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21财闻汇综合自:券商中国、星球日报、金色财经
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来源 | 智谷趋势(ID:zgtrend) 作者 | 逍道一
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过去外循环的模型下,海运包打天下,沿海掌管一切。现在转向内循环,物流交通不能不畅。这就凸显出了新基建的重要性。
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全球航线图清晰展现出世界海运主航道的分布,中国沿海发达地区恰恰是与主航道重合的省份。
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◎作者 | 子木
◎来源 | 子木聊房(zimuliaofang)
在中国房地产市场上,最常见的交易方式有两种:买与卖。
但其实还有一种大众所不常见,但出现频次极高,就是“送”。
这时候肯定有人开始质疑了,房子这么贵,买都买不起,还送出去?
当然这里的送,并不是走到大街上,抓住一个陌生人就送他一套房子,也不是朋友之间情意深重,相互送礼。
房子是重资产,在“送”的市场上,更多表现在亲人之间的财产转移。
这种场景非常多。
拿我身边的例子讲,有的父母操心孩子的婚姻大事,就想把名下的房子作为婚房送给孩子;有的父母大病初愈后,看透人生,就想把房子送给儿女,以防万一。
还有丈夫为表达爱意,把婚前买的房子送给未婚妻;女方不信任男方,要求婚前把房产证送给自己等等。
前段时间,人民银行发布了一份数据,中国目前家庭户均住宅已经达到1.2套,人均居住面积超过40平米。
其中有2套房的占比为31%,有3套及以上住房的家庭占比是10.5%。尤其是在三四线城市,一家多套房属正常现象。
当一个城市的房子总量大于消耗时,这也意味着未来家庭亲人之间,房产转移的趋势将成为常态。
然而,让人困惑的是,当下90%的人不知道该如何转移房产!
因为房产跟其他资产不同,并不是说我想把房子给谁就给谁,大笔一挥就把房产证上的名字改了。这里面的学问很深,涉及到很多「坑」。
例如前几天,我一个朋友的父亲送他一套房子,结果方法用错,多缴了10来万的税。
还有前几天咨询我的一个读者,说父亲生前说要把房子传给她,结果前段时间人突然走了,留下的房子要分给一大堆人,自己都不知道该去哪儿说理去。
所以今天特地开篇,帮大家捋捋这其中的关系,告诉大家怎么送房才最划算,这里面涉及三种方式「赠与」、「继承」和「买卖」。
我们先从「赠与」说起。
赠与,字面意思上很直接,就是“送”,也是人们进行房产转移最常用的一种方式。看到这个字眼,很多人可能心里乐开了花,这不是免费得到一套房子吗?
但这里面还有很多门道,暗藏玄机。
前面讲到,房产属于大额资产,在中国买房子,只能拥有70年土地使用权,而没有土地所有权,所以在赠与房屋时,需要缴纳契税。
按规定,如果父母通过赠与的方式将房产过户给子女,按规定需要缴纳以下税费。
1、房产市值的3%(各个城市不同)作为契税
2、0.25%作为评估费
3、还有印花税和登记费等。(每个城市的税费有浮动)
举个例子,如果小王父母把一套500万,90平米的房子以赠与的形式过户给孩子,那么整体费用是,契税:15万,评估费:1.25万。
算下来大概有16万多的费用,这还是父母的房子满5年的情况。
这是亲属之间的赠与。如果是非直系亲属之间赠与房产,则属于「偶然所得」,还需要缴纳2%的公证费,20%的个人所得税,5.6%的营业税。500万的房子送到手,100多万就没了。
所以,对于赠予这种方式,亲人之间是可以做房产转移的,但非亲属之间赠与非常不推荐。
接下里我们讲讲第二种方式,「继承」。
继承这个词我们再熟悉不过,是辈辈财产传承的一种常见方式。很多人心想,这是我爸给我传下来的心血,总不用缴税了吧?
的确,继承相对于赠与的话,是有优势的,起码少了一项大额税费,契税。
例如上面小王父母通过继承的方式,把房子转移给小王,房子的总费用一下子就少了15万。
但继承的前提是,小王父母已经去世。
很多人不懂,上来就说,“能不能让我孩子马上继承我的房子”。遇到这种问题,真让人心里发怵。
除此之外,继承分为法定继承和遗嘱继承。
法定继承是在房屋所有权人去世,且没有遗嘱的情况下才施行的,按照顺位执行。第一顺位为配偶、子女、父母;第二顺位是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
如果没有遗嘱,房屋所有权人去世后,法院会启动法定继承程序,把房子平均分给第一顺位继承人。如果亲属之间关系不好,那么就会出现很尴尬的局面,我曾见过一套房子最多分给12份给亲人的。
很多亲属为了分上一辈的房产,打得不可开交,争吵的有,打架的有,去法院打官司的也有。
如果你未来想把房子传给下一代,就一定要在生前立「遗嘱公证」。
很多人对遗嘱这东西非常忌讳,认为人还没走就立遗嘱很不吉利。但天有不测风云,为了给儿女少生事端,就一定要在生前把房产继承人写得明明白白。
那么继承是最好的房产转移方式吗?
也不是。
一来需要房产所有权人去世后才能启动房屋转移程序,二来公证繁杂,乱七八糟的程序很多。不得已,一般不推荐。
最后一项就是「买卖过户」。
没听错,就是最简单的买卖交易。
很多人不理解,为什么父母把房子给孩子,还要通过这种商业方式?我们来了解一下。
根据我国《物权法》的规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
我们来计算父母把房子卖给孩子所产生的交易税费,继续用小王的例子。
一般情况,父母给孩子的房子基本都满五年,个税和营业税不考虑。如果小王买父母的房子是首套,那么小于90平米的房子契税就是1%,大于90平米的房子契税是1.5%。
那么小王缴纳的契税就是5万,加上评估费:0.1%,5000元,印花税、登记费等几百元,总成本不超过6万元。
这样看,这个成本和赠与的效果相同,不同城市的赠与契税不同,如果按照3%来讲,买卖过户明显要强于赠与过户。
而且小王“买”到父母的房产后,拥有绝对所有权,以后转卖不受任何限制。
最后做个总结。
一般情况讲,继承过户是不做考虑的,如果有这方面的打算,房屋所有权人也要做好遗嘱公证。
赠予和买卖过户最为常见,但要衡量契税的标准,每个城市不一样,如果赠与的契税高于买卖,就选择后者,操作简单周期较短;
如果赠与契税很低,就选择前者,每个城市都不同。
近期也有人问我关于遗产税的问题。
我记得前几年参加过一个论坛,就“当下房产转移规则”是否合理,做了一期讨论探究。会上有两个主流观点:
一方是反对派,说我花一生积蓄买到的东西,为什么送给我孩子的时候,还要给别人缴税?我的东西不任我处置,这不是剥夺我们的财产所有权吗?
另一方是支持派。
如果亲人之间转移房产没有限制,结果是糟糕的。因为富人就可以把房子无成本传给下一代,对于一二线城市来讲,房子是增值的,而且是稀缺品,这会间接性拉开贫富差距,导致阶级加速固化。
例如美国在1797年就开始征收遗产税了,最高达到70%。美国公民死亡后,不管他的遗产在地球上的任何一个角落,他的继承人,都有义务申报遗产总额并缴纳遗产税。
中国也应该征收遗产税,那些炒房客的下一代就不会躺着赚钱了,普通年轻人才有向上跃迁的动力。甚至还有人提议说要按照家庭房产的套数做划分,房子少的,赠与下一代不收税,房子多的,使劲收。
其实在2013年,国务院对发展改革委等部门就提出了”研究在适当时期开征遗产税问题”的意见。这些年,遗产税一直在讨论,但对于是否开征至今仍未最终确定。
我认为,遗产税这东西近几年肯定是无法推出或者永远不会推出。
首先是我们征收能力有限,现在连个人房产信息都统计不出来,房地产税都要等几年,没基础。
其次遗产税出台,制约有钱人房产投资,对楼市长期负面影响较大。曾经征收遗产税的国家,现在都在取消,我们现在没有动力这么做。
最后如果遗产税出台,人们为了节省成本,一定会想办法避税,那么继承和赠与这些方式彻底会消失,取而代之的买卖过户成为主流,短期内对二手房市场有强刺激作用。
没有人知道,当下体量的楼市是否能承受得住。
所以,我们不要顾虑太多,只能在当下的规则中找到符合我们最有利的方式罢了。
◎本文作者 | 子木
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之前我们分析了2020上海中考各区考入市重点高中的难度: 2020中考形势深分析(一):从数据看各区中考进入市重点的难度
浦东新区
浦东新区今年的平行志愿分数线除两所外区高中外,基本都有所上涨,和我们之前预料的一样,基本上层次越高的学校上涨幅度越小。
浦东市重点高中有8所,其中建平中学,进才中学,上海实验学校的分数线和去年一样排名前三,也是上涨幅度小的几所学校,另外可以看到学校之间的分数线咬得很紧。
作为八校的建平中学在浦东是仅次于华二的高中,它的分数线也高达了594.5,相比去年的591变化不算大。本区市重点分数线最低的是南汇中学的580分,对比2019年上涨了7分。最低580分才能上本区市重点高中,这个分数在全市算是比较高的,可见浦东竞争之激烈。
浦东新区区重点共有7所,其中最好的是东昌中学,也是特色高中,分数线是577。接下来就是高桥中学了,录取分数线是570.5,比北蔡还要高。作为一所老牌区重点高中,高桥中学的性价比毋庸置疑,高考表现更是位居区重点高中前列,紧追市重点,深得本区家长信任,因此分数线也超越了北蔡这所特色高中。
总结:浦东区内参加中考的人数全市最多,相对于浦东的庞大考生人数来说,浦东市重点高中的数量其实不算多,再加上区内优秀初中数量较多,对于上游以市重点作为保底目标的学生来说压力不小。
而浦东新区的区重点和普通高中数量较其他区要丰富的多,这为中下游学生提供了更多选择。而浦东的高中得益于优质生源,这几年高考进步明显,整体中考压力已经大大减轻。
浦东不少区重点高中的升学表现已经超越了外区较弱的市重点高中,而市重点高中这几年的表现则更引人瞩目。以川沙中学为例,最近我们在网上就发现了一张2019年学校的高考数据图:
闵行区
在闵行区有一所超级强校—“七宝中学”,作为一所八校,今年的高考表现大有赶超部分四校之势。而它的录取分数线自然也是配得上它的表现,常年稳居于闵行高中中考录取分首位。而今年仅上涨1.5分,这对闵行考生来说简直是巨大的福利。
本区市重点录取分最低的闵行中学也需要584.5分,闵行学生的压力不言而喻。虽然近年也有优质高中在闵行开设分校或校区,如交附闵行、华二紫竹、上师闵行、市二梅陇、向明浦江,但由于四校分校在闵行无1-15志愿招生,市二梅陇和向明浦江等市重点校区招生人数有限,闵行区考生考入市重点的压力依然不小。不过作为闵行区的老牌市重点,闵行中学这几年的高考表现也是相当亮眼,这应该也离不开闵行区的生源质量。
区重点里上闵外的分数线达到了579.5,分数最低的田园高中也有555。闵行高中的压力由此可见。值得一提的是,今年闵行新开的区重点高中鑫都实验录取分达到了569.5分,作为一所七宝重点支持的高中,未来发展可期!
总结:区内学生多,优秀高中数量相对较少,区内民办初中实力强劲。
闵行压力大主要是因为区内好学校少,7所市重点里有5所是分校或校区性质,真正的本校只有七宝和闵中,而七宝又特别难进,分数极高。另一方面,区内的区重点高中数量较少,区重点高中占比低于全市平均水平,更是加大了闵行学生的升学难度。
此外,闵行区内还有上宝、文来、文绮、上师初级等优秀民办,培养了众多优秀的学生,也加剧了本区竞争的激烈程度。
杨浦区
杨浦区和徐汇区是唯二能够在1-15志愿里填写四校的大区,复旦附中几乎是所有杨浦考生心驰神往的“圣地”,它的分数线达到了600分。对比去年的599,仅上涨1分,相比于上中的零志愿分数线614,可以说是极其友好了。
作为八校的控江中学分数线达到了590,控江中学几乎是杨浦考生在复旦附中之后的不二选择。
总结:四校八大,杨浦区占了三所。并且杨浦区的中考参考人数也不算多,但是杨浦区的压力在于本区的民办初中都很给力,比如兰生复旦,每年都会给复旦附中输送很多优秀学生。其它的像存志、上外双语这些民办初中都非常好。这些优秀民办的学生占了那些名校生源的大头。
徐汇区
上中分数线上涨幅度较低,600.5的分数线处于适中位置。徐汇中学受益于被评上特色高中,分数线上涨迅猛,与市重点高中南洋中学的分数线差距进一步缩小。值得注意的是,文来中学作为黑马校,分数线超过了市重点市二中学,市二梅陇的分数线依然在市二前面,学生的选择一定程度上也反映了学校之间实力的变化。
徐汇区有上中,南模,位育,市二,南洋五所市重点,如果依次填,学校的分层就会更明显,市重点限填三所的做法能维持区内各校的相对合理梯度,市二、南洋,甚至徐汇都可以收到不错的学生,这对高中、对学生都有利,或许这也是徐汇几所市重点的质量一直保持下去的原因之一。
总结:徐汇区的情况和杨浦区有些相似,本区内的民办初中实在太强,华育、大西、小西这些优质民办初中都是面向全市招生,生源有所保障。并且在徐汇市重点填报数量限制的特殊政策下,形成了一个良性循环。但这并不是说徐汇区就没有升学压力了,因为那些民办牛校的存在,优秀学生云集,所以他们之间的竞争同样很激烈。
奉贤区
奉贤区今年最值得注意的是,奉贤中学的分数线超越了格致奉贤。实际上,这几年奉贤中学的上升趋势很明显,去年仅比格致奉贤低0.5分,而今年终于领先了格致奉贤1分。
而这背后的原因之一同样是学校之间实力对比的变化,不得不说,近年来,郊区头牌稳扎稳打,严格的管理模式也带来了成绩的稳步提升,这其中尤其以奉贤中学和松江二中为代表。小编最近在网上也看到一张奉贤中学今年高考表现的数据,大家可以参考下:
(本图来源于网络,仅供参考,不保证百分百准确性)
奉贤区最大的劣势在于可供选择的优质学校数量不多,这也是郊区当下普遍存在的问题。
长宁区
坐落于长宁区的八校延安中学必然是本区平行志愿最受关注的学校,585.5分是一个很有性价比的分数,同样的分数在有的区只能上普通的市重点高中。总体来说,长宁区因为考生人数不多,中考压力并不大。
长宁在上海也有着特殊的地位,作为中心城区,没有经历过多区合并,因此教育格局变化不大。唯一值得一提的是市三女中和复旦中学,从前的分数线都是市三女中高于复旦中学。但是市三女中作为一所女子学校,生源受到一定的影响,导致招生人数不足从而逐渐被复旦中学赶超。
市三女中今年的分数线为575.5,依然落后于复旦中学,不过差距稍微缩小了一点,毕竟市三女中上涨了6.5分,而复旦中学仅上涨6分。作为一所老牌女中,575.5这个录取分数还是比较划算的,也只比零志愿录取最低投档线高几分。
总结:长宁区和虹口区的情况实在太像,考生人数少,区内学校少,有一所优质市重点撑着门面,区重点分数线不高。不同的是长宁区的普高分数线较高,西郊学校达到了545.5,民办新虹桥也要535分,这个分数对下游学生不算友好。但是总的来说,长宁区的中考压力较小。
黄浦区
黄浦区内共有7所市重点,并且内含两所八校(格致、大同),加上向明浦江、格致奉贤,实际对黄浦区的同学来说,可以在平行志愿批次填报市重点高中多。由于不同档次的高中数量比较多,梯度相对来说较小,从实力较弱的市重点高中到一流市重点高中之间梯度分布均匀。简单说就是区内市重点多,分数线合理。
最低只要569.5分就能上本区的市重点高中——光明中学,不过受生源因素影响,本区几所末位市重点高中这几年的高考表现也是差强人意。
基于上海中考“户籍学籍二选一”的政策,黄浦区每年会接纳不低于500人的“中考移民生”(学生学籍不在黄浦区,但家长将学生户口迁至黄浦,既可作为黄浦区学生参与中考)。
总结:黄浦区的中考情况极其特殊,它是上海市典型的“人口迁出区”,本区考生数量逐年减少。因此可以说,黄浦区是上海中心城区内中考压力最小的了。
静安区
静安区的7所市重点高中里比较优质的市西中学和市北中学分数线较高。值得一提的是六十中学、华东模范、回民中学这三所市重点高中,它们在一些老静安人的眼中是称不上市重点的。可以看到三所学校的分数线甚至近两年都低于了风华,民立这些区重点中学。
现在的静安区是老静安和闸北区合区之后的产物,有一种说法出现——南北静安。南静安泛指以前的老静安区,而北静安则泛指老闸北。北静安的生源质量稍逊于南静安的生源质量。这也是导致新静安区市重点分数线跨度如此之大的原因之一。
总结:因为老静安和老闸北的合区,高中数量激增,市重点中学高达7所,并且从市重点分数线的平均值来看,静安区是最低的一个区。但是7所市重点里有3所的分数线甚至低于了本区的一些区重点中学,说明本区靠后的几所市重点受认可度一般。总体而言,静安区的中考压力不大。
今天所介绍的八个区中考形势各有特点。四大教育强区各有各的苦,像浦东、闵行这类中考大区,本区所设立的学校并不能完全满足这么庞大的考生需求。而像杨浦、徐汇,因为本区的民办初中实在太厉害,优秀学生“神仙打架”,同样也有不小的升学压力。
黄浦、静安、长宁这几个区中考压力相对较小。长宁区中考人数较少,但是本区可供选择的优质学校也不多,所以零志愿竞争比较激烈。而像黄浦和静安,在考生人数不算多的情况下,本区有非常多的市重点学校可供选择(各有七所),中考压力相对而言要小得多!
转自:https://mp.weixin.qq.com/s/Z7UlaDDuc7LPed9GPXUE9Q
2020年上海中考分数线基本已全部揭晓,而每年关于各区各校分数线的讨论总是家长们热衷讨论的话题。
中考除自招的自荐外,以区内竞争为主。但试卷是全市统一的,而招生计划、各区教育水平等都存在一定差异,同样层次的学校在不同区的分数线难免存在一定差异。
之前我们从招生计划的角度分析了各区的中考形势,接下来几天我们将从分数线的角度进一步探讨。今天我们主要从零志愿和平行志愿分数线的角度来看各区中考进入市重点高中的难度。
如果将各区考生通过平行志愿考取市重点高中的难度高低按分数线进行划分,有如下结果:
1.最难:徐汇、浦东、闵行。平均分数线都超过了588分,其中徐汇区更因为坐拥上中,分数线最高,达到了589.5分。闵行和浦东因为考生人数多,竞争大,门槛自然也很高。
2.难:嘉定、杨浦、普陀。嘉定主要因为市重点高中少,而杨浦和普陀主要是因为学校层次高所以分数线较高。
3.比较难:松江、虹口、黄浦、奉贤、长宁。这几个区考生人数不多,学校整体水平居中,因此竞争压力也处于适中位置。
4.较简单:宝山、静安、青浦、金山。宝山区因为华二宝山的入驻,今年中考竞争压力大减,进入市重点机会增大。 青浦、金山主要受益于考生人数少,静安是因为市重点高中多。
5.简单:崇明。崇明只有一所市重点高中且水平一般,考生人数也不多,初中也不鸡血,自然录取分数线也不高。
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