国杀”大戏上演》,今天,我们深入解析2021年上半年,长三角各主要城市的房产新政及市场表现,并对未来这些城市的行情走势和选筹逻辑进行研判——
2021上半场过后,长三角买房的难度系数又增加了!

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上海
我从大清开始缴的社保,有资格摇新盘么?
上海1.22新政之后:
1、破限购漏洞全部堵上:“假离婚买房”(离异后3年内住房套数按离异前家庭总套数算)、法拍房都走不通了!
2、调整增值税征免年限,从2年提高至5年。
3、出台《上海新房摇号积分制规则》,触发积分摇号的新房自网签起限售5年,已取得新房摇号资格的无房家庭,按有1套房计算。
2021上半场过后,长三角买房的难度系数又增加了!
图片来源于地产热点观察
积分制买房新规一出,在上海买新房的逻辑彻底改变:沪籍家庭无房首套的“社保巨子”们,成了大赢家!

沪籍单身或非沪籍无房家庭,社保年限短的,上海有房家庭购买第二套改善房的,无缘性价比高、有倒挂行情的新房摇号,只能扎向二手房市场。
去年下半年,有“概念”的浦东、闵行、青浦等区率先启动,普涨20-40%,今年上半年,嘉定、宝山、普陀、黄浦等区也补涨了20-30%!
今年上半年,上海高分楼盘,主要出现在浦东(森兰82.42分、金桥75.6分)、青浦(大虹桥徐泾78.36分、青浦新城63.6分)、虹口(北外滩73.73分)、闵行(古美75分、浦江66.2分)、松江(泗泾68分)、宝山(庙行61.8分、上大64.3分);
以上半年最高森兰星河湾82.42分的入围分为例,要求沪籍已婚无房家庭(基础分60分+社保分22.42分,社保要求缴满224个月,即18.7年),才有76%的概率能买到房!
如果你是非沪籍已婚无房家庭,或者是沪籍单身无房户(基础分50分+社保分32.42分,社保要求缴满324个月,即27年),那么你就要从1994年开始,就不中断的交上海社保,假设1994年你是22岁大学毕业,那么你今年至少也应该49岁了,如果你是女性,那么恭喜你,今年摇到房,明年你就能退休了!
如果你是非沪籍+单身无房户,对不起,即使你从大清开始缴社保,在上海都没有购房资格!
2021上半场过后,长三角买房的难度系数又增加了!
图片来源邱晨工作室
一、二手房价差最大的是黄浦区老西门板块的复兴珑御,新房限价13.6万/平米,二手房挂牌价高达21.9万元/平米,最小面积200平米,算下来最低倒挂1660万起!
这倒挂幅度,这些年“打新”摇号被炒得火热的深圳、杭州、南京、成都、重庆、武汉,哪个能与魔都相比?
不要问我魔都怎么破限购?积分摇号有没有茶水费?
我回你两句话:
1、“道高一尺,魔高一丈”;
2、“一份耕耘,一份收获”,能参加当今上海摇号的,基础条件就是:沪籍+已婚家庭+无房+5年内未购房+社保巨子(10多年社保积累),不投入这点时间、经历的,就想摇价差1660万元的房子,简直是做梦!
下半年上海选筹策略:
当然,不奢望摇到奇迹,有上海房票的,抓紧时间淘二手笋盘,才是“人间正道”!
1、博未来发展,期望涨幅更大一些的,浦东临港新片区滴水湖核心区、张江唐镇、前滩三林;浦西青浦新城、大虹桥徐泾,可作为优选;
2、刚需自住客,总价预算在300-500万元之间的,浦东周康航、惠南、闵行浦江南、松江泗泾佘山、青浦新城汇金路站、徐泾北城、嘉定江桥、云翔、城北、宝山顾村、美罗家园的大居(动迁房)可作为首选;
3、有1000万左右预算的,可以考虑在学区资源丰沛的黄浦区、普陀的内中环,买一个2000年代以后的商品房小区,地铁+电梯+二房,是必备要素,房龄只好牺牲一下了!
以上3类房源,现在都很紧俏,好房源一出来,基本上马上就被抢掉了,一周调价10%(1000万预算的房子就是100万起跳)是家常便饭!

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杭州
西湖的水我的泪,来了就是杭州人?
杭州1.27新政之后——
1、“来了就是杭州人”总基调不变!杭州仍是目前最受箐英人才欢迎的北上深杭4大城市里,唯一可以直接落户买房的城市;但是,落户未满5年的新杭州人只有1张房票了!
2、想薅羊毛、赚便宜(摇到中签率10%以下红盘或人才优先购),就要限售7-8年;期房要等2-3年,取得产证后再限售5年,等于巨额冻资7-8年,你的房子还没过限售期,还不能抛!。
但是,诸如江河汇、亚运村、奥体、未来科技城等大IP板块,动辄2-3万元/平米的倒挂,摇到即赚200-300万!在巨大的利益诱惑面前,这两年,“千人摇”、“万人摇”,在杭州已然成了一场“全民运动会”!然而,西湖的水我的泪,从良渚时代摇到亚运时代,从青山湖摇到大江东,从18岁摇到98岁,还在摇,还是没摇到……
3、想快进快出,不被限售,或者不想被中签率极低的“打新”浪费时间,延误上车机会,就只能去二手房市场淘,和上海一样,未满5年的要多缴税!
下半年杭州选筹策略:
1、新房最值得摇:上城区江河汇;萧山区亚运村;奥体、滨江区府;余杭区未来科技城;
2、新房摇中概率较大,或者买二手房也有价值的:萧山区市北、市心、南部卧城、三江汇(闻堰)、湘湖、萧山科技城、会展空港新城;上城区城东新城、艮北新城、九堡;西湖区之江度假区、滨江区浦沿、临平区九乔、南苑、东湖新城;钱塘区金沙湖、下沙江滨、义蓬组团。

3

南京
“江北大营”洞开,苏北老乡全款抢!
南京2.18落户新政之后——
1、浦口、六合、溧水、高淳4区落户限制放宽,对持有上述4区居住证+缴6个月以上社保(无任何学历要求),即可落户;
2、实现与苏州在积分落户时,居住和社保缴纳年限累计互认。在省内其他城市的居住和社保缴纳年限,申请落户时纳入南京累计认可;
3、4月18日,又追加了“补丁”,明确浦口、六合、溧水、高淳4区新落户人群自落户之日起,2年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区(不含江北新区直管区)4区范围内买房。
近两年,苏中、苏北城市房价暴涨+省内居住和社保年限互认,很多苏北老乡觉得省会南京的房价并不贵,纷拥来宁买房,导致南京新盘通过抬高首付来筛客户,河西、江心洲、江北核心区,首付普遍要求8成,南部新城(大校场机场)7成,燕子矶5成,只有板桥、方山等边远板块才执行首付3成。
下半年南京选筹策略:
1、新房最值得摇:江北核心区、江心洲、河西南、鼓楼滨江、南部新城(大校场机场)。
2、新房摇中概率较大,或者买二手房也有价值的:江北核心区、燕子矶新城、新玄武、仙林湖、九龙湖。

4

宁波
拦外地人于绕城之外,本地豪宅继续飙!
宁波4.17新政之后——
1、主城限购区域扩大了4倍,达到990平方公里,涵盖整个宁波绕城高速以内+江北慈城、镇海蛟川、招宝山、奉化方桥、鄞州姜山、云龙、东钱湖;
2、堵住了外地人补缴社保、个税破限购的漏洞;
3、9个热点学区房,出台了政府指导价……
4.17新政后,宁波主城非核心,一、二手房倒挂不明显的区域“热度”开始下降了,江北慈城、镇海骆驼、鄞州姜山等“新晋”限购区新盘,以及江北孔浦、海曙鄞奉等新盘供应量大的板块,相对好买了!
但是,东部新城、鄞州南部新城等新贵区域的豪宅楼盘纷纷破6万冲7万,”强者恒强“,未见有拐点出现!
下半年宁波选筹策略:
1、新房最值得摇:鄞州东部新城、南部新城、江北姚江新城;
2、新房摇中概率较大,或者买二手房也有价值的:海曙鄞奉、江北孔浦、镇海庄市、植物园。

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浙北及环杭城市
限售2年“起步”,投资价值骤降!
嘉兴、湖州、绍兴“限售”新政之后——
除沪宁杭甬4大核心城市外,今年上半年,融杭接沪的浙北嘉兴、湖州楼市一片火爆,嘉兴主城区和嘉善大部分区域出现“房荒”,强绑20+万元/个车位的楼盘比比皆是;
湖州,更是多次触发“熔断”机制,以交易中心暂停过户的形式来降温楼市;

最终,嘉兴3.15新政官宣,在全域2区5县市实施自取得不动产证之日起限售2年;

紧接着,湖州5.18新政,也效仿嘉兴,但只在市本级(吴兴区、南浔区、南太湖新区)实行限售2年;

最近,绍兴6.3新政,又在市本级(越城区、柯桥区、上虞区、镜湖新区)加码限售,从2年升级到3年!
本月底,绍兴柯桥、嘉兴海宁,将分别开通接轨杭州地铁的绍兴地铁1号线柯桥段、杭海城际线,杭州也因此成为继广州广佛线之后,全国第2个开通跨市地铁的省会城市!
大杭州都市圈已在路上,环杭第一圈层3地市:嘉兴、湖州、绍兴全部限售,趋同的政策,实际上抵消了限售的威慑力,外溢刚需和“焦虑且无处安放”的投资客,该买的还是会买,且只能承受持有周期拉长的窘境!
下半年浙北&环杭城市选筹策略:
1、嘉兴:本地人改善首选南湖区国际商务区、嘉兴科技城;
2、嘉善:只看3块区域,主城区(沪昆高铁以北、沪昆普铁以南,城西大道以东、善江公路以西+归谷1小块)、示范区先导镇西塘、枫南上海之窗智慧科学城,其他都是坑!
3、海宁:杭海城际沿线“掐两头”,本地人改善首选主城区城铁各站,杭州人外溢只看许村和长安,其他都是坑!
4、桐乡:只看3块区域:投资客可入高铁新城,本地改善盯主城凤凰湖片区,养老选乌镇!
5、平湖、海盐:除本地人刚改需求外,对投资客而言,平湖、海盐全域都是坑!
6、湖州:本地人改善首选仁皇山新区,次选吴兴区东部新城,养老选南太湖核心“马桶盖”周边5公里,投资客博补涨,选南浔高铁新城(方圆3公里内),其余都不要碰了!
7、绍兴:本地人改善首选镜湖新区,杭州人外溢只看绍兴地铁1号线柯桥段各站;

 

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